49 C 235/23

Leitsatz: 1. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete unzulässig überhöht, so ist als geschuldete Vormiete die gemäß § 556g Abs. 1 S. 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen (Anschluss BGH Urteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22). Eine etwaige Auskunft ist nicht zu berücksichtigen, wenn diese fehlerhaft und damit als nicht erteilt anzusehen ist.(Rn.20) 2. Aus dem Fehler einer Rüge ergibt sich nicht das Recht des Vermieters, bis dahin eine Miete in der im Mietvertrag stehenden Höhe verlangen zu können. Eine Rüge begründet nur das Recht des Mieters, eine etwaige Überzahlung zurückfordern zu können. Eine rechtswidrig überhöhte Miete ist im Falle der Nichtzahlung dieses Mietzinsanteils von vornherein nicht geschuldet.(Rn.21) 3. Einen Möblierungszuschlag darf das Gericht nach § 287 ZPO schätzen. Etwaige Anschaffungsbelege sind hierbei zu berücksichtigen. Nur im Rahmen der §§ 557 ff. BGB zu berücksichtigen ist eine Einbauküche, da sich ein Möblierungszuschlag nur auf zusätzliche Möblierungen, die über die Standardausstattung hinausgehen, beziehen würde.(Rn.23) 4. Der Streitwert ergibt sich in einer solchen Fallgestaltung aus der vom Vermieter geltend gemachten Jahres-Netto-Kalt-Miete, die das klägerische Interesse an der Klage widerspiegelt.(Rn.29) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 37.200,00 €. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Ein Recht auf geräumte Herausgabe der Wohnung nach den §§ 546 Abs. 1 und 2, 543 Abs. 2 Ziff. 3, 569 BGB besteht nicht, da es an einer wirksamen Kündigung wegen Zahlungsverzuges fehlt. Der zum November 2021 geschlossene Mietvertrag unterliegt der Mietpreisbegrenzung nach § 556 d Abs. 1 BGB. Hiernach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Nach § 556 g Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam, wobei dies nach Satz 2 im Bezug auf die Miethöhe nur gilt, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Da es sich jedoch nicht um einen Fall des § 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB handelt, unterfällt das vorliegende Mietverhältnis den Regelungen der §§ 556 d ff BGB. Eine Rechtfertigung nach § 556 e BGB unter Berücksichtigung der Vormiete besteht vorliegend nicht, da es auf den erforderlichen schriftlichen Hinweis auf die Vormiete fehlt. Zudem ist auch diese Vormiete unter Berücksichtigung der Grenzen der Mietpreisbremse nicht wirksam vereinbart worden. Geschuldete Vormiete im Sinne von § 556 e Abs. 1 BGB ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete, wie hier, unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gemäß § 556 g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen (vgl. BGH Urteil v. 19.07.2023 zum Az.: VIII ZR 229/22). Eine etwaige Auskunft wäre insoweit vorliegend nicht zu berücksichtigen, da diese fehlerhaft und damit als nicht erteilt anzusehen ist (vgl. LG Berlin DWW 2023, 141; AG Berlin GE 2022, 957). Im Übrigen ist die Mietpreisüberhöhung vorliegend auch rechtzeitig innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn gerügt worden, § 556 g Abs. 2 BGB. Dabei ergibt sich aus der Rüge allerdings nicht das Recht des Vermieters, bis dahin eine Miete in der im Mietvertrag stehenden Höhe verlangen zu können, sondern nur das Recht des Mieters, eine etwaige Überzahlung zurückfordern zu können. Eine rechtswidrig überhöhte Miete ist danach im Falle der Nichtzahlung dieses Mietzinsanteils von vornherein nicht geschuldet. Eine gegenteilige Rechtsauffassung wäre nicht mit § 556 g Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbar, nach dem eine abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Dabei ist die zulässige Miete entsprechend den Regelungen der §§ 558 ff BGB zu ermitteln. Es handelt sich insoweit um einen Altbau in guter Wohnlage, der diesbezüglich unter das Rasterfeld C 8 des Mietenspiegels der Freien und Hansestadt Hamburg für das Jahr 2021 fällt. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Lage innerhalb der guten Wohnlage als deutlich unterdurchschnittlich einzuordnen. Soweit sich die Klägerin auf den Wohnlagenkennwert beruft, übersieht sie, dass dieser sehr stark vom Bodenrichtwert geprägt ist und auch in der ständigen Rechtsprechung des Amts- und Landgerichtes Hamburg daher allenfalls als unverbindliche Anregung der Lageneinordnung anzusehen ist, wobei die angegebenen Werte eben keinen sicheren Rückschluss hinsichtlich der Wohnlageneinordnung gewährleisten. Gegen eine Einordnung innerhalb der guten Wohnlage oberhalb des Mittelwertes spricht die gerichtsbekanntermaßen in der […]straße verkehrende U-Bahn Linie U 3, die gerade im Bereich des Hochparterres auch besonders störend wahrnehmbar auf der Straßenseite der Wohnung ist. Dabei ergibt sich aus der Anlage K 10, dass die Wohnung jedenfalls auch zur Straße belegen sein dürfte. Gegenteiliges ist von der Klägerin auch nicht vorgetragen worden. Zudem ergibt sich aus dem Foto Anlage K 16, dass Teile der Wohnung unmittelbar an der U-Bahn belegen sind. Dementsprechend ist im Übrigen die […]straße jahrzehntelang als normale Wohnlage eingeordnet worden, was sich nicht nur aus der Belastung mit dem Lärm der U-Bahn-Linie, die den meisten Teil des Tages gerichtsbekanntermaßen fünfminütig in jede Richtung fährt zu berücksichtigen, sondern auch die erhebliche Verkehrslärmbelastung, da es sich bei der […]straße eben keinesfalls um eine ruhige Wohnstraße handelt. Schließlich liegt die Wohnung auch an der vom Isebekkanal abgewandten Seite. Wohnwerterhöhend ist demgegenüber die Wohnungsausstattung insbesondere die Einbauküche zu berücksichtigen, ohne dass dies einen höheren Mietzins als den Mittelwert zu rechtfertigen vermag. Hiernach liegt die ortsübliche Miete ohne Möblierungszuschlag bei allenfalls 1.212,31 € (11,77 € x 103,00 m²). Hinzuzurechnen ist ein Möblierungszuschlag, den das Gericht vorliegend nach § 287 ZPO mit 200,00 € ansetzt, wobei die Fotos Anlagen K 11 bis K 21 berücksichtigt wurden. Soweit die Klägerin unter Bezugnahme auf die Anlage K 28 einen Anschaffungswert von über 75.000,00 € annimmt, handelt es sich erkennbar um eine sehr ergebnisgeprägte freie Schätzung, für die es keinerlei Anknüpfungstatsachen gibt. Insbesondere sind von der Klägerin keinerlei Anschaffungsbelege vorgelegt worden. Ohnehin wäre die Küche nicht zu berücksichtigen, da sich ein Möblierungszuschlag nur auf zusätzliche Möblierungen, die über die Standardausstattung hinausgehen, beziehen würde. Aus der ggf. bestehende überdurchschnittlichen Qualität der Einbauküche ergibt sich jedoch kein weitergehender ortsüblicher Mietzins als oben angenommen. Unter Berücksichtigung der o. g. Gesichtspunkte schuldet der Beklagte zu 1) allenfalls einen Brutto-Mietzins in Höhe von 1.753,54 € einschließlich eines 10%igen und insoweit rechtlich zulässigen Aufschlags. Dies schlägt insoweit auch auf die Kautionszahlungspflicht durch, so dass die Klägerin unter Berücksichtigung der Kautionszahlung vom 30.08.2022 sowie der vereinbarungsgemäß erfolgten Anrechnung der Kaution in Höhe von 2.500,00 € aus dem Vormietverhältnis zum Zeitpunkt des Ausspruches der ersten Kündigung mit der Kaution deutlich überzahlt gewesen ist. Für die ersten 5 Monate des Mietverhältnisses schuldete der Beklagte zu 1) hiernach einen Gesamt-Brutto-Mietzins in Höhe von 8.767,70 €, entsprechend 5 x 1.753,54 €. Gezahlt worden sind in diesem Zeitraum 10.950,00 € ausweislich des klägerischen Vortrages aus dem Schriftsatz vom 21.08.2023 (Bl. 25 d. A.). Eine etwaige wirksame fristlose Kündigung ist hiernach durch vollständigen Ausgleich der Mietrückstände unwirksam geworden. Auch eine hilfsweise fristgemäße Kündigung, so wie sie dem Schreiben vom 27.11.2022 zu entnehmen ist, ist hiernach nicht berechtigt, wie sich bereits aus dem Rechtsgedanken des § 314 Abs. 3 BGB ergibt, wobei die Regelung zwar nach der BGH-Rechtsprechung nicht unmittelbar, aber doch vom Rechtsgedanken hier vorliegend anzuwenden ist (vgl. BGH NZM 2016, 791; BGH NJW 2014, 1954, Rn. 20 zitiert nach juris). Die Klägerin hat sich fast ein Jahr bzw. mehr als 11 Monate Zeit gelassen, um die hilfsweise fristgemäße Kündigung zu erklären. Hierdurch hat sie klar und deutlich zum Ausdruck gebracht, dass ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses ohne Weiteres zumutbar gewesen ist. Die nachfolgenden von der Klägerin empfundenen Zahlungsverzögerungen vermögen unter Berücksichtigung der erheblichen laufenden Überzahlungen eine Kündigung des Mietverhältnisses in keiner Weise zu rechtfertigen. Insoweit ist auch die anwaltliche Kündigung nicht begründet. Auf die Frage, ob die Kündigung Anlage K 1 den Voraussetzungen des § 569 Abs. 4 BGB genügt, kommt es insoweit nicht an. Den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genügt sie allerdings in jedem Fall nicht, da die Vertragspflichtverletzungen nicht hinreichend spezifiziert dargelegt werden. Soweit sich die Klägerin auf die Nichtvorlage einer Vollmacht beruft, fehlt es bereits im Bezug auf eine Kündigung an einer erforderlichen Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB, da ein entsprechender Abmahnzugang von der Klägerin nicht nachgewiesen worden ist. In jedem Fall ist der Vertragsschluss durch den Beklagten zu 2), in Vollmacht des Beklagten zu 1) im vorliegenden Rechtsstreit nachträglich vom Beklagten zu 1) ausdrücklich genehmigt worden. Ob hiernach eine Minderung des Mietzinses wegen eines voll gestellten Kellerabteils noch möglich ist, kann letztlich offen bleiben, auch wenn das Gericht hiervon nicht ausgeht, da es sich um den vertragsgemäßen Überlassungszustand handelt. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus § 709 ZPO. Der Streitwert ergibt sich aus der von der Klägerin geltend gemachten Jahres-Netto-Kalt-Miete, die das klägerische Interesse an der Klage widerspiegelt, auch wenn diese nach dem Ergebnis dieses Rechtsstreits der Sache nach nicht in voller Höhe geschuldet ist. Mit der Klage begehrt die Klägerin die geräumte Herausgabe der an den Beklagten zu 1) vermieteten und vom Beklagten zu 2) bewohnten Wohnung, wobei der Mietvertrag vom Beklagten zu 2) unterzeichnet wurde. Die Klägerin vermietete an den Beklagten zu 1) die Wohnung […] Hamburg im ersten Geschoss, bestehend aus 6 Zimmern mit einer Wohnfläche von 103 m² ab dem 03.05.2021 bis zum 01.11.2021 an den Beklagten zu 1), wobei die Wohnung vom Beklagten zu 2) vermietet wurde. Als Mietzins war ein Betrag von 2.950,00 € vereinbart. Ausweislich der Präambel sollte es sich um eine möblierte Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handeln. In der Ziff. 2. war im zweiten Absatz als Sonderbedarf angegeben, dass es sich um einen vorübergehenden Wohnbedarf bis zum Bezug einer anderweitigen Wohnung handele. Ergänzend wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage B 4. Zum 02.11.2021 wurde dann ein Folgemietvertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) über die Wohnung bis zum 31.10.2028 geschlossen mit einem Befristungsgrund Eigenbedarf. Der Mietzins belief sich zunächst auf eine Netto-Kalt-Miete von 3.000,00 € zuzüglich Betriebskosten und Heizkosten in Höhe von jeweils 100,00 €, d. h. insgesamt auf 3.200,00 € brutto. Dieser Mietzins erhöhte sich zum November 2022, entsprechend einer Staffelmietvereinbarung nach § 6 um 100,00 € der Netto-Miete auf 3.100,00 € netto/kalt bzw. 3.300,00 € brutto/warm. Ergänzend wird hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen Bezug genommen auf die Anlage B 2. Hinsichtlich der Möblierungsausstattung wird Bezug genommen auf die Fotos Anlagen K 10 bis K 21. Am 16.12.2021 erfolgte eine Zahlung in Höhe von 2.950,00 € für Dezember 2021, darüber hinaus erfolgten 4 Zahlungen über jeweils 2.000,00 €, wobei 2 für den Monat Februar 2022 bestimmt waren und jeweils eine für die Monate Januar und März 2022. Am 23.03.2022 erfolgte eine weitere Zahlung über 2.550,00 €, am 13.04.2022 2 Zahlungen über 2.950,00 €, am 23.06.2022 eine Zahlung über 3.200,00 €, entsprechendes gilt für den 18.08.2022 und den 01.09.2022. Am 07.10.2022 wurden weitere 3.250,00 € gezahlt und am 08. und 09.11.2022 insgesamt 2.650,00 €. Am 02.12.2022 erfolgte eine Zahlung über 3.000,00 €, ebenso am 03. und 04.01.2023, am 03.02.2023, am 04. und 07.03.2023, am 05. und 06.04.2023, am 04. und 05.05.2023, am 07.06.2023 und am 07.07.2023, wobei sich der Betrag regelmäßig aus zwei Zahlungen zusammensetzte. Ferner erfolgte eine Zahlung in Höhe von 6.500,00 € am 30.08.2022 auf die mietvertraglich vereinbarte Kaution. Mit Schreiben vom 27.11.2022 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht wegen wiederholt verspäteter Mietzahlungen, wiederholt nicht voll umfänglichen Mietzahlungen zum vereinbarten Termin, einer Mietsäumnis seit 01.11.2021, einer nicht voll umfänglich geleisteten Kaution zum vereinbarten Termin, keiner vorgelegten Vollmacht für F., der den Mietvertrag für den Beklagten zu 1), seinen Vater, unterzeichnete sowie wegen eines Rauchverbotes. Der Kündigung beigefügt war ein Kontoauszug zum 25.11.2022 sowie ein Buchungskonto der Sparkasse Harburg Buxtehude. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 1. Hinsichtlich der beigefügten Kontoaufstellung wird Bezug genommen auf die Anlage K 5. Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.01.2023 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nochmals fristlos gegenüber dem Beklagten zu 1), weil dieser mit einer Zahlung der Mietsicherheit in Höhe von 500,00 € und einer Zahlung der Mieten in Höhe von 6.900,00 € im Verzug sei, wobei hinsichtlich der Aufstellung der rückständigen Mietsicherheit und Mieten auf eine Anlage Bezug genommen wurde. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2 sowie die als Aufstellung beigefügte Anlage K 3. Hinsichtlich etwaiger Abmahnungen der Klägerseite wird Bezug genommen auf die Anlagen K 7 und K 8 sowie die Anlage K 9, wobei hinsichtlich letzterer der Zugang streitig ist. Jedenfalls im Laufe des Rechtsstreits ist die Unterzeichnung des Mietvertrages durch den Beklagten zu 2) vom Beklagten zu 1) genehmigt worden. Darüber hinaus ist eine Mietpreisüberhöhung im laufenden Rechtsstreit jedenfalls mit der Klagerwiderung vom 12.07.2023 gerügt worden. Die Klägerin ist der Auffassung, dass schon aus der Nichtzahlung der Miete für November 2021 und der verspäteten Zahlung für Dezember 2021 ein Kündigungsgrund entstanden sei, da die Rüge der Beklagten nicht zur rückwirkenden Reduzierung der Mietzahlungspflicht und zum Entfall des Kündigungsgrundes führe. Zudem sei die Mietzahlung wiederholt verspätet erfolgt und eine Genehmigung des Vertragsschlusses durch den Beklagten zu 2) vom Beklagten zu 1) nicht hinreichend zeitnah erklärt worden. Soweit die Mietpreisbremse tatsächlich zur Anwendung gelangen sollte, sei zu berücksichtigen, dass es eine hochwertige Möblierung gäbe, deren Anschaffungskosten sich auf 75.071,94 € belaufen würden. Insoweit errechne sich eine zulässige Kalt-Miete unter Ansatz eines Möblierungszuschlages von 1 % der Anschaffungskosten pro Monat zumindest auf 2.141,21 €, zu der ein 10%iger Zuschlag zuzurechnen sei, so dass sich eine zulässige Netto-Kalt-Miete von 2.355,33 € jedenfalls ergebe. Die Klägerin stellt den Antrag, die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung […] Hamburg, Hochparterre links, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, einem Keller, sofort geräumt an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen, hilfsweise Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist. Die Beklagten behaupten, der Mietzins sei wegen der Nichtnutzung des Kellerabteils, welches mit Möbeln der Klägerin voll gestellt sei, zumindest um 10 % gemindert. Zudem sei allenfalls ein Mietzins wegen Mietpreisüberhöhung in Höhe von 1.679,11 € zulässig, da der Vormietvertrag als Mietvertrag nach § 549 Ziff. 1 BGB nicht berücksichtigungsfähig sei. Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.