22 C 25/00

Die auf Räumung des Einfamilienhauses C-Straße, #### G gerichtete Klage wird abgewiesen. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlußurteil vorbehalten. T a t b e s t a n d : Die Kläger vermieteten dem Beklagten das Einfamilienhaus C-Straße, #### G , mit Mietvertrag vom 23.7.1996 befristet bis zum 31.7.2001. Der Grundmietzins betrug bis zum 31.1.1999 3.450 DM und seitdem 3.650 DM. Betriebskostenvorschüsse sind in Höhe von 200 DM im voraus zu entrichten. Nach § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages ist die Miete im voraus "spätestens zum dritten Werktag eines Monats" zusammen mit den Nebenkostenvorauszahlungen zu zahlen. Nach § 4 Ziff. 3 kommt es dabei für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes an. Eine Aufrechnungsklausel enthält der Mietvertrag nicht. Der Beklagte, der das Haus zusammen mit der Beklagten bewohnt, kam nach dem Abschluß des Mietvertrages in finanzielle Schwierigkeiten. Nachdem die Miete für Januar und Februar bis zum 3.2.1999 nicht bei den Klägern eingegangen war, kündigten die Kläger mit Schreiben vom 3.2.1999, welches spätestens am 5.2.1999 beim Beklagten eintraf, das Mietverhältnis fristlos, "ersatzweise zum nächstmöglichen Termin gemäss Mietvertrag und Gesetz" (vgl. die Anlage K 2 = Bl. 26 GA). Zwischen der Absendung und dem Zugang des Kündigungsschreibens ging ein Betrag in Höhe von 3.450 DM bei den Klägern ein; der Restbetrag in Höhe von 3.850 DM ging am 10.2.1999 ein. Zu einem weiteren Zahlungsrückstand kam es Ende 1999 bzw. Anfang des Jahres 2000. Nachdem die Miete für Dezember 1999 und Januar 2000 bis zum 5.1.2000 nicht bei den Klägern eingegangen war, kündigten diese erneut mit Schreiben ihrer Anwälte vom 5.1.2000 (Anlage K 4 = Bl. 28 GA). Dieses Schreiben erhielt der Beklagte spätestens am 8.1.2000; die Mietzahlung ging am 14.1.2000 bei den Klägern ein. Unter dem 28.1.2000 schrieb der Beklagte an die Kläger, daß er den Vertrag vorsorglich fristlos, hilfsweise zum nächst möglichen Termin kündige (vgl. Anlage K 6 = Bl. 39 GA). Mit Schreiben vom 1.2.2000 teilte der Kläger dem Beklagten mit, daß die Kündigung "ins Leere" gehe, weil bereits die Kündigung ausgesprochen worden sei. Weiter heißt es sodann in dem Schreiben: "Wir halten hierzu jedoch fest, daß Sie und wir uns einig sind, daß das Mietverhältnis beendet ist." Die Kläger beantragen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das Einfamilienhaus C-Straße in G nebst dem dazugehörenden Grundstück zu räumen und an die Kläger als Gesamtgläubiger herauszugeben. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten meinen, daß die Kündigung vom 5.1.2000 durch die Zahlung des ausstehenden Mietzinses für die Monate Dezember 1999 und Januar 2000 gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB geheilt worden sei. Der Heilung stehe auch nicht entgegen, daß es innerhalb der Zweijahresfrist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB schon einmal zu einer Kündigung gekommen sei. Denn die Kündigung vom 3.2.1999, welche am 4.2.1999 zugegangen sei, sei von Anfang an unwirksam gewesen. Denn die Teilzahlung über 3.450 DM sei bereits vor dem Zugang der Kündigung erbracht worden - das Konto des Beklagten sei am 3.2.1999 belastet worden. Die nach der Zahlung verbliebene Forderung sei für eine Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht ausreichend gewesen. Weiter meinen die Beklagten, daß die Kündigung vom 5.1.2000 treuwidrig gewesen sei, weil sich die Kläger ohne weiteres aus der Kaution hätten befriedigen können. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Schriftwechsel der Parteien sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 27.6.2000 Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Die Klage ist nur zum Teil entscheidungsreif, weil bislang nur der Räumungsantrag gestellt wurde (vgl. dazu noch am Ende der Entscheidungsgründe). Den Klägern steht gegenüber den Beklagten kein Räumungsanspruch zu. Das Mietverhältnis zwischen den Klägern und dem Beklagten hat keine Beendigung gefunden. Der Mietvertrag wurde befristet bis zum 31.7.2001 abgeschlossen. Durch Zeitablauf hat der Vertrag bislang noch nicht seine Beendigung gefunden. Der Vertrag ist auch nicht durch die Kündigung vom 3.2.1999 oder vom 5.1.2000 beendet worden. Denn weder bei der Kündigung vom 3.2.1999 noch bei der Kündigung vom 5.1.2000 stand den Klägern ein Kündigungsgrund zur Seite. Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht. Es ist daher einhellige Meinung, daß die Kündigung eines befristeten Vertrages nur dann wirksam erklärt werden kann, wenn sich der Kündigende auf einen Kündigungsgrund berufen kann. Umstritten ist demgegenüber, ob der Kündigungsgrund bereits bei der Abgabe der Kündigungserklärung vorliegen muß oder ob es als ausreichend anzusehen ist, wenn der Kündigungsgrund (nur) beim Zugang der Erklärung vorliegt. Soweit ersichtlich, hat sich dazu bislang noch keine feststehende Rechtsprechung entwickelt. Die 1. Zivilkammer des LG Köln ist in einem Urteil vom 18.10.1990 (1 S 215/90, WuM 1991, 263) davon ausgegangen, daß die Voraussetzungen für die Kündigung nur in dem Zeitpunkt vorliegen müssen, zu welchem die Kündigung zugeht (ebenso: Sonnenschein, in: Staudinger, 1997, § 564 Rdn. 69; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 554 Rdn. 35). Begründet wird dies im wesentlichen damit, daß die Kündigung gemäß § 130 Abs. 1 BGB erst mit dem Zugang wirksam werde. Damit sei es aber auch ausreichend, wenn im Zeitpunkt des Wirksamwerdens die Voraussetzungen für die Kündigung vorlägen. Nach Ansicht der 10. Zivilkammer des LG Köln (10 S 207/91, WuM 1992, 123) soll es demgegenüber erforderlich sein, daß der Kündigungsgrund bereits bei der Abgabe der Kündigung vorliegt (ebenso: Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. IV 23; wohl auch Emmerich, in: Staudinger, 1995, § 554 Rdn. 44: "Die Kündigung wird wirksam mit dem Zugang beim Mieter (§ 130). ... Der Verzug muß außerdem bis zum Augenblick des Zugangs fortbestehen ; ..." - Hervorhebung durch Kursivschrift nur hier -). Der letztgenannten Rechtsauffassung schließt sich das Gericht an. Die von der 1. Zivilkammer des LG Köln favorisierte Ansicht vermag nicht zu überzeugen. Sie übersieht, daß durch § 130 Abs. 1 BGB nur die Verteilung des Übermittlungsrisikos geregelt werden soll. So kann das Wirksamwerden einer empfangsbedürftigen Willenserklärung an vier unterschiedliche Zeitpunkte gekoppelt werden. Es kann abgestellt werden - auf den Zeitpunkt der Äußerung des Erklärenden, - auf den der Absendung durch Brief oder Boten, - auf den des Empfangs durch den Erklärungsgegner oder - auf den der Kenntnisnahme (vgl. Hefermehl, in: Soergel, BGB, 13. Aufl., § 130 Rdn. 2 m.w. Nachw). Durch § 130 Abs. 1 BGB ist nun das Risiko des Verlustes der Erklärung dahingehend geregelt worden, daß die Erklärung dann wirksam wird, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, daß dieser sie üblicherweise alsbald wahrnehmen kann (vgl. Hefermehl, a.a.O., Rdn. 8). Das Gesetz hat sich daher in § 130 Abs. 1 BGB für die oben beim dritten Spiegelstrich dargestellte Regelung ausgesprochen. Bei dieser Festlegung ging es dem Gesetzgeber daher nicht darum, festzulegen, wann materiell-rechtlich die Voraussetzungen vorliegen müssen, um eine Willenserklärung für wirksam halten zu können; vielmehr sollte nur geregelt werden, zu welchem Zeitpunkt das Risiko des Zugangs der Erklärung vom Erklärenden auf den Erklärungsempfänger übergeht (vgl. dazu auch Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 130 Rdn. 2). Schon vor diesem historischen Hintergrund kann der Regelung des § 130 Abs. 1 BGB keine Bedeutung für die Frage beigemessen werden, wann materiell-rechtlich die Voraussetzungen für eine Kündigung vorliegen müssen. Kann somit bei einer an Sinn und Zweck des § 130 Abs. 1 BGB orientierten Auslegung dieser Vorschrift keine Bedeutung für die hier zu entscheidende Frage beigemessen werden, so kommt den allgemeinen rechtsgeschäftlichen Grundsätzen entscheidendes Gewicht zu. Danach ist aber festzuhalten, daß eine Willenserklärung nur dann rechtliche Folgen auslösen kann, wenn schon bei der Abgabe der Erklärung die erforderlichen Voraussetzungen vorlagen. Gibt etwa ein beschränkt Geschäftsfähiger am Tage vor dem Erreichen der Volljährigkeit ein Vertragsangebot ab, welches am Tage der Volljährigkeit dem Erklärungsempfänger zugeht, so kann das Angebot (selbstverständlich) nur unter den Einschränkungen der §§ 106 bis 113 BGB zu einem wirksamen Vertragsschluß führen. Denn maßgeblich ist alleine, daß das Vertragsangebot noch zu einem Zeitpunkt gemacht wurde, als nur eine beschränkte Geschäftsfähigkeit vorlag. Jedes andere Ergebnis würde den Schutz beschränkt Geschäftsfähiger unterlaufen. Nichts anderes kann aber bei der Ausübung eines einseitigen Gestaltungsrechts gelten. So kann es keinen Unterschied machen, ob die Kündigung deshalb unwirksam ist, weil der Kündigende bei der Abgabe noch in der Geschäftsfähigkeit beschränkt war (und erst erst vor dem Zugang der Erklärung volljährig wurde etc.) oder ob die Kündigung deshalb als unwirksam anzusehen ist, weil im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung noch gar kein Kündigungsgrund vorlag. Denn da das Rechtsgeschäft in der Abgabe der Erklärung liegt, muß auch zu diesem Zeitpunkt das Recht vorliegen. Denn andernfalls ließe man gleichsam die Kündigung auf Verdacht zu, weil ja zwischen der Abgabe der Erklärung und dem Zugang derselben die Kündigungsvoraussetzungen noch einstellen könnten. Nach der hier vertretenen Ansicht ist daher vom Gesetz gleichsam als selbstverständlich vorausgesetzt worden, daß es bei der Abgabe einer Willenserklärung für die materiellen Voraussetzungen auf den Zeitpunkt ihrer "Entäußerung" ankommen muß. Die Richtigkeit dieser Ansicht wird durch § 130 Abs. 2 BGB untermauert. So wird dort bestimmt, daß es für die Wirksamkeit der Willenserklärung ohne Einfluß ist, wenn der Erklärende nach der Abgabe stirbt oder geschäftsunfähig wird. Dies ist deshalb berechtigt, weil der Inhalt der Erklärung ohnehin mit ihrer Abgabe feststeht, der Zugang die Erklärung daher lediglich wirksam werden läßt (vgl. ebenso Hefermehl, a.a.O., Rdn. 30 m.w. Nachw.). Die Vorschrift des § 130 Abs. 2 BGB stellt daher nur klar, daß es für die materiell-rechtlichen Voraussetzungen - insbesondere eben für die Geschäftsfähigkeit - nur auf den Zeitpunkt der Abgabe der Willenserklärung ankommen kann. Die 1. Zivilkammer des LG Köln müßte demgegenüber zu einer differenzierten Betrachtung kommen: Während unzweifelhaft bei der Abgabe der Willenserklärung bereits die Geschäftsfähigkeit vorhanden sein muß, soll es für die übrigen Voraussetzungen der Kündigung ausreichen, daß sich diese bis zum Zugang der Erklärung noch einstellen. Für eines solche Differenzierung bietet indes das Gesetz keinen Anhalt. Ergibt sich daher, daß erst nach der Abgabe der Kündigungserklärung ein Kündigungsgrund entsteht, so kann dieser Umstand nicht auf den Zeitpunkt der Erklärung zurückbezogen werden. Die gegenteilige Ansicht kann auch nicht damit gerechtfertigt werden, daß bei einer fristlosen Kündigung kein Anspruch auf eine Begründung der Kündigung bestehe (so aber die 1. Zivilkammer des LG Köln). Denn maßgeblich ist nicht, ob eine Begründung für die Kündigung mitzuteilen ist, sondern, ob bei der Abgabe der Erklärung überhaupt schon ein Kündigungsgrund vorlag . Dazu mag etwa daran gedacht werden, daß der Vermieter grundlos fristlos kündigt und nach dem Einwurf des Kündigungsschreibens in den Briefkasten massiv von dem Mieter beleidigt wird. Auch hier kann kein Zweifel daran bestehen, daß die Kündigungserklärung wiederholt werden muß, weil bei der Abgabe der Kündigung (Einwurf des Briefes in den Briefkasten) noch gar kein Kündigungsgrund vorlag. Es widerspräche im übrigen auch der Privatautonomie, wenn man annähme, daß eine Willenserklärung, welche bei ihrer Abgabe unwirksam war, alleine durch das Hinzutreten von Umständen, die nicht in der Sphäre des Erklärenden liegen, gleichsam per Zufall wirksam werden könnte. Ergibt sich daher erst nach der Abgabe einer Kündigungserklärung ein Kündigungsgrund, so muß es dem Kündigenden vorbehalten bleiben, dies zum Anlaß für eine erneute Kündigung zu nehmen oder es bei der (unwirksamen Erst-)Kündigung zu belassen. Gemessen daran konnte weder die Kündigung vom 3.2.1999 noch die Kündigung vom 5.1.2000 das Mietverhältnis beenden. Denn nach dem Mietvertrag war der Beklagte verpflichtet, die Miete "spätestens bis zum dritten Werktag des Monats an den Vermieter" zu zahlen. Bei der Abgabe der Kündigungserklärung vom 3.2.1999 befand sich der Beklagte daher nur mit der Zahlung der Miete für den Monat Januar in Verzug. Denn der dritte Werktag fiel im Februar 1999 auf den 3.2., einen Mittwoch. Gemäß § 188 Abs. 1 BGB endete die Frist zur Zahlung der Februar-Miete (Eingang des Geldes auf dem Konto, vgl. § 4 Ziffer 3 des Mietvertrages) daher am 3.2. um 24.00 Uhr. Wenn die Kläger daher schon unter dem 3.2. ihre Kündigungserklärung abgaben - was unstreitig ist -, so kann der Zahlungsverzug mit der zweiten Monatsrate noch nicht vollendet gewesen sein. Der Zahlungsverzug mit der Februar-Miete trat vielmehr erst am 4.2. um 0.00 Uhr ein. Nichts anderes gilt für die Kündigung vom 5.1.2000. Denn der Neujahrstag ist en gesetzlicher Feiertag und scheidet damit als Werktag aus. Der 2.1. fiel in diesem Jahr auf einen Sonntag, so daß als erster Werktag des Monats Januar der 3.1.2000 anzusehen ist. Der Beklagte hätte somit noch bis zum 5.1.2000 (einschließlich) die Miete auf das im Mietvertrag angegebene Konto überweisen können. Wenn die Klägervertreter somit schon am 5.1.2000 für die Kläger die Kündigung des Mietvertrages erklärten, so war die Erklärung zu einem Zeitpunkt abgegeben, zu welchem die Frist zur Zahlung noch nicht abgelaufen war (vgl. oben). Das Mietverhältnis ist auch nicht aufgrund einer ordentlichen Kündigung beendet worden. Eine solche hat der Kläger zwar "hilfsweise" in seinem Schreiben vom 3.2.2000 ausgesprochen; eine ordentliche Kündigung ist jedoch aufgrund der Befristung des Mietvertrages ausgeschlossen. Denn das Vertragsverhältnis wurde fest auf einen Zeitraum vom 1.8.1996 bis zum 31.7.2001 geschlossen. Damit war aber eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses (etwa nach § 564b Abs. 1 BGB) ausgeschlossen. Die Kläger konnten den Vertrag vielmehr nur durch einen Aufhebungsvertrag oder eine außerordentliche Kündigung beenden (vgl. dazu Blank, in: Schmidt-Futterer, § 564 Rdn. 7; vgl. zur außerordentlichen Kündigung auch ). Da jedoch der Verzug des Beklagten mit jeweils einer vollen Monatsmiete eine (außerordentliche) Kündigung aus wichtigem Grund nicht zu rechtfertigen vermag und kein Grund für eine außerordentliche (befristete) Kündigung ersichtlich ist, konnte die hilfsweise vorgenommene Kündigungserklärung ebenfalls nicht zu einer Vertragsbeendigung führen. Der Mietvertrag ist auch nicht durch einen Aufhebungsvertrag beendet worden. Soweit die Kläger in der Kündigungserklärung des Beklagten vom 28.1.2000 das Angebot zu einem Mietaufhebungsvertrag sehen, kann dem nicht gefolgt werden. So hat BGH mit Urteil vom 24.9.1980 (VIII ZR 299/79, NJW 1981, 43) entschieden, daß gerade bei Miet- und Pachtverhältnissen in aller Regel in einer Kündigungserklärung kein Antrag auf Abschluß eines Aufhebungsvertrages gesehen werden kann (ebenso Hefermehl, a.a.O., § 140 Rdn. 18). Dies verbietet sich regelmäßig schon deshalb, weil dem Kündigenden gewöhnlich schon das Bewußtsein fehlen wird, ein solches Angebot zu unterbreiten. Denn wer mit einer Kündigung ein Vertragsverhältnis beenden will, der möchte nicht ohne weiteres "hilfsweise" mit der Zustimmung des Vermieters aus dem Vertrag. Hier verbietet sich die Annahme eines Aufhebungsvertrages aber auch noch aus zwei weiteren Gründen. Als erstes steht der Annahme eines Aufhebungsvertrages entgegen, daß selbst nach dem Schreiben des Klägers vom 1.2.2000 (Anlage K 7 = Bl. 40 GA) noch längst nicht alle Punkte, über die eine Verständigung erzielt werden mußte, einer vertraglichen Regelung zugeführt worden waren. So spricht der Kläger dazu in seinem Schreiben vom 1.2.2000 namentlich die Frage an, wann das Objekt von den Beklagten geräumt werden könne und wie die Renovierung "der Wohnung" und die Wiederherstellung des alten Zustandes vorgenommen werden könne. Zumindest über diese Punkte sollte daher nach Auffassung der Kläger noch eine Vereinbarung getroffen werden. Dies wird auch deutlich, wenn man den Schlußsatz des Schreibens vom 1.2.2000 liest. Denn dort heißt es: "In Erwartung Ihrer Vorschläge verbleiben wir ..." Damit lag aber bezüglich der Frage eines Mietaufhebungsvertrages zumindest ein offener Einigungsmangel im Sinne von § 154 Abs. 1 BGB vor. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 war damit aber ein Aufhebungsvertrag "im Zweifel" noch nicht geschlossen. Weiter kann auch deshalb nicht von einem Mietaufhebungsvertrag ausgegangen werden, weil die Schriftform nicht eingehalten wurde. Dabei kann dahinstehen, ob Mietaufhebungsvereinbarungen generell der Schriftform bedürfen, was umstritten ist (vgl. dazu Blank, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., Nach § 564 Rdn. 6). Hier war die Schriftform schon deshalb einzuhalten, weil der Mietvertrag in § 26 Satz 1 vorsah, daß "Änderungen und Ergänzungen" des Mietvertrages der Schriftform bedürfen (vgl. hier Bl. 20 GA). Damit hätte aber auch für die Aufhebungsvereinbarung die Schriftform eingehalten werden müssen. Dazu gehört bei einem Vertrag nach § 126 Abs. 2 BGB, daß die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgt (Satz 1) oder - falls mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden - , daß jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet (Satz 2). Hier ist weder die eine, noch die andere Form eingehalten worden. Denn die Kläger haben nicht etwa das "Angebot" des Beklagten auf dessen Schreiben vom 28.1.2000 angenommen, sondern lediglich ihrerseits schriftlich (unter dem 1.2.2000) geantwortet. Damit ist aber auch die Schriftform nicht eingehalten worden. Denn die Form wird nicht bereits dadurch eingehalten, daß jede Seite über die (schriftliche) Erklärung der anderen Partei (Angebot bzw. Annahme) verfügt. Schließlich ist auch nicht ersichtlich, daß die Parteien die Schriftformabrede einvernehmlich hätten aufheben wollen. Dafür sprechende Umstände haben die Kläger in keiner Weise dargetan. Da somit der Mietvertrag nicht (wirksam) gekündigt und auch kein Aufhebungsvertrag geschlossen wurde, besteht das Recht des Beklagten auf Nutzung des Einfamilienhauses weiter fort. Soweit die Kläger dadurch nunmehr in ihrer Lebensplanung gestört sind (vgl. dazu das Fax, Bl. 70 GA), gibt dies Veranlassung zu dem Hinweis, daß der Beklagte unstreitig (zeitlich nach seiner Erklärung vom 28.1.2000) über Monate hinweg keinen Mietzins mehr gezahlt hatte (der inzwischen nach seinen Angaben vollständig ausgeglichen ist, was aber streitig ist). Bei ordnungsgemäßer Prozeßführung hätte daher ohne weiteres nach dem 5.1.2000 eine wirksame Kündigung ausgesprochen werden können. Weshalb es zu einer solchen Kündigung nicht mehr gekommen ist, entzieht sich der Kenntnis des Gerichts. Weiter wurde im Verhandlungstermin vom 27.6.2000 eingehend die Problematik, in welchem Zeitpunkt die Voraussetzungen für eine Kündigung vorzuliegen haben, erörtert. Die Beklagten hatten dazu im Vergleichswege angeboten, die Räume zum 31.11.2000 zur Verfügung stellen zu wollen (insoweit nicht protokolliert). Angesichts der detaillierten Schilderung der rechtlichen Bedenken an der Wirksamkeit der Kündigung(en) hielt der Unterbevollmächtigte der Kläger einen solchen Vergleichsschluß für angeraten. Eine mit den Hauptbevollmächtigten der Kläger geführte Rücksprache ergab jedoch sodann die Weisung, keinen Räumungsvergleich zu schließen, sondern den Antrag aus der Klageschrift zu stellen. Bei einer solchen Sachlage erscheint es dem Gericht nicht unbedingt angemessen zu sein, dem Beklagten eine "Ausnutzung der Sozialgesetzgebung" vorzuwerfen (vgl. das Fax); vielmehr hätte dem Beklagten entweder wirksam gekündigt werden müssen oder aber im Termin ein Vergleich geschlossen werden sollen. Wenn es die Kläger - vertreten durch ihre Hauptbevollmächtigten - statt dessen bei der schwierigen Rechtslage vorziehen, eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen, können sich natürlich Kollisionen mit der persönlichen Lebensplanung ergeben, die bei einem vernünftigen Vergleichsschluß vermeidbar gewesen wären. Schließlich konnte noch keine abschließende Entscheidung ergehen, da mit Schriftsatz vom 23.3.2000 zwar eine Klageerweiterung vorgenommen wurde, der Antrag aber (vom Gericht und dem Unterbevollmächtigten) in der Sitzung vom 27.6.2000 übersehen wurde. Da somit nur der Antrag aus der Klageschrift gestellt wurde, konnte auch nur über diesen Antrag eine Entscheidung ergehen. Der Streitwert beläuft sich auf 53.900 DM (3.650 DM + 200 DM mal 12 Monate zzgl. 7.700 DM). Das Gericht geht dabei davon aus, daß bei Räumungsklagen die Bruttomiete zugrundezulegen ist (ebenso OLG Düsseldorf , ZMR 1998, 692 und 2000, 211; OLG München , ZMR 1999, 172 - mit Anm. Schmid -; LG Cottbus , ZMR 1999, 829). Dies erscheint dem Gericht zumindest dann zutreffend zu sein, wenn - wie hier - in den Nebenkosten keine Vorauszahlungen für die Beheizung des Objektes enthalten sind (so auch OLG München, a.a.O.). Die gegenteilige Auffassung, die insbesondere vom OLG Köln vertreten wird (vgl. ZMR 1998, 697) vermag nicht zu überzeugen (vgl. dazu auch die Anm. Rau zur Entscheidung OLG Köln, ZMR 1998, 698). Neben dem Räumungsstreitwert ist auch der Zahlungsanspruch zu berücksichtigen. Denn auch wenn dazu noch kein Antrag in der mündlichen Verhandlung gestellt wurde, so liegt gleichwohl eine wirksame Klageerweiterung vor.