64 C 156/08

Zwangsverwalterhaftung für Abrechnungsspitzen aus genehmigter Jahresabrechnung • Der Zwangsverwalter haftet für nicht durch Wohngeldvorauszahlungen gedeckte Abrechnungsspitzen aus genehmigten Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. • Unter "laufenden Beträgen" im Sinne des §156 Abs.1 Satz2 ZVG sind auch Abrechnungsspitzen aus beschlossenen Jahresabrechnungen zu verstehen und nicht nur monatliche Wohngeldvorauszahlungen aus dem Wirtschaftsplan. • Die Genehmigung der Jahresabrechnung durch Mehrheitsbeschluss macht die Ansprüche der Gemeinschaft gegenüber den Eigentümern fällig und begründet damit die Haftung des Zwangsverwalters. Der Beklagte ist Zwangsverwalter mehrerer Wohneinheiten, die einer Erbengemeinschaft gehören. In der Eigentümerversammlung genehmigte die Wohnungseigentümergemeinschaft die Hausgeldabrechnung 2007, in der Abrechnungsspitzen für die unter Zwangsverwaltung stehenden Einheiten auftauchten. Die Abrechnungen wurden anteilig nach dem Zeitpunkt der Beschlagnahme erstellt. Die Klägerin verlangt Zahlung von insgesamt 1.432,07 Euro, die durch Wohngeldvorauszahlungen nicht gedeckt sind. Sie macht geltend, diese Abrechnungsspitzen stellten "laufende Beträge" im Sinne des §156 Abs.1 Satz2 ZVG dar, für die der Zwangsverwalter hafte. Der Beklagte hält dem entgegen, nur monatliche Vorauszahlungen aus dem Wirtschaftsplan fielen unter den Begriff der laufenden Beträge. Das Gericht entschied nach schriftlichem Verfahren zugunsten der Klägerin. • Haftungstatbestand: Der Beklagte haftet nach §§16 Abs.2, 28 Abs.5 WEG i.V.m. §156 Abs.1 Satz2 ZVG als Zwangsverwalter für laufende Beträge, zu denen auch Abrechnungsspitzen aus genehmigten Jahresabrechnungen gehören. • Fälligkeit durch Beschluss: Die Genehmigung der Jahresabrechnung durch Beschluss macht die Ansprüche der Gemeinschaft gegenüber den einzelnen Eigentümern fällig; damit sind Ausgleichsforderungen entstanden, die der Zwangsverwalter zu tragen hat. • Gesetzesauslegung: Zweck und Wortlaut des §156 Abs.1 Satz2 ZVG sowie die Gesetzesbegründung zeigen, dass der Gesetzgeber Abrechnungsspitzen nicht von den vorweg zu berichtigenden Ansprüchen ausschließen wollte; "laufende Beträge" ist nicht auf regelmäßige monatliche Wohngeldvorauszahlungen zu beschränken. • Systematik und Vergleich: Die Einordnung in die Systematik des ZVG und die Abgrenzung zu Rangklassen belegen, dass die Ergänzung in §156 Abs.1 ZVG die Besserstellung der Wohnungseigentümer in der Zwangsverwaltung bewahren soll und daher auch Abrechnungsspitzen umfasst. • Praktische Erwägungen: Es wäre unvertretbar, wenn der Verwalter Betriebskostennachforderungen einziehen könnte, ohne Abrechnungsspitzen an die Gemeinschaft weiterzureichen; dies liefe dem Zweck der ordnungsgemäßen Verwaltung und der Lastenverteilung zuwider. • Zinsanspruch: Die Verzugszinsen stehen der Klägerin aus §291 BGB zu. Die Klage ist erfolgreich. Der Beklagte hat an die Klägerin 1.432,07 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 12.01.2009 zu zahlen. Das Gericht stellt fest, dass Abrechnungsspitzen aus genehmigten Jahresabrechnungen als laufende Beträge im Sinne des §156 Abs.1 Satz2 ZVG anzusehen sind und der Zwangsverwalter hierfür haftet, da die Genehmigung die Forderungen fällig macht. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte; das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.