221 C 282/15

1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet. Tatbestand: Die Klägerin ist, gemeinsam mit Herrn N. G., aufgrund Auflassung vom 29.10.2014 mit Eintragung zum 20.01.2015 zu jeweils ½ Miteigentümerin von Gebäude und Freifläche Istr. , Köln geworden. Damit sind beide durch Rechtsnachfolge in den Mietvertrag für Wohnräume mit Frau X. T. über die Wohnung 1. Etage, Istr., vier Zimmer, eine Küche, ein Bad, eine Toilette gemäß Mietvertrag vom 16.06.1983, Anlage K 1, Bl. 5 d. A., mit einer Wohnfläche von ca. 80 qm eingetreten. Mit Schreiben vom 15.04.2015, Anlage K 3, Bl. 8 d. A., kündigten die Vermieter den Mietvertrag mit der Beklagten zum 31.01.2016 und beriefen sich zur Begründung auf Eigenbedarf. Hierzu führten sie im Wesentlichen aus, dass sie aus einer derzeit bewohnten 3-Zimmerwohnung, die sie zur Miete bewohnen, ausziehen möchten und in dem erworbenen Anwesen die Wohnung im Erdgeschoss und die von der Beklagten bewohnte Wohnung im 1. Obergeschoss verbinden möchten, um für sich und ein gemeinsames Kind sowie ein weiteres Kind des Vermieters G. ausreichend Platz zu haben. Ein Widerspruch gegen diese Kündigung erfolgte beklagtenseits zunächst nicht. Bei dem Gebäude Istr., 50939 Köln handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit derzeit insgesamt vier Wohneinheiten, je eine im Erdgeschoss, im 1. und 2. Obergeschoss sowie eine im Dachgeschoss. Die Wohnung im Dachgeschoss hat ca. 70 qm Wohnfläche. Sie wurde zum 28.02.2015 und nach Abschluss eines Aufhebungsvertrages mit der vormaligen Mieterin, die einen unbefristeten Mietvertrag hatte, von dieser geräumt und zum 28.02.2015 verlassen. Zum 31.03.2015 wurde diese Wohnung dann mit befristetem Mietvertrag bis zum 31.03.2016 erneut vermietet. Die Wohnung im 2. Obergeschoss war bereits vor Eigentumserwerb der Klägerin und des Herrn G. unbefristet vermietet. Die Wohnung im Erdgeschoss stand bei Eigentumserwerb durch die jetzigen Vermieter leer. Auch diese wurde zum 31.03.2015 mit befristetem Mietvertrag bis zum 31.03.2016 vermietet. Bereits seit dem 14.01.2014 haben die Klägerin und Herr G. mit der Beklagten über den vorgetragenen Eigenbedarf gesprochen. Herr G. hat unter anderem der Beklagten Wohnungsvorschläge für Drittwohnungen außerhalb des Hauses Istr.unterbreitet (Anlage K 5, Bl. 21 d.A). Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die im 1. OG des Hauses Istr. Köln, gelegene Wohnung, bestehend aus vier Zimmern, Küche, Bad und Toilette sowie den dazugehörigen Kellerraum, zu räumen und geräumt an die Klägerin sowie Herrn N. G., Hstr. Köln, zum 31.01.2016 herauszugeben. Die Klägerin trägt vor, dass sie nach Erwerb des Grundstückes Istr. die dort befindliche Wohnung mit der von der Beklagten bewohnten Wohnung im 1. Obergeschoss zusammenzulegen beabsichtige und dort mit einem gemeinsamen Kind sowie einem weiteren Kind des Vermieters G. diese als Familienwohnung zu nutzen beabsichtige. Ferner sei beabsichtigt, die Wohnung im Dachgeschoss für die Mutter der Klägerin, Frau L., nach umfassenden Sanierungen und dem Einbau eines Aufzuges, herzurichten (Bl. 53 ff d. A.). Entsprechende Sanierungsarbeiten sollen im April 2016 beginnen, u. a. solle das Haus mit einem Aufzug ausgestattet werden, die hierfür erforderlichen Baugenehmigungen seien inzwischen von der Stadt Köln erteilt. Eine Alternativwohnung für die Beklagte stehe im vorhandenen Objekt daher nicht zur Verfügung. Zur Überbrückung bis zur Erteilung entsprechender Baugenehmigungen und zur Sicherung der Finanzierungen seien die frei gewordenen Wohnungen daher vorübergehend befristet bis zum 31.03.2016 vermietet worden. Bereits aus diesem Grunde habe die Dachgeschosswohnung jedenfalls nicht als Alternative für die Beklagte zur Verfügung gestanden, da diese sich als solche gegen die Kündigung wehrt und damit deutlich gemacht habe, dass sie an einer befristeten Anmietung kein Interesse habe (Bl. 54 d. A.). Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, Sie ist im Wesentlichen der Auffassung, die Klägerin wolle ihren behaupteten Nutzungswunsch so tatsächlich nicht umsetzen. Insbesondere weist sie darauf hin, dass ihr bisheriges Verhalten nach dem Erwerb des Mehrfamilienhauses dagegen sprechen, da zumindest zwei Wohnungen im Haus leer gestanden haben (Wohnung Erdgeschoss sowie im Dachgeschoss) und in der Folge neu vermietet worden seien. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, soweit sie rechtzeitig i. S. d. § 296 ZPO eingegangen sind, Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die zulässige Klage ist unbegründet. Denn der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung an sich und den Vermieter G. gegen die Beklagte nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB nicht zu, da das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 15.04.2015, Anlage K 3, Bl. 18 d. A., nicht beendet worden ist. Insbesondere kann in diesem Zusammenhang dahin stehen, ob die von der Klägerin vorgetragenen Tatsachen, die den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tragen sollen, zutreffend sind und von ihnen bewiesen werden können. Denn die streitgegenständliche Kündigung ist als rechtsmissbräuchlich anzusehen, da die Vermieter ihre Pflichten insoweit verletzt haben, dass sie der Beklagten eine Alternativwohnung im Dachgeschoss im selben Haus nicht angeboten haben. Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen will, zu respektieren (s. auch BVerG NJW 1994, 435). Es kann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Ausnahmsweise ist eine Eigenbedarfskündigung daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will (BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10, zitiert nach juris). Dies gilt nach Ansicht der Rechtsprechung auch dahin, wenn die Wohnung objektiv für die Wohnbedürfnisse des Mieters nicht geeignet scheint. Denn es ist nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 28.01.1992 (1 BvR 1045/91) Sache des Mieters zu entscheiden, inwieweit er damit verbundene Nachteile in Kauf nehmen will (LG Berlin, Urteil v. 03.02.2009, 65 S 303/08, zitiert nach juris). Somit wäre es vorliegend der Beklagten zu überlassen gewesen, ob sie die etwas geringere Größe der Dachgeschosswohnung in Kauf genommen hätte. Dass insbesondere die Wohnung im Dachgeschoss lediglich befristet vermietet worden ist, ändert an der vorliegenden Beurteilung nichts. Denn nach Ansicht der Rechtsprechung besteht zwar dann keine Anbietpflicht, wenn der Vermieter nicht die Absicht hat, die Wohnung an einen Dritten zu vermieten. Allerdings ist es in den Fällen, in denen Räume erneut als Wohnung vermietet werden, sachgerecht, wenn dem bisherigen Mieter der Vorrang eingeräumt wird (Blank in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, Nr. 124 ff.). Dies muss auch dann gelten, wenn sich der Vermieter nur zu einer befristeten Weitervermietung entscheidet. Denn in einem derartigen Fall soll der Vorrang vor Drittmietern genießende Bestandsmieter selbst entscheiden können, ob er die ihm angebotene Alternative als für ihr geeignet erachtet. Hinzu kommt, dass durch den Abschluss kurzer befristeter Mietverträge sonst im Übrigen auch ein Missbrauchspotential geschaffen werden würde. Entscheidet sich ein Vermieter daher, eine Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt zuzuführen, hat er dem bisherigen Mieter Vorrang einzuräumen. Nachteile entstehen dem Vermieter damit nicht. Dies gilt auch für den Abschluss befristeter Mietverträge. Da die Vermieter hier der Beklagten die Dachgeschosswohnung nicht angeboten haben, haben sie gegen die ihnen obliegende Anbietpflicht verstoßen. Der Schluss der Klägerin, dass die Dachgeschosswohnung schon deshalb keine Alternative für die Beklagte sei, da diese sich als solche gegen die Kündigung gewehrt, und damit deutlich gemacht habe, dass sie an einer befristeten Anmietung kein Interesse habe (Bl. 54 d. A.) geht ersichtlich fehl, denn es ist weder ersichtlich noch vorgetragen, dass der Beklagten ein Angebot auf Abschluss eines befristeten Mietvertrags gemacht worden wäre, das diese abgelehnt hat. Dass die Wohnung im Dachgeschoss bereits zum 31.3. erneut vermietet wurde und damit zum Ausspruch der Kündigung nicht mehr leer stand, steht dieser Wertung nicht entgegen. Denn zu diesem Zeitpunkt hatten die Vermieter indes bereits den Entschluss gefasst, das Mietverhältnis mit der Beklagten aufzulösen (Anlage K 5, Bl. 21 d.A.). Dass dieser Entschluss erst mit Kündigungserklärung vom 15.04.2014 letztlich umgesetzt worden ist, steht dem nicht entgegen. Gründe, dass der Abschluss des neuen, befristeten Mietvertrages den Vermietern nicht zumutbar gewesen sein sollte, sind weder ersichtlich, noch vorgetragen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert wird auf 6.480,00 EUR festgesetzt. Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, 1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder 2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein. Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden. Beglaubigt Justizbeschäftigter