221 C 441/10

Eigenbedarfskündigung, Nutzungsentschädigung und Unwirksamkeit vereinbarter Vertragsstrafe • Bei wirksamer Eigenbedarfskündigung endet das Mietverhältnis gemäß den einschlägigen Kündigungsfristen; die tatsächliche Überlassung ist maßgeblich für die Fristverlängerung nach § 573c BGB. • Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter nach § 546a Abs. 1 BGB Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; maßgeblich ist die Vergleichsmiete nach § 558 BGB bei Wohnraummietverhältnissen. • Darlegungs- und beweisbelastete Angaben zur Wohnungsgröße, Modernisierungen oder aufrechenbaren Gegenforderungen müssen substantiiert vorgetragen werden; bloße Behauptungen genügen nicht. • Vereinbarungen über Vertragsstrafen zugunsten Dritter sind unwirksam, wenn sie gegen § 555 BGB verstoßen bzw. im Zeitpunkt der Vereinbarung die Vermieterstellung nicht endgültig geklärt war. Die Klägerin und ihr Ehemann wurden Eigentümer einer vermieteten Wohnung; die Klägerin kündigte wegen Eigenbedarfs zum 28.02.2010. Die Beklagten bestritten die Beendigung und behaupteten eine längere Kündigungsfrist wegen früherer Überlassung. Die Klägerin verlangte Miete bzw. Nutzungsentschädigung für Dezember 2009 bis Oktober 2010 sowie eine Vertragsstrafe von 10.000 Euro an ein Hilfswerk. Die Beklagten zahlten teilweise reduzierte Beträge und machten Gegenforderungen wegen Heizöl, Reinigung und Schäden geltend. Das Gericht holte ein Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Miete und Wohnungsgröße ein. Streitentscheidend waren die Wirksamkeit der Kündigung, die maßgebliche Wohnfläche und die Frage der Aufrechenbarkeit bzw. Wirksamkeit der Vertragsstrafe. • Das Amtsgericht stellte fest, dass das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfskündigung vom 30.11.2009 zum 28.02.2010 beendet war; maßgeblich ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Überlassung, nicht Vorvermietungen als Untermieter (§ 573c BGB). • Für März bis Oktober 2010 steht der Klägerin nach § 546a Abs. 1 BGB Nutzungsentschädigung zu; als Maßstab gilt die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Das Sachverständigengutachten ergab eine angemessene Nettokaltmiete von 1.160,00 Euro monatlich (5,95 €/qm bei 195 qm). • Die Klägerin konnte nur eine Wohnfläche von 195 qm substantiiert nachweisen; Angaben zu 235 qm blieben unbewiesen, daher wurde die kleinere Fläche zugrunde gelegt. Heiz- und Betriebs- sowie Garagenvorauszahlungen sind bei der Nutzungsentschädigung zu berücksichtigen. • Die Beklagten konnten ihre Aufrechnungsrügen (Heizölkauf, Reinigungs- und Schadenskosten) nicht hinreichend beweisen; insbesondere fehlten Grundlagen für eine Schätzung nach § 287 ZPO, daher blieben diese Forderungen außer Betracht. • Die Vereinbarung über eine Vertragsstrafe zugunsten des Hilfswerks vom 13.10.2010 ist nach § 555 BGB unwirksam, zumal zum Zeitpunkt der Vereinbarung die Vermieterstellung der Klägerin noch nicht endgültig geklärt und das Räumungsurteil noch nicht rechtskräftig war. • Zinsansprüche ergeben sich aus §§ 280 Abs.1, 286, 288 BGB; prozessuale Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs.1, 100 Abs.4, 709 ZPO. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner zur Zahlung von insgesamt 4.180,46 Euro nebst gesetzlicher Verzugszinsen in den im Tenor genannten Teilbeträgen verurteilt; im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Klägerin erhielt Anspruch auf rückständige Miete für Dez. 2009 bis Feb. 2010 sowie auf Nutzungsentschädigungen für März bis Okt. 2010 in den konkret berechneten Beträgen, weil die Kündigung wirksam war, die ortsübliche Miete nach Gutachten bei 1.160,00 Euro monatlich lag und die Beklagten ihre Gegenforderungen nicht bewiesen haben. Die Forderung der Klägerin auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 10.000 Euro wurde zurückgewiesen, da die Vereinbarung unwirksam ist. Die Kosten des Rechtsstreits wurden überwiegend der Klägerin auferlegt; das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.