91 C 212/10 (91)

Leitsatz: Der Zwangsverwalter ist nach Aufhebung der Zwangsverwaltung auch dann nicht mehr berechtigt, Betriebskostenabrechnungen zu erstellen, wenn der relevante Abrechnungszeitraum in seine Bestellungszeit fällt. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.537,51 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 29.03.2011 zu zahlen. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die zulässige Klage ist begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung der Nachforderung aus der von ihm erstellten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009, sowie auf Zahlung der erhöhten Vorauszahlungen, er ist hierfür und war insbesondere für die Abrechnung aktivlegitimiert. Gemäß § 152 Abs. 2 ZVG tritt der Zwangsverwalter auch in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein. Dies erfolgt vor dem Hintergrund, dass der eigentliche Vermieter, der Eigentümer, auf Grund der Zwangsverwaltung die Aufgaben aus dem Mietvertrag nicht mehr erfüllen kann, da ihm die Verwaltung des Grundstücks nach § 148 Abs. 2 ZVG entzogen wurde (vgl. BGH, 09.03.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 330/03– Juris). Folglich ist er Zwangsverwalter während seiner Bestellungszeit zur Erstellung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung berechtigt und verpflichtet. Mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung enden jedoch diese Befugnisse und Verpflichtungen in Ansehung des Grundstücks und der Eigentümer erhält die vollen Rechte und Pflichten bezogen auf dieses zurück. Eine Fortwirkung der Amtsbefugnisse des Zwangsverwalters nach Wegfall der Zwangsverwaltung ist lediglich in von ihm geführten und anhängigen Aktivprozessen gegeben, die der Beschlagnahme unterfallende Forderungen vor Aufhebung der Zwangsverwaltung wegen Zuschlags in der Zwangsversteigerung zum Gegenstand haben (BGH, Urteil vom 21.10.1992, Aktenzeichen: XII ZR 125/91). Hierauf bezieht sich auch die Beklagtenseits angeführte Fundstelle in Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 10. Aufl. 2011, vor § 535 Rdn. 314). Dies umfasst aber nur „Forderungen“, die aus der Zeit der Zwangsverwaltung stammen, Verwaltungsmasse bleiben und von dem Zwangsverwalter einzuziehen sind. Gerade dieses ist aber vorliegend nicht gegeben, da die Forderung auf Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung (oder auf Rückzahlung des Guthabens) erst mit Erstellung der Nebenkostenabrechnung entsteht und fällig wird. Rechtsanwalt W. hätte die Abrechnung daher vor dem Aufhebungsbeschluss, bzw. dessen rückwirkenden Wirksamkeitsdatums (wobei beide Daten vor der Erstellung bestehen) erstellen müssen, damit er die hieraus folgenden Nachzahlungen einfordern kann, bzw. damit diese Abrechnung überhaupt wirksam wäre. Denn nach Aufhebung der Zwangsverwaltung und Beendigung seines Amtes gehört es gerade nicht mehr zu den Rechten und Pflichten des Zwangsverwalters, die Betriebskostenabrechnungen zu erstellen (BGH, Urteil vom 21.10.1992, Aktenzeichen: XII ZR 125/91; LG Berlin; Urteil vom 12.02.2004, Aktenzeichen: 62 S 350/03 – Juris). Hierbei handelt es sich um eine Tätigkeit der Verwaltung des Grundstücks, für die er gerade nicht mehr zuständig ist, die beklagtenseits angeführte Aktivlegitimation trotz Beendigung der Zwangsverwaltung bezieht sich allein auf die spätere Geltendmachung einer aus einer solchen Verwaltung während der Zwangsverwaltung folgenden Forderung. Der Kläger war daher als Eigentümer für die Abrechnung zuständig (auf die Abtretung Bl. 45 d.A. kommt es somit nicht an), so dass ihm auch der hieraus folgende Nachzahlungsanspruch zusteht. Die Abrechnung entspricht den Anforderungen des § 259 BGB und ist damit formal ordnungsgemäß, da sie die angesetzten Gesamtbeträge, die Umlageschlüssel und die hieraus folgenden Einzelbeträge, die auf den Beklagten entfallen, benennt und daher rechnerisch nachvollzogen werden kann. Inhaltliche Einwendungen sind beklagtenseits nicht erhoben worden, so dass der Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.287,25 EUR zuzusprechen ist. Der Kläger hat auch einen Anspruch auf Zahlung der erhöhten Vorauszahlungen. Die Erhöhung war angemessen. Die Differenz zwischen der geleisteten Vorauszahlung auf die Betriebskosten (490,80 EUR) zu den abgerechneten Betriebskosten (902,96 EUR) beträgt 412,16 EUR und somit verteilt auf 12 Monate 34,35 EUR, so dass eine Erhöhung um 34,10 EUR vorgenommen werden konnte. Die Differenz zwischen der geleisteten Vorauszahlung auf die Heizkosten (368,16 EUR) auf die abgerechneten Heizkosten (1.243,25 EUR) beträgt 875,09 EUR und somit verteilt auf 12 Monate 72,92 EUR, so dass eine Erhöhung um 49,32 EUR vorgenommen werden konnte. Insgesamt war daher eine monatliche Erhöhung um 83,42 EUR rechtmäßig. Diese hat der Beklagte unstreitig dreimal nicht geleistet, so dass noch 250,26 EUR zu zahlen sind. Der klägerische Schriftsatz vom 10.05.2011 konnte trotz Einreichung nach Schluss der mündlichen Verhandlung am 04.05.2011 mit Ansetzung des Verkündungstermins und ohne Notwendigkeit der Stellungnahme des Beklagten noch berücksichtigt werden, da er allein Rechtsausführungen und keinen neuen Sachvortrag, bzw. neue Angriffsmittel enthält (Zöller-Greger ZPO 28. Aufl. 2010, § 296a Rdn. 2). Der Beklagte hatte sich zu dieser Rechtsfrage ohnehin bereits umfassend geäußert. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 281 BGB. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Der Kläger begehrt als Vermieter von dem Beklagten als Mieter Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung, sowie Betriebskostenvorauszahlungen. Zwischen den Parteien besteht ein 1977 begründetes Wohnraummietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung in H. (vgl. Mietvertrag Bl. 21 d.A.). Ursprüngliche Vermieterin war die H. Treuhandgesellschaft mbH. Spätere Vermieterin und Eigentümerin des Grundstücks waren Frau A1 und Herr A2. Hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks wurde durch das Amtsgericht Hanau die Zwangsverwaltung angeordnet (Az. …) und im Jahr 2008 Rechtsanwalt W. als Zwangsverwalter eingesetzt. Mit Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Hanau vom 10.05.2010 (…, vgl. Bl. XX d.A.) hat der Kläger das Grundstück erworben. Mit weiterem Beschluss des Amtsgerichts Hanau vom 14.07.2010 wurde die Zwangsverwaltung rückwirkend zum 10.05.2010 aufgehoben (Bl. 63 d.A.). Mit Schreiben vom 11.07.2010 (Bl. 26 ff. d.A.) hat der Kläger die Nebenkostenabrechung für das Jahr 2009 an den Beklagten übersendet. Aus dieser ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.287,25 EUR. Mit weiterem Schreiben selben Datums hat der Kläger aufgrund der vorstehenden Abrechnung die Betriebskostenvorauszahlungen von 40,90 EUR um 34,10 EUR, sowie die Heizkostenvorauszahlung von 30,68 EUR um 49,32 erhöht (Bl. 29 d.A.). Der Beklagte hat weder den Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung, noch die erhöhten Vorauszahlungen geleistet. Mit Schreiben vom 11.08.2010 hat Rechtsanwalt W. ebenfalls die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 erstellt, bzw. übersendet (Bl. 48 d.A.). Der Kläger ist der Ansicht, er sei zu der Abrechnung und Einforderung der Nebenkosten für das Jahr 2009 berechtigt, ebenso zu der Erhöhung der Vorauszahlungen. Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.537,51 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 29.03.2011 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte ist der Ansicht, für die Abrechnung und Einforderung der Nebenkosten für das Jahr 2009, in welchem Rechtsanwalt W. Zwangsverwalter hinsichtlich des Grundstücks, auf dem sich die Mietwohnung befindet, war, sei allein dieser und nicht der Kläger berechtigt, so dass die Aktivlegitimation nicht bestehe.