9 C 48/08

Mehrere Erwerber treten gemeinsam in bestehendes Mietverhältnis ein; einseitige Kündigung unwirksam • Bei Übertragung von ursprünglich mitvermieteten Nebenräumen auf verschiedene Erwerber treten diese Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB gemeinsam in das bestehende Mietverhältnis ein. • Eine alleinige Kündigung durch einen der Erwerber ist unwirksam, wenn andere Miteigenträger Mitschutzrechte am vermieteten Bestandsteil erlangt haben. • Die Anwendbarkeit des § 566 Abs. 1 BGB hängt darauf ab, ob durch die Umwandlung eine Vervielfachung der Vermieterstellung (z. B. Gemeinschaftseigentum) eingetreten ist; bei bloßer Zuweisung an einzelne Erwerber ist § 566 Abs. 1 BGB weiterhin anzuwenden. • Die Größe oder Beschaffenheit eines Nebenraums ist für die Frage des Eintritts nach § 566 BGB unbeachtlich. Die Klägerin kaufte 2007 eine vermietete Eigentumswohnung, die seit 1980 an die Beklagten vermietet war; zum Mietumfang gehörten ursprünglich drei Keller (Nr. 4 links/rechts des Fahrradraums und Nr. 3 unter der Treppe). Bei der Teilung 1998 wurden die beiden Keller Nr. 4 dem Sondereigentum der Klägerin zugeordnet, der Keller Nr. 3 jedoch dem Sondereigentum eines Ehepaars. Die Beklagten nutzten seit Beginn alle drei Keller durchgehend. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs allein per Schreiben vom 22.10.2007 und verlangte Räumung. Die Beklagten hielten die Kündigung für unwirksam, weil mehrere Erwerber in das Mietverhältnis eingetreten seien und daher die Mitwirkung der Miteigentümer erforderlich sei. • Die Klage ist unbegründet, weil die Kündigung mangels Alleinvertretungsbefugnis der Klägerin unwirksam ist (§§ 985, 546 BGB nicht einschlägig ohne wirksame Kündigung). • Nach § 566 Abs. 1 BGB sind Erwerber von vermieteten Sachen in das bestehende Mietverhältnis eingetreten; da der Keller Nr. 3 dem Sondereigentum Dritter zugewiesen wurde, traten diese Miteigentümer gemeinsam mit der Klägerin in das Mietverhältnis ein. • Die Rechtsprechung des BGH zeigt, dass eine einschränkende Anwendung von § 566 nur dort geboten ist, wo die Umwandlung zu einer Vervielfältigung der Vermieterstellung (z. B. Überführung in Gemeinschaftseigentum) führt; das ist hier nicht der Fall, weshalb § 566 Abs. 1 BGB anzuwenden ist. Siehe hierzu die Entscheidung VIII ZR 399/03. • Die materielle Beschaffenheit oder geringe Größe des Kellerraums Nr. 3 spielt für die Anwendbarkeit des § 566 Abs. 1 BGB keine Rolle, ebenso wenig die wirtschaftliche Unterordnung dieses Raums im Mietverhältnis. Relevant ist allein die dingliche Zuordnung des Raums. • Die Klägerin hätte die Mitwirkung der Miteigentümer für eine wirksame Kündigung einholen können; da sie dies unterließ, fehlt die notwendige gemeinsame Willenserklärung der Vermieterseite. • Prozessuale Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 108 ZPO. Die Klage der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung wurde abgewiesen, weil ihre alleinige Eigenbedarfskündigung vom 22.10.2007 unwirksam war. Maßgeblich ist, dass der ursprünglich mitvermietete Keller Nr. 3 dem Sondereigentum Dritter zugewiesen wurde, wodurch diese Miteigentümer gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind und die Kündigung gemeinsam erklärt werden musste. Die Größe oder der zustandsbedingte Wert des Kellerraums ändert hieran nichts. Die Klägerin hat es unterlassen, die erforderliche Mitwirkung der Miteigentümer einzuholen, sodass kein wirksamer Beendigungsgrund durch Eigenbedarf vorliegt. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.