539 C 6/19

1. Die Beschlüsse der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 30.01.2019 zu TOP 7 lautend „Es wird ein Wartungsvertrag für beide Hebeanlagen bei der Firma B abgeschlossen“, zu TOP 8 lautend „Das Tor wird regelmäßig gewartet, gegebenenfalls Abschluss eines Wartungsvertrages“, zu TOP 9 lautend „Die Pflasterarbeiten auf dem Hof und auf den Gehwegen wird durch die Firma E (ca. 5.000,00 €)“ und zu TOP 10 lautend „die Holzgitter an den Mülltonnen werden überarbeitet“ werden für ungültig erklärt. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 1) und 2) als Gesamtschuldner 10 %, die Beklagten 90 %. 4. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet. 5. Der Streitwert wird festgesetzt auf € 1.120,00. 1. Die Anfechtungsklage war lediglich hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 11 abzuweisen, weil sich auch aus dem Protokoll ergibt, dass der Antrag bei 3:1 Stimmen abgelehnt wurde. Die Schlussformulierung „Der Versammlungsleiter verkündet den Beschluss“ ist bei objektiv normativer Auslegung dahin zu verstehen, dass er rechtlich einen Negativbeschluss zum Antrag auf Erweiterung des Vertrages mit der Stadtreinigung verkündet hat. Unglücklich ist lediglich die Formulierung im Protokoll, in dem es „Beschluss“ heißt, wenn doch nur „Beschlussantrag“ gemeint ist. Ähnliches geschah zum außerordentlichen Antrag zur Geschäftsordnung auf derselben Versammlung: Dort wurde auch ein Negativbeschluss verkündet und in Konsequenz des Negativbeschlusses die Tagesordnung ohne die beantragte Unterbrechung fortgesetzt. Da auch dort nicht der Begriff „Negativbeschluss“ verwendet wurde, jedoch die Beschlussfassung sich dem Abstimmungsergebnis anpasste und in der Folge auch so gehandhabt wurde, ist davon auszugehen, dass der Verwalter einheitlich bei der Formulierung „mehrheitlich abgelehnt, Beschluss verkündet“ auch einen Negativbeschluss gemeint hat. 2. Die Anfechtungsklage ist im Übrigen begründet zu den TOP 7, 8, 9 und 10. Die Anfechtungsklage im Sinne des § 43 Nr. 4, 46 WEG ist fristgerecht binnen eines Monats am 28.02.2019 eingegangen und fristgerecht binnen zwei Monaten ab Versammlungsbeginn am Montag, den 01.04.2019 begründet worden. Die Beschlüsse zu TOP 7-10 sind aufgrund der gerügten Unbestimmtheit zumindest für ungültig zu erklären. Ob sie bereits nichtig sind, muss hier nicht entschieden werden, da Beschlussungültigkeit und Beschlussnichtigkeit ein und denselben Streitgegenstand darstellen und die Anfechtungsklage fristgerecht erhoben wurde. Der Bestimmtheitsgrundsatz ist ein wesentlicher Grundsatz des WEG (vgl. LG München l ZMR 2017, 582). Ein Beschluss muss aus sich heraus verständlich sein. Ergänzend wird verwiesen auf Hügel/Elzer 2. Auflage 2018 § 23, Randnummer 84 ff, Hogenschurz ZMR 2011, 928, Abramenko ZfIR 2014, 725 ff, und Riecke ZMR 2018, 173 ff. Im Einzelnen: Der Beschluss zu TOP 7 ist schon deshalb zu unbestimmt, da offenbleibt, auf wie viele Jahre der Wartungsvertrag - dessen Inhalt auch noch unklar ist - überhaupt abgeschlossen werden soll. Insoweit wird ergänzend verwiesen auf AG Hamburg-St. Georg ZMR 2018, 375 betreffend einen 10-Jahres-Vertrag über die Wartung von Rauchwarnmeldern. Im Übrigen hat das Gericht auch dort drei Vergleichsangebote gefordert, wenn das Vertragsvolumen aufgrund der langen Laufzeit z. B. 6.800,00 € erreicht. Hinzu kommt, dass der Inhalt des Wartungsvertrages sowie die präzise Bezeichnung des zu beauftragenden Unternehmens sich nicht aus dem Beschlusstext selber ergeben. Der Beschluss zu TOP 8 ist schon durch die Formulierung „gegebenenfalls“ unbestimmt. Es darf nicht eine Maßnahme ohne Vorgabe von Eckpunkten auf die Verwaltung delegiert werden. Hier wird dem Verwalter ein kompletter Freibrief ausgestellt, wie und mit welchem Inhalt er mit einer auch nicht näher bezeichneten Firma C Verträge abschließen will. Der Name der Firma C hat sich im Beschlusswortlaut nicht einmal niedergeschlagen. Der Beschluss zu TOP 9 ist schon von der Formulierung her unvollständig, allerdings durch Auslegung in das Wort „durchgeführt“ zu ergänzen. Aus dem Beschluss ergibt sich nicht ansatzweise, was für Pflasterarbeiten auf Hof- und Gehwegen in welchem Umfang durch die ebenfalls nicht näher bezeichnete Firma E für ca. 500,00 € durchgeführt werden sollen. Der Beschluss zu TOP 10 mit seiner Formulierung „die Holzgitter an den Müllboxen werden überarbeitet“ ist an Unbestimmtheit kaum zu überbieten. Kein externer Dritter kann erkennen, was hier vom Verwalter getan werden soll. Auch das Entweder-oder im Antrag der Eheleute Z zeigt, dass die Initiatoren selbst nicht genau wussten, was letztlich in die Tat umgesetzt werden sollte. Ansonsten gilt: a. Soweit zu TOP 9 der Beschluss gar nicht umgesetzt, sondern Maßnahmen in Eigenarbeit inzwischen durchgeführt wurden, ist hierin noch kein Verzicht auf die Rechte aus dem angefochtenen Beschluss zu TOP 9 zu sehen. Nur bei einem eindeutigen Verzicht könnte man an einen Wegfall des Rechtsschutzinteresses denken (vgl. LG Frankfurt/Main vom 07.02.2019, Az. 2-13 S 38/18). Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Beschlussfassung ist der Zeitpunkt der Eigentümerversammlung. Spätere Aktivitäten haben unberücksichtigt zu bleiben, sofern es nicht zu einem Verzicht auf die Rechte aus dem Eigentümerbeschluss kommt (zum Zeitpunkt vgl. LG Itzehoe ZMR 2016, 782). b. Ganz generell ist es unschädlich, dass die Kläger in der Eigentümerversammlung einigen der jetzt angefochtenen Beschlüsse selbst zugestimmt haben. Insoweit wird verwiesen auf OLG Karlsruhe ZMR 2003, 290 sowie Riecke/Schmidt/Elzer, ETV, 4. Auflage, Randnummer 906. c. Generell ist es Aufgabe des WEG-Verwalters rechtlich korrekte Beschlussentwürfe der Eigentümerversammlung vorzulegen. Durch einen Beschluss darf grds. nur in sehr engen Grenzen die Aufgabe der Eigentümerversammlung auf Dritte/Verwalter verlagert werden. d. Auch wenn mit der Einladung ein Angebot verschickt worden sein sollte - was hier nicht aufgeklärt werden muss - bedarf die Gemeinschaft einer hinreichenden Tatsachengrundlage in Form eines Marktüberblicks in der Regel der Vorlage der drei Vergleichsangebote. e. Im vorliegenden Fall kommt es nicht einmal darauf an, ob Vergleichsangebote in sämtlichen Fällen erforderlich waren (vgl. dagegen Casser ZWE 2018, 382 und Luhmann/Letzner NZM 2019, 243 ff). Ergänzend wird insoweit verwiesen auf AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 23.01.2019, 539 C 10/18 IMR 2019, 248. f. Ohne konkrete Beschreibung der konkret durchzuführenden Maßnahmen und des konkreten Vertragsinhalts entspricht allein die Ablehnung eines derartigen Beschlussantrages ordnungsmäßiger Verwaltung. Wenn - wie hier - trotzdem derart unklare intransparente und viel zu unbestimmte Beschlüsse gefasst werden, sind sie vom Gericht für ungültig zu erklären (vgl. instruktiv LG Bremen ZMR 2017, 83). g. Schon der Begriff „Wartungskosten“ ist nicht eindeutig, weil es hier an einem Leistungsverzeichnis fehlt (vgl. LG München l ZMR 2014, 920). Ähnlich entschied bereits das LG München l ZMR 2010, 717 zu Wartungskosten. h. Soweit zu TOP 10 im Antrag von „Eigenherstellung vs. Tischler“ die Rede ist, verkennen die beschließenden Wohnungseigentümer auch, dass Leistungspflichten durch einen Beschluss nicht wirksam begründet werden können. Der einzelne Wohnungseigentümer ist allenfalls zu kapitalmäßigen Beteiligungen an derartigen Maßnahmen verpflichtet, nie aber zu persönlichen Dienstleistungen. i. Auch die Formulierung „ca.“ im Beschluss zu TOP 7 indiziert die Unbestimmtheit des Beschlusses. Insoweit wird verwiesen auf AG Hamburg-Blankenese ZMR 2015, 629 = LG Hamburg ZMR 2016, 307). Ähnlich entschied auch das LG München l ZMR 2008, 488 für bloße ca. Angaben der Kosten im Beschluss. Zur nichtigen Kompetenzverlagerung und zum „Kostenrahmen von ca. ... €“ wird ergänzend verwiesen auf AG Hamburg-Blankenese ZMR 2018, 266. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO. 4. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708, 11, 711 ZPO. 5. Die Streitwertfestsetzung in Höhe von 1.120,00 € ergibt sich aus folgenden Einzelwerten TOP 7 250,00 € TOP 8 250,00 € TOP 9 250,00 € TOP 10 250,00 € TOP 11 120,00 €. Die Kläger als Mitwohnungseigentümer der WEG F in S erhoben Beschlussanfechtungsklage hinsichtlich der Beschlüsse zu TOP 7, 8, 9, 10 und 11 vom 30.01.2019. Die WEG- Verwaltung H lud am 16.01.2019 auf den 30.01.2019 ein (Anlage K1 Blatt 4 d.A.). Zu den hier streitgegenständlichen Beschlüssen war angekündigt: 7. Beschluss für den Abschluss eines Wartungsvertrages der Hebeanlagen durch die Firma B (wie Anlage 4) - Vorschlag Ehepaar Z. 8. Beschluss über den Abschluss eines Wartungsvertrages für das Tor durch die Firma C - Vorschlag Ehepaar Z. 9. Beschluss über die Pflasterarbeiten Gehwege und Hof durch die Firma E (siehe Anlage 5) - Vorschlag Ehepaar Z. 10. Beschluss über die Überarbeitung der Holzgitter der Müllboxen (Erneuerung/ neuer Farbanstrich) - Vorschlag Ehepaar Z. 11. Beschluss über die Erweiterung des Vertrages mit der Stadtreinigung um das Herausstellen der Mülltonnen und einer daraus resultierenden Erhöhung der Müllgebühren um monatlich 18,50 € - Vorschlag Ehepaar W. Im Ergebnisprotokoll heißt es zu TOP 11: „Abstimmungsergebnis 3 Nein-Stimmen, 1 Ja-Stimme (mehrheitlich abgelehnt). Der Versammlungsleiter verkündet den Beschluss“. Die Anfechtungsklage ging am 28.02.2019 bei Gericht ein, der Vorschuss wurde am 08/15.03. angefordert und am 21.03.2019 eingezahlt. Mit Schriftsatz vom 29.03.2019, eingegangen Montag, 01.04.2019, wurde die Beschlussanfechtung begründet. Die Kläger tragen u.a. vor: Zu TOP 7 habe kein schriftliches Angebot eines Wartungsvertrages vorgelegen. Es fehlten auch Alternativangebote. Ohne hinreichende Entscheidungsgrundlage sei der Beschluss gefasst worden. TOP 8: Für diesen Beschluss gelte Ähnliches. Außerdem sei der Beschlussinhalt zu unbestimmt, insbesondere im Hinblick auf das Wartungsintervall. Es sei unklar, ob denn nun ein auf Dauer gerichteter Wartungsvertrag oder jeweils einzeln zu beauftragende Wartungen beauftragt werden sollten. TOP 9: Dieser Beschluss lasse gänzlich offen, welche konkreten Pflasterarbeiten in welcher Weise vorgenommen werden sollen. TOP 10: Auch hier fehlen Kostenvoranschläge und Vergleichsangebote, der Inhalt des Beschlusses sei gänzlich unbestimmt. Es sei unklar, auf welche Weise die Holzgitter an den Müllboxen denn nun „überarbeitet“ werden sollen. TOP 11: Hier soll beschlossen worden sein, dass positiv der Vertrag mit der Stadtreinigung erweitert wird. Dies decke sich nicht mit dem Abstimmungsergebnis. Die Kläger beantragen, die Beschlüsse der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 30.01.2019 zu TOP 7, TOP 8, TOP 9, TOP 10 und TOP 11 für ungültig zu erklären. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten monieren, dass die Beschlüsse zu TOP 7, 8 und 10 einstimmig, das heißt mit den Stimmen der Kläger gefasst wurden. Insoweit könnten sie die Beschlüsse, die sie selber mitgetragen haben, nicht anfechten. Die Beklagten tragen unter anderem vor, zu TOP 7 sei ein Angebot für die Wartungsarbeiten bereits mit der Einladung versendet worden. Da das Angebot Vakanzen enthielt, konnte der Preis nur in einer Größenordnung angegeben werden. Der Beschluss sei hinreichend bestimmt, die Anfechtung ein Missbrauch der Justiz. Ähnliches gelte auch für die Anfechtung zu TOP 8. Hier soll der Verwaltung wirksam der Auftrag erteilt worden sein, ggf. ein Wartungsvertrag abzuschließen, ansonsten aber für eine regelmäßige Wartung Sorge zu tragen. Ein Kostenvoranschlag sei allerdings erst nach der Eigentümerversammlung eingeholt worden, die Kosten beliefen sich auf 175,53 € brutto jährlich. Durch den Beschluss zu TOP 9 sollte die Sturzgefahr im Hof reduziert werden. Auch der Kläger zu 2) habe dies eingesehen. Zu TOP 10: Hier sollten entweder einzelne Latten ausgebessert werden, und zwar teilweise auch durch Mitglieder der WEG selbst. Lediglich wenn die Eigenarbeiten nicht zur Zufriedenheit erfolgt sein sollten, hätte die Verwaltung das Angebot eines Tischlers einholen sollen. Zu TOP 11 sei der Antrag abgelehnt worden. Dies ergebe sich aus der Formulierung „mehrheitlich abgelehnt“. Auch die Kläger seien nicht dafür gewesen, den Vertrag mit der Stadtreinigung zu erweitern. Zu TOP 9 soll inzwischen eine Realisierung in Eigenarbeit erfolgt sein. Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie der Erörterung im Termin zur mündlichen Verhandlung.