107 C 88/24

Leitsatz: 1. Die Kündigung eines Stellplatzmietvertrags mit der Bezeichnung "Mietvertrag ..." nach den Vorschriften über die Miete sonstiger Räume ist unwirksam, wenn es sich bei einem Wohnraummietvertrag und dem Stellplatzmietvertrag um einen einheitlichen Mietvertrag handelt, der nur einheitlich nach den Vorschriften über die Wohnraummiete gekündigt werden kann.(Rn.17) 2. Für die Abgrenzung, ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht oder zwei unabhängige Mietverhältnisse, kommt es auf den Parteiwillen an (Anschluss OLG Düsseldorf, Urteil vom 7. Dezember 2006 - I-10 U 115/06).(Rn.18) 3. Eine wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Räume und eine Einheitlichkeit der Urkunde sprechen für einen einheitlichen Mietvertrag. Dies gilt jedoch nicht, wenn das Abfassen in einer Urkunde nur zufällig geschehen ist. Ob dies der Fall ist, muss durch Auslegung nach §§ 133, 157 BGB ermittelt werden.(Rn.19) 4. Ein gewichtiges Argument dafür, von einem einheitlichen Vertrag auszugehen, kann die räumliche Lage des Stellplatzes darstellen. Dies ist der Fall bei einer wirtschaftlichen Zusammengehörigkeit der Räume. Diese liegt vor, wenn sich der Stellplatz im Hinterhof desselben Grundstücks befindet. (Rn.20) Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung des streitgegenständlichen Stellplatzes zu. Ein solcher folgt nicht aus § 546 Abs. 1 BGB. Danach ist bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache zu räumen und geräumt zurückzugeben. Das Mietverhältnis wäre beendet, wenn die Kündigung vom 12.03.2024 wirksam wäre. Dies ist nicht der Fall. Der Klägerin steht kein Kündigungsrecht zu. Ein solches könnte hier höchstens folgen aus §§ 580a Abs. 1, 578 Abs. 2, Abs. 1 BGB. § 580a Abs. 1 BGB lautet: Bei einem Mietverhältnis über (...) Räume, die keine Geschäftsräume sind, ist die ordentliche Kündigung zulässig, wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (...). § 578 Abs. 2 BGB lautet: Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften, [also §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570] sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Bei Mietverträgen über Räume sind die Kündigungsvorschriften §§ 573, 549, 569 BGB nicht anwendbar, auf die der Mietvertrag der Parteien Bezug nimmt. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung wäre, dass ein Vertrag über Räume, die nicht Wohnraum sind, vorliegt. Das ist nicht der Fall. Vielmehr liegt hier ein einheitlicher Mietvertrag vor. Entscheidend für die Abgrenzung, ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht oder zwei unabhängige Mietverhältnisse, ist der Parteiwille (OLG Düsseldorf, Urteil vom 7. Dezember 2006 - I-10 U 115/06 -, juris Rn. 8). Die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Räume und die Einheitlichkeit der Urkunde sprechen für einen einheitlichen Mietvertrag, letztere dann nicht, wenn das Abfassen in einer Urkunde nur zufällig geschehen ist (OLG Düsseldorf, a.a.O.). Das wäre durch Auslegung nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Ein gewichtiges Argument dafür, von einem einheitlichen Vertrag auszugehen, ist demnach hier die räumliche Lage des Stellplatzes. Er befindet sich im Hinterhof des (zumindest zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses selben) Grundstücks. Eine wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Räume ist gegeben. Es liegt eher eine Vergleichbarkeit zwischen der Mitvermietung eines Kellerraums und der Mitvermietung eines Stellplatzes auf dem Grundstück vor als etwa zwischen der selbstständigen Vermietung eines Stellplatzes außerhalb des Grundstücks und jener auf dem Grundstück. Der Stellplatz findet sich in der Urkunde als Teil der Mieträume im Vertrag. Dieser ist mit Mietvertrag über Wohnungen überschrieben. Die vorgedruckten Regelungen beziehen sich folgerichtig auf Wohnraummiete. Der Anteil der Miete für den Stellplatz steht unter "Sonstiges" bei der Zahlung der Miete, Nebenkosten und Zuschläge. Dass der Stellplatz in derselben Urkunde mitgeregelt ist wie die Wohnraummiete, ist zunächst aber nur ein Indiz für einen einheitlichen Vertrag. Nach dem Bundesgerichtshof spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen, wenn ein separater Wohnraummietvertrag und ein separater (dort Garagen-)Mietvertrag vorliegen (BGH, Beschluss vom 11.03.2014, VIII ZR 374/13, BeckRS 2014,7966, Rn. 3). Eine umgekehrte Vermutung, dass bei einer einheitlichen Urkunde immer von einem einheitlichen Vertrag ausgegangen werden muss, gibt es aber nicht. Dennoch: Es wäre den Parteien unbenommen gewesen, zwei Urkunden zu erstellen. Der Umstand, dass eine "Kündigungsfrist" von vier Wochen im Vertrag geregelt ist, spricht nicht gegen eine Einordnung als eigenständiger Vertrag. Es geht hier ersichtlich darum, dass die Position des Stellplatzes einschließlich des darauf entfallenden monatlichen Mietanteils von 31 Euro wieder aus dem Mietvertrag herausgenommen werden sollte, wenn sich der Stellplatz für den Mieter innerhalb von vier Wochen, nach Erwerb des neuen Fahrzeuges, als unbrauchbar darstellen sollte. Ansonsten finden sich im Vertrag nur die Kündigungsregelungen, die sich auf Wohnraummiete beziehen. Der Umstand, dass der Beitrag für den Stellplatz gesondert ausgewiesen ist, macht die Berechnung des Mietzinses transparent und bedeutet nicht automatisch, dass zwei Verträge abgeschlossen worden sind. Angesichts der Regelung, der Mieter könne sich von dieser Regelung wieder lösen, wenn sein Auto nicht durch die Auffahrt passe, war ein Ausweisen des Anteils des Mietzinses für den Stellplatz fast zwingend. Zusammenfassend lassen die einheitliche Urkunde und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit auf einen einheitlichen Vertrag schließen und bestehen keine Anhaltspunkte, dass ein eigenständiger Stellplatzvertrag zufällig Eingang in die Urkunde über den Wohnraummietvertrag gefunden hat. Es ist für das Gericht eher abwegig, dass die Parteien zwar sehr genau die Möglichkeit für den Mieter regeln, sich innerhalb von vier Wochen von der Stellplatzregelung zu lösen, dann aber nicht auch bestimmen, welche anderen Loslöserechte es denn geben könnte, also etwa eine dreimonatige Kündigungsfrist und eine Kündigungsmöglichkeit ohne Angabe von Gründen nur für den Stellplatz. Zur Kündigung haben sie formularmäßig die Vorschriften über Wohnraummiete in Bezug genommen. Die Parteien haben ersichtlich kein selbstständiges Schicksal eines Stellplatzvertrages gewollt. Aus denselben Gründen steht der Klägerin kein Anspruch auf Rückgabe des Transponders zu. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11 ZPO. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Kündigung eines Stellplatzes. Streitgegenständlich ist ein Stellplatz, der sich auf dem Hinterhof befindet. Zur Lage wird auf die Anlage K0, Bl. 4 d.A. Bezug genommen. Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin des Vermieters, mit dem der Beklagte einen mit "Mietvertrag für Wohnungen" überschriebenen Vertrag vom 28.04.2003 abgeschlossen hat. Dort heißt es wörtlich unter § 1 "Vermietet werden zur Benutzung als Wohnung in dem Haus, ... folgende Räume: Die Wohnung im 3. Geschoss bestehend aus 2 Zimmern, nebst [...]. Ferner werden vermietet 1 Pkw-Stellplatz + 1 x Fernbedienung." Unter § 5 mit der Überschrift "Zahlung der Miete, Betriebskosten und sonstiger Zuschläge" sind die Höhe der Nettomiete und die Höhe von Nebenkosten angegeben und neben dem vorgedruckten Text "Sonstiges (z.B. Garage, Zuschläge u.ä.)* ist handschriftlich angegeben: "Treppenhausreinigung/Kabel-TV", darunter "1 PKW-Stellplatz". Neben "Treppenhausreinigung/Kabel-TV" findet sich der Betrag 27 €, neben "1 PKW-Stellplatz" findet sich der Betrag 31 €. Darunter findet sich der handschriftliche Text: "Gesamtbetrag 497 €" Unter § 22 finden sich die (vorgedruckten) Vereinbarungen zum Kündigungsrecht, die auf die Paragrafen §§ 568, 573, 543, 569, 564 BGB Bezug nehmen. In einem Zusatz zum § 27 Sonstige Vereinbarungen findet sich unter Nr. 9 der Passus "Der Pkw-Stellplatz kann mit einer 4-wöchigen Kündigungsfrist zurückgegeben werden, falls der neue Pkw nicht durch die Hofeinfahrt passt." Mit Schreiben vom 12.03.2024 sprach die Klägerin dem Beklagten gegenüber eine Kündigung des Stellplatzes mit der Bezeichnung "Mietvertrag v. 28.04.2003 ..." aus und zwar zum 30.06.2024 ohne Angabe von Gründen unter Bezugnahme auf § 580a Abs. 1 Ziff. 3 BGB. Enthalten war die Aufforderung zur Räumung des Stellplatzes und Rückgabe des Transponders. Der Beklagte widersprach der Kündigung. Die Klägerin meint, eine Kündigung des Stellplatzmietvertrages sei wirksam, da es sich bei Wohnraummietvertrag und Stellplatzmietvertrag um zwei eigenständige Verträge handeln würde, sodass der Stellplatzmietvertrag nach den Vorschriften über die Miete sonstiger Räume gekündigt werden könne. Die Klägerin beantragt sinngemäß, 1. den Beklagten zu verurteilen, den von ihm inngehaltenen Stellplatz belegen ..., im beigefügten Lageplan (Anlage K0) rot umrandet dargestellt, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben sowie 2. den Beklagten zu verurteilen, den von ihm innehaltenden Transponder zugehörig zum Stellplatz ... an sie herauszugeben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte meint, eine Kündigung des Stellplatzmietvertrages sei unwirksam, weil es sich bei dem Wohnraummietvertrag und dem Stellplatzmietvertrag um einen einheitlichen Mietvertrag handele, der nur einheitlich nach den Vorschriften über die Wohnraummiete gekündigt werden könne. Das Gericht hat die Akten Amtsgericht Kiel zu 110 C 219/23 beigezogen.