49 C 209/20

Leitsatz: 1. Nach Maßgabe von § 551 BGB alte Fassung ist der Mietzins bei einem vor dem 1. September 2001 geschlossenen Mietvertrag grundsätzlich zum Monatsende zu zahlen. Soweit der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, die Miete so rechtzeitig zu überweisen, dass sie dem Konto des Vermieters bis zur Fälligkeit, das heißt hier dem dritten Werktag gutgeschrieben wird, ist die Klausel unwirksam, da sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorganges entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt, das heißt auch bei einer Verzögerung durch die Bank des Vermieters (vgl. BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15, NZM 2017, 120). Die Unwirksamkeit umfasst auch eine in einem vorherigen Absatz im Mietvertrag geregelte Vorauszahlungsklausel, nach der die Miete zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen ist. Die Regelungen bezwecken erkennbar einen zeitigen Zahlungseingang beim Vermieter entweder durch Abbuchung oder durch rechtzeitige Überweisung, wobei es insoweit maßgeblich auf den festgelegten Fälligkeitstermin ankommt. Insoweit bauen die Regelungen nicht nur aufeinander auf, sondern sind auch miteinander verzahnt, so dass beide Klauseln summiert unwirksam sind (vgl. allg. BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NZM 2003, 394, Rn. 20, zitiert nach juris). Beide Klauseln stehen nicht unabhängig nebeneinander (entgegen LG Berlin, Urteil vom 25. Juli 2017 - 63 S 7/17, Grundeigentum 2017, 1095).(Rn.25) 2. Das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus begründet einen Unterlassungsanspruch nach § 541 BGB. Eine Kündigung könnte hierauf – nach Abmahnung - regelmäßig nur gestützt werden, wenn eine schwerwiegende Beeinträchtigung der Vermieterinteressen vorliegt. Dies wäre etwa der Fall, wenn leicht brennbare Gegenstände in Verbindung mit offenem Feuer, wie etwa einer Kerze, im Treppenhaus abgestellt würden. Dabei spricht die allgemein anerkannte zulässige Nutzung des Treppenhauses zum Abstellen von Kinderwagen oder auch Rollatoren (vgl. AG Düsseldorf, Urteil vom 27. März 2013 - 22 C 15963/12, WuM 2013, 348; LG Hamburg, Urteil vom 7. Mai 2015 - 333 S 11/15, ZMR 2016, 782; LG Berlin, Urteil vom 15. September 2009 - 63 S 487/08, Grundeigentum 2009, 1495 und AG Dortmund, Urteil vom 12. Dezember 2017 - 425 C 6305/17, WuM 2018, 55) gegen ein kündigungsrelevantes Gewicht allein der Behinderung des Durchganges durch abgestellte Möbel, zumal wenn ein Passieren der Bereiche weiterhin ohne Probleme möglich ist.(Rn.32) 1. Die Klage wird abgewiesen, soweit sie nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 91 % und der Beklagte hat 9 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 6.705,94 €. Die zulässige Klage ist hinsichtlich des nicht in der Hauptsache für erledigt erklärten Räumungsantrages nicht begründet. Ein Anspruch der Klägerin aus den §§ 546 Abs. 1, 543, 569 BGB besteht nicht, da es an einer wirksamen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses fehlt. Das Mietverhältnis ist nicht durch fristlose Kündigung der Klägerin vom 14.04.2020 beendet worden, da dieser keine hinreichend schwere Vertragspflichtverletzung zu Grunde gelegen hat. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass nach Maßgabe von § 551 BGB alte Fassung der Mietzins bei einem 1993 geschlossenen Mietvertrag grundsätzlich zum Monatsende zu zahlen ist. Eine hiervon abweichende vertragliche Regelung ist vorliegend nicht geschlossen worden. Nach § 8 Abs. 3 des Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, die Miete so rechtzeitig zu überweisen, dass sie dem Konto des Vermieters bis zur Fälligkeit, das heißt hier dem dritten Werktag nach der Ziffer 1 des § 8 gutgeschrieben wird. Dies führt zur Unwirksamkeit, da die Klausel bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorganges entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt, das heißt auch bei einer Verzögerung durch die Bank des Vermieters (vergleiche BGH NZM 2017, 120). Einer Unwirksamkeit von § 8 Ziffer 1 und 3 des Mietvertrages kann auch nicht entgegengehalten werden, dass es sich um verschiedene Absätze einer vertraglichen Regelung handelt. § 8 Ziffer 3 kann nicht ohne § 8 Ziffer 1 betrachtet werden, da auf die Fälligkeitsregelung der Ziffer 1 in Ziffer 3 Bezug genommen wird. Im Übrigen nehmen die Absätze in § 8 Ziffer 1 bis 3 aufeinander Bezug beziehungsweise bauen aufeinander auf, in dem die mietvertragliche Zahlungsverpflichtung unter Ziff. 1 in den Absätzen 2 und 3 konkretisiert wird. Die Unwirksamkeit nur von § 8 Ziffer 3 des Mietvertrages käme insoweit einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich. Die entgegenstehende Auffassung der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin (abgedruckt in GE 2017, 1095), vermag insoweit nicht zu überzeugen. Diese Kammer des Landgerichts Berlin begründet ihre Auffassung unter anderem damit, dass es sich um eine teilbare Klausel handelt. Hierbei nimmt das Landgericht Berlin Bezug auf eine BGH-Entscheidung aus dem Jahre 2006 (VIII ZR 3/05), die eine Teilunwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung aus einer bestehenden gesetzlichen Regelung ableitet. An einer derartigen Sachlage fehlt es vorliegend jedoch. Vielmehr bezwecken die Regelungen des § 8 Ziffer 1 bis 3 des Mietvertrages erkennbar einen zeitigen Zahlungseingang beim Vermieter entweder durch Abbuchung oder durch sehr zeitige Überweisung, wobei es insoweit maßgeblich auf den zuvor in der Ziffer 1 festgelegten Fälligkeitstermin ankommt. Insoweit bauen die Regelungen nicht nur aufeinander auf, sondern sind auch miteinander verzahnt. Es handelt sich bei der Ziffer 1 gerade nicht um eine eigenständige Klausel. Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung kann sich insoweit auch aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln ergeben, wenn eine dieser Klauseln für sich gesehen unwirksam ist (vergleiche BGH NZM 2003, 394 mit weiteren Nachweisen). Bei der zitierten Entscheidung des BGH handelt es sich um Klauseln, die ihrer gemeinsam Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden müssen, wobei sich dieser inhaltliche Zusammenhang - wie bei der hier streitgegenständlichen - bereits aus den Klauseln selbst ergibt (vergleiche BGH NZM 2003, 394, Rn. 20, zitiert nach juris). Auch die schriftsätzliche Kündigung vom 25.09.2020 ist nicht wirksam, da es an einer hinreichend schwerwiegenden Vertragspflichtverletzung des Beklagten fehlt. Zuzugestehen ist der Klägerin, dass sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses bezieht, diesem aber nicht erlaubt, durch Abstellen von Möbeln, wie etwa Schränken Schuhregalen und ähnlichem andere Bewohner des Hauses von der Nutzung dieser Flächen auszuschließen. Zulässig ist insoweit ein Fußabtreter, ein Klingelschild oder auch ein kleiner Willkommensgruß, der auch jahreszeitlich an Ostern oder Feiertage angepasst werden kann (vergleiche LG Hamburg, ZMR 2016, 782). Die hier nach der Behauptung der Klägerin vom Beklagten aufgestellten Gegenstände überschreiten demgegenüber die Nutzungsbefugnis eines Mieters aus dem Mietvertrag (vergleiche etwa AG Münster, WuM 2008, 664; AG Frankfurt, Urteil vom 27.04.2018 zum Aktenzeichen 33 C 3648/17 bei juris; AG Frankfurt, Urteil vom 09.02.2018 zum Aktenzeichen 33 C 3585/17 bei juris; AG Hamburg, Beschluss vom 18.01.2017 zum Aktenzeichen 49 C 15/17 bei juris; LG Hamburg, Beschluss vom 27.02.2017 zum Aktenzeichen 316 T 8/17 bei juris; AG Hamburg-Harburg, ZMR 2015, 865; AG Emden, WuM 2014, 713; anderer Ansicht AG Herne, WuM 2013, 537). Für eine Kündigung fehlt dieser Vertragspflichtverletzung jedoch das hinreichende Gewicht (vgl. ebenso LG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2017 zum Aktenzeichen 23 S 92/16 bei juris, Rn. 20). Es ist zu berücksichtigen, dass es dem Vermieter ohne Weiteres möglich ist, für eine Beseitigung der abgestellten Gegenstände durch eine Unterlassungsklage nach § 541 BGB Sorge zu tragen. Es ist auch nicht erkennbar, dass der Beklagte in keiner Weise gewillt ist, die Gegenstände zu beseitigen, wie bereits der von der Klägerin vorgetragene Wandel der abgestellten Gegenstände belegt, der voraussetzt, dass bestimmte Gegenstände entfernt werden, auch wenn nachfolgend möglicherweise neue Gegenstände dort hingestellt werden. Ebenso wenig liegt eine schwerwiegende Beeinträchtigung der Vermieterinteressen vor. Dies wäre etwa der Fall, wenn leicht brennbare Gegenstände in Verbindung mit offenem Feuer, wie etwa einer Kerze, im Treppenhaus abgestellt würden. Derartiges ist jedoch nicht der Fall. Zudem spricht die bereits allgemein anerkannte zulässige Nutzung des Treppenhauses zum Abstellen von Kinderwagen oder auch Rollatoren (vgl. AG Düsseldorf, WuM 2013, 348; LG Hamburg, ZMR 2016, 782; LG Berlin, GE 2009, 1495; AG Dortmund, WuM 2018, 55) gegen ein kündigungsrelevantes Gewicht allein der Behinderung des Durchganges durch abgestellte Möbel, zumal ausweislich der von der Klägerin eingereichten Fotos ein Passieren der Bereiche weiterhin ohne Probleme möglich ist. In Ermangelung einer wirksamen Kündigung kommt es vorliegend auf den Hilfsantrag nicht an. Dieser ist im Übrigen unzulässig, da der Beklagte der hilfsweise ordentlichen Kündigung nicht in einer Weise widersprochen hat, die der Erhebung einer Klage auf zukünftige Räumung zu rechtfertigen vermag (vgl. etwa LG Aurich, Beschluss vom 16.04.2019 zum Aktenzeichen 4 T 19/19 bei juris; LG Wiesbaden, WuM 1989, 428; AG Lemgo, Urteil vom 14.02.2017, Aktenzeichen 19 C 349/06 bei juris; AG Potsdam, GE 2001, 929). Aus dem Klagabweisungsantrag ergibt sich eine solche Besorgnis nicht, da sich der Beklagte ausweislich der Klagerwiderung im Bezug auf die hilfsweise ordentliche Kündigung ausdrücklich nicht erklärt hat. Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 91a ZPO. Hierbei sind dem Beklagten die Kosten des Zahlungsantrages aufzuerlegen, soweit die geltend gemachten Zahlungsbeträge bei Klagerhebung fällig gewesen sind. Dies ist nicht in voller Höhe über 1.147,18 € der Fall gewesen, da dieser Betrag bei der am 11.05.2020 erhobenen und am 12.05.2020 eingegangenen Klage auch den Mietzins für Mai 2020 in Höhe von 563,23 € brutto beinhaltet hat, der ausweislich der obigen Ausführungen zum damaligen Zeitpunkt noch nicht fällig gewesen ist. Der Umstand, dass der Mietzins für Mai 2020 möglicherweise erst Mitte Juni 2020 gezahlt worden ist, vermag hieran nichts zu ändern, da auch unter Berücksichtigung des Rechtsgedanken des § 93 ZPO es keinen rechtlich anerkannten Fall der nachträglichen Klagveranlassung gibt, wie sich aus dem Wortlaut von § 307 ZPO ergibt (vgl. BGH NJW 1979, 2040; OLG Hamburg, ZMR 2008, 714; KG Berlin, Urteil vom 19.02.2011 zum Aktenzeichen 8 U 6634/98 bei juris; LG Berlin, ZMR 1988, 180). Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert ergibt sich aus der Summe der Jahres-Netto-Kalt-Miete und dem zunächst geltend gemachten Zahlungsbetrag. Mit der Klage begehrt die Klägerin die geräumte Herausgabe der an den Beklagten vermieteten Wohnung. Darüber hinaus wurde ein Zahlungsanspruch geltend gemacht, der sich im laufenden Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat. Der Beklagte schloss mit der Voreigentümerin für die Zeit ab dem 01.03.1993 einen Wohnraummietvertrag über die Wohnung, Hamburg, dort im 1. Obergeschoss, zweite Wohnung von links, ab. Nach § 8 Ziffer 1 des Mietvertrages ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines Monats fällig. Nach der Ziffer 2 ermächtigt der Mieter den Vermieter zu einer Abbuchung von einem vom Mieter anzugebendes Konto. Nach Ziffer 3 ist für den Fall, dass eine Abbuchungsermächtigung nicht erfolgt ist oder nicht abgebucht wird, die Miete auf das vom Vermieter anzugebende Konto, welches sich vorliegend unter der Ziffer 6 findet, so rechtzeitig zu zahlen, dass sie dem Konto bis zur Fälligkeit gutgeschrieben wird. Ergänzend wird hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Blatt 11 ff d. A.). Der Brutto-Mietzins belief sich zuletzt auf 563,23 € einschließlich einer Betriebskostenvorauszahlung von monatlich 100,00 €. Mit Schreiben vom 10.10.2018 monierte die Klägerin beim Beklagten, dass dieser den Mietzins für Mai 2018 erst am 01.06.2018 und für September 2018 erst am 01.10.2018 gezahlt habe. Mit Schreiben vom 17.01.2020 monierte die Klägerin zudem die Nichtzahlung der Miete für Januar 2020 zu diesem Zeitpunkt sowie die verspätete Mietzahlung für November und Dezember 2019, welche am 12.11.2019 beziehungsweise 11.12.2019 folgte. Darüber hinaus wurde darauf hingewiesen, dass für Oktober 2019 erst am 14.10.2019 und für September 2019 erst am 01.10.2019 gezahlt worden ist. Es wird Bezug genommen auf das Schreiben vom 17.01.2020 (Blatt 6 d. A.). Mit Schreiben vom 14.04.2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos hilfsweise fristgerecht zum 30.04.2021 wegen einer noch offenen Mietzinsforderung für März 2020 in Höhe von 129,50 €, einer Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für 2019 in Höhe von 429,95 € sowie einer offenen Mietzahlung für April 2020 in Höhe von 563,23 €. Ergänzend wird Bezug genommen auf das genannte Schreiben (Blatt 7 f. d. A.). Darüber hinaus wurde der Beklagte ab 12.02.2020 wiederholt aufgefordert Gegenstände aus dem Treppenhaus zu entfernen, wobei mit Abmahnung vom 19.08.2020 darauf hingewiesen wurde, dass bei Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens mietrechtliche Konsequenzen unter anderem die Kündigung des Mietverhältnisses drohen würden. Insoweit wird ergänzend Bezug genommen auf die genannten Schreiben (Blatt 48 bis 53 d. A.). Mit Schriftsatz vom 29.09.2020 kündigte die Klägerin über ihren Bevollmächtigten das Mietverhältnis wegen des Abstellens der Gegenstände im Flur nochmals fristlos, hilfsweise fristgemäß, da die Gegenstände die Funktion des Treppenhauses beziehungsweise Treppenhausflures als Fluchtweg blockieren würden und zudem für den Fall eines Brandes auch eine Gefahrerhöhung für die übrigen Bewohner gegeben sei. Ferner wurde nochmals auf wiederholte verspätete Mietzinszahlungen hingewiesen. Es wird ergänzend Bezug genommen auf den Schriftsatz (Blatt 43 ff d. A.). Die Klägerin ist der Auffassung, dass der Beklagte mietvertraglich wirksam verpflichtet sei, zum dritten Werktag eines jeden Monats die Miete zu überweisen. Ferner ist sie der Auffassung, dass aufgrund der wiederholten verspäteten Mietzinszahlung eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sei, wobei auch eine hilfsweise Herausgabe zum 30.04.2021 als Antrag zulässig sei. Darüber hinaus meint die Klägerin, dass aufgrund der fortgesetzten und wiederholten Vertragspflichtverletzung des Beklagten durch Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus auch die fristlose Kündigung aus dem Schriftsatz vom 29.09.2020 zu Recht erfolgt sei. Die Klägerin hat einen Zahlungsantrag in Höhe von 1.147,18 €, der sich aus der Betriebskostenabrechungs-Nachforderung für das Jahr 2019 in Höhe von 429,95 €, Mahnkosten, ausstehenden Mieten seit März 2020 sowie der Miete für Mai 2020 zusammensetzt, in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Klägerin stellt nunmehr den Antrag, den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im Hause,, 1. Obergeschoss, zweite Wohnung von links, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, Kellerraum, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben, hilfsweise den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im Hause,, 1. Obergeschoss, zweite Wohnung von links, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, Kellerraum am 30.04.2021 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. Der Beklagte schließt sich der Teilerledigungserklärung an und beantragt im Übrigen, die Klage abzuweisen, hilfsweise Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist. Der Beklagte ist der Auffassung, dass bei der Bewertung einer etwaigen Pflichtverletzung die lange Fortdauer des Mietverhältnisses ebenso zu berücksichtigen sei wie das zuletzt vor der Abmahnung 2 Jahre unbeanstandete Verhalten. Darüber hinaus habe der Beklagte an einer schweren Depression im Herbst 2019 gelitten und zum Teil auch Corona bedingt erhebliche Einnahmeausfälle gehabt. Ferner ist der Beklagte der Auffassung, dass der Hilfsantrag unzulässig ist, da sich der Beklagte zu dieser hilfsweise ausgesprochenen Kündigung bislang nicht erklärt habe. Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Unterlagen.