9 C 467/23

Leitsatz: Sind im Vertragsbestätigungsschreiben ausschließlich „Grundsteuer, Wassergeld, Sielgebühr, Müllgebühr, Treppenreinigung, Untermietzuschlag“ als zu zahlende Betriebskosten aufgeführt, so ist diese Auflistung abschließend. 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf eine Nachzahlung der Betriebskosten in Höhe von 396,97 EUR für das Abrechnungsjahr 2020. I. Es fehlt an der vertraglichen Grundlage für die vom Kläger geforderte Betriebskostennachzahlung. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten, die über die im Vertragsbestätigungsschreiben vom 13.12.1967 genannten Betriebskostenarten hinausgehen. Über im Mietvertrag ausdrücklich genannte Betriebskostenarten hinausgehende Betriebskosten gelten grundsätzlich dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB folgend als mit der Grundmiete abgegolten (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.1991 - 10 U 178/90 Rn. 4). Abweichende Verteilungen der Betriebskosten bedürfen einer vertraglichen Vereinbarung (BGH, Urteil vom 08.04.2020 - XII ZR 120/18 Rn. 13). Eine solche Vertragsänderung hat der Kläger indes nicht vorgebracht. In dem Vertragsbestätigungsschreiben vom 13.12.1967 sind ausschließlich „Grundsteuer, Wassergeld, Sielgebühr, Müllgebühr, Treppenreinigung, Untermietzuschlag“ als zu zahlende Betriebskosten aufgeführt. Diese Auflistung ist nicht pauschal, sondern abschließend. Sie bringt zum Ausdruck, dass lediglich die genannten Kosten zusätzlich zur Grundmiete geleistet werden müssen. Anderslautende Vereinbarungen legt der Kläger nicht vor. Demzufolge gibt es für die Zahlung der Betriebskostenpositionen „Gartenpflege“ (45,69 €), „Straßenreinigung Winterdienst“ (26,82 €), „Gartenwasser“ (3,70 €), „Schornsteinreinigung Haus“ (2,49 €), „Beleuchtung“ (50,68 €), „Straßenreinigung“ (25,49 €), „Sach- und Haftpflichtversicherung“ (286,33 €), „Wartung RWA Anlage“ (25,76 €), „Schornsteinreinigung“ (84,42 €), „Gasthermenwartung“ (174,00 €) und „Wartung Rauchmelder“ (15,10 €) keine vertragliche Grundlage. II. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO. Die Parteien streiten über die Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2020 in Höhe von 396,97 EUR. Der Kläger ist Vermieter und Eigentümer des Mehrfamilienhauses im, Hamburg. Die Beklagte ist Mieterin der Wohnung im ersten Obergeschoss links im, Hamburg. In dem Vertragsbestätigungsschreiben vom 13.12.1967 teilte die Vermieterseite mit, dass sich die Miete zusammensetzt aus Grundmiete, Untermietzuschlag, Grundsteuer, Wassergeld, Sielgebühr, Müllgebühr und Treppenreinigung. Mit Schreiben vom 15.12.2021 machte der Kläger eine Nachzahlung der Betriebskosten für das Jahr 2020 geltend (Anlage K2). Die Beklagte verlangte am 31.01.2022 zunächst eine vollständige Belegvorlage und erhob mit Schreiben vom 04.08.2022 verschiedene Einwendungen gegen einzelne Betriebskostenposten. Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 396,97 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte meint, sie hätten eine Teilinklusivmiete vereinbart, aufgrund derer nur Betriebskosten geschuldet seien, deren Umlage mietvertraglich vereinbart worden sei.