5 C 4313/21

1. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Grundnutzungsgebühr für die Wohnung A.straße in M. von monatlich bisher 395,10 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagennutzungsgebühr auf 451,26 € mit Wirkung ab 01.07.2021 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 711,00 € festgesetzt. Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet. I. Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 558b Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung von bisher monatlich 395,10 € auf nunmehr 451,26 € mit Wirkung ab dem 01.07.2021. 1. Auf das Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien über die streitgegenständliche Wohnung findet Mietrecht Anwendung. a) Die Benutzung der Einrichtungen einer Genossenschaft durch Mitglieder als sogenannter Dauernutzungsvertrag stellt jedenfalls dann einen Mietvertrag dar, wenn der Gebrauch wenigstens für kurze Zeit ausschließlich und gegen besonderes Entgelt überlassen wird. (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; BGH, Urt. v. 10.09.2003 – VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Urt. v. 21.01.1985 – 3 REMiet 8/84 LG Wiesbaden, Urt. v. 28.08.1962 – 1 S 263/62; Palandt/Weidenkaff, 75. Auflage, 2016, Einf. v. § 535 Rn. 22 m.w.N; MüKo/Häublein, 7. Auflage, 2016, Vor § 535 Rn. 40). Der Nutzungsvertrag enthält Rechte und Pflichten, für die das Mietrecht Anwendung findet. Der Beitritt zu einer Genossenschaft ist hingegen ein korporativer Akt nach den Regelungen des Genossenschaftsrechts und der jeweiligen Genossenschaftssatzung. Beide Bereiche sind strikt zu trennen. Im Ergebnis ist ein Bewohner einer Genossenschaftswohnung, daher sowohl Mieter als auch Genossenschaftsmitglied und somit Teilhaber an der betreffenden Genossenschaft. Da beide Bereiche an der Stelle zu trennen sind, an welcher es um die jeweilige Materie geht, steht auch § 551 Abs. 1 BGB der Anwendung von Mietrecht nicht entgegen, auch wenn für die Überlassung der Wohnung vom Beklagten insgesamt 12 Geschäftsanteile zu je 150 € gekauft wurden und dies die zulässige Kaution, welche in § 551 Abs. 1 BGB geregelt ist, übersteigt. § 551 Abs. 1 BGB steht der Anwendung von Mietrecht auf Genossenschaftsverhältnisse nicht entgegen, wenn das Mitglied verpflichtet ist, einen genossenschaftlichen Anteil zu entrichten, weil es sich bei den Genossenschaftsanteilen um die finanzielle Beteiligung an der Genossenschaft als Unternehmen selbst handelt und diese mithin deren Eigenkapital darstellen. Die Anteile müssen – anders als die Mietkaution - auch nicht vom Vermögen des Vermieters separiert werden. (vgl. LG Regensburg, NZM 2010, 360; Feßler/Roth, WuM 2010, 67; Weidenkaff in Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 551, Rn. 2; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl, § 551, Rn. 32). Es ist zwischen genossenschaftlichen und mietrechtlichen Erklärungen der Parteien zu trennen. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist ein Hinweis darauf, dass die Vorschriften des BGB auf das vorliegende Nutzungsverhältnis Anwendung finden, obsolet, da wie bereits dargestellt allgemein anerkannt ist, dass die Vorschriften über das Wohnraummietrecht auch für genossenschaftliche Nutzungsverhältnisse gelten. Aus der Satzung der Klägerin und dem Genossenschaftsrecht ergeben sich auch keine Besonderheiten, welche vorliegend eine Abweichung der allgemeinen Grundsätze rechtfertigen würden. Nach § 2 der Satzung ist der Zweck der Genossenschaft darauf gerichtet, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern. Eine Konkretisierung hinsichtlich der Ausgestaltung dieser wohnungswirtschaftlichen Geschäfte ist in der Satzung nicht enthalten und ergibt sich auch nicht aus dem Dauernutzungsvertrag selbst. Der vom Beklagten vorgetragene Zweck - sozialverträgliche Bereitstellung von preiswerten Diensten wie zum Beispiel von preiswertem Wohnraum - findet sich hingegen nicht explizit in der Satzung. Der einzige grundlegende Unterschied zu einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt somit in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. Diese Abrede, die auf der körperschaftsrechtlichen Beziehung zwischen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern beruht, gibt dem Vertrag jedoch keine Prägung, die ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheiden würde. b) Mit dem nur gegenüber dem Beklagten geltend gemachten Erhöhungsverlangen verstößt die Klägerin nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Die zwischen dem Beklagten und der Klägerin durch die Mitgliedschaft in der Genossenschaft bestehende Sonderbeziehung begründet für die Klägerin besondere Pflichten, die auf das Mietverhältnis einwirken (BGH NJW 1960, 908). Ausfluss dieser Sonderbeziehung ist der sogenannte „genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz“. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert eine willkürfreie und auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmitglieder (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; LG Offenburg, Urteil vom 10. März 1998 – 1 S 191/97). Dabei sind bei Maßnahmen in einem nahen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang einheitliche Maßstäbe zu Grunde zu legen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 535, Rn. 106). Die Genossenschaft und ihre Organe sind jedoch berechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differenzieren. Vorliegend hat die Klägerin im Frühjahr 2021 nur vom Beklagten ein erhöhtes Nutzungsentgelt verlangt. Ohne sachliche Kriterien, bei denen der Genossenschaft ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt ist, ist die Klägerin nicht berechtigt, eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bei nur einem Genossenschaftsmitglied zu verlangen (AG Köln, Urteil vom 04.06.2013, Az. 205 C 592/12). Die Klägerin hat jedoch bei den übrigen Genossenschaftsmitgliedern das Nutzungsentgelt bereits im Jahr 2020 erhöht. Eine damals auch gegenüber dem Beklagten zunächst geforderte Erhöhung hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Der Beklagte hat damals seine Zustimmung verweigert, während die übrigen Mitglieder der Genossenschaft ihre Zustimmung zur Erhöhung erteilt haben. Damit hat der Beklagte selbst einen Unterschied zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft geschaffen (vgl. auch BGH, NJW-RR 2010, 226). Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen sorgt daher nur dafür, die Genossen nun wieder gleich zu stellen. Dabei ist es unerheblich, dass das Erhöhungsverlangen gegenüber dem Beklagten - auf die Quadratmeterzahl der Wohnung bezogen - im Vergleich zu den Erhöhungen gegenüber den übrigen Genossen im Jahr 2020 höher ausfällt. Zum einen hat sich der anzuwendende Mietpreisspiegel geändert. Den Grund für die Anwendung des späteren Mietpreisspiegels hat der Beklagte durch seinen Widerspruch zum ursprünglichen Verlangen selbst geschaffen. Ein sachlicher Grund für eine abweichende Behandlung liegt zudem auch vor bei Unterschieden in Art oder Lage der Wohnung, im Zustand der Einrichtung oder in der Zahl der Mitbewohner (Münchner Anwaltshandbuch/Möhlenkamp, Wohnraummietrecht, § 48, Rn. 100). Die Klägerin hat sich bei der Erhöhung am M. Mietpreisspiegel 2021/2022 orientiert. Durch die Eingruppierung der Wohnung am Mietpreisspiegel wird der unterschiedlichen Ausstattung und Beschaffenheit von Wohnungen im selben Objekt Rechnung getragen. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert nämlich gerade nicht eine auf die Quadratmeterzahl der Wohnungen bezogene centgenaue Übereinstimmung des Nutzungsentgelts der verschiedenen Wohnungen. Es ist unerheblich, dass die Klägerin im Rahmen ihres schriftsätzlichen Vorbringens einen angeblichen Rückstand des Beklagten im Vergleich zu den übrigen Genossen im Hinblick auf die abweichende Behandlung bei der Erhöhung der Stellplatzmiete aufgeschlüsselt und damit eine im Vergleich zu den übrigen Genossen erhöhte Nutzungsgebühr zu begründen versucht. Diese Begründung war jedoch nicht Grundlage des Erhöhungsverlangens vom 21.04.2021, welches allein auf den M. Mietpreisspiegel gestützt wurde, und kann daher außer Betracht bleiben. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin stellt auch keine Strafaktion gegen den Beklagten dar. Die Mieterhöhung darf nämlich keine Sanktion gegenüber einem Genossen darstellen, der lediglich seine gesetzlichen Rechte geltend macht (Krautschneider, WuM 2006, 184; LG Offenburg WuM 1998, 289). Vorliegend hat die Klägerin bereits mit Schreiben vom 01.09.2020 ein erhöhtes Nutzungsentgelt gefordert und dieses Erhöhungsverlangen nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Es stand der Klägerin jedoch frei, das ursprüngliche Erhöhungsverlangen wieder zurückzunehmen. Das erneute Erhöhungsverlangen stellt keine Sanktion dar. Bezüglich des Sanktionscharakters darf nicht auf das subjektive Empfinden des Einzelnen abgestellt werden, zumal dieser eine Ungleichbehandlung regelmäßig als Sanktion wahrnimmt. Die Überlegungsfrist des § 558 BGB ist eine Schutzvorschrift für den Mieter. Durch die Rücknahme des Erhöhungsverlangens entfällt die Verpflichtung zur Zustimmung und damit auch die Verpflichtung zur Zahlung eines höheren Nutzungsentgelts. Der Vermieter ist jedoch nicht gehindert, ein neues – möglicherweise sogar höheres - Erhöhungsverlangen mit späterem Zahlungsbeginn zu fordern. Vor diesem Risiko will § 558 BGB den Mieter nicht schützen, denn der Mieter wird hinsichtlich der Höhe des Nutzungsentgelts bereits über die Kappungsgrenze geschützt. Aus dem erneuten Erhöhungsverlangen des Vermieters können daher keine negativen Schlüsse gezogen werden (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 558a, Rn. 19-21). 2. Die Klägerin kann sich zur Begründung des Erhöhungsverlangens auf den M. Mietpreisspiegel 2021/2022 berufen. Zwar bieten Genossenschaften meist im Vergleich zu dem marktüblichen Zins einen günstigeren Mietzins an. Entgegen den Ausführungen des Beklagten kann sich auch eine Genossenschaft dennoch auf den M. Mietpreisspiegel berufen. Wohnungen von Genossenschaften sind vom M. Mietpreisspiegel gerade nicht ausgeschlossen und wurden auch zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen. Da sie keine außergewöhnliche Vermietungsform darstellen weist ihre Nichterwähnung im Ausschlusskatalog darauf hin, dass sie vom Mietpreisspiegel umfasst werden (so auch AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015, Az. 232 C 264/14, Rn. 22 - zitiert nach Juris). Die Genossenschaft unterliegt – soweit sie sich zur Begründung einer Erhöhung der Nutzungsgebühr auf den Mietpreisspiegel beruft – auch keinen erhöhten Begründungspflichten. Die Grenze für den Begründungsaufwand bildet das Mietrecht. Den mietrechtlichen Anforderungen an die Begründung ist die Klägerin gerecht geworden. Danach muss das Erhöhungsverlangen erkennen lassen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558a, Rn. 35-43). Vorliegend hat die Klägerin zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens den Mietpreisspiegel der Stadt M. 2021/2022 beigefügt, sowie dem Beklagten schriftlich erläutert und farblich hervorgehoben, worauf sie ihr Verlangen jeweils stützt. Entgegen der Auffassung des Beklagten stellt die Orientierung an den Mieten des Mietpreisspiegels M. auch kein bloßes Streben nach Gewinnmaximierung dar. In den M. Mietpreisspiegel fließen auch die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit ein. Diese ist nach eigenen Angaben mit mehr als 19.400 Wohnungen die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Baden-Württemberg. Es ist gerichtsbekannt, dass die M. Wohnungsbaugesellschaft mbH ihre Mieten zum großen Teil auch unter Marktpreis ansetzt. Aus diesem Grund war der vorangegangene Mietpreisspiegel der Stadt M. in einem presseträchtigen Verfahren (Verfahren vor dem Amtsgericht Mannheim, Az. 14 C 2492/18) als nicht qualifiziert gerügt worden. Es wurde eingewandt, die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH dürften nicht in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit einbezogen werden, da diese so günstig angeboten würden, dass sie aufgrund ihrer Anzahl und der verlangten Miethöhe den ortsüblichen Mietpreis in M. künstlich nach unten drücken würden und so mietpreisdämpfend wirkten. Auch in die Berechnung des hier streitgegenständlichen Mietpreisspiegels 2021/2022 sind ausweislich der Vorbemerkungen zum M. Mietpreisspiegel 2021/2022 die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit eingeflossen. Es ist gerichtsbekannt, dass der Wohnungsbestand der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH einem Marktanteil von 13 % entspricht. Von einem Streben nach Gewinnmaximierung bei bloßer Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete kann daher im Stadtgebiet M. keinesfalls gesprochen werden. Die Klägerin trägt zudem substantiiert vor, ihre laufenden Kosten seien gestiegen. Dies ergibt sich zudem aus dem Geschäftsbericht der Klägerin, welcher für alle Mitglieder einsehbar ist. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch die Erhöhung des Nutzungsentgelts die wirtschaftlichen Interessen der Mitglieder nicht gewahrt würden oder gar gegen deren Interesse verstoßen würde. 3. Die formalen Anforderungen für die Erhöhung gemäß § 558a BGB wurden eingehalten. Zudem hat die Klägerin die Kappungsgrenze eingehalten (§ 558 Abs. 3 BGB) und die Miete war mehr als 15 Monate nicht verändert worden, § 558 Abs. 1 BGB. Die Nettokaltmiete liegt mit 451,26 € im Rahmen der ausweislich des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 ortsüblichen Vergleichsmiete. Die im M. Mietpreisspiegel 2014 aufgeführten Mieten geben die ortsübliche Vergleichsmiete wieder, §§ 558 Abs. 2, 558d Abs. 3 BGB. Gemäß § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Der Beklagte hat die Vermutung nicht erschüttert. Zur Erschütterung der Vermutungswirkung muss die entsprechende Partei substantiiert vortragen warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll und dann diesen Vortrag gegebenenfalls beweisen (Börstinghaus in: Schmitdt- Futterer, Mietrecht, 2014, § 558d, Rn. 103). Der Beklagte hat insbesondere keine konkreten Mängel des qualifizierten Mietspiegels benannt, aus denen geschlossen werden könnte, dass die ausgewiesenen Werte zumindest für die Vertragswohnung nicht zutreffend sind. a) Die Größe der Wohnung ist mit 55,78 qm zu berücksichtigen. Ausweislich des Grundrissplans (Anlage B 4) beträgt die Größe der Wohnung 55,78 qm (17,67 qm Wohnen + 4,38 qm Bad + 6,7 qm Diele +17,19 qm Schlafen + 0,4 qm Abst. + 8,77 qm Küche + 0,665 qm Loggia (1/4)). Die Fläche der Loggia kann vorliegend nur mit ¼ der Fläche Berücksichtigung finden. Gemäß den Bestimmungen des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, etc. der Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel angerechnet, bei besonderem Nutzungswert maximal bis zur Hälfte der Grundfläche. Das Gericht ist nach der erfolgten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung keinen besonderen Nutzungswert aufweist. Weder die Beschaffenheit noch die Lage der Loggia laden zu einem Aufenthalt im Freien ein. Zwar ist die Größe der Loggia ausreichend bemessen, um sich auf einem Stuhl an einem kleinen Tisch sitzend auf dieser aufzuhalten. Dabei fällt der Blick jedoch aufgrund der Höhe der Brüstung lediglich auf die Seitenwände oder die unansehnliche mit Metallschiene verkleidete Brüstung selbst. Der Dachüberstand von lediglich ca. 30 Zentimetern ist nicht geeignet, um einen Schutz vor Wind und Wetter zu bieten. Es findet sich auch keine Schutzvorrichtung gegen die Verschmutzung durch Vogelkot, sodass sich die Loggia auch nur bedingt zum Trocknen von Wäsche oder dem Aufstellen von Gartenmöbeln eignet. b) Unstreitig ist die Wohnung bei der Vergleichsmietenberechnung unter der Baualtersklasse 1978 -1994 einzuordnen und damit ein Abschlag von 4 % vorzunehmen. c) Aufgrund der konkreten Badausstattung ist ein Abzug von 1 % vorzunehmen. Es liegt eine einfache Badausstattung im Sinne des Mietspreisspiegels vor. Die Badausstattung ist danach als einfach anzusehen, wenn weniger als vier der in Tabelle 3.1 genannten Badausstattungsmerkmale vorliegen. Der prozentuale Abschlag für jedes zur Anzahl von vier fehlende Merkmal beträgt 1 Prozent. Vorliegend sind lediglich drei Merkmale gegeben: Im Badezimmer befindet sich ein WC, in der Wohnung ist ein Waschmaschinenanschluss vorhanden und die Wände im Bad sind im Spritzwasserbereich geschützt. Insbesondere ist in der Wohnung des Beklagten keine separate Duschkabine vorhanden. Das Badezimmer verfügt lediglich über eine Duschmöglichkeit, die mittels eines Duschvorhangs abgetrennt ist. Der Mietspreisspiegel verlangt jedoch explizit eine „separate“ Dusch-“kabine“. Eine solche liegt – davon konnte sich das Gericht auch im Rahmen des Augenscheintermins überzeugen – nicht vor. d) Das Vorhandensein eines Aufzugs ist grundsätzlich mit einem Aufschlag von 3 % zu berücksichtigen. Etwaige Abzüge aufgrund der konkreten Ausgestaltung können später im Rahmen der Spannbreiteneinordnung vorgenommen werden. e) Die konkrete Wohnlage der streitgegenständlichen Wohnung führt zu einem Aufschlag von 4 %. Der nächste Eingang eines Stadtteilzentrums ist weniger als 300 Meter entfernt; der nächste Lebensmittelmarkt ist weniger als 600 Meter entfernt und die nächste öffentliche Grünfläche befindet sich in weniger als 300 Meter Entfernung. Dies ergibt sich ausdrücklich aus der Lageeinteilung zur Innenstadt und den Stadtteilzentren der Stadt M. aus dem Jahr 2018 sowie dem Straßenverzeichnis zur Lageeinordnung, welche Gegenstand des Mietspreisspiegels 2021/2022 ist. Die Häuser der A.straße Nr. 1 bis 104 sind danach expliziert weniger als 300 Meter fußläufiger Distanz zum nächsten Eingang eines Stadteilzentrums entfernt und befinden sich in weniger als 300 Meter Entfernung zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen bzw. weniger als 600 Meter Entfernung zu einem Lebensmittelmarkt. Eine Vermessung ist daher aufgrund der ausdrücklichen Einordnung hinsichtlich der Kategorien des Mietpreisspiegels entbehrlich. f) Im Rahmen der Spanneneinordnung ist ein weiterer Abzug von 1 % vorzunehmen. Abweichungen nach oben oder unten sind ausweislich des Mietpreisspiegels 2021/2022 im Rahmen der Spanneneinordnung jedoch gerechtfertigt, wenn vom jeweiligen durchschnittlichen Merkmalstandard (z.B. hinsichtlich Qualität, Menge oder Umfang) der in den Tabellen angeführten Merkmale oder der erhobenen, aber nicht zusätzlich mietpreisbeeinflussenden Merkmale erheblich abgewichen wird. aa) Vorliegend liegt aufgrund der Größe des Aufzugs und des Umstands, dass dieser weder von der Hauseingangstüre noch von der Tiefgarage aus barrierefrei erreichbar ist, eine Abweichung vom durchschnittlichen Markmalstandard eines Aufzugs vor. Es handelt sich nämlich nicht lediglich um eine Stufe, die zum Erreichen des Aufzugs überwunden werden muss, sondern um einen kompletten Treppenabsatz mit 6 bzw. 10 Stufen. Die Vorteile eines Aufzugs, nämlich der erleichterte Transport von Menschen und Einkäufen, werden damit wesentlich eingeschränkt. Einkäufe müssen erst umständlich über einen Treppenabsatz transportiert werden, bevor diese mittels des Aufzuges in die oberen Stockwerke verbracht werden können. Ein höherer Abzug als 1 % war jedoch nicht vorzunehmen. Der Umstand, dass die Wohnung des Beklagten im 5. OG über einen Aufzug erreicht werden kann und somit nicht mehrere Stockwerke zu Fuß überwunden werden müssen, rechtfertigt einen Aufschlag von 2 % im Vergleich zu einem Anwesen ohne Aufzug. bb) Weitere Abzüge und Aufschläge waren im Rahmen der Spannbreiteneinordnung nicht vorzunehmen. Insbesondere war kein Abschlag aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten vorzunehmen. Die Wohnung des Beklagten befindet sich direkt unter dem Dach im 5. OG. Mehrere Zimmer – wie z.B. das Schlaf- und Wohnzimmer - haben lediglich ein Dachfenster und kein zusätzliches Wohnfenster. Ein Querlüften während einem kühlen Regenschauer ist damit nur bedingt möglich. Solchen Wohnungen ist eine enorme Hitzeentwicklung in den heißen Sommermonaten immanent. Das Vorhandensein einer Klimaanlage, welche den Aufenthalt im Sommer deutlich angenehmer machen und damit die Wohnqualität steigern würde, wäre mit einem entsprechenden Aufschlag zu berücksichtigen. Das Fehlen einer Klimaanlage kann hingegen nicht mit einem Abschlag berücksichtigt werden. Auch der Zustand des PVC-/Linoleumbodens rechtfertigt keinen Abzug. Behebbare Mängel haben bei der Erhebung der Nutzungsgebühr keine Bedeutung (LG Mannheim, NJW-RR 1991, 1108). cc) Entgegen der Einschätzung der Klägerin kann auch kein Aufschlag für das Vorhandensein eines überdachten Fahrradabstellplatzes oder eines Abstellraums innerhalb oder außerhalb der Wohnung erfolgen. Diese Merkmale sind im M. Mietpreisspiegel 2021/2022 explizit als solche Wohnwertmerkmale aufgeführt, die bei der Mietspiegelerstellung erhoben wurden, allerdings keinen nachweisbaren signifikanten Mietpreiseinfluss hatten und somit nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden können. g) Ein Verstoß gegen die satzungsmäßigen Bestimmungen bei der Erhöhung des Nutzungsentgelts liegt nicht vor. Insbesondere war keine Beteiligung des Vorstands und des Aufsichtsrats am konkreten Erhöhungsverlangen erforderlich. Zwar haben gemäß § 17 der Satzung Vorstand und Aufsichtsrat nach gemeinsamer Beratung durch getrennte Abstimmung über die Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen und für die Benutzung von Einrichtungen der Genossenschaft zu entscheiden. Gemeint ist damit jedoch ausdrücklich nur die grundsätzliche Vergabeentscheidung, nicht jedoch das einzelne Erhöhungsverlangen gegenüber einem Genossenschaftsmitglied. Nach schlüssigem Vortrag der Klägerin haben Vorstand und Aufsichtsrat über die Zielnutzungsgebühren entschieden. Eine Beteiligung aller Genossenschaftsmitglieder bei der Anpassung der Zielnutzungsgebühren sieht § 17 der Satzung gerade nicht vor. II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der Nutzungsgebühr für die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Der beklagte Mieter ist Mitglied der klägerischen G.-Genossenschaft M. eG (Vermieterin) und schloss mit dieser am 18.11.2004 einen Nutzungsvertrag über die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Die Wohnung liegt im 5. OG eines 1984 errichteten Mehrfamilienhauses und besteht aus 2 Zimmern, Küche, Bad und Loggia. Der Beklagte zahlte seit 01.08.2016 eine monatliche Grundnutzungsgebühr von 395,10 €. Mit Schreiben vom 21.04.2021 erhöhte die Klägerin die monatliche Grundnutzungsgebühr von bisher 395,10 € auf 454,35 € ab dem 01.07.2021 und stützte ihr Verlangen auf den Mietpreisspiegel 2021/22 der Stadt M.; die Betriebskostenvorauszahlung blieb unverändert. Eine zuvor mit Schreiben vom 19.05.2020 geltend gemachte Erhöhung der Nutzungsgebühr hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten am 15.10.2021 zurückgenommen. Zur Berechnung legte die Klägerin im Rahmen des Erhöhungsschreibens vom 21.04.2021 eine Wohnungsgröße von 56,44 qm, das Baujahr 1984, eine Standardbadausstattung (Separate Dusche, WC im Badezimmer, Wände im Spitzwasserbereich geschützt und Waschmaschinenanschluss im Bad oder sonst in der Wohnung vorhanden) und eine Zentral-/Etagenheizung zugrunde. Das Vorhandensein eines Aufzugs bewertete die Klägerin mit + 3 %; die Wohnlage mit + 4 % (Fußläufige Distanz zum nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums maximal 300 m). Des Weiteren berechnete die Klägerin einen Zuschlag von + 1 % für das Vorhandensein eines Abstellraums in der Wohnung, + 3 % für einen überdachten Fahrradabstellplatz und + 2 % für das Vorhandensein eines Kellers. Auf diese Weise errechnete die Klägerin eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,89 €/qm. Die Klägerin behauptet, ihre Bewirtschaftungskosten seien in den letzten Jahren gestiegen. Die Klägerin lege alle zwei Jahre interne Zielnutzungsgebühren fest, welche von den Kosten abhängen würden, welche der Genossenschaft entstehen. Die letzte interne Anpassung für die streitgegenständliche Wohnung habe im September 2019 stattgefunden. Nutzungsgebühren für die Garagen würden separat angepasst. Sie meint, es liege kein Verstoß gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz vor, da der Beklagte – im Gegensatz zu allen anderen Mitgliedern – ein geringeres Nutzungsentgelt für seine Garage bezahle. Dies müsse bei der Ermittlung der Nutzungsgebühr für die Wohnung gesondert berücksichtigt werden. Die Garage habe im Erhöhungsverlangen jedoch nicht separat aufgeführt werden müssen, da die verlangte Nutzungsgebühr ohnehin unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei fußläufig maximal 300 Meter vom nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums entfernt. Dies ergebe sich aus dem Straßenverzeichnis zum Mietpreisspiegel. Sie meint, die vom Beklagten genannten zusätzlichen Merkmale könnten nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden. Die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung weise einen besonderen Nutzungswert auf, da er von drei Seiten von Hauswänden umgeben sei und daher gut vor Wind und Wetter geschützt und sogar teilweise überdacht sei. Sie befinde sich in ruhiger Lage mit Blick über die Dächer der Innenstadt. Auch der Fliesenbelag erhöhe den Wohnwert. Die Loggia sei daher mit ½ anzusetzen. Die Klägerin beantragt: Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Grundnutzungsgebühr für die Wohnung A.straße in M. von monatlich bisher 395,10 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagennutzungsgebühr auf 454,35 € mit Wirkung ab 01.07.2021 zuzustimmen. Der Beklagte beantragt: die Klage wird abgewiesen. Der Beklagte trägt vor, die Klägerin habe ihr Mieterhöhungsverlangen ausschließlich auf den M. Mietspreisspiegel gestützt und dabei die genossenschaftlichen Grundsätze nicht berücksichtigt. Aus dem Selbstverständnis einer Genossenschaft – die sozialverträgliche Bereitstellung von preiswertem Wohnraum - würden sich gesteigerte Erläuterungspflichten gegenüber den Mitgliedern ergeben über die wirtschaftliche Kalkulationsgrundlage, die zu einer Erhöhung geführt habe. Im Rahmen des Erhöhungsverlangens müsse dargelegt werden, dass das bisher verlangte Nutzungsentgelt nicht mehr ausreichend für die Instandhaltungen und Kosten des Anwesens sei. Er meint, aufgrund des hohen Wohnungsanteils am M. Wohnungsbestand treibe die Klägerin mit ihren Erhöhungen des Nutzungsentgelts den Durchschnittswert des Mietspiegels nach oben. Nach eigener Darstellung habe die Klägerin 4.213 Wohnungen in M.. Der Beklagte meint, die Klägerin verstoße gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Der Beklagte habe aufgrund des streitgegenständlichen Erhöhungsverlangens eine im Vergleich zu anderen Mitgliedern um 28,80 € erhöhtes Nutzungsentgelt zu bezahlen. Aus dem Erhöhungsschreiben gehe nicht hervor, dass die Klägerin das Erhöhungsverlangen auch auf eine Erhöhung der Stellplatznutzung um 2,50 € stütze. Zudem unterscheide die Klägerin nicht zwischen Bewohnern, deren Nutzungsverhältnis einen Stellplatz umfasse und Dritten, die lediglich einen Stellplatz im Anwesen angemietet hätten. Hinsichtlich der Einordnung in den Mietpreisspiegel trägt der Beklagte vor: Das Badezimmer verfüge nicht über eine separate Duschkabine. Es sei daher ein Abschlag von 1 % vorzunehmen. Er meint weiter, der Aufzug im Anwesen sei nicht barrierefrei erreichbar. Zudem sei dieser klein und unpraktisch. Es könne lediglich ein Zuschlag von + 1 % angesetzt werden. Hinsichtlich der Wohnlage müsse ein Abschlag von 2 % für „fußläufige Distanz zu einem Lebensmittelmarkt über 600 m entfernt“ und einer von 4 % für „fußläufige Distanz zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen über 300 m entfernt“ gemacht werden. Abschläge seien zudem aufgrund des alten und unansehnlichen PVC-Bodens in Wohn- und Schlafzimmer und aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten von mehr als 30 Grad Celsius vorzunehmen. Der Beklagte behauptet weiter, die Wohnfläche betrage nur 55,37 qm. Insbesondere sei die Loggia lediglich mit ¼ anzurechnen. Sie sei zum Aufenthalt nicht geeignet. Das Gericht hat die streitgegenständliche Wohnung am 30.06.2022 in Augenschein genommen. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien samt Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.03.2022 und auf das Protokoll des Ortstermins vom 30.06.2022 Bezug genommen.