49 C 496/14

Leitsatz: 1. Mietvertraglich kann wirksam vereinbart werden, dass der Vermieter bei einer Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit, des Eigentums oder des Vermögens des Mieters, die ein bei Abschluss des Mietvertrags vorhandener oder angelegter Sachmangel des Mietobjektes verursacht, nicht haftet, es sei denn, ihn trifft ein Verschulden oder er beseitigt den für die Verletzung ursächlichen Mangel nach Kenntnis nicht unverzüglich und dem Mieter entsteht hierdurch ein Schaden.(Rn.19) 2. Der Vermieter haftet entsprechend nicht für Wasserschäden an eingelagerten Sachen des Mieters in einem mitgemieteten Kellerraum, infolge des Eintritts von Regenwasser aus einem Lüftungsschacht, wenn im Mietvertrag die Klausel enthalten ist: "Dem Mieter ist bekannt, dass in dem zur Wohnung gehörenden Keller- oder Bodenraum Feuchtigkeit auftreten kann. Für dadurch an den eingelagerten Gegenständen entstehende Schäden haftet der Vermieter nicht.".(Rn.20) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 4. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Es besteht kein Anspruch aus § 536 a Abs. 1 BGB wegen eines Schadens des Klägers aufgrund eines anfänglichen Mangels, da insoweit die Beschränkung der Haftung in § 14 des Mietvertrages auch eine schuldhafte Fallverursachung einer Haftung entgegensteht. Als zutreffend geht der Kläger jedoch davon aus, dass ein anfänglicher Mangel der Mietsache vorliegt, wenn ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für seinen Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig gewesen ist. Dabei kommt es nicht darauf an, wann durch den vorhandenen Mangel ein Schaden entstanden ist, sondern ob der Mangel selbst bei Vertragsschluss vorhanden gewesen ist. Zwar kann nicht jedes später funktionsuntüchtig werdende Bauteil bereits als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses latent mangelhaft angesehen werden, vorliegend ergibt sich dies jedoch aus der sehr kurzen Nutzungsdauer zwischen Juni und Dezember bei Eintritt des Wasserschadens. Bei einer solchen kurzen Nutzungsdauer bei einem Erstbezug ist ein anfänglicher Mangel gegeben. Doch beschränkt § 14 des Mietvertrages wirksam die Haftung der Beklagten hinsichtlich unverschuldeter anfänglicher Mängel. Hinsichtlich der Wirksamkeit ist zu berücksichtigen, dass es sich um eine für das gesetzliche Haftungssystem untypische Regelung handelt (vgl. BGH NJW 2002, 3232, 3233; BGH NJW-RR 1993, 519, 520; BGH NJW-RR 1991, 74, 75; Schmidt-Futterer-Eisenschmid, § 536 a, Rn. 173). Hiernach stellt auch der auf die verschuldensunabhängige Haftung beschränkte Haftungsausschluss keine unangemessene Benachteiligung auch des Wohnraummieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB dar (vgl. LG Duisburg, Urteil v. 18.05.2010 zum Az.: 13 S 58/10, Rn. 5 zitiert nach juris). Es besteht eine Haftung der Beklagten nur für von ihr zu vertretende Umstände. Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass der letztlich schadensursächliche Mangel für die Beklagte anlässlich der Baumaßnahme erkennbar gewesen ist. Auch besteht keine Veranlassung, Wasserrohre oder auch Lüftungsschächte hinsichtlich einer Wasserdichtigkeit regelmäßig zu prüfen. Ebenso wenig gibt es Anhaltspunkte dafür, dass anlässlich der Verlegung der Rohre deren Undichtigkeit hätte auffallen müssen. Hiernach sind die Voraussetzungen einer verschuldeten Mängelverursachung durch die Beklagte nicht gegeben. Der Kläger kann dem nicht entgegenhalten, dass der Haftungsausschluss bzw. die Haftungsbeschränkung in § 14 Ziff. 1 des Mietvertrages durch § 30 Ziff. 10 hinsichtlich des Kellers aufgehoben worden sei. § 14 Ziff. 1 bezieht sich ausdrücklich auf die Beschränkung der Haftung für anfängliche Mängel nur bei Vorliegen eines Verschuldens, wobei eine leichte Fahrlässigkeit nach dem Wortlaut der Regelung ausreichend ist. Demgegenüber bezieht sich § 30 Ziff. 10 auf etwaige Feuchtigkeitsschäden eingelagerter Gegenstände aufgrund einer Kellerfeuchtigkeit. Dies beruht erkennbar auf dem Umstand, dass es sich bei einem Keller um einen unbeheizten Raum handelt, der als unter der Erde liegender Raum ggf. auch einen erhöhten Feuchtegehalt aufweist. Es handelt sich insoweit um Regelungen mit erkennbar unterschiedlichen Regelungsgehalt, auch wenn das Wort „Kellerraum“ in § 30 Ziff. 10 verwendet wird. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 2.085,59 €. Mit der Klage begehrt der Kläger Schadensersatz wegen eines Wasserschadens. Der Kläger mietete gemäß Vertrag vom 15.06./21.06.2011 von der Beklagten die Wohnung V.-weg 4, 1. OG. Links in 22529 H.. Es handelte sich um einen Erstbezug. Nach § 14 Ziff. 1 des Mietvertrages haftet der Vermieter bei einer Verletzung des Lebens, der Körper, der Gesundheit, des Eigentumes oder des Vermögens des Mieters, die ein bei Abschluss des Vertrages vorhandener oder angelegter Sachmangel des Mietobjektes verursacht, nicht, es sei denn, ihn trifft ein Verschulden oder er beseitigt den Mangel nach Kenntnis nicht unverzüglich und dem Mieter entsteht hierdurch ein Schaden. Darüber hinaus beinhaltet § 30 Ziff. 10 eine Klausel, die wie folgt lautet: „Dem Mieter ist bekannt, dass in dem zur Wohnung gehörenden Keller- oder Bodenraum Feuchtigkeit auftreten kann. Für dadurch an den eingelagerten Gegenständen entstehende Schäden haftet der Vermieter nicht.“ Am 20.12.2011 merkten der Kläger und seine Frau einen Wassereinbruch in dem mitgemieteten Kellerraum. Das Wasser trat dabei aus einem Lüftungsschacht nach erheblichen Regenfällen aus. Das Wasser wurde am 05.01.2012 abgepumpt und das undichte Lüftungsrohr in der Folgezeit repariert. Der für den Kläger auftretende Mieterverein setzte der Beklagten mit Schreiben vom 21.01.2013 eine Zahlungsfrist bis 04.02.2013. Der Kläger behauptet, durch den Wasserschaden sei es zu einer erheblichen Beschädigung zahlreicher Gegenstände gekommen, insbesondere verschiedener Dämmplatten, eines Koffers, eines Kartons mit Nähutensilien, eine Notebooktasche, eines VHS-Rekorders, eines Dia-Scanners von Rollei, einer Tastatur und Mouse, Weltkarten, eines Schlafsackes, einer Spiegelreflexkamera mit mehreren Objektiven und Blitzgerät. Auch seien Wandlautsprecher, ein Plattenspieler, Diapositive, Comics, Farbpatronen, ein Teppich, Bücherregale, zwei PCs, ein Diaprojektor und eine Leinwand beschädigt worden. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Auflistung Anlage K 4 (Bl. 24 d. A.). Insgesamt hätten die Gegenstände nach Behauptung des Klägers einen Zeitwert in Höhe von 2.065,59 € gehabt. Der Kläger ist im Übrigen der Auffassung, dass die Sonderregelung des § 30 Ziff. 10 des Mietvertrages den Haftungsausschluss in § 14 Abs. 1 des Mietvertrages als lex speciales hinsichtlich des Kellerraumes verdränge. Der Kläger stellt den Antrag, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 2.085,59 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 05.02.2013 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte ist der Auffassung, dass bereits der Haftungsausschluss in § 14 Abs. 1 des Mietvertrages einer Haftung entgegenstehe, da die Beklagte jedenfalls kein Verschulden treffe. Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.