1292 C 13926/21 WEG

Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wird bis 24.01.2023 auf 367.527,50 €, für die Zeit vom 25.01.2023 bis 14.02.2023 auf 377.527,50€ und für die Zeit danach auf 177.527,50 € festgesetzt. Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig nach § 23 Nr. 2c GVG und § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Zwar wurden die Klageerhebungs- und Klagebegründungsfrist des § 45 WEG eingehalten, der streitgegenständliche Beschluss zu TOP 6.2 (Nummer 90) der Eigentümerversammlung vom 28.02.2021 entspricht jedoch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung insoweit er einen Kostenverteilungsschlüssel von 1.000/1.000stel anwendet. Die Klägerin hat unstreitig gestellt, dass es sich hier um die Beseitigung anfänglich vorhandener Mängel handelt, somit eine erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums. § 7 der Gemeinschaftsordnung (Anlage K 1) lautet auszugsweise wie folgt: „2. Die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums tragen die Sondereigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit nicht nachfolgend etwas anderes bestimmt ist.... Dabei sind jedoch die genannten Lasten und Kosten jeweils getrennt für die Einheit Nummer 1 mit 38 und 40 sowie für die Einheit Nummer 39 zu ermitteln und jeweils getrennt auf die Eigentümer der beiden Kostengruppen aufzuteilen. Die Kostengruppe 1 mit 38 und 40 trägt die Lasten und Kosten entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Die Kostenverteilung betrifft die Betriebs- und Unterhaltungskosten, zum Beispiel für folgende Bereiche: a) Die Einheit Nummer 1 mit 38 und 40 treffen die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Betrieb und dem Unterhalt der Personenaufzüge, der allgemeinen Müllentsorgung und der Hausreinigung entstehen. b) Die Einheit Nummer 39 treffen die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Betrieb und dem Unterhalt des Lastenaufzuges, der mit ihrem Betrieb entstehende Müllentsorgung und der Reinigung entstehen. Lediglich Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums, die nicht eindeutig für eine dieser Kostengruppen anfallen, sind von allen Wohnungs- und Teileigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zu tragen. Dies gilt insbesondere für Lasten und Kosten für gemeinschaftliche Gebäudeteile, die nicht Sondereigentum sind.“ Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sieht hier jedoch keine umfassende verwaltungsmäßige Trennung der Untergemeinschaften vor (anders als im Urteil des BGH vom 26.06.2020 – V ZR 199/19). Im zitierten Urteil lag die Verwaltungszuständigkeit für die Baukörper uneingeschränkt bei den jeweiligen Eigentümern der Untergemeinschaft, während die übrigen Eigentümer insoweit einem Stimmverbot unterliegen. Dies hat nach Auffassung des BGH Rückwirkungen auf die Auslegung der Kostenregelung. Da in diesem Fall die Verwaltungszuständigkeit für die Baukörper den Untergemeinschaften eindeutig ohne Einschränkung zugewiesen ist, ist die nachgeordnete Kostenregelung weit auszulegen und die Kosten späterer Instandsetzungsmaßnahmen auch später entstehende Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel umfassend. Diese Auslegung basiert auf einer Teilungserklärung, die als zentrale Leitlinie eine wirtschaftliche Trennung der Verwaltungseinheiten vorsieht, auf die sich die Erwerber verlassen dürfen. Dieses Prinzip würde in gravierender Weise ausgehöhlt werden, wenn anfängliche Mängel ausgenommen wären. Dafür bedürfte es einer eindeutigen dahingehenden Bestimmung sowohl auf der Verwaltungs- als auch auf der Kostenebene an der es fehlt. Diese Grundsätze sind auf den vorliegenden Sachverhalt nicht übertragbar, da die in § 7 der streitgegenständlichen Gemeinschaftsordnung aufgezählten Beispiele für eine Kostenaufteilung zwischen den Einheiten Nummer 1 mit 38 und 40 auf der einen Seite sowie für die Einheit Nummer 39 auf der anderen Seite in Bezug auf Betriebs- und Unterhaltungskosten sich ausschließlich auf den laufenden Betrieb beziehen. Insoweit ist der Wortlaut von § 7 Ziffer 2 a und b eindeutig. Schon § 7 Ziffer 2 letzter Absatz enthält jedoch die Regelungen, dass Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die nicht eindeutig für eine dieser Kostengruppen anfallen, von allen Wohnungs- und Teileigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zu tragen sind. Dies gilt insbesondere für Lasten und Kosten für gemeinschaftliche Gebäudeteile, die nicht Sondereigentum sind. Die Zusammenschau der Regelung im § 7 Ziffer 2 letzter Absatz mit der beispielhaften Aufzählung unter Nr. 2 a und b ergibt aus der Sicht eines außenstehenden objektiven vernünftigen Dritten, dass hier Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten für anfänglich vorhandene Mängel nicht der unter Ziffer 2 a und b vorgenommenen Kostenaufteilung unterfallen, sondern nach Miteigentumsanteile auf alle Wohnungs- und Teileigentümer zu verteilen sind. Die in TOP 2.6 vorgenommene Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen entspricht somit der Regelung in der Gemeinschaftsordnung unter § 7 und ist nicht zu beanstanden. Soweit die Hauptsache hinsichtlich der Beschlüsse zu Nummer 79 bis 89 für erledigt erklärt wurde, war gemäß § 91a ZPO eine summarische Prüfung der Erfolgsaussichten vorzunehmen. Mit dem Unstreitigstellen, dass es sich um anfängliche Mängel handelt und dem Verzicht auf die Durchführung einer Beweisaufnahme hat die Klägerin sich der Möglichkeit begeben, durch Sachverständigenbeweis die von ihr behauptete Fehlerhaftigkeit der Ausschreibung durch das Ingenieurbüro ... durch einen Sachverständigenbeweis zu überprüfen. Hiermit hat sie die Erlangung einer gesicherten Rechtsposition eigenständig vereitelt. Da es hier an jeglicher Entscheidungsreife in Bezug auf die behauptete Fehlerhaftigkeit der Ausschreibung fehlt, wäre die Klägerin nach Beweislastgrundsätzen unterlegen. Die Klägerin trägt somit die Kosten des Rechtsstreits gemäß §§ 91 Abs. 1, 91a ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet auf § 709 ZPO. Der Streitwert wurde gemäß § 49 GKG festgesetzt, wobei zum einen die geschätzte Kostenersparnis in Höhe von 200.000,00 € angesetzt wurde, zuzüglich des Streitwerts für das Teilurteil in Höhe von 10.000,00 € und die auf die Klägerin entfallende Sonderumlage im Rahmen von TOP 2.6 in Höhe von 167.527,50 €.