1293 C 8530/22 WEG

Leitsatz: 1. Der faktische teilweise Entzug des Sondernutzungsrechts in räumlicher Hinsicht kann nicht durch Beschluss, sondern nur durch Vereinbarung erfolgen kann, die zur Bindung von Rechtsnachfolgern der Eintragung iSd § 10 Abs. 3 WEG bedarf. (Rn. 23) (redaktioneller Leitsatz) 2. Führt die beabsichtigte Errichtung eines zweiten Rettungsweges zu einer Änderung bzw. teilweisen Aufhebung des Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers, weil die Maßnahme einen faktischen teilweisen Entzug des Sondernutzungsrechts in räumlicher Hinsicht darstellen würde, so ist dies nur durch eine Vereinbarung möglich, jedoch nicht durch (mehrheitlichen) Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. (Rn. 19) (redaktioneller Leitsatz) 3. Selbst wenn sich ein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen den betreffenden Sondernutzungsrechtsberechtigten auf Aufhebung des Rechtes ergeben sollte, etwa weil die Fläche zwingend benötigt wird, um unabwendbare behördliche Auflagen zu erfüllen, wäre ein derartiger Anspruch jedenfalls nicht im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage zu prüfen. (Rn. 29) (redaktioneller Leitsatz) 1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20.05.2022 zu Top 5 Abänderung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 7 der Eigentümerversammlung vom 24.09.2021 mit Ziffern 1 – 4 wird für ungültig erklärt. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist in Ziff. 2. vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet. 4. Der Streitwert wird auf 72.376,60 € festgesetzt. I. Die Klage ist zulässig und begründet. 1. Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, §§ 43 Nr. 4 WEG, 23 Nr. 2 c GVG. 2. Der angegriffene Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig, so dass er jedenfalls für ungültig zu erklären war, da Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 denselben Streitgegenstand haben und einzelne Beschlussmängel nur Teile des einheitlichen Streitgegenstands sind (vgl. BGH, Urteil vom 13. Januar 2023 – V ZR 43/22, juris Rn. 10 ff.). Eine Errichtung des zweiten Rettungswegs entsprechend dem verfahrensgegenständlichen Beschluss würde ungeachtet ihrer rechtlichen Einordnung als Erhaltungsmaßnahme oder bauliche Veränderung zu einer Änderung bzw. teilweisen Aufhebung des klägerischen Sondernutzungsrechts führen, was nur durch eine Vereinbarung, nicht durch Beschluss möglich ist (vgl. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99, NJW 2000, 3500, beck-online). a) Unter einem Sondernutzungsrecht ist das durch Vereinbarung begründete Recht eine Wohnungseigentümers zu verstehen, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen; es kann aufgrund der Privatautonomie – unter Einhaltung der Gesetze im Übrigen – frei ausgestaltet werden. Das dem Sondernutzungsrecht unterliegende Gemeinschaftseigentum bleibt Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte haben nach allgemeiner Ansicht eine Doppelnatur und lassen sich in zwei Komponenten untergliedern: Zum einen schließt das Sondernutzungsrecht die anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung des betroffenen Gemeinschaftseigentums aus (sog. negative Komponente). Zum anderen weist das Sondernutzungsrecht dem Berechtigen die Befugnis zu, das betroffene Gemeinschaftseigentum zu nutzen (sog. positive Komponente), vgl. MüKoBGB/Burgmair, 9. Aufl. 2023, WEG § 10 Rn. 18). Zutreffend weist die Beklagte insoweit darauf hin, dass es sich bei der streitgegenständlichen Sondernutzungsfläche nicht um eine Dachterrassenfläche handelt, sondern – da dem Aufteilungsplan, in dem die Sondernutzungsfläche mit „extensive Dachbegrünung“ beschrieben ist, kein Vereinbarungscharakter zukommt – um eine Fläche ohne Zweckbestimmung. Entgegen der Ansicht der Beklagten handelt es sich damit aber nicht „lediglich“ um eine Fläche ohne Zweckbestimmung, vielmehr kann diese vom Sondernutzungsberechtigten auf jegliche gesetzlich zulässige Weise und damit ohne Beschränkung, etwa auf eine Nutzung als Dachterrasse oder zur extensiven Dachbegrünung, genutzt werden. b) Die beschlossene Errichtung der Spindeltreppe, welche auf der Sondernutzungsfläche des Klägers enden soll, führt zwar nicht zu einer inhaltlichen Änderung des Sondernutzungsrechts, da die Nutzungsbefugnisse des Berechtigten nicht neu gestaltet, also verändert werden (z. B. Garten statt Parkplatz). Allerdings wäre der Bereich der Sondernutzungsfläche, auf dem die Treppe enden und die nach dem beauftragten Angebot einen Durchmesser von 2 m, nach Angaben der Beklagten jedenfalls einen Durchmesser von 1,7 m und damit mit 2,27 bzw. 3,14 qm jedenfalls fast die Hälfte, nach dem beauftragten Angebot sogar fast dreiviertel der Sondernutzungsfläche umfassen soll, im Falle einer Beschlussumsetzung einer künftigen Nutzung durch den Sondernutzungsberechtigten vollständig entzogen, da jedenfalls der Bereich der Treppe nach § 22 Abs. 1 VVB i. V. m. Art. 12 BayBO freizuhalten ist. Dies stellt einen faktischen teilweisen Entzug des Sondernutzungsrechts in räumlicher Hinsicht dar, welcher nicht durch Beschluss, sondern nur durch Vereinbarung erfolgen kann, die zur Bindung von Rechtsnachfolgern der Eintragung im Sinne des § 10 Abs. 3 WEG bedarf (vgl. BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, Stand: 1.10.2015, § 15 Rn. 295). c) Entgegen der Ansicht der Beklagten ist der Kläger auch nicht aufgrund der Bestimmungen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung zur Duldung der Treppe verpflichtet. Soweit die Beklagte insoweit einwendet, die Bewohner des Gebäudes seien nur im Brand- und Rettungsfall berechtigt, die Nottreppe zu nutzen und über die zur Wohnung Nr. 20 gehörende Sondernutzungsfläche zu gehen, um im Brand- und Rettungsfall das Gebäude und Grundstück verlassen zu können, jede Sondernutzungsfläche dürfe im Brand- und Rettungsfall betreten werden, gilt dies lediglich für ein Betretungsrecht im Notfall, nicht für die Errichtung der Treppe selbst, welche nicht nur zu einer kurzzeitigen Einschränkung, sondern zu einem dauerhaften partiellen Entzug des Sondernutzungsrechts führt. Soweit gemäß Ziff. 2.5 der Gemeinschaftsordnung Feuerleitern gemäß eventuellen Auflagen zu dulden sind, umfasst dies nicht die hier beschlossene Treppe, welche bereits aufgrund ihrer räumlichen Ausdehnung auf die Sondernutzungsfläche des Klägers nicht mit einer dünnen, an einer Wand verlaufenden Feuerleiter vergleichbar ist. Die in Ziff. 2.6 der Gemeinschaftsordnung aufgeführten Befugnisse, feuerpolizeiliche Anlagen (z.B. Feuerleitern) zu errichten oder zu erweitern, soweit dies erforderlich wird, betreffen nur den teilenden Eigentümer, nicht ggü. die Gemeinschaft, selbst wenn diese anstelle des insolventen Bauträgers die Erstherstellung übernommen hat. I. ü. beinhaltet die Vereinbarung in Ziff. 2.6 Satz 2 im Gegensatz zu der in Satz 1 keine Befugnis zur Vornahme von Veränderungen in Sondernutzungsbereichen. Die in Ziff. 6 der Gemeinschaftsordnung normierten Duldungspflichten schließlich beziehen sich auf auf den Sondernutzungsflächen vorhandene oder im Zuge der geplanten Baumaßnahme erstellte Ver- und Entsorgungsanlagen und Luft-/Lichtschächte sowie überstehende Bauteile. Auch dies beinhaltet nicht die beschlussgegenständlichen Treppen, welche nach der Baubeschreibung und damit nach der geplanten Baumaßnahme gerade nicht vorgesehen waren. Es mag sein, dass sich am Ende des Tages als ultima ratio gem. § 10 Abs. 2 WEG ein Anspruch der Beklagten gegen den Sondernutzungsrechtsberechtigten auf Aufhebung des Rechtes ergibt, etwa wenn die Fläche zwingend benötigt wird, um unabwendbare behördliche Auflagen zu erfüllen (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 10 Rn. 163, unter Verweis auf BGH NZM 2018, 568 Rn. 16). Ob vorliegend ein solcher Anspruch besteht, kann vorliegend jedoch dahingestellt bleiben, da ein derartiger Anspruch jedenfalls nicht im Rahmen der vorliegenden Beschlussanfechtungsklage zu prüfen wäre. II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG unter Zugrundelegung der nach Ansicht des Gerichts zutreffenden klägerischen Berechnungen in der Klageschrift vom 14.06.2022.