34 C 154/13

Räumungsklage wegen wiederholter Mietrückstände nach fristloser Kündigung • Vermieter kann auf Räumung und Herausgabe der Mietsache klagen, wenn das Mietverhältnis durch eine wirksame fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB beendet ist. • Eine vorherige fristlose Kündigung wird nicht dadurch wirksam, dass der Mieter auf ein Verfahren Dritter vertraut; maßgeblich ist sein gegenüber dem Vermieter bestehendes Zahlungsverhalten. • Die Unwirksamkeit einer ersten fristlosen Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB schließt nicht automatisch die Wirksamkeit einer späteren fristlosen Kündigung aus. • Teilanerkenntnisse führen nicht zum Vorteil des § 93 ZPO, wenn der Beklagte zunächst die Verteidigung angekündigt hat. Der Kläger vermietete dem Beklagten eine Wohnung mit Schwimmbad, Sauna und Garage. Die monatliche Miete betrug 1.330 €, davon 180 € Nebenkostenvorauszahlung. Für Januar bis April 2013 blieben die Mieten aus; der Kläger sprach daraufhin fristlos Kündigung und forderte Räumung und Zahlung. Der Beklagte zahlte nicht, worauf der Kläger Räumungs- und Zahlungsklage erhob; ein Teilanerkenntnis betraf die Mietforderungen bis Mai 2013. Der Kläger stützte die weitere Räumungsforderung auf eine zweite fristlose Kündigung wegen Mietrückständen für Juni bis August 2013. Der Beklagte verweigerte die Räumung und berief sich auf eine einstweilige Anordnung eines Sozialgerichts, wonach das Jobcenter darlehensweise Leistungen leisten sollte. • Anspruch auf Räumung und Herausgabe besteht nach § 546 Abs. 1 BGB, wenn das Mietverhältnis beendet ist. • Die erste fristlose Kündigung wurde unwirksam kraft § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB, weil ein Dritter Zahlungen zugesagt hatte; das steht einer erneuten, späteren fristlosen Kündigung nicht entgegen. • Zum Zeitpunkt der zweiten Kündigung lagen nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB ausreichende Gründe vor (anhaltende Mietrückstände). • Das Verhalten des Beklagten, sich auf das Ergebnis eines Sozialgerichtsverfahrens zu verlassen, beseitigt sein gegenüber dem Vermieter bestehendes Verschulden nicht; der Vermieter durfte nicht als Schuldner des Beklagten angesehen werden. • Die einstweilige Anordnung gegen das Jobcenter vermag die Wirksamkeit der zweiten Kündigung nicht zu verhindern, weil die gesetzliche Unwirksamkeitsfolge der ersten Kündigung hier nicht greift (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB). • Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. • Der Beklagte hat keinen Anspruch auf den Vorteil des § 93 ZPO wegen zunächst angekündigter Verteidigung. Der Kläger obsiegt: Der Beklagte ist zur Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Nebenräume und Garage verpflichtet, weil das Mietverhältnis durch die zweite fristlose Kündigung wirksam beendet wurde und Mietrückstände vorliegen. Die Klage war auch soweit nach dem Teilanerkenntnis noch streitig, erfolgreich; Zahlungspflichten aus dem Teilanerkenntnis bleiben bestehen. Die Prozesskosten trägt der Beklagte. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar, sodass der Kläger die gerichtliche Durchsetzung der Räumung und Herausgabe betreiben kann.