22a C 280/17

Leitsatz: 1. Ein Beschluss ist nichtig, wenn er Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäudeteilen umfasst/regelt, die Sondereigentum darstellen.(Rn.22) (Rn.32) 2. Die Erteilung eines Auftrags an einen Dritten namens und in Vollmacht einer Untergemeinschaft ist eine rechtlich nicht durchführbare Maßnahme, da die Untergemeinschaft nicht rechtsfähig ist ist eine rechtlich nicht durchführbare Maßnahme, da die Untergemeinschaft nicht rechtsfähig ist (vgl. OLG Koblenz, 18. Oktober 2010, 5 U 934/10, ZMR 2011, 225 und OLG Naumburg, 21. April 2008, 4 W 18/08, ZMR 2009, 389). Eine Auslegung gegen den Wortsinn dahingehend, dass der Auftrag im Namen des rechtsfähigen Verbandes erteilt werden soll scheidet aus - auch wenn die Eigentümer im Zweifel umsetzbar beschließen wollten.(Rn.45) 3. Es ist Aufgabe des professionellen WEG-Verwalters, rechtlich korrekte Beschlussentwürfe der Eigentümerversammlung vorzulegen.(Rn.47) 4. Bei Maßnahmen, die zu Kosten von mindestens 3.000,-- € führen sind mindestens drei (vgl. dazu Greiner, WEG, 4. Aufl., § 4 Rn. 136) Vergleichsangebote/Alternativangebote einzuholen (LG Hamburg, 15. Februar 2012, 318 S 119/11, ZMR 2012, 474 und LG München I, 06. Februar 2014, 36 S 9481/13, ZMR 2014, 668). Dies gilt auch bei Beauftragung von Fachingenieuren, Architekten, Anwälten oder sonstigen Dienstleistern, für deren Tätigkeit Gebührentabellen existieren (a.A. LG Hamburg, 9. Oktober 2013, 318 S 20/13, ZMR 2014, 822).(Rn.51) 1. Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse vom 25.10.2017 zu TOP 2.1 und 2.2 sowohl ungültig als auch nichtig sind. 2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten, und zwar anteilig nach Maßgabe ihrer Stimmrechte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet. 4. Der Streitwert wird im Wege des Beschlusses auf 10.579,22 € bestimmt. Die zulässige Klage ist begründet. Der angefochtenen Beschlüsse sind sowohl ungültig als auch nichtig. Der Beschluss zu TOP 2.1. über die Beauftragung einer Sanierungsplanung auf der Basis der Ausführungsvariante B ist zunächst insoweit nichtig, als er ohne Beschlusskompetenz über Instandsetzungsmaßnahmen entscheidet, die auch das Sondereigentum der Klägerin betreffen, und zwar den Bodenbelag, der zu ihrer Wohnung gehörenden Dachterrasse. Entscheidungen zu treffen über eine Instandsetzung von Gebäudeteilen, die zum Sondereigentum gehören, ist zwar Sache der Sondereigentümer, auch wenn es diesen obliegt, ihr Sondereigentum derart instand zu halten und ggfs. es derart instand zu setzen, so dass weder des Gemeinschaftseigentum, noch das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer durch einen defizitären Zustand beeinträchtigt wird. Das vom Wohnungseigentumsrecht zur Verfügung gestellte Instrument zur Durchsetzung insoweit ordnungsgemäßer Zustände von Sondereigentum ist nicht ein Instandsetzungsbeschluss durch die Gemeinschaft. Der angegriffene Beschluss bezieht sich zwar nicht nur, aber doch auch auf im Sondereigentum der Klägerin stehende Gebäudeteile, er bezieht sich bezüglich der Sanierung des Unterbaus auf im Gemeinschaftseigentum stehende Gebäudeteile, bezüglich des Bodenbelages auf im Sondereigentum der Klägerin stehende Teile, und die Beklagten gehen zu Unrecht davon aus, dass der Bodenbelag der streitbefangenen Dachterrasse der Klägerin nicht zum Sondereigentum der Klägerin gehört. Der Bodenbelag gehört durchaus zum Sondereigentum der Klägerin, wenn auch nicht der marode Unterbau, der auch Gegenstand des auf eine Sanierung gerichteten Beschlusses ist. Der Beschluss ist darüber hinaus auch deswegen nichtig, weil er auf eine in rechtlicher Hinsicht nicht durchführbare Regelung gerichtet ist, und zwar die Erteilung eines Auftrages über die Erstellung eines Sanierungskonzeptes im Namen der Untergemeinschaft. Aufträge können aus rechtlichen Gründen grundsätzlich nicht im Namen einer Untergemeinschaft erteilt werden, da Untergemeinschaften nicht rechtsfähig, auch nicht teilrechtsfähig sind. Der angefochtene Beschluss ist darüber hinaus auch ungültig, auch wenn offen geblieben ist, ob er bereits deswegen ungültig ist, weil er gegen das aus dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 III WEG) resultierende Gebot der Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten vor Vergabe eines größeren Auftrages im Volumen von mindestens 3.000,- Euro, hier 12.800,- Euro, verstößt. Zwar ist festzuhalten, dass dieses Gebot trotz aller Einwände der Beklagten derzeit geltendes Wohnungseigentumsrecht darstellt, dem grds. Rechnung zu tragen ist. Zu Unrecht stellen die Beklagten dieses Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung grundsätzlich in Frage. Es kam hier jedoch eine Ausnahme insoweit in Betracht, als der streitbefangene Auftrag lediglich als zeitnaher Folgeauftrag zu qualifizieren ist, für den keine erneute Einholung von Vergleichsangeboten erforderlich war, wenn vor erstmaliger Beauftragung bereits derartige Vergleichsangebote eingeholt wurden. Ob hier Letzteres der Fall war, ist jedoch bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung offen geblieben. Eine diesbezügliche Aufklärung konnte jedoch dahinstehen, weil die Klage aus anderen Gründen bereits Erfolg hat. Auch ungültig ist der Beschluss jedenfalls insoweit, als nach dem hier zugrunde zu legenden Sachstand die zur ordnungsgemäßen Beschlussfassung über eine größere Maßnahme im Dienste der Instandsetzung erforderliche Bestandsaufnahme zum Sanierungsbedarf nicht stattgefunden hat. Die Beklagten haben im Anschluss an die diesbezüglichen Rügen der Klägerin nicht hinreichend substantiiert dargetan, dass bezüglich der Dachterrasse der Klägerin, also der Terrasse der Einheit Nr. 8, eine ordnungsgemäße Bestandsaufnahme auch ausgeführt worden war, deren Ergebnisse den Eigentümern vor der Beschlussfassung über die Beauftragung der Erstellung eines Sanierungskonzeptes für die Dachterrasse vorgestellt worden war und die eine Einbeziehung der Dachterrasse der Einheit Nr. 8 trägt. Ungültig ist der Beschluss schließlich auch insoweit, als die Beklagten auf die Rügen der Klägerin die Erforderlichkeit einer Sanierung des Dachterrassenbereiches der Einheit 8 der Klägerin nicht hinreichend substantiiert dargetan haben. Insoweit wäre, sofern es allein auf diesen Aspekt angekommen wäre, auch kein Beweisbeschluss möglich gewesen, weil es an erheblichem Bestreiten mangelnder Erforderlichkeit gefehlt hätte. Die Nichtigkeit und Ungültigkeit des Beschlusses zu TOP 2.1. über die Vergabe eines Auftrages zur Erarbeitung eines Instandsetzungskonzeptes hat schließlich auch die Ungültigkeit und Nichtigkeit des Beschlusses über dessen Finanzierung zur Folge. Im Einzelnen ergeben sich diese Prozessergebnisse aus folgenden Gründen: 1. Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 2.1. (Beauftragung des Dipl. Ing. G.) (61 f) 1.1. Nichtigkeit wegen mangelnde Beschlusskompetenz Die Klägerin geht zu Recht davon aus, dass ein Beschluss, für den der beschlussfassenden Versammlung keine Beschlusskompetenz zusteht, nichtig ist (BGH NJW 2000,3500; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 23 Rz. 88). Des Weiteren geht die Klägerin zutreffend davon aus, dass der Gemeinschaft keine Kompetenz zu Beschlüssen über eine Instandhaltung oder Instandsetzung von Sondereigentum zusteht (Vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 21 Rz. 67). Die Klägerin hat macht auch zu Recht geltend, dass sich der angefochtene Beschluss zu TOP 2.1. auf eine Instandsetzung von Sondereigentum beziehe, weil er sich auf eine Instandsetzung des Bodenbelages beziehe, der seinerseits nach der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesen worden ist, und zwar gem. § 3 Ziff. 2 k TE (5, 6), auch wenn der Beschluss teilweise auch den Unterbau betrifft, der zum Gemeinschaftseigentum gehört. Das Gericht teilt die Bewertung der Klägerin, dass hier der Bodenbelag der Dachterrasse der Einheit Nr. 8 zum Sondereigentum der Klägerin gehört. Der angegriffene Beschluss bezieht sich zwar nicht nur auf eine Sanierung des Bodenbelages, sondern auch des Unterbaus. Unstreitig beinhaltet der Beschluss mit seiner Bezugnahme auf die Ausführungsvariante B jedoch auch Instandsetzungsmaßnahmen bezüglich des Bodenbelages, und zwar im Hinblick auf seine Ersetzung durch selbsttragende Feinsteinzeugplatten auf Stelzlagern mit Höhenjustierung (5). Insoweit hat die Gemeinschaft jedoch keine Instandhaltungsbefugnisse dahingehend, dass sie selbst Instandsetzungsmaßnahmen beschließen könnte. Insoweit kann sie ggfs. nur Instandsetzung einfordern und ggfs. deren Umsetzung durch die Klägerin gerichtlich durchsetzen, nicht jedoch selbst vornehmen. Hätte sich der Beschluss allein auf die Isolierschicht bezogen, die den Bodenbelag gegenüber dem darunter liegenden Raum abdichtet, denn diesbezügliche Probleme haben den Beschluss ausgelöst, so hätte Beschlusskompetenz bestanden. So heißt es im protokollierten Text vor der Beschlussfassung, durch die der Antrag begründet wurde:“ In der Vergangenheit wurde immer wieder provisorisch abgedichtet, dies ist aufgrund des maroden Unterbaus nicht mehr möglich. Es ist in den letzten Monaten vermehrt zu Durchfeuchtungen in dem unter der Dachterrasse liegenden Bekleidungsgeschäft gekommen. Deshalb entscheidet sich die Versammlung für die Sanierung, die im Frühjahr 2018, sobald es die Witterung zulässt, ausgeführt werden soll.“ Soweit sich der Beschluss vor diesem Hintergrund das Sanierungsvorhaben auf den maroden Unterbau und Isolierungsdefizite richtet, wäre er nicht nichtig. Da er aber darüber hinausgehend auch den Bodenbelag als solches mit erfasst, regelt er auch eine Instandsetzung jenseits der gegebenen Beschlusskompetenz, was zu seiner Nichtigkeit führt. Der Unterbau ist von der Zuweisung zum Sondereigentum in der Teilungserklärung nicht erfasst. Ausdrücklich grenzt § 3 Ziff. 2 Lit. k) insoweit den Bodenbelag vom Unterbau ab und regelt, dass der Unterbau nicht zum Sondereigentum gehört. Eine solche Begrenzung der Sondereigentumszuweisung war auch notwendig, weil der Unterbau und die Isolierschicht von vornherein nicht wirksam per Vereinbarung in der TE zu Sondereigentum hätte deklariert werden können, weil er zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört. Sondereigentumsfähig ist zwar der durch die Brüstung begrenzte Raum eines Balkons (BGH ZWE 2010, 174; OLG München ZWE 2012, 37; Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 5 Rz. 58), auch der abgegrenzte Raum einer Dachterrasse (OLG Frankfurt a.M. Rpfleger 1975; OLG München Z’WE 2012, 316 f; Bärmann, a.a.O., Rz. 68). Sondereigentumsfähig sind auch die Bodenbeläge von Balkonen (OLG Düsseldorf NZM 2002, 443; OLG München NZM 2007, 369) und auch von Dachterrassen (BayObLG WuM 1994, 152; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O.), aber nur, wenn sie keine Isolierungs-funktion haben (OLG Frankfurt OLGZ 1987, 23; Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, a.a.O.). Die Fußbodenbeläge sämtlicher Einheiten, die im Sondereigentum stehen, gehören zum Sondereigentum. Etwas anderes gilt jedoch für den Estrich, soweit dieser auch zur Dämmung und Isolierung bestimmt ist (OLG Frankfurt a.M. OLGZ 1989, 422; Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 5 Rz. 81). Der hier isolierend wirkende marode sein sollende Unterbau gehört aber sowohl zwingend zum Gemeinschaftseigentum als auch nach der explizit in § 3 Ziff. 1 Lit. k) TE (13) getroffenen Regelung. Soweit die Beklagten grds. Sondereigentum an der umfassten Dachterrasse und insoweit auch am Bodenbelag der Dachterrasse verneinen, folgt ihnen das Gericht nicht. Die eingereichte TE bestätigt die Zuweisung des Bodenbelages zum Sondereigentum in § 3 Ziff. 2 k (13). Soweit die Beklagten einwenden, die Teilungserklärung enthalte keine Regelung dazu, dass die Dachterrasse zum Sondereigentum gehöre, so gilt dies insoweit, als die Dachterrassen nicht wörtlich erwähnt wurden. Allerdings heißt es in § 3 Ziff. 2 k): Zum Sondereigentum gehört insbesondere bei Balkonen und Loggien der durch deren Umfassung gebildete Raum und dessen Bodenbelag, jedoch ohne Unterbau. Wenn es bei der Klägerin um eine Dachterrasse geht, was im Ergebnis unstreitig ist, und nicht um einen Balkon im engeren Sinne, dieser jedoch wie ein Balkon an das Sondereigentum der Klägerin angeschlossen ist mit entsprechender Nutzungsmöglichkeit, was ebenfalls unstreitig ist, dann findet § 3 Ziff. 2 k) auch auf die Dachterrasse der Klägerin Anwendung. Der Umstand, dass in dem Aufteilungsplan bei den Balkonen der Einheiten 18 und 19 (106) diese Zahlen auch in den Bereich der Balkone geschrieben wurden (übrigens ebenso bei 20 und 21 (107)), nicht jedoch entsprechend bei den Einheiten 8 und 9 der Klägerin im Bereich der Dachterrassen, einer Zuordnung der Dachterrassen zum Sondereigentum entgegen steht, hängt davon ab, wie ähnlich die Dachterrassen in ihrer baulichen Anbindung an das Sondereigentum den Balkonen sind. Wenn der einzige Unterschied in der Größe, Lage und Art und Weise der Integration in das Gebäude läge, ansonsten aber eine baulich entsprechende Anbindung an das Sondereigentum erfolgte, so wie bei den Balkonen, hält das Gericht eine entsprechende Anwendung des § 3 Ziff. 2 k ) für geboten. Wenn eine hinreichende Vergleichbarkeit mit Balkonen und Loggien nicht gegeben wäre, müsste allerdings von einer fehlenden Zuweisung zum Sondereigentum ausgegangen werden. Bereits begründete Zweifel führten dazu, dass eine Einbeziehung in das Sondereigentum nicht zugrunde gelegt werden könnte. Wenn die Dachterrassen auch im Wege der Auslegung nicht hinreichend eindeutig dem Sondereigentum zugeordnet werden könnten, wären sie nach wie Gemeinschaftseigentums mit einer entsprechenden Instandsetzungsverantwortlichkeit der Gemeinschaft und insoweit mit einer entsprechenden Beschlusskompetenz. Die Beklagten haben in ihrer Replik auf die entsprechenden gerichtlichen Hinweise eine individuelle Anbindung der Dachterrasse an die Wohnung der Klägerin nicht in Frage gestellt. Es handelt sich nach dem zugrunde zu legenden Sachstand nicht um eine der Allgemeinheit aller Wohnungseigentümer zugängliche Dachterrasse, sondern um eine der Wohnung der Klägerin zugeordnete individuell nutzbare und exklusiv von dort betretbare Dachterrasse, also eine Freiluftfläche, die der von Balkonen und Loggien im Kern entspricht. Nachdem die Beklagten dies nicht in Frage gestellt haben, ergibt sich dies insbesondere auch aus der zeichnerischen Darstellung in B 2 (99), aus der sich klar ergibt, dass die der Wohnung Nr. 8 zugeordnete Dachterrasse nur über diese zugänglich ist, nur von dort genutzt werden kann und nicht den Charakter einer allgemein zugänglichen Dachterrasse hat. Einer solchen Auslegung halten die Beklagten mit Schriftsatz vom 29.01.18 entgegen, das Gericht habe in seinen Hinweisen vom 2012.17 zu Unrecht § 3 Ziff. 2 Lit. k) der TE entnommen, dass bei Balkonen und Loggien der durch die Umfassung gebildete Raum und dessen Bodenbelag (ohne Unterbau) zum Sondereigentum der dazugehörigen Einheit gehöre. Vielmehr sei dies nur dann der Fall, wenn der Balkon oder die Loggia zuvor überhaupt grds. dem Sondereigentum zugewiesen worden sei. Genau diese Relativierung ist der Regelung allerdings nicht zu entnehmen. Die Regelung lautet nicht: „Zum Sondereigentum gehören insbesondere: k) bei Balkonen und Loggien, die dem Sondereigentum zugewiesen wurden, der durch deren Umfassung gebildete Raum und dessen Bodenbelag, jedoch ohne Unterbau.“ Es hießt schlicht: „Zum Sondereigentum gehören insbesondere: k) bei Balkonen und Loggien der durch deren Umfassung gebildete Raum und dessen Bodenbelag jedoch ohne Unterbau. Der Wortsinn der Regelung weist die geltend gemachte Relativierung nicht auf. Zwar könnte sie sich auch bei systematischer Auslegung aus der Teilungserklärung ergeben, wenn in der Teilungserklärung an anderer Stelle eine Regelung die Zuweisung von spezifischen Balkonen und Loggien zum Sondereigentum differenziert geregelt worden wären, und zwar in der Weise, dass in einigen Fällen, Balkone und Loggien zu Sondereigentum erklärt wurden und in anderen Fällen nicht. Das aber ist nicht der Fall. Es fehlt eine solche Differenzierung. Die zu einer Wohnung gehörenden Balkone oder Loggien werden vielmehr grundsätzlich dem Wohnungseigentum zugeschlagen, wie es sich auch aus der Begriffsbestimmung in § 3 Ziff. 1 Lit. a) TE (12) ergibt, wobei sodann § 3 Ziff. 2 k) die gebotene Differenzierung im Hinblick auf die nur beschränkt bestehende Sondereigentumsfähigkeit vornimmt. Die Teilungserklärung behandelt die zu spezifischen Wohnungen dazugehörigen Balkone und Loggien im ersten Schritt einheitlich und ohne Ausnahme als Sondereigentum, und zwar – im zweiten Schritt - im Hinblick auf den durch deren Umfassung gebildeten Raum und dessen Bodenbelag ohne Unterbau. Damit verbleibt es bei der Frage, ob eine Dachterrasse, die in ihrer spezifischen Gestaltung ebenso zu einer spezifischen Wohnung gehört, wie in anderen Stockwerken Balkone und Loggien, bei teleologischer und systematischer Auslegung der Teilungserklärung unter § 3 Ziff. 2 Lit k) TE (13) zu subsumieren ist, teleologisch wegen der gebotenen normativen Auslegung selbstverständlich nur insoweit, als sich ein dementsprechender Sinn und Zweck der Regelungen als nächstliegende Bedeutung für den unbefangenen Betrachter ergibt. Vereinbarungen sind bekanntlich objektiv und normativ auszulegen. Bei der Auslegung ist abzustellen auf Wortlaut und Sinn des Eingetragenen, wie es sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGH, NJW 1994, 29509; Niedenführ/ Kümmel/ Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 10 Rz. 42). Bei der Auslegung ist daher insbesondere auch nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der mit der Regelung verfolgte Sinn und Zweck ist zu berücksichtigen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegenden Bedeutung der Eintragung ergibt (Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 10 Rz. 130). Auf den Sinn und Zweck der Regelung kommt es allerdings nur insoweit an, als dieser sich aus objektiver Perspektive als nächstliegende Bedeutung ergibt, Unerheblich ist hingegen bei im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen, welche subjektiven Absichten und welchen Willen der Verfasser bei der Erstellung der Gemeinschaftsordnung und bei der Wahl der verwandten Begriffe hatte (KG, WE 1994,55;BayObLG, NZM 99, 80; OLG Zweibrücken, WE 97, 473; vgl. zum Ganzen auch Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten; WEG, 12. Auflage, § 10 Rz. 42; Bärmann, WEG, 13. Auflage, , Rz. 130). Der aus Sicht des Gerichts bei unbefangener Betrachtung der Teilungserklärung als nächstliegende Bedeutung erkennbare Sinn der Regelungen besteht darin, die in eine Wohnung einbezogenen und durch eine Umfassung gebildeten Räume unter freiem Himmel in das Sondereigentum einzubeziehen, und zwar im Einzelnen nach Maßgabe des § 3 Ziff. 2 Lit. k), ob sie nun im Einzelfall im Hinblick auf ihre spezifische Einfügung in das Gebäude als Balkon, als Loggia oder als Dachterrasse zu bezeichnen sind. Ein für den unbefangenen Betrachter naheliegender Sinn einer Unterscheidung zwischen Balkonen und Dachterrassen, sofern sie baulich in gleicher Weise als zu einer Wohnung dazugehörig zu erkennen sind, ergibt sich nicht. Soweit es klar und deutlich zu erkennen ist, dass eine Dachterrasse durch bauliche Maßnahmen einer spezifischen Wohnung zugeordnet ist, und nur dieser und keiner anderen und auch nicht dem Gemeinschaftsgebäude insgesamt, wie hier der Fall, dann kommt es nicht darauf an, ob dieser „durch eine Umfassung gebildete Raum“ (§ 3 Ziff. 2 Lit. k) aus dem Gebäude kragt (Balkon), oder er einen nach außen offenen Raum des Gebäudes darstellt (Loggia) oder ob es sich um eine auf einem Dach befindliche Freifläche handelt (Dachterrasse). Dass es jeweils bautechnische Besonderheiten gibt, insbesondere auch im Hinblick auf eine Abdichtung gegen Wassereintritt, wie die Beklagten geltend machen, ist sicher zutreffend, und hängt von zahlreichen Faktoren ab, wie der Art und Weise der Umfassung, so schützt eine Balkonmauer stärker gegen Regen, als ein Balkongeländer, eine Loggia bietet mehr Schutz gegenüber eindringendem Regenwasser als ein Balkon, ein Balkon ohne Überdachung im höchsten Stockwerk ist stärker dem Regen ausgesetzt, als tiefer liegende Balkone in unteren Geschossen, die durch den darüber liegenden Balkon einen Schutz gegen Regenwasser von oben haben, eine überdachte Dachterrasse ist stärker geschützt, als eine Dachterrasse ohne eigenes Dach usw.. Aus diesen denkbaren Unterschieden lässt sich jedoch nicht überzeugend schließen, dass sie die Frage der Qualifizierung als Sondereigentum beeinflussen. Der nächstliegende maßgebliche Gesichtspunkt ist für den unbefangenen Betrachter der Umstand, dass insoweit ein umfasster Raum in die besondere und exklusive Nutzung durch den Wohnungseigentümer einbezogen wurde, so dass der insoweit privilegiert nutzende Wohnungseigentümer nicht nur exklusiv den Nutzen genießen, sondern auch exklusiv die damit verbundenen Lasten tragen soll. Nach der zeichnerischen Darstellung im Anlagenkonvolut B 2 (99) ist die den Büroräumen vorgelagerte freie Fläche, wie bereits angesprochen, nur exklusiv vom Büroraum Nr. 1 der Wohnung Nr. 8 zu erreichen und ebenso exklusiv der Wohnung Nr. 8 zugeordnet, wie es bei Balkonen und Loggien der Fall ist. Den Charakter einer Dachterrasse hat die betreffende durch ein Geländer umbaute Fläche (Protokoll vom 20.12.17, S. 2 (212 R) hier trotz der Lage der klägerischen Wohnung im 1. OG nur deshalb, weil es sich offenbar um den Dachbereich eines vorspringenden Gebäudeteils handelt. Ob der Boden einer exklusiv nutzbaren umbauten Freifläche nun aus dem Gebäude kragt, wie im Falle eines Balkons, oder deswegen von einer Wohnung im 1. OG betreten werden kann, weil es sich um das Dach eines darunter liegenden und auf eine Erdgeschossbebauung beschränkten Gebäudeteils handelt, macht für den Charakter der zum Zwecke des exklusiven Betretens und Nutzens hergerichteten Fläche keinen Unterschied. Dem Umstand, dass in den Aufteilungsplänen in dem Bereich dieser Flächen keine auf die Wohnung bezogenen Zahlen eingetragen wurden, anders als bei Loggien und Balkonen, vermag das Gericht keine durchgreifende Bedeutung zumessen. Ohne, dass es noch darauf angekommen wäre, so dass insoweit kein weiteres Gehör gewährt werden musste, wird dieses Ergebnis im Übrigen gestützt durch die Anlage K 6 und K 7, in der das Sondereigentum der Einheit Nr. 8 in Abgrenzung zum Sondereigentum der Einheit Nr. 9 sowie in Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum im Flur-/Treppenhausbereich durch eine gelbe Markierung umfasst wurde, die auch die Dachterrasse mit umfasst (251 f), wobei in Anlage K 6, nach dem Vortrag der Klägerin ein Auszug aus der Originalteilungserklärung, die Nummerierungen für die Zugehörigkeit zu den Einheiten im Balkon-/Terrassenbereich gänzlich fehlten, während sie bei dem Aufteilungsplan aus K 7 auch im Terrassenbereich vorgenommen wurden, was eine gewissen Beliebigkeit dieser Ziffernsetzung erkennen lässt und damit auch insoweit eine nachrangige Bedeutung für die Streitfrage. Ein weiterer die obige Auslegung bestätigendes Indiz, auch wenn es auch darauf nicht mehr ankommt, so dass auch insoweit kein Gehör mehr gewährt werden musste, besteht nach dem Vortrag der Klägerin darin, dass die Dachterrassen im Rahmen der Wohnflächenberechnung, die Anlage der Teilungserklärung wurde, mit berücksichtigt worden seien (246). Eine Qualifizierung des Bodenbelages der Dachterrasse als Sondereigentum der Klägerin führt allerdings nicht dazu, dass die Klägerin willkürlich darüber entscheiden könnte, ob der Bodenbelag instand gesetzt wird oder nicht. Dies bewirkt lediglich, dass die Gemeinschaft insoweit keine wirksamen Instandsetzungsbeschlüsse fassen kann. Ordnungsgemäße Verwaltung des Sondereigentums im Hinblick auf den Bodenbelag kann gleichwohl durchgesetzt werden, und zwar jedenfalls dann, wenn von einem nicht ordnungsgemäßen Zustand von Sondereigentum eine Störung des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums eines anderes Wohnungseigentümers ausgeht. Diese zu unterlassen obliegt ggfs. dem Sondereigentümer gem. § 14 Ziff. 1 WEG, wobei ein solches Verfahren hier nicht streitgegenständlich ist. Lediglich die hier streitgegenständliche Instandsetzung in Eigenregie ist der Gemeinschaft durch die Qualifizierung ggfs. instandsetzungsbedürftiger Gebäudeteile als Sondereigentum versagt. Auch ein solcher Anspruch setzt ggfs. aber selbstverständlich voraus, dass überhaupt eine Störung aufgrund eines mangelhaften Zustandes mit störenden Folgewirkungen vorliegt. Braucht im Übrigen ein Bodenbelag als solches nicht instand gesetzt zu werden, muss aber im Rahmen einer Instandsetzung des Unterbaus in ihn eingegriffen werden, läge ein Fall des § 14 Ziff. 4 vor. Der Eingriff müsste geduldet werden und der ursprüngliche Zustand wäre anschließend wieder herzustellen, was aber etwas anderes ist als die Instandsetzung eines spezifischen Bodenbelages durch eine andere Art von Bodenbelag (selbsttragende Feinsteinzeugplatten auf Stelzlagern mit Höhenjustierung (5)). 1.2. Nichtigkeit wegen eines Eingriffes in den Kernbereich des Sondereigentums Soweit die Klägerin die Nichtigkeit des Beschlusses zusätzlich auf einen Eingriff in den Kernbereich eines Sondereigentümers stützen möchte, der zu einem nichtigen Beschluss führe und sich dabei auf den BGH in V ZB 58/99 stützt, kann das Gericht dieser Entscheidung keinen diesbezüglichen eigenständigen Rechtssatz entnehmen. Soweit ersichtlich, stützt der BGH in der dortigen Entscheidung die Rechtsfolge der Nichtigkeit auf mangelnde Beschlusskompetenz. Im Übrigen würde sich hier stets ein Ergebnis analog dem Ergebnis zu Ziff. 1.1. ergeben, so dass es letzten Endes auf diesen Aspekt nicht ankäme. 1.3. Nichtigkeit wegen mangelnder Durchführbarkeit Der Beschluss ist im Übrigen, worauf das Gericht gem. § 46 II WEG hinzuweisen hatte, auch bereits deswegen nichtig, weil er auf eine nicht durchführbare Maßnahme gerichtet ist. Nichtig ist ein Beschluss, der wegen inhaltlicher Undurchführbarkeit oder Widersprüchlichkeit keine durchführbare Regelung enthält (OLG Hamm, WE 1991, 108; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 23 Rz. 86 m.w.Nw) und nichtig ist auch ein Beschluss, der von den WE etwas Undurchführbares verlangt (BayObLG, WuM 1996, 439; Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 23 Rz. 87 m.w.Nw.). Dies gilt insbesondere auch für rechtlich nicht durchführbare Beschlüsse (Timme, WEG, 2. Auflage, § 23 Rz. 149). Nichts anderes kann gelten für Beschlüsse, die vom Verwalter die Durchführung einer aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht durchführbaren Verwaltungsmaßnahme verlangen. Die Erteilung eines Auftrages an einen Dritten namens und in Vollmacht einer Untergemeinschaft, wie hier beschlossen, ist eine in rechtlicher Hinsicht nicht durchführbare Maßnahme, denn Untergemeinschaften sind nicht teilrechtsfähig, im Gegensatz zur Gesamtgemeinschaft. Untergemeinschaften bilden keine Rechtssubjekte, sind nicht rechtsfähig und können daher keine Aufträge erteilen (OLG Koblenz ZMR 2011, 225; OLG Naumburg ZMR 2009, 389; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 10 Rz. 81) und damit auch nicht der Verwalter in ihrem Namen. Die Beklagten halten dem in ihrer Replik auf die Hinweise des Gerichts vom 29.01.18 entgegen, es sei zwar unmöglich, einen Auftrag im Namen einer Untergemeinschaft zu erteilen. Da die Gemeinschaft von juristischen Laien aber offenkundig einen rechtswirksamen Beschluss fassen wollte, müsse der Beschluss derart ausgelegt werden, dass er, auch entgegen seinem eindeutigem Wortsinn, der von einer Beauftragung „im Namen der Untergemeinschaft“ spreche, im Ergebnis nicht zu beanstanden sei, also dahingehend, dass der Auftrag im Namen der Gemeinschaft erteilt werde. Dies wirft die Frage auf, wie weit Auslegung gegen den Wortsinn möglich ist unter der Prämisse, dass die Wohnungseigentümer stets wirksame Beschlüsse fassen wollen und stets Anfechtungsprozesse gewinnen wollen. Das Gericht teilt die Prämisse, dass Mehrheiten grds. wirksame und gültige Beschlüsse fassen und Anfechtungsklagen nicht verlieren wollen, hegt aber Bedenken, dass fehlerhafte Beschlüsse derart einfach neutralisiert werden können. Auf die Spitze getrieben bedeutet dies, dass es kaum noch begründete Anfechtungen gäbe. Wenn Kosten gemäß dem Wortlaut in einem Sonderumlagenbeschluss nach Wohnfläche verteilt werden, was aber als Verteilung nach Miteigentumsanteilen auszulegen sei, weil die juristisch nicht versierten WE einen gültigen Beschluss fassen wollten, und keinen ungültigen, liefe eine begründete Anfechtung ins Leere. Wenn einem Wohnungseigentümer nach dem Wortlaut einer Regelung die Kosten für einen von ihm verursachten Schaden konstitutiv auferlegt werden, was aber nur als Ausdruck einer Ersatzforderung auszulegen sei, denn die WE wollten keinen nichtigen Beschluss fassen, sondern einen gültigen, liefe die begründete Nichtigkeitsfeststellung ins Leere. Der BGH ist dem offenbar im Rahmen seiner diesbezüglichen Leitentscheidung nicht gefolgt (BGH NZM 2010, 625). Wenn dem Verwalter auferlegt wird, zur Vorbereitung einer Jahrhundertsanierung ein Angebot einzuholen, worüber sodann in der nächsten Versammlung abgestimmt werden soll, was als Auferlegung der Einholung von drei Angeboten auszulegen sei, denn die WE wollten einen gültigen Beschluss fassen und keinen ungültigen, liefe auch diese begründete Anfechtung ins Leere. Eine derartige Relativierung des Inhaltes von Beschlüssen begegnet durchgreifenden Bedenken. Es soll zwar nicht grds. ausgeschlossen werden, dass es im Einzelfall gerechtfertigt sein kann, über den Wortsinn einer Regelung hinaus bzw. davon abweichend, der Regelung einen anderen Sinn zu entnehmen und zutreffend ist es auch, dass im Rahmen der Auslegung nicht am buchstäblichen Sinne eines Ausdruckes zu haften ist . Im Rahmen der hier gebotenen normativen Auslegung muss es allerdings schon ein solcher Sinn sein, der sich dem unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt, da wie die Beklagten zu Recht einräumen, Beschlüsse objektiv und normativ auszulegen sind. (BGH WuM 2015, 47; BGH NJW 2014, 2861; grundlegend BGH NJW 98, 3713; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten , WEG, 11. Auflage, § 23 Rz. 61; Hügel/Elzer, WEG, vor §§ 23 ff Rz. 62; ). Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden dürfen, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH NJW 1998, 3713), z.B. weil sie sich aus dem – übrigen – Versammlungsprotokoll oder aus den örtlichen Gegebenheiten der Wohnanlage ergeben (Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, a.a.O., Rz. 59; Hügel/Elzer, a.a.O.; ). Maßgebend für die Auslegung ist der objektive Inhalt und Sinn eines Beschlusses, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Beschlusswortlautes ergibt (BGH NJW 2012, 3719 Rn. 14; BGH NJW 1998, 3713; Hügel/Elzer, a.a.O.). Dass sich dem unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Regelung, „dass die Verwalterin namens und auf Kosten der Untergemeinschaft einen Auftrag erteilen soll“, die nächstliegende Bedeutung ergibt, der Auftrag solle „namens der WEG und auf Kosten der Untergemeinschaft erteilt werden“, überzeugt nicht. Diese Schlussfolgerung wäre nur tragfähig, wenn man die Position verträte, jeder aufgrund mangelnder Kenntnis und/oder mangelnder Sorgfalt eingetretene Fehler könne im Wege der Auslegung korrigiert werden, weil die beschließenden WE keine Fehler machen wollten, insbesondere nicht, wenn dies zu verlorenen Anfechtungs- oder Nichtigkeitsfeststellungsprozessen führen würde. Aus Sicht des Gerichts sprengt dies die Möglichkeiten einer Auslegung. Die Wohnungseigentümer wollten einen Auftrag namens der Untergemeinschaft erteilen, sie waren sich nur der Fehlerhaftigkeit nicht bewusst, ebenso, wie die Wohnungseigentümer, die sich in Unkenntnis fehlerhaft dafür entscheiden, nur ein Angebot für eine Jahrhundertsanierung einzuholen, die sich in Unkenntnis fehlerhaft dafür entscheiden, eine Sonderumlage nach Wohnflächenanteilen zu verteilen, ohne dass es dafür eine Grundlage gibt, oder die sich in Unkenntnis fehlerhaft dafür entscheiden, einem Schädiger konstitutiv eine Schadensersatzzahlung aufzuerlegen. Einzuräumen ist den Beklagten, dass sie nicht, wie geltend gemacht, über die nötigen wohnungseigentumsrechtlichen Fachkenntnisse verfügen, um stets wohnungseigentumsrechtlich korrekte Beschlussentwürfe zu verfassen, insbesondere im Falle der Beschlussfassung durch Untergemeinschaften, was jedoch die Geltung der an korrekte Beschlussfassung zu stellenden Anforderungen nicht relativieren kann. Korrekte Beschlussentwürfe zu verfassen, ist auch nicht die Aufgabe der über keine Fachkenntnisse verfügenden Wohnungseigentümer, sondern die Aufgabe einer professionellen Verwaltung, die dafür bezahlt wird, dass sie für ordnungsgemäße Verwaltung in der WEG Sorge trägt. Von ihr ist es zu verlangen, dass sie über diejenigen wohnungseigentumsrechtlichen Grundkenntnisse verfügt, die erforderlich sind, um rechtlich korrekte Beschlussentwürfe zur Beschlussfassung vorzulegen. Von einer professionellen Verwaltung ist insbesondere auch zu verlangen, dass es ihr bekannt ist, dass Untergemeinschaften nicht teilrechtsfähig sind, nicht selbst am Rechtsverkehr teilnehmen können, so dass auch keine Aufträge in ihrem Namen erteilt werden können. Soweit Verwalter diesbezüglich noch keine sicheren Verwaltungskenntnisse erworben haben, obliegt es ihnen, sich vor einer Beschlussfassung zu informieren, fachkundigen rechtlichen Rat einzuholen, um ihre Aufgabe sodann ordnungsgemäß und rechtlich korrekt durchführen zu können. Insoweit wird von professionellen Verwaltern nicht mehr verlangt, als von einem Restaurantbetreiber, einem Taxifahrer, einem Arzt, Polizisten oder einem Hühnerzüchter. Auch diesen Nichtjuristen obliegt es, sich über die in ihrem Arbeitsbereich geltenden Normen die erforderlichen Kenntnisse zu verschaffen und ihnen Rechnung zu tragen. Die nicht juristisch versierten Wohnungseigentümer können sich im Übrigen auch noch auf andere Weise vor teuren begründeten Anfechtungen schützen, die Folge von zunächst nicht hinreichenden Fachkenntnissen gewesen sind, und zwar durch ein sofortiges vorprozessuales Anerkenntnis nach umgehender Prüfung der in Frage gestellten Gültigkeit von Beschlüssen durch einen Fachmann oder ein sofortiges prozessuales Anerkenntnis oder zumindest ein Anerkenntnis vor dem ersten Termin, noch besser eine Erledigung vor dem ersten Termin durch einen aufhebenden Zweitbeschluss, nachdem der Fehler erkannt wurde. Sich auf eine Abwehr einer begründeten Anfechtung einzulassen und sodann mangelnde rechtliche Kenntnisse geltend zu machen, die den eingetretenen rechtlichen Fehler relativieren sollen, überzeugt nicht. Im Dienste ordnungsgemäßer Verwaltung sind die rechtlichen Maßstäbe daher auch nicht vor dem Hintergrund zugestanden nicht zu erwartender wohnungseigentumsrechtlicher Fachkenntnisse aufzuweichen, sondern den Beteiligten ist abzuverlangen, entweder von vornherein für die gebotenen Fachkenntnisse Sorge zu tragen, was den Verwalter betrifft, oder aber sich unverzüglich die erforderlichen Fachkenntnisse zu verschaffen, was die übrigen Wohnungseigentümer betrifft, sobald ein Wohnungseigentümer einen gefassten Beschluss als ungültig angreift. Soweit die Beklagten meinen, die sich aus der rechtlichen Undurchführbarkeit des Beschlusses über eine Auftragserteilung „namens der Untergemeinschaft“ resultierende Nichtigkeit wäre hier durch § 140 BGB, und zwar die Möglichkeit einer Umdeutung, relativiert, überzeugt auch dies das Gericht nicht. Zuzustimmen ist den Beklagten allerdings zunächst im rechtlichen Ausgangspunkt dahingehend, dass nichtige Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich einer Umdeutung gem. § 140 BGB zugänglich sind (Vgl. BGH WuM 2015, 47 Rz. 21; Hügel/Elzer, WEG, § 23 Rz. 90; Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 23 Rz. 169), auch wenn bei Umdeutungen von nichtigen Beschlüssen grundsätzlich Zurückhaltung zu wahren ist (BGH, a.a.O.; Hügel/Elzer, a.a.O.). Die Umdeutung setzt gem. § 140 BGB allerdings voraus, dass der Beschluss, so wie er nichtig gefasst wurde, unter einem anderen rechtlichen Blickwinkel ein wirksamer Ersatzbeschluss wäre, was regelmäßig daran scheitert, dass auch die Voraussetzungen des Ersatzbeschlusses nicht erfüllt sind (Vgl. die überzeugenden Beispiele bei Bärmann, a.a.O., Rz. 170). Ein Beschluss, der als Mehrheitsbeschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig ist, kann nicht in einen allstimmigen Beschluss mit Vereinbarungscharakter umgedeutet werden, weil es an der Allstimmigkeit fehlt. Ein nichtiger Mehrheitsbeschluss über eine Wandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum kann nicht in einen Beschluss über die Einräumung eines Sondernutzungsrechts umgedeutet werden, weil auch dieser Beschluss nicht mit Mehrheit gefasst werden kann. Auch hier gibt es keinen in Betracht kommenden Ersatzbeschluss, der rechtlich unbedenklich wäre, hier also im Rahmen dessen der Verwalter wirksam einen Auftrag im Namen einer Untergemeinschaft erteilen könnte und dem das Wirksamkeitshindernis der Undurchführbarkeit nicht entgegen stünde. Umdeuten bedeutet nicht, Beschlussfehler unter den Tisch zu kehren, sie zu ignorieren, weil die Wohnungseigentümer rechtlich einwandfrei handeln wollten. Per Umdeutung können aus beschlossenen zwei Vergleichsangeboten nicht drei gemacht werden, kann aus einem Verteilungsschlüssel Wohnfläche nicht der korrekte Verteilungsschlüssel Miteigentumsanteile gemacht werden und kann aus einer Beauftragung im Namen der Untergemeinschaft nicht eine Beauftragung im Namen der WEG gemacht werden. Dies sprengt die Grenzen einer Umdeutung, dies wäre eine nachträgliche inhaltliche Abänderung entgegen dem tatsächlichen Inhalt des gefassten Beschlusses. 2. Hilfsweise: Ungültigkeit des Beschlusses zu TOP 2.1. 2.1. Ungültigkeit wegen mangelnder Einholung von mindestens 3 Vergleichsangeboten Zutreffend geht die Klägerin davon aus, dass ein Beschluss über die Durchführung von Verwaltungsmaßnahmen größeren Umfanges, und zwar im Hinblick auf Kosten, die bei 3.000,- Euro und mehr liegen, nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn zuvor mindestens 3 Vergleichsangebote eingeholt wurden, aus denen sodann die Wohnungseigentümer das ihnen vorzugswürdig erscheinende Angebot ausgewählt haben: Die Vergabe eines Auftrages zur Durchführung von größeren Instandsetzungsarbeiten setzt regelmäßig voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote einholt, und zwar im Regelfall mindestens drei Angebote, wobei dann nicht notwendigerweise dem billigsten Angebot Vorrang zu geben ist (BayObLG NZM 2002, 564 ff; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 21 Rz. 75, 69; Bärmann, WEG 13. Auflage, § 21 Rz. 112c m.w.Nw.). Ein Eigentümerbeschluss, der über eine größere Baumaßnahme (z.B. eine Balkonsanierung) entscheidet, ohne dass vorher Vergleichsangebote eingeholt wurden, entspricht regelmäßig nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (BayObLG ZWE 2000, 37; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 21 Rz. 75; BayObLG WE 2000, 813; Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 21 Rz. 112c). Das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung, bei größeren Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen mindestens drei Angebote einzuholen, bevor über eine konkrete Ausführung entschieden wird, gilt bereits bei Maßnahmen, die zu Kosten von 3.000,- Euro führen (LG Hamburg ZMR 2012, 474 ff; LG München 36 S 9481/13). Bei der Auswahlentscheidung ist sodann im Übrigen nicht notwendigerweise dem billigsten Angebot Vorrang zu geben (BayObLG NZM 2002, 564 ff; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 21 Rz. 75; Bärmann, WEG 13. Auflage, § 21 Rz. 112 c m.w.Nw.). Das bedeutet, die Gemeinschaft kann im Rahmen ihres Verwaltungsermessens auch anderen sachlichen Kriterien den Vorrang einräumen, z.B. der Schnelligkeit der Ausführung, dem Ruf, bekannten Qualitätserfahrungen, der Vertrauenswürdigkeit, der formalen Qualifikation, der Berufserfahrung usw.. Die Klägerin rügt einen entsprechenden Mangel der Beschlussfassung insoweit schlüssig, als der Architekt Dipl. Ing. G. bei Kosten in Höhe von 12.800,- Euro ausgewählt wurde, ohne dass zwei weitere Vergleichsangebote vorlagen. Das Gebot gilt entgegen LG Hamburg (Urteil vom 11.9.13, AZ 318 S 20/13) auch bei der Beauftragung von Fachingenieuren, Architekten, Anwälten oder sonstigen Dienstleistern, deren Beauftragung zu Kosten von 3.000,- und mehr Euro führt. In derartigen Fällen auf die Einholung von drei Alternativangeboten zu verzichten, überzeugt nicht. Es erscheint wertungswidersprüchlich, bei Malerarbeiten für 3.500,- Euro Vergleichsangebote für erforderlich zu halten, bei der Inanspruchnahme eines SV, eines Fachmannes zur Klärung von Sanierungsbedarf, von Sanierungsoptionen, von technischen Durchführungsoptionen, von unternehmerischen Durchführungsoptionen und im Rahmen der Überwachung von Begleitung von Sanierungsmaßnahmen bei einem Umfang von 10.000,- , 20.000,- , 30.000,- oder 40.000,- Euro die Einholung von Vergleichsangeboten für verzichtbar zu halten. Ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer beauftragt auch insoweit nicht den Erstbesten, von dem er gehört hat, sondern wählt sorgfältig aus, nachdem er Informationen eingeholt hat und prüft z.B. die Kosten, das Renommee, den Service, die Vertrauenswürdigkeit und die Schnelligkeit der Dienstleister. Weder für Anwälte, noch für Architekten oder Ingenieure trifft es zu, dass es gänzlich unerheblich wäre, wen man beauftragt, dass der eine es ebenso gut und günstig wie der andere machen kann. Auch Anwälte bieten ihre Leistungen bekanntlich zu sehr unterschiedlichen Stundensätzen an, was für die anderen freien Berufe nicht minder gilt. Manche bestehen auf den Sätzen ihrer Gebührenordnung, andere bieten Stundenverein-barungen an. Manche sind dafür bekannt, gewisse Leistungen mit relativ wenig Stundenaufwand erbringen zu können, andere dafür, sehr viele Stunden abzurechnen usw. usf. Und selbst wenn es im Hinblick auf die Vergütung keine Unterschiede gäbe, weil eine Taxe zugrunde gelegt wird, dann verbleiben doch immerhin noch erhebliche, um nicht zu sagen eklatante Unterschiede in der Güte und Vertrauenswürdigkeit bei der Erbringung anspruchsvoller Dienstleistungen. Auch insoweit entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, zu prüfen und sorgfältig auszuwählen. Die Prämisse, dass derjenige anspruchsvolle Dienstleister schon der Richtige sei, den die Verwaltung ausgewählt habe, schiene auch nicht tragfähig. Die These, es mache keinen Sinn, zwischen verschiedenen Anwälten, Architekten, Ingenieuren usw. auszuwählen, überzeugt nicht. Die These, es sei unverhältnismäßig bei der Auswahl anspruchsvoller Dienstleister zumindest drei zu prüfen und sich nähere Informationen zu drei Anbietern einzuholen, überzeugt bei Ausgaben von 10.000,- , 20.000,- oder 30.000,- Euro auch nicht, wenn es bei Ausgaben von 3.500,- Euro für das Anstreichen der Fassade ein zwingendes Gebot sein soll. Unverhältnismäßig erscheint der Aufwand der sorgfältigen Prüfung und des Vergleiches eher bei 3.500,- Euro Malerkosten einer WEG an der Außenalster oder in der Hafencity als bei 10.000,- Euro für einen Anwalt, Ingenieur oder Architekten einer WEG in E. oder L.. Für die Frage einer Verletzung des Gebotes, vor einer Auswahlentscheidung drei Vergleichsangebote einzuholen, kommt es im Übrigen nicht darauf an, ob es billigere Angebote gegeben hätte oder das Angebot G. überteuert gewesen ist. Selbst wenn sich das Angebot G. im Nachhinein als das preisgünstigste Angebot entpuppen würde, wäre die Beschlussfassung mangelhaft gewesen. Soweit die Beklagten unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg in 318 S 3/14 meinen, dass das Gebot der Einholung von Vergleichsangeboten immer dann nicht gelten würde, wenn staatlich vorgegebene Honorarverordnungen die Vergütung regeln, kann dem aus den genannten Gründen nicht gefolgt werden. Zum einen ist es ein verkürzendes Missverständnis, wenn gemeint werden sollte, das Gebot diene ordnungsgemäßer Verwaltung ausschließlich zur Gewährleistungen der Inanspruchnahme des günstigsten Angebotes. Es wurde oben bereits darauf hingewiesen, dass dies gerade nicht der Fall ist, da die Eigentümer insbesondere nach dem Vergleich unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung nicht gezwungen sind, sich für das preisgünstigste Angebot zu entscheiden (So überzeugend BayObLG NZM 2002, 564 ff; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 21 Rz. 75 m.w.Nw.; Bärmann, WEG 13. Auflage, § 21 Rz. 112 c m.w.Nw.) Dass das LG Hamburg diesem Rechtssatz nicht folgt, ist bislang nicht bekannt geworden und würde auch nicht überzeugen. Wenn dieser Rechtssatz aber gilt, dann gibt es offenkundig weitere anerkannte Kriterien, denen beim Vergleich Rechnung getragen werden kann und dann reduziert sich die Frage einer ordnungsgemäßen Auswahl nicht auf die Frage, ob es unterschiedliche Preise gibt. Im Übrigen ist es eine evidente Tatsache, wie bereits erwähnt, dass es zwischen verschiedenen Anbietern, die nach einer staatlich vorgegebenen Gebührenordnung abrechnen, immense Qualitätsunterschiede geben kann, von exzellent bis inkompetent, was jedem Juristen bereits im Hinblick auf seinen eigenen Berufsstand bekannt ist, jedem Patienten im Hinblick auf Ärzte oder jedem steuerberatungsbedürftigen Klienten im Hinblick auf Steuerberater. Sinn und Zweck des Gebotes der Vorlage von Alternativangeboten ist es, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen (BGH NJW 2012, 3175 Rn. 10; Timme, WEG, 2. Auflage, § 21 Rz. 175 a.E.). Eine Verengung auf die Frage des Preises ergibt sich aus dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer prüft Angebote nicht nur im Hinblick auf ihren Preis, sondern auch im Hinblick auf ihre Qualität. Damit ist auch deutlich, dass die Argumentation, die Anwendung des Gebotes bei Anbietern mit Preisen nach staatlichen Vergütungsverordnungen folge nur noch einem „Selbstzweck“ (70), nicht greift. Vielmehr sind es die weiteren Zwecke des Vergleichsgebotes, die greifen, wenn Anbieter ihre Dienste zu gleichen Preisen anbieten. Zu Unrecht meinen die Beklagten in ihrer Replik auf die insoweit bereits erteilten Hinweise des Gerichts, dass sich aus der Eigenschaft als Freiberufler, die Dienste höherer Art erbringen, bei selbständigen Architekten, Ingenieuren oder Anwälten ergäbe, dass ihre Auswahl durch die WEG nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen müsse. Richtig ist, dass das Verhältnis eines Auftraggebers zu einem Freiberufler dienstvertraglich ein besonderes Verhältnis ist. Unzutreffend ist es aber, dass sich daraus ergäbe, dass eine Auswahl eines freiberuflichen Dienstleisters mit weniger Sorgfalt geschehen könne. Aus dem Umstand, dass Freiberufler Dienste höherer Art erbringen, ergibt sich mitnichten, dass sie allesamt grundsätzlich gleich qualifiziert wären, dass sie im Einzelfall gleichermaßen geeignet wären oder dass sie gleich teuer wären. Nicht einmal bei Anwendung einer Gebührenordnung sind sie als gleich preisgünstig oder gleich teuer zu bewerten, weil für die gleiche Gebühr eklatant unterschiedliche Leistungen erbracht werden können. Die Beklagten gehen über diese jedermann bekannte Selbstverständlichkeit der immensen Brandbreite in Qualifikation, Kompetenz und Wirtschaftlichkeit stillschweigend hinweg und meinen, dass es genüge, auch zum Kreis der Freiberufler zu gehören, um ebenso kompetent zu sein, wie alle anderen Freiberufler auch. Diese Prämisse ist offenkundig lebensfremd. Wenn aber bei lebensnaher Betrachtung bei derartigen Dienstleistern erhebliche Qualitätsunterschiede in Betracht kommen, dann wird ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer, das Leitbild ordnungsgemäßer Verwaltung, auch vor einer Entscheidung über einen spezifischen Dienstleister Erkundigungen einholen und mindestens 3 Kandidaten miteinander vergleichen, bevor er 3.000,- , 13.000,- oder 30.000,- Euro ausgibt. Soweit die Beklagten die Geltung der diesbezüglichen Auslegung des Begriffes ordnungsgemäßer Verwaltung mit dem Hinweis in Frage stellen, dass ordnungsgemäße Verwaltung ein unbestimmter Rechtsbegriff sei und daher in seiner Auslegung durchaus dem Wandel unterliege oder vom Gesetzgeber durch einen Federstrich verändert werden könne (235), ist dies ebenso so zutreffend, wie irrelevant. Diese grundsätzlichen Selbstverständlichkeiten ändern nichts daran, dass in einer spezifischen Prozesssituation die gerade geltenden Gesetze, die gerade geltende Rechtsprechung, der gerade geltende Stand der Dogmatik zu berücksichtigen ist. Der Wandel der Zeiten, der als solcher nicht verneint werden soll, stellt kein Argument dar, dass die streitbefangene Auslegung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung in Frage stellt. Unbestimmte Rechtsbegriffe sind in unserer Rechtsordnung keine unbeachtlichen Sündenfälle der Gesetzgebung, sondern unverzichtbare dogmatische Bausteine einer Gesetzgebung, die unmöglich sämtliche Einzelfälle explizit regeln kann. Das BGB enthält 2385 Paragrafen. Der Palandt, als eine der kleinsten Kommentierungen des BGB, enthält ca. eine Million per Auslegung gewonnene Rechtssätze, der Staudinger oder der Münchner Kommentar, als größte Kommentierungen sicher 10 Millionen Rechtssätze, die offenkundig nicht explizit den 2385 Paragrafen entnommen werden können, sondern nur durch Auslegung gewonnen wurden. Vor diesem Hintergrund kann der im Wege der Auslegung gewonnene Rechtssatz, dass bei größeren Instandsetzungsvorhaben eine Entscheidung für einen spezifischen Anbieter nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn zuvor mindestens 3 Vergleichsangebote eingeholt wurden, aus denen die Eigentümer sodann ausgewählt haben, nicht überzeugend als deswegen ungerechtfertigt qualifiziert werden, weil dieser Rechtssatz nicht explizit im Gesetz steht, weil es übermorgen anders gesetzlich geregelt werden könnte, weil der BGH dies in 10 Jahren anders sehen könnte oder weil der Rechtssatz – nunmehr nur noch blanke Rhetorik – auf dem Bedürfnis eines BGH-Richters beruhte, sich verewigen zu wollen. Die Erwägungen sind unjuristisch, sie mögen dem juristischen Laien plausibel erscheinen, der es für möglich hält, dass sämtliche zur Einzelfalllösung vor Gericht nötigen Rechtssätze explizit geregelt werden, sie tragen jedoch den Grundsätzen der Rechtswissenschaft und der Rechtsanwendung im Rechtsstaat nicht Rechnung. Der Jurist weiß, dass die Rechtsordnung ohne auslegungsbedürftige Rechtsbegriffe, ob bestimmt oder unbestimmt, nicht auskommt. Es lässt sich trefflich darüber streiten, ob es aus der Perspektive eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers, was bereits die erste Auslegung des Begriffes ordnungsgemäßer Verwaltung beinhaltet, geboten erscheint, vor einer Beauftragung eines Dienstleisters oder Werkunternehmers mit größerem Volumen 3 Vergleichsangebote einzuholen und ob die Grenze bei 3.000,- Euro, 5.000,- Euro oder 10.000,- Euro zu ziehen ist. Mit dem Verweis auf die Unbestimmtheit des zugrunde liegenden Rechtsbegriffes und den Wandel der Zeiten lässt sich dieser Rechtssatz jedoch nicht erheblich in Frage stellen. Auch die Erwägung, der Rechtssatz sei irrationale Mystik, weil es genauso gut vier oder zwei hätten sein können, und weil, wenn man lange genug sucht, für die Zahl 3 einen mystischen Hintergrund findet, ist offenkundig reine unjuristische Rhetorik, auch wenn sie von Greiner stammt. Erstens, es lässt sich nahezu für jede Zahl irgendein mystischer Hintergrund finden, ob es die 3, die 5, die 7, die 13, die 11 usw. ist. Es überzeugt nicht, die Verwendung von Zahlen in der Rechtsordnung deswegen als mystisch abzulehnen, weil es auch nichtjuristische Kontexte für Zahlen mit mystischem Charakter gibt. Das Argument, warum es nicht 2 oder 4 Vergleichsvorschläge geworden sind, ist ein an den Nichtjuristen gerichtetes Argument, das unterstellt, es wäre eine Rechtsordnung denkbar, die auf Grenzziehungen verzichtet. Selbstverständlich muten Grenzziehungen stets willkürlich an und selbstverständlich sind sie unvermeidbar. Der Gesetzgeber hat sich beim Verzugszinssatz für 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz entschieden, warum nicht für 4% oder 6%, vielleicht wegen der mit der 5 verbundenen Mystik, weil es 5 Finger gibt, 5 Sinnesorgane oder 5 Yamas? Geht eine Anfechtungsklage nach einem Monat und einer Minute ein, ist sie von vornherein unbegründet, geht sie zwei Minuten früher ein, wird sie geprüft. Macht das Sinn? Ist das plausibel begründbar? Es ist nur begründbar, wenn man versteht und akzeptiert, dass Grenzziehungen sowohl im Einzelfall willkürlich anmuten, zugleich aber unvermeidbar sind. Eine gegenüber Grenzziehungen als solche gerichtete Rhetorik täuscht über diese Tatsache hinweg und suggeriert eine nicht bestehende Vermeidbarkeit von Grenzziehungen. Soweit die Beklagten den Sinn und Zweck von Vergleichsangeboten nicht nachvollziehen können, liegt dieser auf der Hand. Sind 5.000,- Euro für eine Leistung marktgerecht, ist ein Zeitaufwand für eine spezifische Leistung von 5 Stunden angemessen oder überhöht, ist eine Wartezeit bis zur Aufnahme einer Bearbeitung von 2 Monaten unausweichlich oder vermeidbar, ist eine reine Bauzeit von 4 Wochen erforderlich oder könnten es auch drei Wochen sein? Diese und unzählige weitere Fragen kann ein Auftraggeber nicht beantworten, wenn er nur ein Angebot eingeholt hat. Er muss blind das ihm erteilte Angebot als nicht optimierbar betrachten. Die Erfahrung zeigt dem vernünftigen und wirtschaftlichen denkenden Wohnungseigentümer jedoch, dass es nicht der Lebenswirklichkeit entspricht, dass Leistungsangebote stets identisch sind. Daher ist es unter wirtschaftlichen Erwägungen und auch sonstigen Erwägungen (Kompetenznachweise, Beratungsqualität, Qualitätserfahrungen und -berichte, technische Optionen, Schnelligkeit, Zuverlässigkeit etc.) vernünftig, sich ein Bild darüber zu verschaffen, welche unterschiedlichen Angebote der Markt bietet. Dabei gilt die mathematische Wahrheit, je größer die Zahl der eingeholten Angebote, desto besser der Überblick über den Markt. Zugleich ist es offenkundig, dass ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer den Aufwand für die Klärung der Marktlage begrenzt. Ein durchaus vernünftiger Kompromiss zwischen einer hinreichenden Zahl von Vergleichsangeboten und einem begrenztem Aufwand ist dabei die Zahl 3. Denkbar wäre auch die Zahl 2 bei einem Aufwand bis 2.000,- , die Zahl 3 bei einem Aufwand bis 5.000,-, die Zahl 4 bei einem Aufwand bis 10.000,- , die Zahl 5 bei einem Aufwand bis 100.000,- und die Zahl 10 bei einem Aufwand ab 100.001,-. Denkbar sind verschiedene Modelle. Die Zahl 3 für sämtliche größeren Vorhaben ist aber jedenfalls ein plausibles Modell, das auf keine ernstlichen Bedenken stößt. Die Antwort auf die weitere Frage der Beklagten, warum die Gemeinschaft nicht selbst in der Lage sein solle, zu beurteilen, ob das eine von ihr eingeholte Angebot technisch sinnvoll und wirtschaftlich ist (236), liegt auf der Hand, ihr fehlt dafür die Vergleichsmöglichkeit. Die Gemeinschaft kann ohne den Vergleich nicht wissen, ob sich die Südfassade auch für einen niedrigeren Preis streichen ließe, ob die Fassade zwingend 4 Wochen eingerüstet sein muss oder ob es auch 7 Tage täten und ob die eingesetzten Mitarbeiter ungelernte Kräfte aus Usbekistan sein müssen oder ob es auch Mitarbeiter mit Gesellenbrief sein könnten. Soweit die Position vertreten wird, es genüge doch, den insoweit nicht ordnungsgemäß gefassten Beschluss nur dann für ungültig zu erklären, wenn die Beauftragung tatsächlich zu überhöhten Preisen geführt hat, verkennen die Beklagten erneut, dass der Preis nicht das einzige Kriterium eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers ist und auch nicht ein Kriterium, das jeweils zwingend den Ausschlag gibt (Zu den Nachweisen siehe bereits oben). Für welches Angebot sich die Gemeinschaft entschieden hätte, hätte sie mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt, kann nicht im Nachhinein festgestellt werden, weil die drei Angebote nicht eingeholt und bewertet wurden. Wenn es z.B. so gewesen wäre, dass sich die Gemeinschaft für ein leicht teureres Angebot entschieden hätte, aber ein solches, bei dem die Arbeiten zum einen 3 Monate früher aufgenommen worden wären und die zum Anderen eine um 2 Wochen kürzere Bearbeitungszeit gehabt hätte, weil der Anbieter mehr Mitarbeiter eingesetzt hätte als der kostengünstigere Anbieter, wäre dies eine durchaus ordnungsgemäße Entscheidung gewesen. Rekonstruiert werden könnte sie aber im Nachhinein nicht. Eine ordnungsgemäße Auswahlentscheidung kommt nur dann zustande, wenn dieser Entscheidungsvorgang auch ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Wurde er es nicht, ist der Beschluss für ungültig zu erklären. Derartige Verzögerungen kann die Verwaltung abwenden, indem sie von Anfang an Beschlussfassungen ordnungsgemäß vorbereitet. Die Beklagten unterliegen einem Missverständnis, wenn sie meinen, eine Beschlussfassung über eine Instandsetzung entspräche per se ordnungsgemäßer Verwaltung und dies ergäbe sich aus dem Gesetz, und zwar aus § 21 V WEG. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 21 V WEG, Instandhaltung und Instandsetzung auf ordnungsgemäße Weise durchzuführen. Daraus folgt aber mitnichten, dass jeder Beschluss, der Instandhaltung und Instandsetzung zum Thema hat, ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. So entspricht ein Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, mit dem über eine Instandsetzungsmaßnahme entschieden wird, die nicht erforderlich ist, weil das betreffende Gemeinschaftseigentum noch intakt ist, auch wenn es nicht den ästhetischen Vorstellungen einer Mehrheit entspricht. Auch eine ins Blaue hinein beschlossene Instandsetzung, bei der zuvor keine fachgerechte Bestandsaufnahme erfolgte, wäre nicht ordnungsgemäß, ebenso wenig eine Instandsetzung, die zu Mondpreisen in Auftrag gegeben wurde, weil die Marktlage nicht geklärt worden war. Das Gebot der Einholung von mindestens drei Angeboten betrifft entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht „Formalien“ einer Beschlussfassung, sondern eine materielle Voraussetzung ordnungsgemäßer Verwaltung. Insoweit sind die bei formalen Mängeln (z.B. Einberufungsmängeln oder Mängel des Beschlussverfahrens) geltenden Kausalitätserwägungen nicht übertragbar, ganz abgesehen davon, dass sich mangelnde Kausalität ohne Durchführung des unterbliebenen Auswahlprozesses ohnehin nicht feststellen ließe, weil das Gericht nicht an Stelle der Wohnungseigentümer deren Auswahlwertungen vornehmen kann. Die Beklagten untergraben im Übrigen im Kontext der Anwendung der Höchstsätze der Verordnung durch den Anbieter G. ihr Argument, dass es bei Anwendung einer staatlichen Gebührenordnung keines Vergleiches bedürfe, weil die Vergütungen durch die Verordnung bestimmt seien und insoweit kein wirtschaftlich nachteiliges Angebot realisiert werden könne. Sie legen in diesem Kontext dar, dass es sogar bei Anwendung staatlicher Gebührenverordnungen zu unterschiedlichen Kosten kommen kann (70). Auch der Umstand, dass der Architekt G. der „Hausarchitekt der Untergemeinschaft“ sei, wie geltend gemacht (70), entbindet nicht von dem Grundsatz, bei größeren Ausgaben mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen. 12.000,- Euro sind ein Ausgabenvolumen, das die diesbezügliche Grenze eindeutig und um ein Vielfaches überschreitet. Im Rahmen einer Auswahlentscheidung mag die Entscheidung für den „Hausarchitekten“ ja durchaus unangreifbar sein. Das Gebot der Auswahl aus Alternativangeboten hebt es jedoch nicht auf. Die Geltung des Grundsatzes von den drei einzuholenden Vergleichsangeboten wird allerdings insoweit von den Beklagten zunächst erfolgreich in Frage gestellt, als es sich bei dem streitbefangenen Auftrag um einen Folgeauftrag handele. Mit Schriftsatz vom 7.2.18 tragen die Beklagten vor, der Architekt G. sei bereits aufgrund eines bestandskräftig gewordenen Beschlusses vom 14.10.13 mit einer Bestandsaufnahme der Schäden an den Terrassen der Einheiten 8 und 9 beauftragt worden. Insoweit wäre die hier streitige Beauftragung mit der Ausarbeitung eines Konzeptes für die Instandsetzung der Dachterrasse nur ein Folgeauftrag im Rahmen eines größeren Sanierungsvorhabens, das zwangsläufig aus verschiedenen Schritten besteht und mit einer Bestandsaufnahme beginnt. Insoweit stellt sich in der Tat die Frage, ob der Auswahlprozess, der zu Beginn, und zwar vor der ersten Beauftragung stattzufinden hat, bei weiteren Teilschritten zu wiederholen ist. So verzichtet der BGH beispielsweise auf die Einholung aktueller Vergleichsangebote, wenn es um die Fortbestellung eines bereits tätig gewordenen Verwalters geht, während vor der erstmaligen Bestellung drei Vergleichsangebote eingeholt worden sein müssen (BGH ZMR 2011, 735; OLG Hamburg ZWE 2002, 482 f; Niedenführ/Kümmel /Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 26 Rz. 22; Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 26 Rz. 46 m.w.Nw. ). Auf der anderen Seite wird das Einholen von drei aktuellen Vergleichsangeboten weiterhin als erforderlich bejaht, wenn zwar für abgeschlossene Arbeiten Vergleichsangebote eingeholt worden waren, nunmehr jedoch nach längerer Zeit nicht nur geringfügige Folgeaufträge gleicher Art zu vergeben sind (BayObLG NZM 2002, 564; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 21 Rz. 75). Aus beiden Rechtssätzen lässt sich schließen, dass dann, wenn es einen engen zeitlichen Zusammenhang mit den vorausgegangenen Leistungen gibt, wie z.B. den bisherigen Verwalterleistungen, die bis zum Tag der neuen Beschlussfassung reichen, von erneuter Klärung der Marktlage durch drei Angebote abgesehen werden kann, was aber nicht gilt, wenn die Folgeaufträge erst nach längerer Zeit ergehen. Bei einem Bearbeitungszusammenhang dergestalt, dass ein Ingenieur im ersten Schritt eine Bestandsaufnahme erstellen soll, im zweiten Schritt ein Sanierungskonzept, wäre ein solcher enger zeitlicher Zusammenhang gegeben, darüber hinaus auch noch ein sachlicher Zusammenhang, weil der zweite Schritt auf dem ersten aufbaut. In einem solchen Fall erscheint es überzeugend, auf ein Einholen von Vergleichsangeboten zu verzichten, wenn dieses bereits vor erstmaliger Beauftragung geschehen ist, so dass die bisherige Auswahl wenigstens einmal ordnungsgemäß erfolgte. Fehlte es daran jedoch, wären tragfähige Gründe für einen Verzicht nicht gegeben. Diese würden sich bei Fehlen einer erstmaligen ordnungsgemäßen Auswahl auch nicht daraus ergeben, dass der insoweit mangelhafte Beschluss bestandskräftig geworden ist. Die Bestandskraft erstreckt sich nur auf den Inhalt der damaligen Entscheidung. Ein Anspruch, die mangelhafte Vorgehensweise fortzuschreiben, ergibt sich daraus jedoch nicht. Damit wäre vor dem hier streitbefangenen Beschluss das Einholen von Vergleichsangeboten für den gegenständlichen Ingenieur-Auftrag entbehrlich, wenn vor der ersten Beauftragung des Ing. G. dieser aus insgesamt drei Vergleichsangeboten ausgewählt worden war. Das ist hier in tatsächlicher Hinsicht allerdings offen geblieben, so dass die Entscheidung nicht auf diesen Aspekt gestützt werden konnte. 2.1.2. Ungültigkeit wegen einer ermessensfehlerhaften Entscheidung für den Dipl. Ing. G. aufgrund mangelnder Eignung Soweit die Klägerin ihre Anfechtung auch darauf stützt, dass der Dipl. Ing. G. aufgrund schlechter Vorerfahrungen nicht geeignet sei, ist der diesbezügliche Vortrag nicht hinreichend substantiiert geblieben, sondern zu wertungshaltig. Ob die Auswahl als ermessensfehlerhaft zu qualifizieren wäre, kann nur im Hinblick auf konkrete Tatsachen bewertet werden, nicht im Hinblick auf die Wertungen der Klägerin. Die Klägerin ist aber auf diese weitere Begründung auch nicht mehr angewiesen. 2.1.3. Ungültigkeit wegen einer ermessensfehlerhaften Entscheidung wegen einer zu hohen Vergütung Vor dem Hintergrund, dass die Klägerin auch auf diesen weiteren Aspekt nicht angewiesen ist, sei dahingestellt, ob die Auswahl des Angebotes G. auch deswegen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil es überteuert ist oder sogar die nach der HOAI zulässigen Höchstpreise übersteigt (8). 2.1.4. Ungültigkeit wegen unzureichender vorheriger Klärung des Sanierungsbedarfes Der Beschluss ist auch insoweit ungültig, als es ihm nach dem vorliegenden Sachverhalt an einer vorherigen ordnungsgemäßen Bestandsaufnahme zum Sanierungsbedarf des Dachterrassenbereiches der Klägerin fehlte. Die Klägerin geht zu Recht davon aus, dass vor einer Entscheidung über eine Sanierung zu klären ist, ob und ggfs. inwiefern im Einzelnen das Gemeinschaftseigentum instandsetzungsbedürftig ist, welches ggfs. die Ursachen von Mängeln im Einzelnen sind, welche Varianten der Instandsetzung in Betracht kommen, welches deren jeweiligen Vor- und Nachteile sind und welche Sanierungsvariante ggfs. vorzugswürdig erscheint. Zusammengefasst werden derartige Prüfungen unter dem Begriff der Bestandsaufnahme. Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen bei größeren Vorhaben (OLG Köln ZWE 2000, 321, 323) zu beschließen, ohne dass eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden und deren mögliche Ursachen erfolgt ist. Nur aufgrund einer Bestandsaufnahme kann sachgerecht entschieden werden, ob eine Mangelbehebung zwingend erforderlich ist, ob sie sofort durchzuführen ist und in welchem Umfang sie vorzunehmen ist (Vgl. auch LG Hamburg ZMR 2012, 388 f; OLG Köln ZWE 2000, 321, 323; OLG Hamm ZMR 2007, 131; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 21 Rz. 73; Bärmann, WEG 13. Auflage, § 21 Rz. 112a). Auch die möglichen Instandsetzungsmaßnahmen mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen sind zu klären. Eine solche Bestandsaufnahme muss selbstverständlich auch wiederum ihrerseits mangelfrei sein, d.h. zu zutreffenden Ergebnissen gekommen sein und auf fachgerechter Ermittlung beruhen, wenn sie einen Beschluss über eine Durchführung einer Instandsetzung dem Grunde nachtragen können soll. Die Klägerin trägt einen diesbezüglichen Mangel insoweit schlüssig vor, ohne dass die Beklagte dem erheblich entgegen getreten ist, als die Ursache der Durchfeuchtungserscheinungen nicht bekannt sei (8) und damit nicht geklärt worden sei und der Sanierungsbedarf bezüglich der Balkone vom Dipl. Ing. G. bezüglich des Balkons der Klägerin in der Weise geklärt worden sei, dass der Ing. den Miteigentümer und Geschäftsführer der Klägerin A. S. vor der Versammlung gefragt habe, ob auf dessen Balkon Wasser stehe und nach dessen Verneinen auch er diesbezüglich Sanierungsbedarf verneint habe (9). Ein derartiges Vorgehen zur Klärung von Sanierungsbedarf wäre eklatant fehlerhaft und ungenügend und könnte einen ordnungsgemäßen Sanierungsbeschluss nicht tragen. Im Übrigen ist auch nicht nachzuvollziehen, wie zugleich vom Ingenieur G. Sanierungsbedarf für den „Balkon“ bzw. den Dachterrassenbereich der Klägerin im Gespräch verneint und im Sanierungsvorschlag B bejaht werden kann. Eine fehlerhafte Klärung von Sanierungsbedarf begründet die Klägerin auch insoweit schlüssig, als der Ing. G. erklärt habe, dass bei einem Jahrhundertregen Wasser in die Wohnungen laufe, was angesichts des Niveaus der Umrandungen weit unterhalb der Türschwelle unmöglich sei (9). Auf diese Rügen, der Kläger haben die Beklagten nicht substantiiert dargetan, dass dem angegriffenen Sanierungsbeschluss eine hinreichende Bestandsaufnahme im Hinblick auf die Dachterrasse der Klägerin vorausgegangen sei, worin diese im Einzelnen bestanden habe und dass sie den Eigentümern vor der Beschlussfassung vorgestellt worden sei und eine solche sei, die die Entscheidung trägt. Es genügt insoweit nicht, lediglich prozessual vorzutragen, dass es zu Feuchtigkeit in den unter der Dachterrasse liegenden Räumen käme und dafür Beweis anzutreten (237). Die erforderliche Bestandsaufnahme kann im Anfechtungsprozess nicht nachgeholt werden. Sie musste zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vorgelegen haben. Der Rüge, dass eine solche fachgerechte Bestandsaufnahme nicht erfolgt sei, sind die Beklagten im Ergebnis nicht erheblich entgegen getreten. Der Vortrag, es müsse ein Schaden vorliegen, was hier der Fall sei und dessen Ursache sei auch ermittelt worden (237), füllt keine den Eigentümern vor der Entscheidung präsentierte fachgerechte Bestandsaufnahme aus, in der das Schadensbild im Einzelnen beschrieben wurde, deren Ursachen benannt und die möglichen und erforderlichen Maßnahmen zur Ursachenbeseitigung dargestellt wurden. Auch mit ergänzendem Vortrag vom 7.2.18 treten die Beklagten der Rüge einer mangelnden Bestandsaufnahme im Hinblick auf Sanierungsbedarf bezüglich der Dachterrasse der Klägerin, also der zur Einheit Nr. 8 gehörenden Dachterrasse, nicht hinreichend substantiiert entgegen. Zwar tragen sie vor, dass es einen Beschluss über eine Durchführung einer Bestandsaufnahme bereits am 14.10.13 gegeben habe, der auch bestandskräftig geworden sei, und dass im Bereich der Dachterrasse der Einheit Nr. 9, also nicht der Einheit der Klägerin, ein kleiner Bereich geöffnet werden sollte und dass Notsicherungsmaßnahmen weitere Durchfeuchtungen in der Einheit Nr. 6 unter der Terrasse der Nr. 9 liegend vorgenommen werden sollten. Inwiefern es im Einzelnen aber sodann zu einer Bestandsaufnahme gekommen ist, die auch die Terrasse der Einheit der Klägerin, also der Einheit Nr. 8 umfasste, und insoweit Mängel an der Dachterrasse der Einheit Nr. 8 festgestellt, die insoweit erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen dargestellt und den Wohnungseigentümern vor ihrer hier streitbefangenen Entscheidung erläutert wurden, haben die Beklagten nicht dargetan. Sie sind insbesondere der Rüge der Kläger nicht substantiiert entgegen getreten, die Ermittlungen zum Zustand der Dachterrasse der Einheit 8 hätten sich darauf beschränkt, dass der Ing. G. den Gesellschafter der Klägerin A. S. fragte, ob auf seinem Balkon Wasser stünde und nach dessen Verneinen er, der Ing. G., anschließend diesbezüglich Sanierungsbedarf verneint habe. 2.1.5. Ungültigkeit wegen mangelnder Erforderlichkeit Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang vorträgt, sie sähe kein Bedürfnis dafür, dass überhaupt Arbeiten auf ihrem Balkon erfolgen müssten (5), stellt dies die Erforderlichkeit der beschlossenen Sanierung in Frage und führt zu folgenden Rechtssätzen: Bei der Entscheidung darüber, ob eine Instandsetzung erforderlich ist oder nicht, hat die Gemeinschaft zunächst ein gewisses Verwaltungsermessen, so wie bei allen Verwaltungsentscheidungen (OLG Hamburg ZMR 2003, 866). Ordnungsgemäß ist eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles als nützlich erweist. Dies ist der Fall, wenn sich die Maßnahme nach einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten der Gemeinschaft ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung wie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft als vertretbar darstellt (So überzeugend Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 21 Rz. 71; OLG München ZMR 2006, 311). Der Ermessensspielraum wird nicht überschritten, wenn über die Mindestsanierung hinaus Arbeiten vergeben werden, deren Ausführung noch nicht zwingend notwendig ist, aber auch nicht unvertretbar ist (BayObLG NZM 2002, 531; OLG Düsseldorf NZM 1999, 766; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 21 Rz. 71). Wenn eine Instandsetzung nicht erforderlich ist, weil der Gegenstand des Gemeinschaftseigentums keinen Mangel aufweist, dann ist eine Instandsetzungsmaßnahme grds. nicht nützlich und nicht vertretbar, es sei denn, es handelt sich um eine untergeordnete Maßnahme im Rahmen einer zwingend notwendigen Sanierung, dies sich als vertretbar erweist. Wenn hier jedoch der Bodenbelag der Dachterrasse der Einheit Nr. 8 sowie sein Unterbau keiner Instandsetzung bedarf, weil er noch intakt ist, wie die Klägerin offenbar geltend machen will (5), dann wäre die Maßnahme ermessensfehlerhaft. Soweit die Beklagten der fehlenden Erforderlichkeit mit dem Vortrag entgegen treten, es sei zu Durchfeuchtungen in einer Einheit unter der Dachterrasse gekommen und daher, weil Wasser sich seinen Weg suche, müssen die beschlossene Dachsanierung erfolgen, ist diese Begründung des konkreten Sanierungsvorhabens nicht hinreichend tiefgehend und substantiiert. Die Ursachen konkreter Mangelzustände lassen sich zuverlässiger klären als durch derartige globale Rückschlüsse. Offen ist, was wäre, wenn am Rande der Dachterrasse ein Wasserrohr verliefe. Offen ist, was wäre, wenn am Rande der Dachterrasse ein Regenabfluss verliefe. Wie der SV konkret die Ursachen der Durchfeuchtungen aufgeklärt und benannt hat, ist ebenfalls offen geblieben. Insbesondere ist jedenfalls in diesem Prozess nicht von den Beklagten substantiiert dargetan worden, woraus sich im Einzelnen die Erforderlichkeit der Instandsetzung des Teils der Dachterrasse ergeben soll, die zur Einheit der Klägerin, also der Einheit Nr. 8 gehört. Aus dem Umstand, dass es unter der Einheit Nr. 9 zu Feuchtigkeitsschäden kam, kann nicht zuverlässig geschlossen werden, dass der Bereich der Einheit 8 instandsetzungsbedürftig ist. Die Beklagten sind der Rüge mangelnder Erforderlichkeit nach alledem nicht hinreichend substantiiert entgegen getreten, so dass hier von mangelnder Erforderlichkeit auszugehen ist und der Beschluss auch insoweit auch ungültig ist. 3. Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 2.2. (Finanzierung) Das Gericht teilt die Rechtsauffassung der Klägerin, dass ein nichtiger Verwaltungsbeschluss auch zur Nichtigkeit des Beschlusses seiner Finanzierung führt (7), denn es besteht auch keine Beschlusskompetenz zur Finanzierung einer Maßnahme, für die keine Beschlusskompetenz besteht und die nicht durchführbar ist. 4. Hilfsweise: Ungültigkeit des Beschlusses zu TOP 2.2. Ohne einen gültigen Sanierungsbeschluss besteht auch kein Bedarf für eine diesbezügliche Finanzierung. 5. Rechtsschutzbedürfnis Der Umstand, dass der Beschluss bereits teilweise ausgeführt wurde, wie die Beklagten betonen (71), was durchaus rechtmäßig ist, steht der Anfechtung nicht entgegen, auch nicht einer Nichtigkeitsfeststellung. 6. Eigentümerliste Die aktuelle Eigentümerliste (Stand: 25.9.17) liegt in der Anlage des Schriftsatzes der Beklagten vom 29.12.17 nunmehr vor. 7. Streitwert Soweit die Klägerin einen Streitwert von 5.638,65 Euro errechnet hat (4), überzeugt dies nicht. Das Begehren der Klägerin ist offenbar darauf gerichtet, die gesamte Sanierungsmaßnahme abzuwenden, denn sie bestreitet auch deren Erforderlichkeit (5). Das gesamte Vorhaben dürfte Kosten in Höhe von 62.000,- sowie 12.764,78 Euro verursachen, mithin 74.764,78 Euro. Die Beklagten halten eine Instandsetzung in diesem Volumen für erforderlich. Die Hälfte des Gesamtinteresses liegt daher bei 37.382,39 Euro. Bei einem Miteigentumsanteil von 283/10.000 läge der Kostenanteil der Klägerin bei 2.115,84 Euro. Das Fünffache ihres Anteils, als Höchstgrenze des Streitwertes, beträgt 10.579,22. Dies bestimmt den Streitwert. 8. Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO. Von einer Inanspruchnahme der Verwaltung zur Tragung der Kosten gem. § 48 II WEG hat das Gericht abgesehen. Zwar begründet der Nichtigkeitsgrund einer rechtlich undurchführbaren Regelung im Hinblick auf eine Erteilung eines Auftrages „namens der Untergemeinschaft“ durchaus ein grobes Verschulden auf Seiten der Verwaltung. Ein professioneller Verwalter muss wissen, dass allein die Gesamt-WEG teilrechtsfähig ist und dass nur in ihrem Namen Aufträge erteilt werden können. Dies gehört zu den elementaren Kenntnissen, über die ein professioneller Verwalter verfügen muss. Ein Verwalter muss auch wissen, das vor einer Entscheidung über umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen zunächst eine Bestandsaufnahme durchgeführt werden muss, aus der sich ergibt, inwiefern ein Mangelzustand besteht, der der Instandsetzung bedarf und welches dessen Ursachen sind und was insoweit grds. als Instandsetzungsmaßnahme in Betracht kommt. Im hiesigen Kontext der Beauftragung der Erarbeitung eines Instandsetzungskonzept hätte zuvor zumindest durch eine fachgerechte Bestandsaufnahme geklärt werden müssen, inwiefern im Einzelnen die Dachterrasse der Klägerin instandsetzungsbedürftig sein soll, so dass es eine vernünftige und sinnvolle Maßnahme darstellt, insoweit ein Instandsetzungskonzept erarbeiten zu lassen. Dies muss ein professioneller Verwalter wissen. Schließlich muss er wissen, was damit zusammen hängt, dass eine Maßnahme stets nur dann gültig beschlossen werden kann, wenn deren Erforderlichkeit geklärt ist und besteht. Gleichwohl hat der Verwalter hier die Kosten nicht gem. § 48 II WEG zu tragen, weil der Erfolg der Klage auch darauf beruht, dass der Beschluss nichtig ist, weil er auch in das Sondereigentum der Klägerin ohne Beschlusskompetenz eingreift. Dass die Verwaltung es hier verkannt hat, dass der Bodenbelag der Dachterrasse zum Sondereigentum der Klägerin gehört und nicht zum Gemeinschaftseigentum und insoweit nicht Gegenstand einer von der Gemeinschaft beschlossenen Sanierungsmaßnahme sein kann (Sanierungsvariante B nebst Ersetzung des Bodenbelages durch selbsttragende Feinsteinzeugplatten auf Stelzlagern mit Höhenjustierung) stellt jedoch kein grobes Verschulden dar. Es handelt sich insoweit nicht um einen elementaren Verwaltungsfehler, sondern um einen solchen, der einem Verwalter ohne grobe Fahrlässigkeit unterlaufen kann. Die Qualifizierung der eigentumsrechtlichen Stellung des Bodenbelages der Dachterrasse, die immerhin nicht explizit in der Teilungserklärung genannt ist und sich in ihrer baulichen Gestalt und begrifflichen Benennung durchaus von Balkonen und Loggien unterscheidet, ist juristisch nicht ganz einfach, so dass es überzogen wäre, eine diesbezüglich fehlerhafte Feinabgrenzung als grob fahrlässiges Verwalterhandeln zu bewerten. Bei aller Eindeutigkeit der Pflicht des Verwalters, sich die im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung elementaren wohnungseigentumsrechtlichen Kenntnisse zu verschaffen, ist ein Verwalter gleichwohl kein Fachjurist des Wohnungseigentumsrecht und er braucht dessen Kenntnisse und Fähigkeiten nicht aufzuweisen. Da die Klage aber bereits allein wegen der mangelnden Beschlusskompetenz für einen Beschluss über eine Instandsetzung von Sondereigentum erfolgreich gewesen wäre, waren die aufgezeigten Versäumnisse des Verwalters nicht kausal für den Prozesserfolg der Klägerin. Es bleibt damit beim Regelfall der Kostentragung durch die Beklagten. Die Beklagten haften nach Maßgabe ihrer Stimmrechte, denn im Umfang ihrer Stimmrechte haben sie den nichtigen Beschluss zu verantworten. Obsiegt der Anfechtungskläger, haften die übrigen Wohnungseigentümer gem. § 100 I ZPO für die Kostenerstattung grds. nach Kopfteilen. Eine Kostenverteilung nach Kopfteilen führt bei einer WEG allerdings schnell zu ungerechten Kostenverteilungen, wenn z.B. auf der Beklagtenseite ein Beklagter über drei Einheiten und insoweit ggfs. drei Stimmen verfügt, ein anderer Eigentümer aber nur über eine Einheit und eine Stimme. Die Kosten einer verlorenen Anfechtung würden in einem solchen Fall gleichmäßig auf beide Wohnungseigentümer verteilt werden, was als gerechte Kostenverteilung nicht überzeugt, denn die Eigentümer haben in unterschiedlichem Umfang den nichtigen oder ungültigen Beschluss zu vertreten. Auch wenn von zwei Einheiten auf Beklagtenseite die eine Einheit einem einzelnen Wohnungseigentümer gehört und die andere einer aus drei Geschwistern bestehenden Erbengemeinschaft, wäre es kein gerechtes Ergebnis, wenn die aus drei Köpfen bestehende Erbengemeinschaft ¾ der Kosten des verlorenen Verfahrens zu tragen hätte, obwohl auch sie nur über eine Wohnung und eine Stimme in der Versammlung verfügte. Insoweit bietet § 100 II ZPO eine Rechtsgrundlage für eine vor diesem Hintergrund im Detail gerechtere Entscheidung (Vgl. in diesem Sinne auch AG Kerpen ZMR 2011, 251; zu Unrecht einen Anlass für eine differenzierte Kostenentscheidung verneinend Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, a.a.O., § 46 Rz. 102). Die streitigen Entscheidungen beruhten auf der Wahrnehmung der Stimmrechte in den Versammlungen. Angemessen erscheint es daher, die Kosten erfolgreicher Beschlussanfechtungen bzw. Nichtigkeitsfeststellungen nach den Stimmrechtsanteilen der Wohnungseigentümer zu verteilen. Die Parteien sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten über die Gültigkeit zweier Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.09.2017 und zwar der Untergemeinschaft. Es handelt sich um die Beschlüsse zu TOP 2.1 und TOP 2.2. Mit dem Beschluss zu TOP 2.1 wurde die Verwalterin beauftragt und ermächtigt, namens sowie auf Kosten der Untergemeinschaft Herrn Dipl. Ing C. auf der Grundlage seines Angebotes vom 04.09.2017 zu Kosten von ca. 12.800,00 € (brutto) mit der Ausarbeitung eines Konzeptes für die Instandsetzung der Dachterrasse zu beauftragen. Vorgegeben wird als Ausführungsvariante nach dem Beschluss die Variante B (demontierbare Ausführung). Der Beschluss nimmt Bezug auf zwei durch ein Geländer umfasste Dachterrassenbereiche, die jeweils den Einheiten 8 und 9 zugeordnet sind. Die Einheit 8 ist die Einheit der Klägerin. Sie befindet sich im 1. OG. Ihres Hauses. Bei der Dachterrasse handelt es sich nicht um die Dachterrasse des Gebäudes in dem sich die Einheit befindet, denn dieses verfügt über weitere Obergeschosse. Bei der Dachterrasse handelt es sich um eine durch einen Vorbau unmittelbar vor den Einheiten 8 und 9 entstandene Dachterrasse, die mit der Bodenebene der Einheiten 8 und 9 abschließt und jeweils von den Einheiten 8 und 9 aus betreten werden kann, wofür die Einheiten 8 und 9 jeweils einen Austritt aufweisen. Mit dem Beschluss zu TOP 2.2 hat die Versammlung die Finanzierung der unter Punkt 2.1 beschlossenen Maßnahme durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage der Untergemeinschaft Mittelweg 29/30 und Heimweg 2 beschlossen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Beschlussprotokoll aus der Anlage K 5 (Bl. 61 d. A.; im Folgenden werden nur noch die Blattzahlen als solche benannt) Bezug genommen. Der Beschlussfassung wurde im Beschlussprotokoll folgende Begründung vorangestellt: „In der Vergangenheit wurde immer wieder provisorisch abgedichtet, dies ist aufgrund des maroden Unterbaues nicht mehr möglich. Es ist in den letzten Monaten vermehrt zu Durchfeuchtungen in dem unter der Dachterrasse liegenden Bekleidungsgeschäft gekommen. Deshalb entscheidet sich die Versammlung für die Sanierung, die im Frühjahr 2018, soweit es die Witterung zulässt, ausgeführt werden soll. Ein zuvor mit einer Bestandsaufnahme beauftragter Architekt, der Dipl. Ing. C. G., hatte der Wohnungseigentümergemeinschaft zwei Sanierungsvorschläge unterbreitet, Sanierungsvorschläge A und B. Sanierungsvorschlag B sieht vor, dass auf die Balkonoberfläche nebst Dämmung und Abdichtung sodann als Bodenbelag selbsttragende Feinsteinzeugplatten auf Stelzlagern mit Höhenjustierung eingebaut werden (5).“ Zur Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum enthält die Teilungserklärung u. a. folgende Regelung. In § 3 Ziff. 1 a wird das Wohnungseigentum dahingehend definiert, dass es sich dabei um das Sondereigentum an einer Wohnung mit den dazugehörigen Nebenräumen einschließlich Balkon oder Loggia in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2), handelt. § 3 Ziff. 2 lit. A) sieht folgende Regelung vor: Zum Sondereigentum gehören insbesondere bei Balkonen und Loggien der durch deren Umfassung gebildete Raum und dessen Bodenbelag jedoch ohne Unterbau. Die Klägerin hält den Beschluss über die Beauftragung des Dipl. Ing. G. ein Sanierungskonzept für die Dachterrasse zu erarbeiten bereits für nichtig, weil mit dem Beschluss in ihr Sondereigentum eingegriffen werde. Die Dachterrasse gehöre zum Sondereigentum der Klägerin, wie sich bereits aus § 3 Ziff. 2 k) ergäbe. Ob man die einer Wohnung zugeordnete Freifläche als Balkon, Loggia oder Dachterrasse bezeichne, sei unmaßgeblich. Die Ausweisung der Dachterrasse zum Sondereigentum ergebe sich insbesondere auch, aus den zeichnerischen Darstellungen in Anlage K 6 und Anlage K 7 durch die entsprechende gelbe Markierung, die nicht nur die Wohnung der Klägerin, sondern auch die dazugehörige Terrassenfläche umfasse (251 f). Bestätigt werde dieses Ergebnis des Weiteren auch dadurch, dass die betreffende Dachterrasse in die Wohnflächenberechnung für die Wohnung der Klägerin einbezogen sei (246). Nichtig sei der Beschluss insofern auch deswegen, weil er in den Kernbereich des Sondereigentumes der Klägerin eingreife. Ferner sei der Beschluss auch ungültig, da vor der Entscheidung über die Beauftragung des Dipl. Ing. G. nicht die gebotenen drei Vergleichsangebote eingeholt worden seien, was als solches unstreitig ist. Die Klägerin hält die Entscheidung des Weiteren insoweit für ungültig, als der Dipl. Ing. G. nicht hinreichend geeignet sei. Dies ergebe sich aus schlechten Vorerfahrungen. Außerdem sei die ihm zugestandene Vergütung überteuert, sie übersteige sogar die nach der HOAI zulässigen Höchstpreise. Des Weiteren hält die Klägerin den Beschluss für ungültig, weil der Sanierungsbedarf für ihre Dachterrassenfläche zuvor nicht hinreichend geklärt worden sei. Ihre Dachterrasse sei nicht sanierungsbedürftig. Die Ursache der in der unteren Wohnung aufgetretenen Durchfeuchtungserscheinung sei nicht geklärt. Der Sanierungsbedarf bezüglich der Dachterrasse der Einheit der Klägerin sei nur in der Weise geklärt worden, dass der Ingenieur den Miteigentümer und Geschäftsführer der Klägerin, A. S., vor der Versammlung gefragt habe, ob auf dessen Balkon Wasser stehe und nach dessen Verneinen diesbezüglichen Sanierungsbedarf verneint habe (9). Den Sanierungsbedarf habe er damit begründet, dass bei einem Jahrhundertregen Wasser in die Wohnung laufe, was angesichts des Niveaus der Umrandung weit unterhalb der Türschwelle unmöglich sei (9). Der Beschluss sei auch insoweit ungültig, als die beschlossene Maßnahme nicht erforderlich sei. Die Dachterrasse bedürfe keiner Sanierung. Zu den zahlreichen weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Klägerin wird auf die von ihrem Prozessbevollmächtigten eingereichten Schriftsätze Bezug genommen. Die Klägerin beantragt, es wird festgestellt, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.09.2017 der Untergemeinschaft zu TOP 2.1 (Diskussion und Beschlussfassung über die Beauftragung von Herrn Dipl.-Ing. gemäß Honorarangebot vom 04.09.2017 mit den Leistungsphasen 3 bis 7 (Vorplanung/ Entwurfsplanung/ Genehmigungsplanung/ Ausführungsplanung/ Vorbereitung der Vergabe/ Mitwirken bei der Vergabe)) und TOP 2.2 (Diskussion und Beschlussfassung über die Finanzierung) nichtig sind. Die Klägerin beantragt hilfsweise, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.09.2017 zu TOP 2.1 und 2.2 für ungültig zu erklären. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte hält die Beschlüsse sowohl für wirksam als auch für gültig. Zunächst tritt sie dem Vorwurf einer ohne Beschlusskompetenz erfolgten Beschlussfassung, die in das Sondereigentum der Klägerin eingreife, entgegen. Die Dachterrasse sei in der Teilungserklärung nicht zum Sondereigentum erklärt worden. Insoweit gäbe es lediglich eine Regelung in § 3 Ziff. 2 k) zum Bodenbelag von Balkonen und Loggien, wozu die Dachterrasse nicht gehöre. Dies ergebe sich auch daraus, dass im Aufteilungsplan bei den Balkonen der Einheiten 18 und 19 oder auch 20 und 21, die Ziffern der Einheiten auch in dem Bereich der Balkone geschrieben wurden, nicht jedoch bei den Einheiten 8 und 9 im Bereich der Dachterrassen. Des Weiteren gelte die Regelung des § 3 Ziff. 2 k) der Teilungserklärung nur dann, wenn der Balkon oder die Loggia zuvor überhaupt grundsätzlich dem Sondereigentum zugewiesen worden sei, was bei Dachterrassen nicht geschehen sei. Dachterrassen seien des Weiteren auch von Balkonen und Loggien zu unterscheiden. Die baulichen Unterschiede zwischen Balkonen und Loggien auf der einen Seite und Dachterrassen auf der anderen Seite führen auch zu unterschiedlichem Instandsetzungsbedarf, so dass es Sinn gemacht habe, die Dachterrassen nicht dem Sondereigentum zuzuweisen. Der Beschluss sei auch nicht wegen mangelnder Durchführbarkeit nichtig, worauf das Gericht in seinen Hinweisen hingewiesen habe. Träfe es zu, dass Untergemeinschaften nicht rechtsfähig seien und keine Aufträge erteilen könnten, müsse man hier jedoch berücksichtigen, dass die Gemeinschaft von juristischen Laien geführt werde, die unbedingt einen rechtsbegründenden Beschluss hätten fassen wollen, so dass der Beschluss derart auszulegen sei, dass die Beauftragung in einer rechtswirksamen Weise geschehe. Dem sachlich versierten und spezialisierten Juristen zaubere das Recht der Untergemeinschaft oftmals die blanke Verzweiflung ins Gesicht, so das vor dem Hintergrund der fehlenden wohnungseigentumsrechtlichen Fachkenntnisse der Wohnungseigentümer bei der Auslegung Nachsicht zu üben sei. Außerdem könne die Wirksamkeit des Beschlusses durch eine Umdeutung im Sinne des § 41 BGB erzielt werden. Die Beklagte ist zunächst der Rechtsauffassung, dass das Gebot der vorherigen Einholung von drei Vergleichsangeboten nicht für eine Beauftragung von Fachingenieuren, Architekten oder Anwälten und sonstigen Dienstleistern, insbesondere Freiberuflern, gelte und beruft sich insoweit auf eine Entscheidung des Landgerichtes Hamburg. Insbesondere könne das Gebot dann nicht gelten, wenn die Vergütung des Dienstleisters nach einer staatlich vorgegebenen Honorarverordnung erfolge, weil es insoweit keine Vergütungsunterschiede geben könne. Insbesondere bei Dienstleistern, die Freiberufler seien und Dienste höherer Art erbringen, sei das Einholen von Vergleichsangeboten nicht erforderlich, dienstvertraglich handele es sich insoweit um ein ganz besonderes Verhältnis zwischen dem Dienstleister und seinem Auftraggeber. Die Beklagte stellt das Gebot der vorherigen Einholung von drei Angeboten auch insoweit in Frage, als es nicht explizit gesetzlich geregelt sei, sondern willkürlich aus dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung hergeleitet sei. Dies zeige sich insbesondere auch darin, dass die Auslegung einem Wandel unterliege und vom Gesetzgeber durch einen Federstrich verändert werden könne (235). Derartige Auslegungen beruhten bisweilen nur noch auf dem Bedürfnis eines Beja-Richters, sich verewigen zu wollen. Es sei nicht nachvollziehbar, warum es drei Angebote seien müssten und nicht zwei oder vier sein könnten. Dieser Grundsatz sei Ausdruck irrationaler Mystik. Der Sinn und Zweck des Einholens von Vergleichsangeboten sei nicht nachvollziehbar. Es sei nicht zu erkennen, warum die Gemeinschaft nicht selbst in der Lage sein solle, zu beurteilen, ob das eine von ihr eingeholte Angebot technisch sinnvoll und wirtschaftlich ist (236). Insofern sei es allenfalls überzeugend, einen Beschluss für ungültig zu erklären, wenn die Beauftragung tatsächlich zu überhöhten Preisen geführt hätte, was hier aber nicht der Fall sei. Eine Beschlussfassung über eine Instandsetzung entspreche bereits ordnungsgemäßer Verwaltung, weil eine solche Beschlussfassung durch das Gesetz gemäß § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG vorgegeben sei. Da das Gebot der Einholung von mindestens drei Angeboten nur die Formalien einer Beschlussfassung beträfe komme eine Ungültigkeitserklärung von vornherein nicht in Betracht, wenn ein Verstoß gegen dieses Gebot kausal für die Beauftragung geworden sei. Das hier zu Grunde liegende Angebot des Architekten G. halte sich hier im Rahmen der Vergütungsordnung. Dass hier im Rahmen des Spielraumes zwischen Mindest- und Höchstsätzen auf der Grundlage des Höchstsatzes beauftragt werden soll, hindere die Ordnungsmäßigkeit der Entscheidung nicht, denn nicht immer sei das Billigste das Beste. Im Übrigen sei der Architekt der „Hausarchitekt“ der Untergemeinschaft, der das Gebäude sehr gut kenne. Schließlich sei der Architekt bereits aufgrund eines bestandskräftig gewordenen Beschlusses vom 14.10.2013 mit der Bestandsaufnahme der Schäden an den Terrassen der Einheiten 8 und 9 beauftragt worden. Insoweit sei die hier streitige Beauftragung mit der Ausarbeitung eines Konzeptes für die Instandsetzung der Dachterrasse nur ein Folgeauftrag. Bei einem Folgeauftrag sei es nicht erforderlich, erneut drei Vergleichsangebote einzuholen. Der Rüge mangelnder Bestandsaufnahme und mangelnder Erforderlichkeit einer Instandsetzung der Dachterrasse der Klägerin hält die Beklagte entgegen, dass es zu Feuchtigkeitsbildung in den unter der Dachterrasse liegenden Räumen gekommen sei, wofür sie auch Beweis anbietet (237). Insofern läge auch ein Schaden vor und dessen Ursache sei auch ermittelt worden (237). Es sei zu Durchfeuchtungen in einer Einheit unter der Dachterrasse gekommen, weil sich das Wasser nun mal seinen Weg suche, müsse die beschlossene Dachsanierung erfolgen. Zu den zahlreichen weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beklagten wird auf die von ihrem Prozessbevollmächtigten eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.