15 C 213/21

Die Beschlüsse der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 26.10.2021 1. TOP 3 Diskussion und Beschluss über die weitere Handhabung zur von der TLN S e.V. erteilten Vollmacht an die Person Herr J 2. TOP 4 Abwahl des Verwalters 3. TOP 5 Klärung der örtlichen Verhältnisse im Hof 4. TOP 6 Genehmigung und Beschluss über den Neuanstrich der Treppenhäuser 5. TOP 7 Genehmigung und Beschluss über die Kündigung des aktuellen Hausmeister-Service (inkl. Treppenhausreinigung) sowie Bestellung eines neuen Dienstleisters für die vorgenannten Gewerke 6. TOP 8 Genehmigung und Beschluss über den Austausch von alten, ggf. schadhaften Kellerfenstern 7. TOP 9 Genehmigung und Beschluss über die Beauftragung eines Dienstleisters zur Entfernung des Wurzelwerkes sowie Baumstümpfe im Hofbereich 8. TOP 10 Genehmigung und Beschluss über den Neuanstrich der Kellertüren 9. TOP 11 Genehmigung und Beschluss über die Wartung der Fenster in den Flurbereichen 10. TOP 12 Genehmigung und Beschluss über die Instandsetzung, ggf. Erneuerung der allgemeinen Briefkastenanlage 11. TOP 13 Genehmigung und Beschluss über die Anbringung von Spiegeln in der Garagen- und Hofeinfahrt 12. TOP 14 Diskussion und Beschluss über den verursachten Ölfleck im Hofbereich werden für ungültig erklärt. Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte. Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Der Kläger ist Sondereigentümer der Wohnungs- und Teileigentumseinheit Nr. 11 des Wohnungseigentums H-straße /w-H-Straße in 00000 N mit einem Miteigentumsanteil von 330/10.000. Die Beklagte ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger ist ein sozial-caritativer, eingetragener Verein, welcher u.a. auch Wohnungen erwirbt, um diese weiterzuvermieten. Sein Zweck ist es, hilfsbedürftige Menschen zu unterstützen. Die Teilungserklärung des Notars Dr. N L vom 21.10.1994 (Urkunden-Rolle Nr. 0000/0000 L) enthält in Teil II, II. § 14 Ziffer 5 folgende Vertreterklausel: „5. Ein Eigentümer kann sich in der Versammlung nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Eigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen. (…)“. Mit Datum vom 24.09.2021 lud die Verwalterin zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 26.10.2021 ein. Die Tagesordnung wurde mit Einladung vom 29.09.2021 um die aus dem Antrag ersichtlichen Tagesordnungspunkte 3 (Diskussion und Beschluss über die weitere Handhabung zur von der SKM Rheydt e.V. erteilten Vollmacht an die Person Herr J), 4 (Abwahl des Verwalters) und 5 (Klärung der örtlichen Verhältnisse im Hof) ergänzt. Die Tagesordnungspunkte 4 und 5 wurden auf Wunsch des Klägers in die Tagesordnung aufgenommen. Der Kläger stellte am 10.06.2020 dem Zeugen J eine schriftliche Vollmacht zur Vertretung gegenüber allen Wohnungseigentümergemeinschaften sowie Teil-Eigentümergemeinschaften unter ausdrücklicher Bevollmächtigung zur Abgabe rechtsverbindlicher Erklärungen aus. In der Vollmacht ist weiter ausgeführt, dass der Zeuge J von einer/m Mitarbeiter/in des Klägers oder einem Vertreter des Vorstands begleitet wird. Am 07.04.2021 bevollmächtigte der Vorstand des Klägers den Zeugen J zur Vertretung und Abgabe rechtsverbindlicher Erklärungen gegenüber der Beklagten. Auf die Vollmachten vom 10.06.2020 und 07.04.2021 wird verwiesen (Bl. 129 f. d.A.). Im Vorfeld zu der Eigentümerversammlung versandte der Zeugen J am 25.03.2021 die Vollmacht per Mail an den Zeugen X, welcher mit Mail vom 26.03.2021 diese als nicht ausreichende Bevollmächtigung zurückwies und im späteren E-Mail-Austausch auf die unklare Stellung des Zeugen J zum Kläger verwies. Auf den der Versammlung vorangegangenen Schriftverkehr wird verwiesen (Bl. 147 ff. und 163 ff. d.A.). Seit dem 14.07.2021 ist der Zeuge J auf der Homepage des Klägers mit dem Aufgabebereich Immobilienverwaltung „Housing First“ abgebildet. Am 26.10.2021 verweigerte der Versammlungsleiter, der Zeuge X, den Zeugen J und S, die den Zeugen J als Mitarbeiterin des Klägers begleitete, den Zutritt zur Versammlung. Als Grund nannte der Zeuge X eine nicht hinreichende Bevollmächtigung. Die Vollmachten vom 10.06.2020 und 07.04.2021 führte der Zeuge J im Original mit sich. Die Eigentümerversammlung nahm den Beschlussentwurf zum Ausschluss des Zeugen J (TOP 3) einstimmig mit 5.850,00/10.000,00 Ja-Stimmen an. Nach Beschlussfassung unterbrach der Zeuge X die Versammlung und gab den Beschlussinhalt an die außerhalb der Versammlungsräumlichkeiten wartenden Zeugen S und J bekannt. Die Versammlung wurde unter Ausschluss des Zeugen J fortgeführt und die weiteren Beschlüsse TOP 4 bis TOP 14 gefasst. Der Kläger ist der Ansicht, dass der Zeuge J ihn auf der Versammlung am 26.10.2021 mit den ausgestellten Vollmachten wirksam habe vertreten können. Der Kläger behauptet, der Zeuge J sei seit dem 01.03.2021 als Mitarbeiter im Rahmen einer geringfügigen Beschäftigung bei ihm angestellt sei. Er sei mit dem Zeugen J durch einen Arbeitsvertrag vom 01.03.2021 verbunden. Der Kläger beantragt, die Beschlüsse der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 26.10.2021 1. TOP 3 Diskussion und Beschluss über die weitere Handhabung zur von der TLN S e.V. erteilten Vollmacht an die Person Herr J 2. TOP 4 Abwahl des Verwalters 3. TOP 5 Klärung der örtlichen Verhältnisse im Hof 4. TOP 6 Genehmigung und Beschluss über den Neuanstrich der Treppenhäuser 5. TOP 7 Genehmigung und Beschluss über die Kündigung des aktuellen Hausmeister-Service (inkl. Treppenhausreinigung) sowie Bestellung eines neuen Dienstleisters für die vorgenannten Gewerke 6. TOP 8 Genehmigung und Beschluss über den Austausch von alten, ggf. schadhaften Kellerfenstern 7. TOP 9 Genehmigung und Beschluss über die Beauftragung eines Dienstleisters zur Entfernung des Wurzelwerkes sowie Baumstümpfe im Hofbereich 8. TOP 10 Genehmigung und Beschluss über den Neuanstrich der Kellertüren 9. TOP 11 Genehmigung und Beschluss über die Wartung der Fenster in den Flurbereichen 10. TOP 12 Genehmigung und Beschluss über die Instandsetzung, ggf. Erneuerung der allgemeinen Briefkastenanlage 11. TOP 13 Genehmigung und Beschluss über die Anbringung von Spiegeln in der Garagen- und Hofeinfahrt 12. TOP 14 Diskussion und Beschluss über den verursachten Ölfleck im Hofbereich für ungültig zu erklären, hilfsweise die Nichtigkeit der Beschlüsse festzustellen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, dass der Zeuge J ein Mitarbeiter des Klägers ist. Es lege lediglich eine Interessenwahrnehmung durch den Zeugen J vor, jedoch kein arbeitsrechtliches Anstellungsverhältnis zwischen diesem und dem Kläger. Das Gericht hat mit Beschluss 13.05.2022 (Bl. 190 d.A.) Beweis erhoben. Wegen des Inhalts und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 10.08.2022 (Bl. 127 ff. d.A.) verwiesen. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist begründet. I. Der Antrag des Klägers ist dahingehend auszulegen, dass er die Ungültigkeitserklärung der Beschlüsse zu TOP 3 bis TOP 14 der außer ordentlichen Eigentümerversammlung vom 26.10.2021 begehrt. Die auf der Wohnungseigentümerversammlung am 26.10.2021 gefassten Beschlüsse TOP 3 bis TOP 14 waren gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG für ungültig zu erklären. Der Kläger wurde rechtswidrig von der Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, indem der bevollmächtigte Zeuge J als Mitarbeiter des Klägers und als dessen Vertreter von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen worden ist. Grundsätzlich kann sich ein Wohnungseigentümer durch eine beliebige andere Person in der Eigentümerversammlung vertreten lassen (vgl. BGH, Beschl. v. 11. 11. 1986 – V ZB 1/86, BGHZ 99, 90, 93; Wenzel, NZM 2005, 402; Riecke in Riecke/Schmid, WEG, 5. Aufl., § 25 Rdn. 21; Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl., § 25 Rdn. 70). Diese Befugnis ist hier jedoch durch die Regelung in § 14 Ziff. 5 der Teilungserklärung, wonach sich ein Wohnungseigentümer nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft oder den Verwalter in der Versammlung vertreten lassen kann, wirksam eingeschränkt worden (vgl. BGH, Beschl. v. 11. 11. 1986 – V ZB 1/86, BGHZ 99, 90, 93 ff.; BGH, Urteil vom 28.06.2019, Az.: V ZR 250/18 Rn. 8, beck-online). Der Kläger als juristische Person konnte sich jedoch auf der Eigentümerversammlung durch einen Mitarbeiter vertreten lassen. Die Vertretungsbeschränkung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Teilungserklärung ergänzend dahingehend auszulegen, dass sie nicht nur für natürliche, sondern auch für juristische Personen gilt. Nach ihrem Wortlaut ist sie zwar allein auf natürliche Personen zugeschnitten und nicht auf juristische Personen, bei denen eine Vertretung durch einen Ehegatten schon begrifflich nicht infrage kommt. Die Teilungserklärung weist insoweit aber eine unbeabsichtigte Regelungslücke auf; an den Fall, dass eine juristische Person Wohnungseigentümerin ist, wurde bei Errichtung der Teilungserklärung offensichtlich nicht gedacht. Diese Lücke ist nach den Grundsätzen der ergänzenden (Vertrags-)Auslegung dahingehend zu schließen, dass nicht nur natürliche, sondern auch juristische Personen der Vertretungsbeschränkung der Teilungserklärung unterliegen (ebenso LG München I, ZMR 2015, 152, Rdn. 7; OLG Frankfurt, OLGZ 1979, 134, 135; BayObLG, MDR 1982, 58, 59; unklar Wenzel, NZM 2005, 402, 403; Elzer, GE 2010, 455, 458). Zweck von Vertretungsklauseln der vorliegenden Art ist es, die Versammlungen der Wohnungseigentümer von gemeinschaftsfremden Einwirkungen freizuhalten; deshalb sollen sich die Wohnungseigentümer nur durch bestimmte, dem eigenen Kreis nahestehende Personen vertreten lassen dürfen (vgl. Senat, Beschl. v. 29. 1. 1993 – V ZB 24/92, BGHZ 121, 236, 240 m.w.Nachw.). Dieser Zweck der Beschränkung besteht auch gegenüber Wohnungseigentümern, die juristische Personen sind. Es ist kein Grund ersichtlich, der die Annahme rechtfertigt, dass sie gegenüber den anderen Wohnungseigentümern privilegiert sein sollen und ihnen die Möglichkeit eröffnet ist, sich durch jede beliebige Person vertreten zu lassen (vgl. Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 25 WEG Rdn. 87). Daher ist eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt (BGH aaO., Rn. 9, beck-online). Weiter bejaht der Bundesgerichtshof die ergänzende Auslegung der Vertretungsklausel dahingehend, dass sich juristische Personen in der Wohnungseigentümerversammlung nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter (vgl. Armbrüster, ZWE 2016, 105, 108 m.w.Nachw.; Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 25 WEG Rdn. 86 f.), sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Durch die Teilnahme eines aufgrund seiner Zugehörigkeit zu dem Unternehmen der juristischen Person mit den Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft vertrauten Mitarbeiters wird dem mit der Vertretungsklausel verfolgten Zweck, Einflüsse Dritter weitgehend auszuschließen, Rechnung getragen, da von ihm gemeinschaftsfremde Einwirkungen nicht zu erwarten sind. Daher wäre es sachlich nicht zu rechtfertigen, wenn eine juristische Person, die ihre Interessenvertretung nicht in die Hände des Verwalters oder eines anderen Wohnungseigentümers legen will, nur durch ihren organschaftlichen Vertreter an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfte (allg. M., vgl. OLG Frankfurt, OLGZ 1979, 134, 136; BayObLG, MDR 1982, 58; LG München I, ZMR 2015, 152, Rdn. 7; Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 25 WEG Rdn. 87; Riecke in Riecke/Schmid, WEG, 5. Aufl., § 24 Rdn. 55; Schultzky in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 25 Rdn. 87a; Elzer in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 4. Aufl., § 12 Rdn. 93; ders., GE 2010, 455, 458; Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl., § 25 Rdn. 88; Wenzel, NZM 2005, 402, 403; BGH aaO. Rn. 10, beck-online). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Zeuge J ein Mitarbeiter des Klägers ist. Die von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Voraussetzung für eine Vertretung geforderte Mitarbeiterstellung ergibt sich aus seiner Arbeitnehmerstellung als geringfügig Beschäftigter. Der Zeuge J hat glaubhaft bekundet, dass er seit dem 01.03.2021 ununterbrochen als Angestellter für Liegenschaftsangelegenheiten auf Minijob-Basis für den Kläger tätig ist. Dies ergibt sich auch aus dem zur Akte gereichten Dienstvertrag. Der Zeuge J konnte die im Dienstvertrag lediglich auf eine Stunde im Monat begrenzte Arbeitszeit glaubhaft dahingehend erklären, dass er grundsätzlich ehrenamtlich für den Kläger tätig werden wollte und er mit dem Geschäftsführer des Klägers, Herrn T, die Lösung über eine Anstellung als geringfügig Beschäftigter gewählt habe. Er sei gegenüber dem Geschäftsführer auch weisungsabhängig. Der Zeuge J hat auch glaubhaft bekundet, dass im Zeitpunkt der streitgegenständlichen Versammlung seine Anstellung bei dem Kläger auch auf der Internetseite ersichtlich gewesen sei. Die Angaben des Zeugen J stimmen mit den Angaben der Zeugin T überein. Die bei dem Kläger als Finanzbuchhalterin angestellte Zeugin T hat im Rahmen ihrer Aussage ebenfalls glaubhaft angegeben, dass der Zeuge J seit dem 01.03.2021 ununterbrochen bei dem Kläger als geringfügig Beschäftigter angestellt und auch eine entsprechende Anmeldung bei der Minijob-Zentrale erfolgt sei. Die Zeugen sind auch glaubwürdig. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Zeugen als Angestellte des Klägers zu diesem ein besonderes Näheverhältnis aufweisen und der Zeuge J auch unmittelbar von dem streitgegenständlichen Ausschluss von der Eigentümerversammlung betroffen ist. Jedoch lassen sich in den schlüssigen und in sich widerspruchsfreien Aussagen der Zeugen J und T keine Tendenzen erkennen, welche darauf hinweisen könnten, dass sie unwahre Tatsachen angegeben hätten. Anhaltspunkte, dass nachträglich ein Angestelltenverhältnis seitens des Klägers konstruiert worden ist, liegen nicht vor. Die Aussagen werden durch die in der Verhandlung vom Zeugen J überreichte Gehaltsmitteilung bekräftigt. Diese lässt keinen Zweifel an der Angestelltenstellung des Zeugen J. Dort ist ebenfalls sein Dienstantritt zeitlich benannt (01.03.2021), welcher mit den Angaben der Zeugen übereinstimmt. Der Zeuge J hatte eine auf ihn lautende Vollmacht vom 07.04.2021 auch im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung bei sich geführt und vorgewiesen, so dass der Verwalter ihm Einlass hätte gewähren müssen. Teil II, II. § 14 Ziffer 5 der Teilungserklärung setzt lediglich eine schriftliche Vollmacht voraus, nicht aber die Vorlage von Nachweise hinsichtlich der Berechtigung des Vertreters. Der Ausschluss von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung stellt einen Eingriff in den Kernbereich der Mitgliedschaft des Klägers dar, der zur Anfechtung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse führt (vgl. hierzu zum von der Rechtsfolge vergleichbaren Fall der fehlenden Einladung, BGH, ZWE 2012, 429, beck-online). Durch den Ausschluss von der Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentümer wird dem Kläger faktisch nicht nur sein Stimmrecht genommen, sondern ihm wird darüber hinaus die ebenfalls in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte fallende Befugnis abgeschnitten, auf die Willensbildung durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen. II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 ZPO. III. Der Streitwert wird auf bis zu 10.000 Euro festgesetzt.