208 C 556/05

Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 823,70 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.01.2006 zu zahlen; im übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 46 %, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 54 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die jeweils gegen sie gerichtete Vollstreckung der Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die vollstreckende Seite vor der Vollstreckung jeweils Sicherheit in gleicher Höhe leistet. T A T B E S T A N D : Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten Mieter einer Wohnung in Köln aufgrund Mietvertrages vom 26.11.2003. Betriebskosten sind von den Beklagten zu tragen. Unter § 26 des Mietvertrages ist diesbezüglich u. a. folgendes geregelt: „Die Betriebskostenumlage lt. § 5 Ziffer 2 erfolgen nicht im Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche, sondern nach Miteigentumsanteilen (MEA), diese werden entsprechend der MEA der jeweiligen Wohneinheit den Mieter umgelegt. Der Stromverbrauch in der Mietsache wird zentral erfaßt und nach Miteigentumsanteilen der jeweiligen MEA auf den Mieter umgelegt. Ihre Wohnung hat 122/10000 Miteigentumsanteile (MEA).“ Dementsprechend wird sowohl der Allgemeinstrom als auch der in der einzelnen Wohnungen individuell anfallende Strom für das ganze Haus (außer für die Kindertagesstätte, die Tiefgarage und die Büros, die eigene Stromanschlüsse haben) einheitlich bezogen und ermittelt. Mit Schreiben vom 23.08.2005 erfolgte die Nebenkostenabrechnung für die Zeit von Februar bis Dezember 2004, die einen Nachzahlungsbetrag von 1497,27 € auswies. Auf Aufforderung wurden Belege übersandt, für die Kopie- und Portokosten von 19,99 € anfielen. Diese Kosten von 19,99 € sowie 500,00 € auf die Nebenkostenabrechnung wurden am 11.10.2005 bereits gezahlt. Die Klägerin verlangt vorliegend Zahlung von 1517,26 €. Sie erläutert die Umlagemaßstäbe und erklärt u. a. bezüglich der Position Hausreinigung, daß dort statt 10000 Miteigentumsanteilen nur 8504,71 Anteile angesetzt seien, weil die Tiefgarage, die Kindertagesstätte und die Büroeinheiten nicht einbezogen seien. Sie behauptet, dies sei gerechtfertigt, da die Kindertagesstätte einen eigenen Ein- und Ausgang besitze, so daß keine Hausflurnutzung erfolge, auch der Flur nicht von den Mietern der Tiefgarageplätze genutzt werde und auch bezüglich der Büroeinheiten eigene Zugänge vorhanden seien, so daß eine Hausflurnutzung nicht erfolge. Daß der Gesamtstrom einheitlich umgelegt werde, sei zulässig und – unbestritten – vereinbart. Die Kosten der Position „Wartung Druckerhöhungsanlage“ dürften abgezogen werden. Sie beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 1517,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.01.2006 zu zahlen. Die Beklagten beantragen Klageabweisung. Sie behaupten, der Verteilerschlüssel sei unklar. Die Miteigentumsanteile der Kindertagesstätte und der Büros hätten nicht abgezogen werden dürfen bezüglich der Position Hausreinigung, da gewerbliche Mieter mit Keller den Flur nutzten. Ein Vorwegabzug bezüglich der Position Versicherung, Müll und Wasser bei der Kindertagesstätte fehle. Miteigentumsanteile als Maßstab seien ungerecht bei Wasser/Abwasser, da es sich überwiegend um 1-Raum-Appartements handele, während die Beklagtenwohnung 79 qm groß sei. Die Überbürdung des auch in den einzelnen Wohnung anfallenden Strom als Nebenkosten sei unwirksam, § 26 des Mietvertrages verstoße gegen § 556 BGB. Die Kosten für den Hausmeister und die Reinigung seien unwirtschaftlich hoch, da sie den üblichen Satz um fast 100 % überstiegen. Gemäß dem vorgelegten Leistungsverzeichnis übe der Hausmeister auch Verwaltungstätigkeiten und Reparaturen aus, so daß ein Abzug vorzunehmen sei. Die Kosten der Nutzergruppentrennung der Heizkostenabrechnung seien nicht umlegbare Verwaltungskosten. Bezüglich der Warmwasserkosten, die nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, werde von einem Kürzugsrecht in Höhe von 15 % Gebrauch gemacht. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen. E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E : Die Klage ist teilweise begründet. Der Klägerin steht ein mietvertraglicher Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosteen für 2004 in Höhe von 823,70 € gegen die Beklagte zu. Unbestritten waren die Zahlungen von 500,00 € sowie bezüglich der Kopiekosten von 19,99 € vor Anhängigkeit erfolgt und von der Klagesumme von 1517,26 € abzuziehen. Auch der Abzug von 2,55 € wegen der Kosten für die Wartung der Druckerhöhungsanlage wurde von Klägerseite zugestanden. Bezüglich der Position Hausreinigung waren 51,24 € abzuziehen. Dies ergab sich bei Ansatz eines Gesamtschlüssels von 10000 MEA statt 8504,71 MEA, in dem wie folgt gerechnet wurde: 26024,89 : 10000 MEA x 122,15 MEA = 317,89 € : 12 x 11 Monate = 291,40 € (statt 342,64 €). Die MEA für die Kindertagesstätte, die Büros und die Tiefgaragenstellplätze waren gerade nicht von dem Gesamtschlüssel von 10000 MEA abzuziehen, da die Klägerin nicht ausreichend dargelegt hat, inwieweit eine Nutzungsmöglichkeit der diesbezüglichen Mieter bezüglich des Hausflures ausgeschlossen war, obwohl auf dieses Erfordernis bezüglich konkreten Vortrages bereits im Termin vom 14.02.2006 hingewiesen worden war. Allein die pauschale Behauptung, daß wegen separater Ein- und Zugänge der Hausflur nicht genutzt werde, reichte nicht. Es kommt für die Frage der Kostenbeteiligung alleine auf den Umstand der Nutzungsmöglichkeit an, zu dem nichts gesagt wurde. Außerdem bliebe offen, ob die Gewerblichen- und Tiefgaragenmieter auch Keller angemietet hatten, die sie dem gegenüber über das Treppenhaus erreichen können. Von den angesetzten Hausmeisterkosten wurde ein Abzug von 20 % = 93,70 € vorgenommen, da gemäß dem vorgelegten Leistungsverzeichnis der Hausmeister auch Verwaltungstätigkeiten ausführt, die nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Insbesondere die Überwachung der Ordnung und des einwandfreien Gesamtzustandes (vgl. AG Köln WM 1999, 235), Ablesung sämtlicher Zähler (vgl. AG Köln a. a. O.) und die Fertigung etc. von Namensschildern der Mieter (vgl. LG München, I WM 2000, 258, 259) sind eher verwaltende Tätigkeiten. Mangels konkreter Angaben nahm das Gericht ein im konkreten Fall höchstmöglichen Abschlag von 20 % zu Gunsten der Beklagten vor. Ein höherer Abschlag war auch mangels näherer Einwände der Beklagtenseite nicht vorzunehmen. Bezüglich der Warmwasserkosten wurden gemäß § 12 HKV 12 % = 26,08 € abgezogen, da diese Kosten entgegen der Pflicht aus der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig, sondern nur nach Fläche umgelegt wurden. Nach Reduktion der Klagesumme um die o. g. Abzüge ergab sich dementsprechend der Betrag von 823,70 €. Weitere Einwände der Beklagten griffen jedoch nicht durch. Der Verteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen entspricht §§ 5 und 26 des Mietvertrages. Die Gesamtschlüssel wurden inzwischen ausreichend erläutert. Ein Vorwegabzug für die Kindertagesstätte war nicht vorzunehmen. Dies wäre ausnahmsweise nur erforderlich gewesen, wenn durch die Kindertagesstätte wesentlich höhere Kosten als der Beteiligung nach Miteigentumsanteilen entsprochen hätte, angefallen wären. Das ist aber weder bezüglich der Versicherung noch dem Müll erkennbar oder näher vorgetragen. Unbestritten werden Wasser/Abwasser für die Kindertagesstätte separat erfaßt. Der Maßstab Miteigentumsanteile ist auch bezüglich Wasser/Abwasser nicht so grob unbillig, daß er unzulässig wäre. Zwar mag es zu Verzerrungen kommen, da die Wohnung der Beklagten größer als viele Einraumappartements im selben Haus ist, dies ist jedoch hinzunehmen. Das Gericht hat auch keine Bedenken bezüglich der Stromkosten. Zwar enthalten diese Kosten auch solche, die auf die Wohnung selbst entfallen, deren Umlegbarkeit ist jedoch gemäß § 26 Mietvertrag vereinbart. Es handelt sich zwar nicht um Kosten der Beleuchtung von gemeinsam genutzten Gebäudeteilen im Sinne von § 2 Nr. 11 der BVO, wohl aber um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BVO, so daß eine Unwirksamkeit des § 26 des Mietvertrages gemäß § 556 Abs. 4 BGB ausscheidet. Diese Kosten sind auch vermieter- bzw. eigentümerbezogen im Sinne von § 1 Abs. 1 BKVO. Zwar obliegt die Sorge für die Stromversorgung bezüglich der Wohnung selbst in der Regel den Mietern. Dies ist jedoch nicht zwingend. Schließt wie hier die Vermieterin die Stromversorgung für alle Wohnungsmieter und das Haus selbst ab, entstehen gerade auch ihr diese Kosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BKVO. Daß dies wegen denkbarer unterschiedlichen individuellen Stromverbrauchs rechtsmißbräuchlich wäre, ist nicht vorgetragen. Der Einwand der Unwirtschaftlichkeit der Hausmeister- und Reinigungskosten ist unsubstantiiert, worauf schon die Klägerseite hingewiesen hat. Offen bleibt, was wirtschaftlich wäre, wobei nicht von den konkreten Umständen des Einzelfalls gänzlich durch Abstellen auf einen abstrakten Preis abgesehen werden darf. Kosten der Nutzergruppentrennung sind als Kosten „der Berechnung und Aufteilung der Heizkosten“ im Sinne von § 7 Abs. 2 letzte Alternative HKV Teil der Heizkosten. Die Zinsentscheidung beruht auf §§ 286 ff. BGB. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.