9 C 528/23

Leitsatz: 1. Bei der Installation eines Außenwasserhahns an einer Außenfassade, die eine Kernbohrung von knapp 3 cm durch die Fassadenwand erfordert, handelt es sich um eine bauliche Veränderung.(Rn.20) 2. In Bagatellfällen ist die Genehmigung für eine bauliche Veränderung, die ohne Gestattung durchgeführt wurde, im Wege einer Beschlussersetzungsklage möglich.(Rn.22) (Rn.27) 1. Es wird das Zustandekommen folgenden Beschlusses festgestellt: „Den Klägern wird die Installation eines Außenwasserhahns in der Außenfassade […], Ostseite, gestattet. - Es hat eine fachgerechte Montage zu erfolgen. - Die Kosten der Montage und etwaige Folgekosten (z.B. Schäden am Gemeinschaftseigentum) sind von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen. Auch die Kosten der Demontage zwecks Ausführung von Erhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum sind von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen. - Im Falle einer endgültigen Entfernung des Außenwasserhahns sind Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums dauerhaft und fachgerecht durch sowie auf Kosten des Sondereigentümers beseitigen zu lassen. - Der Sondereigentümer verpflichtet sich weiterhin, die Wohnungseigentümergemeinschaft von sämtlichen Forderungen Dritter, herrührend von dem Außenwasserhahn, freizuhalten.“ 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Beschluss Der Streitwert wird auf 7.500,00 € festgesetzt. Die zulässige Klage ist begründet. Die Kläger haben einen Anspruch auf Beschlussersetzung gemäß § 44 Abs. 2 S. 2 i. V. m. § 20 Abs. 3 WEG. I. Gemäß § 20 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Die Voraussetzungen der Norm liegen vor. 1. bauliche Veränderung Bei der Installation des Außenwasserhahns handelt es sich zunächst um eine bauliche Veränderung. Gemäß § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG können Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), einem Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Bei der Kernbohrung von knapp 3 cm durch die Fassade/Wand zum Zwecke des Anschlusses eines Außenwasserhahns handelt es sich um eine derartige bauliche Veränderung, da es sich um einen auf Dauer angelegten Eingriff in das Gemeinschaftseigentum handelt, der auf Veränderung des vorhandenen Zustandes gerichtet ist und zwar dadurch, dass Gebäudeteile verändert und eine Wasserentnahmeeinrichtung neu geschaffen wird, vom früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abgewichen wird und dies über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. 2. keine Vorbefassung der Gemeinschaft: hier unschädlich Unschädlich ist - jedenfalls in der vorliegenden Konstellation -, dass ein Gestattungsbeschluss gemäß § 20 Abs. 1 WEG vor Durchführung der baulichen Veränderung nicht gefasst, die Gemeinschaft folglich nicht vorbefasst wurde. Mehrheitlich wird in Rechtsprechung und Literatur die Frage, ob eine Genehmigung für eine bauliche Veränderung, die ohne Gestattung durchgeführt wurde, überhaupt noch mithilfe des § 20 Abs. 3 WEG im Wege einer Beschlussersetzungsklage erzwungen werden kann, wohl verneint. Dazu beispielsweise Dötsch, in: Bärmann, WEG 15. A. 2023, § 20 Rn. 107 f.: „Jede bauliche Veränderung des gemE bedarf eines „legitimierenden“ Beschlusses, dies selbst dann, wenn kein WEer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird.“ Da die Vorbefassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach der Konzeptionierung des WEG ein hohes Gut darstellt, kann grundsätzlich ein Zwang zur Beschlussfassung vor der Durchführung der baulichen Veränderung zu bejahen sein, der in solchen Fällen, in denen die (nachträgliche) Genehmigung verweigert wird, zu einem Ausschluss auch eines etwaigen ursprünglich bestehenden Anspruchs aus § 20 Abs. 3 WEG führt. Diesen Ansatz scheint im Grundsatz der BGH in seiner Swimmingpool-Entscheidung (BGH, Urt. v. 17.3.2023 – V ZR 140/22, NZW 2023, 370, Rn. 29 f.) zu verfolgen: „Ob dies auch für eine ohne vorherigen Beschluss bereits fertiggestellte bauliche Veränderung, die nach dem Vorgesagten einen Beseitigungsanspruch gem. § 1004 I BGB auslöst, durchgängig gilt, ist hier nicht zu entscheiden (vgl. zum dolo agit-Einwand gegen Beseitigungsansprüche nach altem Recht Senat NZM 2018, 794 = NJW-RR 2018, 1165 Rn. 27; NZM 2012, 239 = NJW-RR 2012, 140 Rn. 6; gegen die Zulassung des dolo agit-Einwands nach neuem Recht AG Paderborn ZMR 2022, 1018 Rn. 155; Bärmann, WEG/Dötsch, WEG § 20 Rn. 427; BeckOGK WEG/Kempfle, 15.12.2022, WEG § 20 Rn. 273; MüKoBGB/Rüscher, 9. Aufl., WEG § 20 Rn. 14 f.; dafür aber Hügel/Elzer, WEG § 20 Rn. 182; Jennißen, WEG/Hogenschurz, WEG § 20 Rn. 120). Denn die Bekl. haben den Bau gegen den erklärten Willen der Kl. begonnen und – nicht zuletzt wegen der von der Kl. erwirkten einstweiligen Verfügung – nicht vollendet. Ebenso kann dahinstehen, wie in völlig eindeutig gelagerten Fällen, in denen – anders als hier – ganz offensichtlich kein anderer Wohnungseigentümer ernsthaft beeinträchtigt ist, zu verfahren ist. Allerdings werden innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums übliche Veränderungen des dort befindlichen gemeinschaftlichen Eigentums – wie etwa das Bohren von Dübellöchern in tragende Wände (vgl. Bärmann, WEG/Dötsch, WEG § 20 Rn. 69, 429) – ohne Weiteres als gestattet anzusehen sein.“ Der BGH argumentiert im Grundsatz, dass das Beschlusserfordernis auch in solchen Fällen, in denen ein Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG besteht, keine bloße Förmelei sei, sondern der Gesetzgeber seit 2020 nunmehr diesen klaren Weg für beabsichtigte bauliche Veränderungen vorgesehen hat, der mit einem Gestattungsbeschluss beginnt. Allerdings scheint der BGH für „Bagatell-Fälle“ eine Ausnahme zulassen zu wollen („Dübellöcher“ bzw. Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum im räumlichen Bereich des Sondereigentums). Das erkennende Gericht folgt dieser sachgerechten Ansicht für das vorliegende Verfahren, in dem es mit dem Außenwasserhahnanschluss eine mit einem Dübelloch vergleichbare Sachlage annimmt. Zwar handelt es sich bei dem Außenwasserhahn nicht um eine bauliche Veränderung, die im räumlichen Bereich des Sondereigentums liegt. Beide Sachverhalte hält das erkennende Gericht jedoch für vergleichbar. Der Außenwasserhahn ist jedenfalls räumlich unmittelbar am Sondereigentum gelegen, das bereits auf der anderen Seite der Fasse/tragenden Wand beginnt. Auch hinsichtlich des Ausmaßes sind ein Dübelloch und die Bohrung für die Installation des Außenwasserhahns von knapp 3 cm Durchmesser miteinander vergleichbar. 3. Keine Beeinträchtigung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus Weitere Voraussetzung des § 20 Abs. 3 WEG ist, dass alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Auch diese Voraussetzung liegt hier vor: Eine derartige Beeinträchtigung liegt entweder gar nicht erst vor oder aber die betroffenen Wohnungseigentümer sind mit der vorgenommenen baulichen Veränderung jedenfalls einverstanden. Die Regelung in § 20 Abs. 3 WEG entspricht dem bisherigen § 22 Abs. 1 WEG aF, soweit dieser auch bauliche Veränderungen des einzelnen Wohnungseigentümers betrifft. Der Begriff der Beeinträchtigung ersetzt den Begriff des Nachteils aus §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG aF. Das Maß der Beeinträchtigung richtet sich dabei nach dem bisher geltenden Recht. Nachteil ist nach dem bisher geltenden Recht jede nicht ganz unerhebliche, vermeidbare und zu vermeidende Beeinträchtigung (BGH 7.2.2014 – V ZR 25/13, NZM 2014, 245 Rn. 11). Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung unter Beachtung der Grundrechte, der Wertungen des öffentlichen Rechts und technischer Grenz- und Richtwerte ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Dabei ist es wegen Art. 14 GG geboten, im Zweifel und bereits bei geringen Beeinträchtigungen einen Nachteil anzunehmen. An eine Beeinträchtigung dürfen keine hohen Anforderungen gestellt werden. Eine Beeinträchtigung durch eine bauliche Veränderung kann beispielsweise in der Beeinträchtigung der konstruktiven Stabilität und Sicherheit der Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen, Erschwerung der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, in der Veränderung des architektonischen Aussehens der Anlage im Inneren wie im Äußeren, z. B. durch Aufbau einer Gaube oder der festen Installation einer Parabolantenne, in der ernsthaften Möglichkeit einer Minderung des Miet- und Verkaufswerts von Sondereigentum z. B. aufgrund einer Mobilfunksendeanlage, in der Entstehung oder Verstärkung unwägbarer Immissionen (wie Dämpfe, Gase, Geräusche, Gerüche, Erschütterungen, Wärme, Ruß, Rauch etc.), wenn sie dauerhaft stören und Folge der baulichen Veränderung sind, sowie in der Beschränkung der Benutzung des Gemeinschaftseigentums etc. liegen (Neumann, in: Elzer, StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. A. Ed. 1 2023, § 20 Rn. 45 f.). Die Beurteilung richtet sich nach dem Einzelfall. Vorliegend ist mit der Installation des Außenwasserhahns in der Außenfassade ein eher marginaler Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum erfolgt. Es handelt sich um eine Kernbohrung von 28 mm Durchmesser, die nach privatgutachterlicher Stellungnahme fachgerecht erfolgt ist, wofür auch die berufliche Eignung des Klägers als Schlosser spricht, der die bauliche Veränderung selbst vorgenommen hat. Statische Auswirkungen sind bei den Größendimensionen nicht ersichtlich. Eine optische Beeinträchtigung stellt der Wasserhahn nicht dar; eine Geräuschbelastung geht nicht über das hinaus, was auch zu ertragen wäre, wenn die Kläger mit einem Schlauch über ihren Küchenanschluss Wasser in den Außenbereich leiten würden. Mit der Klarstellung, dass die Kläger sämtliche damit im Zusammenhang stehenden Kosten zu tragen haben, ist auch die Kostentragungspflicht der Kläger in allen Fällen geregelt. Mit den o. a. Anforderungen des BGH ist zu konstatieren, dass hier „ganz offensichtlich kein anderer Wohnungseigentümer ernsthaft beeinträchtigt“ ist. Das Gericht neigt vorliegend der Ansicht zu, dass bereits keinerlei Wohnungseigentümer im Sinne dieser Vorschrift beeinträchtigt sind. Auf die erteilte Zustimmung der Nachbarn kommt es daher bereits nicht an. II. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Parteien streiten über einen Anspruch auf nachträgliche Beschlussersetzung der WEG. Die Kläger sind Miteigentümer der WEG […]. Sie sind wohnhaft im […]. Die Kläger haben ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung einen Außenwasserhahn – […] Außenwasserhahn – installiert. Der Hahn entspricht der Lärmschutz DIN EN ISO 3822 Klasse 1. Es wurde eine Kernbohrung durch die Fassade vorgenommen. Die Installation erfolgte durch den Kläger selbst, der eine abgeschlossene Berufsausbildung als Schlosser hat. Zuvor stimmten die unmittelbaren Nachbarn – Bewohner des […] und […] – dem Vorhaben mündlich zu. Der Antrag auf Genehmigung der Installation durch Beschlussfassung der WEG am 08.11.2023 wurde abgelehnt. Die unmittelbaren Nachbarn haben der Installation am 16.02.2024 auch schriftlich zugestimmt. Mit der am 11.01.2024 zugestellten Klage begehren die Kläger die Ersetzung der Beschlussfassung der WEG […]. Die Kläger sind der Ansicht, dass eine Verpflichtung zur Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG besteht. Eine bauliche Veränderung läge vor, diese sei aber durch die anderen Miteigentümer hinzunehmen. Eine über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehende Beeinträchtigung der anderen Miteigentümer liege nicht vor. Die Installation sei fachgerecht erfolgt und Auswirkungen auf die Statik nicht gegeben. Der Wasserhahn sei diskret installiert, stelle keine substantielle Modifikation der Wohnanlage dar und er sei durch eine davorstehende Bank vor einer visuellen Wahrnehmung verborgen. Das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes bleibe unberührt. Der Außenwasserhahn beeinträchtige die Isolierung des Gebäudes nicht. Verbleibendes Wasser könne automatisch aus dem Hahn ablaufen. Der Hahn sei durch einen Schlauch kälteisoliert und eine Positionierung des Schließmechanismus im Inneren des Gebäudes verhindere ein Einfrieren. Der Hahn könne innerhalb weniger Minuten deinstalliert werden, wodurch die Blockade von Fassadenarbeiten verhindert würde. Die Kläger beantragen: Es wird das Zustandekommen folgenden Beschlusses festgestellt: „Den Klägern wird die Installation eines Außenwasserhahns in der Außenfassade […], Ostseite, gestattet. - Es hat eine fachgerechte Montage zu erfolgen. - Die Kosten der Montage und etwaige Folgekosten (z.B. Schäden am Gemeinschaftseigentum) sind von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen. Auch die Kosten der Demontage zwecks Ausführung von Erhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum sind von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen. - Im Falle einer endgültigen Entfernung des Außenwasserhahns sind Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums dauerhaft und fachgerecht durch sowie auf Kosten des Sondereigentümers beseitigen zu lassen. - Der Sondereigentümer verpflichtet sich weiterhin, die Wohnungseigentümergemeinschaft von sämtlichen Forderungen Dritter, herrührend von dem Außenwasserhahn, freizuhalten.“ Die Beklagte beantragt die Klage abzuweisen. Die Beklagte meint, ein Fall des § 20 Abs. 3 WEG liege nicht vor. Entscheidender Maßstab sei, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen dürfe. Der Anspruch sei schon aufgrund fehlender vorheriger Vorlage an die Eigentümerversammlung abzulehnen. Dies sei zwingende Voraussetzung. Auch liege eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung vor. Der Außenwasserhahn erschwere etwaig notwendige Erhaltungsmaßnahmen an der Fassade. Zudem seien Geräuschbelästigungen und -übertragungen zu befürchten. Zudem bestehe eine erhöhte Gefahr bei Frost und Fehlnutzung des Wasserhahns. Weiterhin drohe durch regelmäßig im Bereich der Fassade herablaufendes Wasser die Gefahr von Schäden. Der Außenwasserhahn sei nicht fachgerecht installiert worden. Es bestehe die Gefahr konstruktiver Schäden und einer Beeinträchtigung der Dämmfunktion. Weiterhin könne durch Leckagen oder Kondensation Feuchtigkeit in das Mauerwerk eindringen. Dadurch drohten auch Frostschäden. Weiterhin sei nicht gesichert, dass ein Rückbau, sobald der Hahn nicht mehr benötigt werde, auf Kosten der Kläger oder deren Rechtsnachfolger erfolge. Der Beschlusstext sei nicht ausreichend, da es an einer Sicherheitsleistung zur Absicherung der finanziellen Leistungsfähigkeit fehle.