15 II 18/02

Wirksamer Gemeinschaftsbeschluss über Verteilung von Betriebskosten nach Wohneinheiten • Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, die bereits durch gefassten Mehrheitsbeschluss die Verteilung bestimmter Betriebskosten nach Wohnungseinheiten regeln, bleiben wirksam und sind bei Abrechnung zu beachten. • Eine Jahresabrechnung ist nicht zu billigen, soweit sie Kostenarten entgegen einem zuvor wirksamen Gemeinschaftsbeschluss nach falschem Schlüssel verteilt. • Die bloße Überschreitung einer Beschlusskompetenz führt nicht automatisch zur Nichtigkeit eines Beschlusses; Nichtigkeit setzt ein derartiges Gesetzes- oder Sittenverstoß voraus, dass der Beschluss keine Rechtsfolgen haben kann. Der Antragsteller ist Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Die Teilungserklärung legt die Lastentragung überwiegend nach Miteigentumsanteilen fest, enthält aber eine Regelung, wonach "sonstige Umlagekosten" die Eigentümer mehrheitlich bestimmen sollen. Auf einer Versammlung vom 23.1.1996 beschloss die WEG, für bestimmte Kostenarten (Außenanlagenpflege, Hausmeister, Hausreinigung) ab 1996 nach Wohnungseinheiten abzurechnen. Bei der Jahresabrechnung 2001 verteilte der Verwalter diese Kosten jedoch wieder nach Miteigentumsanteilen (MEA). Der Antragsteller focht den Beschluss über die Jahresabrechnung und beantragte Feststellung, dass künftig nach Wohnungseinheiten abzurechnen sei; ferner rügte er die Entlastung von Beirat und Verwalter. Die Antragsgegner stellten keinen Gegenantrag. • Die Jahresabrechnung 2001 ist insoweit zu beanstanden, als die genannten Kosten entgegen dem Beschluss vom 23.1.1996 nach MEA verteilt wurden; der frühere Mehrheitsbeschluss hat fortbestehende Wirksamkeit und ist daher Grundlage künftiger Abrechnungen. • Es ist nicht erforderlich zu entscheiden, ob die Klausel in der Teilungserklärung als sog. Öffnungsklausel im Sinne der BGH-Rechtsprechung zu verstehen ist; maßgeblich ist, dass der konkrete Beschluss von 1996 nichtigkeits- oder anfechtungsrechtlich nicht aus dem Verkehr gezogen worden ist. • Der BGH habe in einer neueren Rechtsprechung die Auffassung vertreten, bestimmte kompetenzüberschreitende Beschlüsse seien von Anfang an nichtig; das Gericht hält diese Rechtsauffassung für nicht überzeugend und folgt insoweit nicht der Annahme, dass Kompetenzüberschreitung generell Nichtigkeit begründet. • Nichtigkeit setze vielmehr voraus, dass ein Beschluss so sehr gegen gesetzliche Verbote, gute Sitten oder Kernbereiche der Eigentumsordnung verstoße, dass er offensichtlich keine Rechtswirkungen entfalten könne; das bloße Fehlen formaler Beschlusskompetenz reicht hierfür nicht aus. • Die Entlastung von Beirat und Verwalter ist insoweit unwirksam, als sie mit der fehlerhaften Genehmigung der Jahresabrechnung verbunden ist; die rechtserhebliche Wirkung der Entlastung kann nicht entstehen, solange die zugrunde liegenden Beschlüsse nicht bestandskräftig sind. • Abstrakte Rechtsauskünfte und allgemein gehende Feststellungen zur bisherigen Abrechnungspraxis sind unzulässig, da die Voraussetzungen für konkrete Feststellungsanträge nicht vorliegen. • Kostenentscheidung: wegen überwiegendem Erfolg des Antragstellers werden die Verfahrenskosten den Antragsgegnern auferlegt (Rechtsgrundlage § 47 WEG). Der Beschluss der WEG zur Jahresabrechnung 2001 ist insoweit für ungültig zu erklären, als die Kosten für Außenanlagen/Winterdienst, Hausmeistervergütung und Hausreinigung nach Miteigentumsanteilen statt nach Wohnungseinheiten verteilt wurden. Die Entlastung von Beirat und Verwalter für das Wirtschaftsjahr 2001 ist insoweit unwirksam. Es wird festgestellt, dass künftige Wohngeldabrechnungen diese drei Positionen nach Wohnungseinheiten und nicht nach MEA zu verteilen haben. Sonstige Feststellungsanträge sind unzulässig zurückgewiesen. Die Verfahrenskosten sind den Antragsgegnern aufzuerlegen, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.