210 C 226/10

Formelle Unwirksamkeit geschätzter Heizkosten wegen fehlender Angaben zum Schätzverfahren • Eine Heizkostenabrechnung, die Verbrauchswerte schätzt, ist formell nur wirksam, wenn das angewendete Schätzverfahren und die Schätzungsgrundlagen in der Abrechnung angegeben sind. • Fehlt die Angabe des konkreten Schätzverfahrens innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs.1 BGB, ist eine daraus resultierende Nachforderung ausgeschlossen. • Die bloße Erwähnung der Heizkostenverordnung ohne Darlegung, wie konkret geschätzt wurde, genügt nicht zur Nachprüfbarkeit der Abrechnung. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in Köln. Die Verwalterin erstellte für 2008 eine Betriebskostenabrechnung mit einer Nachforderung von insgesamt 624,05 €, wobei die Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 1.020,60 € teilweise geschätzt wurden und in der Heizkostenabrechnung ein Verweis auf § 9a Abs.1 Heizkostenverordnung enthalten war. Die Beklagte zahlte bereits 350 €; die Klägerin verlangt restliche 274,05 € und macht geltend, die Ablesetermine seien angekündigt gewesen, der Mieterin aber nicht angetroffen worden. Die Beklagte bestreitet die Forderung. Die Klägerin legte erst nach Ablauf der Jahresfrist nähere Angaben zum angewendeten Schätzverfahren vor. • Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung scheidet aus, weil die Heizkostenabrechnung formell nicht wirksam ist (§ 556 Abs.3 BGB). • Bei Schätzung von Verbrauchskosten ist die Abrechnung so zu gestalten, dass das angewendete Schätzverfahren und die Schätzungsgrundlagen erkennbar sind, damit der Mieter die Plausibilität prüfen kann. Dies folgt aus der Ablese- und Abrechnungspflicht sowie der Praxis, die Nachprüfbarkeit sicherstellen will. • Die in der Abrechnung enthaltene Kennzeichnung der Position als geschätzt und der Verweis auf § 9a Abs.1 Heizkostenverordnung reichen nicht aus; es fehlte die konkrete Darlegung, ob und in welcher Weise z.B. Vorjahresverbräuche oder Durchschnittswerte zugrunde gelegt wurden. • Eine spätere Erläuterung des Schätzverfahrens durch die Verwalterin, die erst nach Ablauf der Jahresfrist erbracht wurde, ist nicht ausreichend, da die formellen Anforderungen innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist erfüllt sein müssen. • Weil die geschätzten Verbrauchswerte mit konkreten Beträgen in die Abrechnung eingingen, führt das Fehlen der erforderlichen Angaben dazu, dass die Nachforderung in Höhe von 274,05 € ausgeschlossen ist. • Die Berufung wurde zugelassen, da die Frage der erforderlichen Angaben bei geschätzten Heizkosten abrechnungsrechtlich klärungsbedürftig und von grundsätzlicher Bedeutung ist. • Prozesskostenentscheidung und vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf den einschlägigen zivilprozessualen Vorschriften. Die Klage wird abgewiesen; die Klägerin hat keinen Anspruch auf die restliche Forderung von 274,05 €, weil die Heiz- und Warmwasserkosten in der Abrechnung geschätzt, aber das konkrete Schätzverfahren und die Schätzungsgrundlagen nicht innerhalb der Jahresfrist angegeben wurden. Dadurch fehlt es an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung nach § 556 BGB, sodass eine Nachforderung ausgeschlossen ist. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar; die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheit abwenden. Die Berufung wurde zugelassen, da die Rechtsfrage klärungsbedürftig ist.