9 C 6/24

Leitsatz: 1. Formell unwirksam ist eine Betriebskostenabrechnung in der die Angabe eines Umlageschlüssels fehlt. Der Verweis auf die Belegeinsicht genügt nicht. 2. Zugunsten des Mieters als Kündigungsempfänger ist u.a. ein bereits lange (hier: mehr als vierzig Jahre) andauerndes Mietverhältnis sowie seine nach Kenntniserlangung von den zu geringen Mietzahlungen sofortigen und eigeninitiativen Bemühungen, im Austausch mit der Mietverwaltung eine Lösung zu finden, zu berücksichtigen. 3. Das Recht zur ordentlichen Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung ist jedenfalls aufgrund widersprüchlichen Verhaltens der Vermieterseite ausgeschlossen, weil die Parteien eine Ratenzahlung für die Zahlungsrückstände vereinbarten. 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Klägerinnen haben als Gesamtschuldnerinnen die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 14.325,00 € festgesetzt. Der Einspruch gegen das Versäumnisurteil ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Ein Anspruch der Klägerinnen gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung besteht nicht. I. Die außerordentlichen und ordentlichen Kündigungen der Klägerinnen haben nicht zu einer Beendigung des Mietvertrages geführt. 1) Die im Schreiben vom 30.08.2023 ausgesprochene außerordentliche Kündigung ist nicht wirksam. Es gibt keinen Grund, der zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags berechtigt. a) Der Beklagte war nicht mit einem nicht unerheblichem Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine im Verzug, vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB. Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Die monatliche vom Beklagten zu entrichtende Miete beträgt 1.338,75 EUR. Sie setzt sich zusammen aus der monatlichen Kaltmiete in Höhe von 1.193,75 EUR und einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 145,00 EUR. Der Beklagte war am 30.08.2023 lediglich mit insgesamt 1.300,00 EUR (200,000 EUR im März 2023, 300,00 EUR jeweils in den Monaten April bis Juli 2023, abzüglich Zahlung von 100,00 EUR am 15.08.2023) im Zahlungsverzug. Ein höherer Zahlungsverzug lag nicht vor. Die Klägerinnen haben mangels wirksamer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung keinen Anspruch auf Zahlung von 25,00 EUR monatlich. Auch war der Beklagte berechtigt, die Guthaben, die er für die Betriebskostenabrechnung 2019 bis 2021 für sich errechnete, mit seinen Mietzahlungspflichten zu verrechnen. Soweit die Klägerinnen mit den Betriebskostenabrechnungen 2019, 2020, 2021 Kosten für Wasser/Siel geltend machten, war der Beklagte berechtigt, diese mit den laufenden Mietforderungen (02/2021, 04/2022, 02/2023) zu verrechnen. Die Betriebskostenabrechnung war jeweils bereits formell unwirksam. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist als Mindestinhalt die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen (BGH NZM 2008, 477; BGH NZM 2010, 784; BGH WuM 2012, 405; BGH NZM 2016, 192 = NJW 2016, 866 = WuM 2016, 170). Diese Darstellungen fehlen, vielmehr sind allein die – nicht weiter prüfbaren – Gesamtkosten angegeben sowie ein Anteil des Beklagten nach „Verbrauch“, der allerdings ebensowenig nachvollziehbar ist. Die Angabe eines Umlageschlüssels fehlt. Der Verweis der Klägerinnen auf die Belegeinsicht genügt nicht. Entgegen des klägerischen Vorbringens kam es nicht zu einer wirksamen Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung um 25,00 EUR ab Mai 2022, weil diese Erhöhung den Klägerinnen mangels höherer Betriebskosten nicht zustand. Soweit die Klägerinnen zudem in der Folge eine Umlage-Erhöhung von monatlich 25,00 € geltend machten, war auch diese nicht geschuldet, da erhöhte Vorauszahlungen nur auf eine formell wirksame und materiell fehlerfreie Abrechnung gestützt werden können. Ab 2022 gilt zudem, dass erhöhte Vorauszahlungen nicht geltend gemacht werden können, da die Klägerinnen dann nach Ist-Vorauszahlungen abrechnen müssen. b) Ebenfalls war der Beklagte nicht in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreichte, vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b) BGB. Wie bereits festgestellt, war der Beklagte zum Kündigungszeitpunk lediglich mit einer Mietnachzahlung in Höhe von 1.300,00 EUR in Verzug. c) Schließlich ist es den Klägerinnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht unzumutbar, bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses abzuwarten, vgl. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB. Zugunsten des Beklagten als Kündigungsempfänger sind hier die bereits lange von mehr als vierzig Jahren sowie seine nach Kenntniserlangung von den zu geringen Mietzahlungen sofortigen und eigeninitiativen Bemühungen, im Austausch mit der Mietverwaltung eine Lösung zu finden, zu berücksichtigen. Zweifel an seiner Zahlungsmoral, die eine Weiterführung des Mietverhältnisses für die Klägerinnen unzumutbar machen, wie etwa die Nicht- oder Spätleistung trotz Mahnung (vgl. BGH, Urteil vom 14.9.2011 - Az. VIII ZR 301/10 Rn. 14 ff.), gibt es nicht. Der Beklagte hat inzwischen die insgesamt ausstehenden 1.400,00 EUR in Raten, zu denen er nach eigener Auffassung nach Rücksprache mit der Klagepartei berechtigt war, beglichen. 2) Des Weiteren ist die von den Klägerinnen in demselben Schreiben vom 30.08.2023 hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung aufgrund einer nicht unerheblichen verschuldeten Pflichtverletzung des Beklagten gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht wirksam. a) Es ist zwar vertretbar, in dem Mietzahlungsverzug in Höhe von 1.300,00 EUR, der ab dem 01.08.2024 den Betrag einer monatlichen Miete nicht erreichte, eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters zu sehen (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012 - Az. VIII ZR 107/12, Rn. 20, wo die Erheblichkeitsgrenze bei Zahlungsverzug unterhalb der Monatsmiete bei einer Verzugsdauer von weniger als einem Monat noch abgelehnt wird). Denn der Beklagte beseitigte auch in der Folge den Zahlungsverzug nicht prompt nach der Kündigung, sondern lediglich monatlich in Höhe von 100,00 EUR. b) Der Beklagte hat gemäß § 276 Abs. 1 S. 1 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit und die Zuwenigzahlung demzufolge auch zu vertreten. Dass dem Beklagten bei der Erstellung des Dauerauftrags ein Fehler passiert sein mag, spielt hierfür keine Rolle. c) Das Recht zur ordentlichen Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Beklagten ist allerdings jedenfalls aufgrund widersprüchlichen Verhaltens (venire contra factum proprium) der Klagepartei ausgeschlossen, weil die Parteien durch das Telefonat am 01.08.2023 eine Ratenzahlung vereinbarten. Das widersprüchliche Verhalten ist rechtsmissbräuchlich und verstößt damit gegen Treu und Glauben, § 242 BGB, wenn durch das Verhalten für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist (OLG Saarbrücken, Urteil vom 28.11.2018 - Az. 2 U 39/17, Rn. 39). Das Gericht ist nach Anhörung Beklagten und der Beweisaufnahme, insbesondere der Vernehmung der Zeugin L. sowie des Zeugen von der H., zu der Überzeugung gelangt, dass am 01.08.2023 eine Ratenzahlungsvereinbarung zwischen den Parteien geschlossen worden ist. Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO ist eine Behauptung bewiesen, wenn das Gericht von ihrer Wahrheit überzeugt ist, ohne dabei unerfüllbare Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 18.6.1998 - Az. IX ZR 311/95). Da eine absolute Gewissheit nicht zu erreichen und jede Möglichkeit des Gegenteils nicht auszuschließen ist, genügt hierfür ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit (BGH, Urteil vom 14.01.1993 - Az. IX ZR 238/91), der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie dabei völlig auszuschließen (BGH, Urteil vom 16.04.2013 - VI ZR 44/12, Rn. 8). Da der Beklagte hinreichend darlegen und beweisen konnte, dass er davon ausgehen durfte, mit Frau L. eine solche Vereinbarung getroffen zu haben, dass die Mietschulden in monatlichen Raten von 100,00 EUR abbezahlt werden können, sind diese Anforderungen erfüllt. Bei seiner persönlichen Anhörung in der mündlichen Verhandlung am 20.11.2024 hat der Beklagte zur Überzeugung des Gerichts darzulegen vermocht, dass er davon ausging, am 01.08.2023 telefonisch mit Frau L. eine monatliche Ratenzahlung vereinbart zu haben. Der Beklagte konnte die Interaktion mit Frau L. detailliert wiedergeben. Er schilderte, er habe vorgeschlagen, ab dem 15.08.2023 monatliche Ratenzahlungen in Höhe von 100,00 EUR, jedenfalls aber monatliche Ratenzahlungen, zu zahlen. Die Aussage der Zeugin L. „Ja, dann machen Sie das mal“ sei noch sehr präsent in seiner Erinnerung. Der Beklagte machte außerdem Bemerkungen zu Details, die nicht primär für das eigentlich Gesagte von Bedeutung sind, etwa zur von ihm wahrgenommenen Atmosphäre des Gesprächs. Er führte aus, dass er und Frau L. ruhig miteinander sprachen, Widersprüche gab es jeweils wechselseitig keine. Für die Glaubhaftigkeit seiner Aussage spricht, dass er eine raumzeitliche Verknüpfung herstellte, indem er schilderte, dass er sich zum Zeitpunkt des Telefonats, das etwa zehn Minuten gedauert habe, in der Küche befunden habe. Außerdem, auch das ist zugunsten der Glaubhaftigkeit der Aussage des Beklagten zu werten, korrigierte er sich selbst und gab auch zu, nicht mehr sicher zu sein, ob die beiden über eine konkrete Summe für die Ratenzahlung sprachen. Er gab zudem zu, dass er den Dauerauftrag, der die Zuwenigzahlung erst verursachte hatte, nicht mehr kontrollierte. Diese Angaben des Beklagten werden durch die ergiebigen und detaillierten Aussagen des Zeugen von der H. vollständig und detailliert bestätigt. Der Zeuge von der H. gab ebenfalls an, sich gut an das Gespräch und die Details zu erinnern. Er gab auch ausdrücklich an, dass er den Beklagten habe sagen hören, dass er „Raten von 100,00 € zahlen“ würde, ohne dass Widerspruch von der Gesprächspartnerin gekommen sei, die er allerdings nicht habe hören können. Er sowie der Beklagte seien nach dem Gespräch erleichtert gewesen und für sie sei die Sache damit vom Tisch gewesen. Der Beklagte habe ihn unmittelbar nach dem Gespräch über den Ausgang des Gesprächs informiert. Zum Hintergrund erläuterte der Zeuge, dass er und der Beklagte jährlich durch den Mieterverein Widerspruch gegen die formfehlerhafte Betriebskostenabrechnung einlegten, und anschließend das Guthaben mangels Korrektur der Verwaltung verrechneten. Sodann erzählte der Zeuge von der durch die Verwaltung ausgesprochenen Kündigung. Hierbei schilderte er glaubhaft innere Gedankenvorgänge und eigene Emotionen. So beschrieb er, wie überrascht und erschrocken er war, welche Vermutungen er zu den Motiven der Verwaltung hegte, und wie erleichtert er über die telefonische Klärung im Gespräch des Beklagten mit Frau L. war. Diese überaus detailreiche, lebendige und konsistente Wiedergabe des eigenen Gemütszustands bekräftigt die Glaubhaftigkeit seiner Aussage. Ferner konnte auch der Zeuge eine starke raumzeitliche Verknüpfung mit den Geschehnissen wiedergeben. Er beschrieb seine Position am Küchentisch, die Atmosphäre und die Ereignisse vor, während und nach dem Telefonat. Für die Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen spricht zudem, dass er inhaltlich die gleichen Vorgänge wiedergab, hierbei jedoch sein eigenes Vokabular verwendete. So gab der Zeuge beispielsweise an, dass es keinen Streit gegeben habe, statt - wie der Beklagte - zu sagen, dass das Telefonat ruhig verlief. Einige wesentliche Stichworte wie „Bringschuld“ und „Ratenzahlung“ konnte der Zeuge klar erinnern. Das lebendige Auftreten des Zeugen, der auch bei längeren Umschweifen immer wieder zum Kerngeschehen zurückkehrte, bekräftigt das Gericht in seiner Annahme der Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen zur telefonisch getroffenen Ratenzahlungsvereinbarung. Die Tatsache, dass der Beklagte das ausdrücklich im Vorfeld zu dem Telefonat ausgesprochene Angebot des Zeugen, die Mietrückstände in gesamter Höhe direkt zu tilgen, ablehnte, verdeutlicht nach Auffassung des Gerichts, dass der Beklagte sich vollumfänglich auf die Ratenzahlungsvereinbarung verließ. Der Zeuge von der H. hätte die finanziellen Mittel gehabt und wäre gewillt gewesen, die Zahlung der 1.400,00 EUR auf einen Schlag vorzunehmen. Hätte es die Ratenzahlungsvereinbarung nicht gegeben, so hätte es für den Beklagten keinen Grund gegeben, das Angebot auszuschlagen. Durch das Ausschlagen des Angebots bürdete sich der Beklagte zusätzlichen Stress auf, für den es aus Sicht des Beklagten keinen Grund gegeben hätte, hätte es diese Ratenzahlungsvereinbarung nicht gegeben. Schließlich wusste die Verwaltung spätestens Mitte August 2023 mit Eingang der ersten Rate in Höhe von 100,00 EUR, dass der Beklagte von einer wirksamen Ratenzahlungsvereinbarung - wie telefonisch am 01.08.2023 besprochen - ausging. Anstatt erneut das Gespräch mit dem Beklagten zu suchen, das scheinbare Missverständnis aufzuklären und nach anderweitigen Zahlungsmodalitäten zu fragen, handelte die Verwaltung zunächst zwei Wochen lang überhaupt nicht, bevor die schriftlich erklärte Kündigung am 30.08.2023 losgeschickt wurde. Gleiches gilt für die Tatsache, dass die Klägerinnen seit März 2023 zur Kenntnis genommen haben, dass der Beklagte offenbar - aus welchen Gründen auch immer - evident zu wenig Miete zahlte, was für die Klägerinnen auch nicht mit den noch offenen Nebenkostenabrechnungen zu erklären war und was für das ansonsten - jenseits der unterschiedlichen Auffassungen zu den Betriebskostenabrechnungen - stets pünktliche und korrekte Zahlungsverhalten des Beklagten untypisch war. Die Klägerinnen mahnten allerdings den Beklagten hiernach zu keiner Zeit und wiesen den Beklagten auch nicht darauf hin. Für das Gericht ergibt sich hieraus ein zusätzlicher Anhaltspunkt, gemäß § 242 BGB ein Beziehen der Klägerinnen auf einen kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand zu versagen. Denn die wechselseitige Fürsorgepflicht hätte es geboten, dass die Klägerinnen den Beklagten frühzeitig auf diesen Umstand hinweisen und nicht erst einen kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand abwarten, der sich über fünf Monate aufbaut, um dann telefonisch von dem Versehen des Beklagten zu erfahren und dessen Ratenzahlung am 15.08.2023 kommentarlos hinzunehmen. In jedem Fall hätten die Klägerinnen spätestens am 15.08.2023 den Irrtum des Beklagten erkennen und ihn auf die fehlende Ratenzahlungsvereinbarung hinweisen müssen. Die Ausführungen der Zeugin L. vermochten das Gericht indes nicht zu überzeugen. Die Zeugin L. gab an, dem Beklagten bei dem Telefonat deutlich gesagt zu haben, dass eine Ratenzahlungsvereinbarung erst mit der Eigentümerin abgestimmt werden müsse und danach schriftlich abgeschlossen werde. Sie sei nicht befugt gewesen, eine solche Vereinbarung mit dem Beklagten abzuschließen, sondern habe erst Rücksprache halten müssen. Das Gericht konnte sich indes nicht die Überzeugung verschaffen, dass die Zeugin dies dem Beklagten tatsächlich in dieser Deutlichkeit gesagt hat. Der Beklagte hatte bei dem Telefonat evident das Ziel vor Augen, das Schuldenproblem mithilfe einer Ratenzahlungsvereinbarung zu lösen und ihm war klar, dass er - auch aufgrund verschiedener Streitigkeiten mit den Vermieterinnen in der Vergangenheit, etwa wegen der Betriebskostenabrechnungen - äußerst genau vorgehen musste, um keine kündigungsrelevante Angriffsfläche zu bieten. Das Gericht konnte sich nicht davon überzeugen, dass von der Zeugin L. hierzu ausdrücklicher und verbalisierter Widerstand kam, der dem Beklagten klar gemacht hätte, dass mit diesem Telefonat keine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen werde. Sowohl der Beklagte selbst, der Zeuge von der H. als auch die Tatsache, dass der Beklagte ab dem 15.08.2023 - von den Klägerinnen unwidersprochen - Raten leistete, zeugen davon, dass die Zeugin L. bei dem Telefonat mitnichten so deutlich wurde wie sie es bei ihren zeugenschaftlichen Angaben sagte. II. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 ZPO. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der von den Klägerinnen ausgesprochenen fristlosen und hilfsweise ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum. Der Beklagte ist seit dem 04.06.1980 Mieter der im zweiten Stock belegenen Wohnung in der, Hamburg. Die Klägerinnen sind durch Eigentumserwerb als Vermieterinnen in das Mietverhältnis eingetreten. Die unstreitige Höhe der Nettokaltmiete beträgt 1.193,75 € sowie 145,00 € auf die Vorauszahlungen für die Nebenkosten; ob der Beklagte darüber hinaus eine höhere Vorauszahlung von 25,00 € monatlich schuldet, ist zwischen den Parteien streitig. Die Wohnung bewohnt auch der Untermieter des Beklagten, der Zeuge von der H.. Zwischen den Parteien besteht Streit über etwaige Zahlungsrückstände des Beklagten. Hintergrund ist ein unterschiedliches Verständnis der Parteien über die formelle Gültigkeit der Nebenkostenabrechnungen der Klägerinnen in den Jahren 2019 bis 2021. In dem Zeitraum März 2023 bis Juli 2023 zahlte der Beklagte zudem eine um insgesamt 1.400,00 € (200,000 EUR im März 2023, 300,00 EUR jeweils in den Monaten April bis Juli 2023) zu geringe Miete. Der Beklagte rief, als er diesen Fehler bemerkte, am 01.08.2023 die Mitarbeiterin der Verwaltung des Objekts, die Zeugin L. an. Über den Inhalt des Telefonats, insbesondere über den Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung, besteht zwischen den Parteien Streit. Ab dem 15.08.2023 leistete der Beklagte für 14 Monate jeweils zum 15. eines Monats 100,00 € an die Klägerinnen per Überweisung. Mit Schreiben vom 30.08.2023 kündigten die Klägerinnen durch ihre Hausverwaltung den Mietvertrag fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs. Nachdem zu dem Termin am 03.07.2024 für die Klägerinnen niemand erschienen ist, ist am gleichen Tag antragsgemäß ein klagabweisendes Versäumnisurteil ergangen, das den Klägerinnen am 30.07.2024 zugestellt worden ist. Hiergegen richtet sich der Einspruch der Klägerinnen vom 13.08.2024. Die Klägerinnen beantragen, das Versäumnisurteil vom 03.07.2024 aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung, Hamburg, 2. Stock, zu räumen und an die Klägerinnen herauszugeben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte meint, dass die Nebenkostenabrechnungen zum Teil formell unwirksam seien, weswegen er zu einer Verrechnung mit den laufenden Mietforderungen berechtigt gewesen sei. Das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2019 betrage 306,35 € (Verrechnung mit Mietforderung aus 02/2021). Das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2020 betrage 238,94 € (Verrechnung mit Mietforderung aus 04/2022). Eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen ab dem 01.01.2022 um 25,00 € sei unwirksam. Das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2021 betrage 378,36 € (Verrechnung mit Mietforderung aus 02/2023). Der Beklagte behauptet, bei dem Telefonat am 01.08.2023 eine Ratenzahlungsvereinbarung hinsichtlich der ausstehenden 1.400,00 € über 100,00 € monatlich mit den Klägerinnen geschlossen zu haben. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin L. sowie des Zeugen von der H.. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll vom 20.11.2024 Bezug genommen.