32 C 228/21 (12)

Leitsatz: Eine Kündigung gem. § 573a BGB ist in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung des Gebäudes hat, in dem sich auch die Wohnung des Mieters befindet. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, so der Beklagte nicht seinerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gem. § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis weder durch die Kündigung vom 29.10.2019 noch diejenige vom 8.4.2021 wirksam beendet worden ist. Darauf, ob die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 BGB hinsichtlich des verstorbenen Vaters der Klägerin im Zuge der Kündigung vom 29.10.2019 vorlagen, kommt es nicht an. Dieser ist am 14.2.2021 und somit vor Ablauf der Kündigungsfrist verstorben, so dass zum Zeitpunkt der Wirksamkeit der Kündigung der dann noch zwingend erforderliche Kündigungsgrund entfallen ist (Geib in Gsell/Krüger/Lorenz/Mayer Beck`scher Online Großkommentar Stand 01.7.2022 § 573a Rn. 22 mwN; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 573a Rn. 7). Welche Kündigungsfrist nach dem Mietvertrag iVm §§ 573a, 573c BGB gilt, ist ohne Relevanz, weil die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.11./1.12.2021 erklärt worden ist und die Beklagte auch zur Rückgabe an diesen Daten aufgefordert wurde. Die Klägerin kann, da sie zu diesem Zeitpunkt nicht in der Liegenschaft wohnte (sie „bewohnt“ diese nach eigenem Vortrag „wie der Vater zuvor, nunmehr“, vgl. Klageschrift S. 4), die Kündigung nicht weiterverfolgen. Darauf, ob die zeitweise Nutzung der Wohnung ein „bewohnen“ iSd § 573a Abs. 1 BGB darstellt, kommt es nicht an, weil die ausgesprochene Kündigung nur dann zugunsten der Klägerin fortwirken würde, wenn sie bereits zuvor gemeinsam mit ihrem Vater in der Wohnung gelebt hatte. Das trägt sie selbst nicht vor. Auch die Kündigung vom 8.4.2020 ist nach hiesiger Auffassung nicht wirksam. Ob eine klägerseits vorgetragene Nutzung von ca. 15 Wochen im Jahr (Schriftsatz vom 21.2.2022, S. 2) oder insgesamt 40 Wochen für die Jahre 2021/2022 ausreicht, um davon auszugehen, dass sie die Wohnung iSd § 573a Abs. 1 BGB „bewohnt“, ist streitig. Teilweise wird davon ausgegangen, dass der Vermieter nicht seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben muss, es genüge, wenn er diese als Zweitwohnung bzw. überhaupt nur zeitweise nutze (so etwa Fleindl in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kap. IV Rn. 206; Blank/Börstinghaus in Schmidt-Futterer Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 573a Rn. 16; BeckOK MietR/Siegmund, 28. Ed. 1.5.2022, BGB § 573a Rn. 11 unter allerdings fraglichem Verweis auf „heutige Lebensgewohnheiten“ [Lebensmittelpunkt sei nicht mehr zeitgemäß]; unklar LG Hamburg WuM 1983, 23 = BeckRS 1982, 2745, da einerseits die überwiegende Abwesenheit als unbedenklich erachtet, andererseits eine Abwesenheit des Vermieters von über 50% als nicht ausreichend substantiiert dargelegt angesehen wurde). Demgegenüber wird – zudem überwiegend in der Rechtsprechung - vertreten, dass eine nur partielle Nutzung, also insbesondere als Zweitwohnung, nicht ausreiche, der Vermieter vielmehr seinen Lebensmittelpunkt in dieser haben müsse (LG Berlin, Urteil vom 14.3.1991 - 62 S 481/90, NJW-RR 1991, 1227; LG Wuppertal WuM 1990, 156 = BeckRS 2015, 3957; LG Berlin WuM 1980, 134 = BeckRS 1979, 1185; AG Walsrode WuM 1992, 616 = BeckRS 1992, 7017; Sonnenschein NZM 2000, 1 [3]; ders. in Emmerich/Sonnenschein, Miete Handkommentar 11. Aufl. 2014, § 573a Rn. 5; Sternel MietR aktuell XI Rn. 399; Staudinger/Rolfs (2021) BGB § 573a, Rn. 10), wobei er sich nicht ständig dort aufhalten muss. Zum Teil wird darauf abgestellt, ob die Nutzung jedenfalls so intensiv ist, dass die Gefahr gegenseitiger Beeinträchtigungen zwischen Vermieter und Mieter bestehe (Hannappel in Beck'scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 62. Ed. 01.05.2022, BGB § 573a Rn. 19; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 573a Rn. 5). Ebenso wird vertreten, dass auch eine geringe Nutzung jedenfalls dann ausreiche, wenn das Mietverhältnis tatsächlich gestört sei (Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring Miete WEG Nachbarschaft, 2. Aufl. 2019 § 573a Rn. 11). Die erstgenannte Auffassung kann durchaus relevante Argumente für sich in Anspruch nehmen. Ebenso sind die umfassenden Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 27.7.2022 auf den gerichtlichen Hinweis vom 7.7.2022 tatsächlich und rechtlich gehaltvoll, so dass eine Auslegung des § 573a Abs. 1 BGB dahingehend, dass auch eine zeitweise Nutzung der Wohnung ein „bewohnen“ der Liegenschaft iSd Vorschrift darstellt, durchaus vertretbar erscheint. Der Dezernent schließt sich jedoch auch nach umfassender Prüfung aller Argumente und der Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 27.7.2022 der Ansicht an, dass der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt in der Liegenschaft haben, diese also jedenfalls seine Primärwohnung darstellen muss. Die nur zweitweise Nutzung dieser reicht hierfür nicht aus, so dass die Kündigung vom 8.4.2020 nach hiesiger Auffassung unwirksam ist. So vertreten wird, die Nutzung müsse jedenfalls derart intensiv sein, dass eine Gefahr gegenseitiger Beeinträchtigungen bestehe, ist diese Auffassung mit der Systematik der gesetzlichen Regelung schon deshalb nicht überein zu bringen, weil es sich um einen abstrakten bzw. gesetzlich typisierten Tatbestand handelt, der im Gegensatz zu § 573 BGB gerade nicht auf konkrete Einzelfälle und eine hierbei ggf. vorzunehmende Intensitätsabwägung abstellt (BGH, Urteil vom 25. 6. 2008 - VIII ZR 307/07, NZM 2008, 682 [683]). Aus demselben Grund scheidet auch eine Gesetzesauslegung aus, welche den Anwendungsbereich der Norm dann als eröffnet sieht, wenn im konkreten Fall Unfrieden eingetreten ist. Da es somit gerade nicht auf die tatsächliche Gefahr eines Unfriedens oder gar dessen Eintritt ankommt, muss sichergestellt sein, dass der Normzweck der Vorschrift gewahrt bleibt, weil die Kündigungsmöglichkeit andernfalls grundlos ausufern würde. Dieser basiert auf der Annahme des Gesetzgebers, dass ein enges Zusammenleben von zwei Parteien in einem Zwei-Parteien-Haus ein erhöhtes Streitpotential birgt, dem der Vermieter durch die in Abgrenzung zu § 573 BGB ausnahmsweise Möglichkeit einer Kündigung ohne konkreten Anlass begegnen kann (statt vieler MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 573a Rn. 1/3 mwN). Es handelt sich, wie im Gesetzgebungsverfahren klargestellt, bei der Vorschrift um einen wohnungspolitischen Kompromiss, der auf die typische Situation des Kontakts der Bewohner von Zweifamilienhäusern abstellt (Abgeordneter Dürr [SPD] in der Beratung des Deutschen Bundestags zum 2. WKschG vom 17.10.1974, 7. Wahlperiode, 125. Sitzung, Seite 8314). Der Gesetzgeber hat somit gerade weil er eine typisierte Regelung geschaffen hat, welche ohne das Erfordernis eines konkreten Anlasses dem Vermieter jederzeit eine Kündigungsmöglichkeit gibt, zugleich eine typisierte Lebens- und Wohnsituation zugrunde gelegt, namentlich diejenige von zwei Parteien, die gemeinsam in einem Haus wohnen. Eine Auslegung, dass hierunter auch Zweitwohnungen unterfallen sollten, erscheint daher sowohl historisch als auch telelogisch fernliegend; sie wäre auch systematisch mit den grundsätzlich in § 573 BGB zum Ausdruck gebrachten Zielen des sozialen Wohnraummietrechts nicht zu vereinbaren. Dass etwa der Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch die Nutzung als Zweitwohnung erfasst (BGH, Hinweisbeschl. v. 21.8.2018 – VIII ZR 186/17, NZM 2018, 983 mAnm Kappus), steht dem in keiner Weise entgegen. Denn anders als bei dem typisierten Kündigungsrecht des § 573a Abs. 1 BGB greift der Eigenbedarf eben nur anlassbezogen und verwirklicht zudem das von Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Interesse, das eigene Eigentum überhaupt in Anspruch nehmen zu können. Es verwirklicht sich hier in dem Tatbestandsmerkmal „benötigt“ des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, so dass über dieses entscheidet, ob eine Eigennutzung überhaupt möglich. Weil die Beeinträchtigung der Eigentumsgarantie infolge des alternativen vollständigen Nutzungsausschlusses somit deutlich höher ist, als eine von § 573a Abs. 1 BGB lediglich geschützte harmonische Nutzungsausübung, sind an die Voraussetzungen der Kündigungstatbestände des Eigenbedarfs bei verfassungskonformer Auslegung fraglos geringere Anforderungen zu stellen, als an diejenige des § 573a Abs. 1 BGB. Das nicht nur, weil der Vermieter hier überhaupt keinen Grund für die Kündigung benötigt, sondern insbesondere deshalb, weil die Rechtsfolge in beiden Fällen, also sowohl bei § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch bei § 573a Abs. 1 BGB, dieselbe und für den Mieter die gleich einschneidende ist, namentlich der Verlust der Wohnung. Das vermag auch die längere Kündigungsfrist der erleichterten Kündigung nicht zu kompensieren. Denn bei der Anwendung und Auslegung der Norm ist das ebenfalls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Besitzrecht des Mieters zu einzustellen, weshalb gesetzliche Regelungen und fachgerichtliche Entscheidungen zum Mieterschutz auch zugunsten des Mieters am Maßstab des Art. 14 GG zu messen sind (BVerfG, Beschluss vom 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1 = NJW 1993, 2035 [2036]; hierzu sehr lehrreich Kappus NZM-info 10/2018 S. V). Die Eigentumsgarantie bedingt nicht nur eine Normauslegung und –anwendung zugunsten des Vermieters, der sein Eigentum nutzen möchte, sie beschränkt zugleich eben diese zugunsten des Mieters, wenn sich die Folge der Rechtsanwendung im Verlust des Mietvertrags realisiert. Deshalb müssen die Fachgerichte bei der Anwendung geltenden Mietrechts der Bedeutung und Tragweite auch des „eigentumskräftigen“ Besitzrechts des Mieters hinreichend Rechnung tragen (Dürig/Herzog/Scholz/Papier/Shirvani, 97. EL Januar 2022, GG Art. 14 Rn. 323). Das führt nach hiesiger Auffassung dazu, den Begriff des „Wohnens“ in § 573a Abs. 1 BGB, weil hierüber nur die Harmonie der Eigentumsnutzung geschützt wird, gegenüber demjenigen des „Benötigen“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB deutlich restriktiver auszulegen. Dieselbe Grundrechtsbeeinträchtigung für den Mieter, der Verlust seines verfassungsrechtlich geschützten Besitzrechts, kann nicht durch identische Voraussetzung bei geringerer Eigentumsbeeinträchtigung des Vermieters, der die Wohnung ohne Eigenbedarf überhaupt nicht, ohne Anwendung des § 573a Abs. 1 BGB lediglich (und auch nur potentiell) nicht harmoniefrei nutzen kann, gerechtfertigt werden. Auch unter Zugrundelegung des klägerischen Vortrags rechtfertigen die Umstände unter Normauslegungs- und -anwendungsgrundsätzen in Abwägung des Eigentumsrechts der Klägerin aus Art. 14 Abs. 1 GG einerseits mit dem Schutz des aus dem Mietvertrag resultierenden Besitzrecht der Beklagten aus Art. 14 Abs. 1 GG andererseits eine Auslegung des § 573a Abs. 1 BGB, dass sie die Wohnung iSd Vorschrift bewohnen würde, nicht. Dabei ist erneut zu beachten, dass die Fachgerichte auch bei der konkreten Normanwendung die jeweiligen Verfassungspositionen der Parteien aus der Eigentumsgarantie zu beachten und, so es wie hier keinen generellen Vorrang einer Seite gibt, diese im Wege praktischer Konkordanz zum Ausgleich bringen müssen (Dürig/Herzog/Scholz/Papier/Shirvani, 96. EL November 2021, GG Art. 14 Rn. 139; vgl. auch Ri. am BVerfG aD. Gaier NZM 2021, 1, [3]). Es ist nicht davon auszugehen, dass eine nach Zeiten bemessene Abwägung hier überhaupt zugunsten der Klägerin möglich ist, die unstreitig ihren Hauptwohnsitz und ihren Lebensmittelpunkt nicht in der Liegenschaft, sondern in X hat. Diesen Aspekt hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung zum Eigenbedarf an einer Zweitwohnung selbst aufgegriffen und ausgeführt, dass die Verwirklichung der Eigentumsgarantie gerade nicht davon abhängen kann, dass es eine Mindestwohndauer gebe (BGH, Hinweisbeschl. v. 21.8.2018 – VIII ZR 186/17, NZM 2018, 983 [985] mAnm Kappus). Das aber ist kein allgemeines Kriterium der Abwägung zwischen beiden Grundrechtspositionen oder Ausdruck praktischer Konkordanz und dürfte es derart kategorisch auch nicht sein, sondern notwendige Voraussetzung, die mögliche Verwirklichung der iRd Eigenbedarf geschützten Eigentumsgarantie des Vermieters überhaupt zu gewährleisten, weil die Alternative den gänzlichen Ausschluss des Vermieters von seinem Eigentum durch Abweisung der Kündigungsklage nach sich ziehen würde. Der – auch verfassungsrechtlich gebotene – Schutz des Mieters wird hier über die Notwendigkeit des tatsächlichen Nutzungsinteresses (und dessen prozessualer Beweisführungsnotwendigkeit) gewährleistet. Eben das stellt sich bei § 573a Abs. 1 BGB aber gerade umgekehrt dar, weil hier nicht die Möglichkeit des Vermieters, sein Eigentum als solches zu nutzen, per se infrage steht, sondern nur dessen Umstände (Annehmlichkeit). Demgegenüber steht der Mieter seinerseits – gleich dem Eigenbedarf geltend machenden Vermieter - vor einer Alles-oder-Nichts-Situation, weil die Normanwendung dessen vollständigen Ausschluss von seinem durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Besitzrecht nach sich zieht, es also – mit Ausnahme einer dies nicht ausreichend kompensierenden längeren Frist bis zum Verlust der geschützten Rechtsposition - keine Zwischenstufen gibt, und er überdies auch nicht durch das Erfordernis eines besonderen Kündigungsgrundes geschützt wird. Damit greift das grundrechtswahrende Verbot einer notwendigen oder, wie hier, noch ausreichenden Quantität der Wohnungsnutzung durch den Vermieter nun zu seinen Gunsten ein, andernfalls würde sein Grundrechtsschutz leerlaufen (daher ist der klägerische Verweis darauf, dass sich die seitens des Gerichts in dem erteilten Hinweis in Bezug genommenen Entscheidungen auf kürzere Nutzungsreiträume beziehen, nicht einschlägig). Das bedeutet, dass der Vermieter, will er das Kündigungsrecht des § 573a Abs. 1 BGB für sich in Anspruch nehmen, entweder in der zweiten Wohnung der Liegenschaft tatsächlich und vollständig wohnt oder nicht. Im ersten Fall kann er die Kündigung aussprechen, im letzteren nicht. Dass dies in besonderen Fällen wiederum einer Korrektur bedarf, weil etwa ein jährlicher mehrwöchentlicher Aufenthalt in einer Zweitwohnung/Feriendomizil im Allgemeinen nicht einem „Bewohnen“ iSd § 573a Abs. 1 BGB entgegensteht, ist offensichtlich, bedarf hier aber keiner Entscheidung, weil der klägerische Vortrag dieses in keiner Weise hergibt. Die Klägerin wohnt nach wie vor in X und hat dort ihren Lebensmittelpunkt. Dass sie die Wohnung in der streitgegenständlichen Liegenschaft mehrwöchentlich im Jahr nutzt, das auch ggf. durchaus länger, wie etwa 2021 (wobei hieraus keine Generalisierung gezogen werden kann), ändert daran nichts. Die verfassungsrechtlich gebotene Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG ermöglicht ihr im Fall der Vermietung insoweit zwar, auch in Abwägung mit dem ebenfalls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Besitzrechts eines dortigen Mieters und unter den besonderen tatsächlichen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, um die Wohnung (überhaupt) nutzen zu können. Das Recht auf eine – sogar bereits potentiell gewährte – harmonievolle/störungsfreie Nutzung dieser Wohnung durch grundlose Kündigung des Mieters der anderen Wohnung gem. § 573a Abs. 1 BGB, hier also der Beklagten, steht ihr jedoch nicht zu. In diesem Fall geht der Grundrechtsschutz des Mieters vor, zumal, und das ist im Wege der praktischen Konkordanz ebenfalls maßgeblich, es ihr jederzeit freisteht, ihren Lebensmittelpunkt wieder in die streitgegenständliche Liegenschaft zu verlegen und sodann eine Kündigung gem. § 573a Abs. 1 BGB auszusprechen. Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass der zT angeführte Art. 13 GG vorliegend keine Relevanz hat. Auch wenn das Grundrecht teilweise für Rechte von Vermietern an der Nutzung der Wohnung (so die klägerseits angeführte Entscheidung LG Saarbrücken, Urteil vom 31.03.2006 - 13 B S 112/05, BeckRS 2007, 11793, die das Grundrecht jedoch explizit für nicht abgeschlossene Wohnungen heranzieht, was eine hier nicht relevante Streitfrage betrifft) bzw. solche der Mieter vor Verlust dieser herangezogen wird (generell BVerfG, Beschluss vom 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1 = NJW 1993, 2035 im 2. Ls., jedoch ohne Entscheidungsrelevanz und den Schutz vor Kündigungen ablehnend), hat sich einerseits keine besondere Verfassungs- oder Gesetzesdogmatik etabliert, die hier andere Grundrechtsschutzerwägungen als die aus Art. 14 Abs. 1 GG etablierten nach sich ziehen würde, zumal das Grundrecht wie erörtert bei der Anwendung mietrechtlicher Kündigungsnormen für beide Parteien gelten soll. Tatsächlich handelt es sich allein um eine Regelung, welche explizit den staatlichen Zugriff/Zutritt regelt und unter einen Richtervorbehalt stellt, was mit der privatrechtlich orientierten Gewährleistung des Art. 14 Abs. 1 GG in keinem Zusammenhang steht. Auch der Verweis der Kläger auf § 7 Abs. 2 BGB (Möglichkeit mehrere Wohnsitze“) greift nicht. Abgesehen davon, dass die Vorschrift als einfaches Gesetzesrecht die hier maßgeblichen Verfassungsrechte nicht beeinflussen kann, trägt die Klägerin selbst nicht vor, in Deutschland ihren Wohnsitz zu haben, sie sei vielmehr nach X gezogen. Darauf kommt jedoch ohnehin nicht an, weil § 573a Abs. 1 BGB auf eine tatsächliche Nutzung abstellt („bewohnt“) und dieses Tatbestandmerkmal wie vorstehend erörtert nicht teil- bzw. quantifizierbar ist. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Klägerin begehr als Vermieterin von den beklagten Mietern die Rückgabe der Mietsache. Zwischen dem Vater der Klägerin und den Beklagten wurde 1986 ein Wohnraummietverhältnis begründet. Der Beklagte wohnt inzwischen nicht mehr in der Wohnung. In der Liegenschaft befinden sich zwei Wohnungen. Die andere Wohnung wurde von dem Vater der Klägerin bewohnt. Mit Schreiben vom 29.10.2019 hat dieser die Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573a Abs. 1 BGB zum 30.11./1.12.2021 erklärt (Anl. K9, Bl. 19/20 d.A.). Nach dessen Tot am 14.2.2021 ist die Klägerin als Erbin in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten. Diese lebt mit ihrer Familie auf X und nutzt die zuvor von ihrem Vater bewohnte Wohnung jährlich wochenweise bei Aufenthalten in Deutschland. Unter dem 8.4.2021 hat die Klägerin erneut die Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573a Abs. 1 BGB erklärt (Anl. K7, Bl. 18/19 d.A.). Die Klägerin ist der Auffassung, dass die von ihrem Vater ausgesprochene Kündigung fortwirkt, jedenfalls stehe ihr ein eigenes Kündigungsrecht gem. § 573a Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn sie ihren Lebensmittelpunkt andernorts habe und sich nur zeitweise in der Wohnung aufhalte. Denn der Begriff des „Wohnens“ iSd Vorschrift verlange keinen ständigen Aufenthalt in der Wohnung. Auch eine überwiegende Nutzung sei hiervon erfasst, zumal ein Wohnsitz auch an mehreren Orten bestehen kann (unter Verweis auf § 7 Abs. 2 BGB). Der von der Vorschrift des § 573a Abs. 1 BGB verfolgte Schutz eines harmonischen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter im Haus, vor dessen Hintergrund dem Vermieter in der dortigen Konstellation ausnahmsweise ein begründungsloses Kündigungsrecht gewährt werde, greife hier gleichfalls. Zudem seien auch bereits Probleme zwischen ihrem Vater und der Beklagten zu 1) aufgetreten. Auch gebiete Art. 14 Abs. 1 GG eine entsprechende Auslegung der Norm, ebenso sei Art. 13 GG zu berücksichtigen. Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen im Hause innegehaltene Wohnung im 1. Stock, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad sowie ausgebautem Dachgeschoss mit Bad zu räumen und an die Klägerin herauszugeben; hilfsweise; die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen im Hause innegehaltene Wohnung im 1. Stock, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad sowie ausgebautem Dachgeschoss mit Bad mit Ablauf des 30.11.2022 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie sind der Auffassung, die Kündigungen seien unwirksam.