217 C 612/00

Teilweise Unwirksamkeit von Kautions- und Kündigungspauschalregelungen; fehlende Fälligkeit von Betriebskostennachforderungen • Formularklauseln, die nur die Fälligkeit der Kaution regeln, sind nur insoweit unwirksam, dass die gesetzliche Ratenzahlung nach § 550b BGB gilt. • Eine Klausel, die bei vorzeitiger Vertragsbeendigung pauschal die Übernahme einer Monatsmiete verlangt, ist wegen unangemessener Benachteiligung nach § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. • Der Vermieter kann gegen Rückzahlungsansprüche aus der Kaution aufrechnen, sofern ihm fällige Gegenansprüche zustehen; technische Mängel der Betriebskostenabrechnung können jedoch deren Fälligkeit verhindern. Die Kläger waren Mieter einer Dachgeschosswohnung; die Beklagte war Vermieterin. Im Mietvertrag war eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten sowie eine Klausel enthalten, wonach eine vorzeitige Beendigung nur gegen Übernahme einer Kostenpauschale in Höhe einer Monatsmiete möglich sei. Die Kläger erklärten schriftlich, die Pauschale übernehmen zu wollen, und beendeten das Mietverhältnis zum 31.05.2000. Die Beklagte verrechnete Kautionsguthaben und Heizkostenguthaben mit angeblichen Betriebskostennachforderungen und einbehaltenen Mieterwechselkosten und zahlte 800,00 DM aus. Die Kläger forderten die Rückzahlung von 3.133,81 DM nebst Zinsen. Die Beklagte behauptete Nachforderungen aus Betriebskosten und erhob hilfsweise Widerklage über den aus ihrer Sicht verbleibenden Betrag. • Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution und eines Heizkostenguthabens richtet sich aus § 812 Abs. 1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) und ist grundsätzlich gegeben; die Kläger haben einen Rückzahlungsanspruch in Höhe von 3.133,81 DM. • Die Kautionsvereinbarung in § 24 des Formularmietvertrags ist nicht insgesamt unwirksam; insoweit, als sie die Fälligkeit regelt, ist sie unwirksam und nach gesetzlichen Vorschriften so auszulegen, dass die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen ist (§ 550b Abs. 1 S. 3 BGB). • Die Klausel in § 18 Abs. 1, die eine pauschale Kostenübernahme bei vorzeitiger Beendigung vorsieht, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist nach § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil sie dem Mieter den Beleg- und Entlastungsnachweis abschneidet; die freiwillige Erklärung der Kläger stellte keine wirksame Individualvereinbarung nach § 141 BGB dar. • Aufrechnung durch die Beklagte ist nicht generell ausgeschlossen; maßgeblich ist jedoch, dass etwaige Gegenansprüche fällig und durchsetzbar sein müssen. • Die geltend gemachten Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen sind nicht fällig, weil die Abrechnungen erhebliche Mängel aufweisen: Die Beklagte hat nicht ausreichend dargelegt, dass mehrere Gebäude zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden dürfen, wodurch die Umlage für Hausmeister- und Gartenkosten nicht hinreichend begründet ist. • Mangels Darlegung der Voraussetzungen zur Bildung einer Wirtschaftseinheit sind Nachforderungen für Hausmeister- und Gartenkosten in Höhe von 963,37 DM nicht fällig; daraus folgt, dass insgesamt keine fällige Gegenforderung der Beklagten besteht. • Ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an der Kaution für die noch zu erstellende Abrechnung bis 31.05.2000 besteht nicht, weil nicht ersichtlich ist, dass nach Verrechnung und Vorauszahlungen eine Nachforderung verbleibt. • Die Zinsforderung ist nur ab Rechtshängigkeit der Klage begründet (§ 291 BGB), nicht bereits ab 01.06.2000, weil die Voraussetzungen einer früheren Verzinsung nicht substantiiert vorgetragen wurden. Die Klage ist überwiegend begründet: Die Beklagte hat die Kläger zur Zahlung von 3.133,81 DM nebst Zinsen in dem vom Gericht bestimmten Umfang zu verurteilen. Die pauschale Kostenregelung für vorzeitige Beendigung (§ 18 Abs.1) ist unwirksam, sodass die Beklagte keinen Anspruch auf die Monatsmiete als Pauschale hat. Ferner bestehen die vom Vermieter geltend gemachten Betriebskostennachforderungen nicht in fälliger Höhe, weil die Abrechnungen insbesondere zur Umlage von Hausmeister- und Gartenkosten erhebliche Mängel aufweisen; deshalb durfte die Beklagte nicht mehr von der Kaution einbehalten. Die Zinsen sind nur ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits und das Urteil ist unter Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.