48 C 355/87

Duldung zumutbarer Modernisierungsarbeiten; kein Anspruch auf Vorlage einer Gewerbegenehmigung • Vermieter kann vom Mieter nicht die Vorlage einer gewerblichen Genehmigung verlangen, soweit dies nicht das Mietverhältnis berührt. • Allgemeine Verpflichtungen aus Mietvertrag und Hausordnung bedürfen für gerichtliche Durchsetzung konkreter und hinreichend substantiierter Vorwürfe einzelner Verstöße. • Mieter sind nach § 541a Abs. 2 BGB zur Duldung zumutbarer Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet, insbesondere wenn ihnen zumutbare Ausweichunterkünfte bzw. Nutzungsmöglichkeiten während der Arbeiten angeboten werden. Der Kläger erwarb das vermietete Haus und verklagte die Mieter hinsichtlich dreier Anliegen: Er verlangte Vorlage von Nachweisen zur gewerblichen Tätigkeit des Mieters, die Durchsetzung der Einhaltung von Mietvertrag und Hausordnung (insbesondere Treppenhausreinigung) und die Duldung angekündigter Modernisierungsarbeiten an Heizungs- und Warmwasseranlage. Die Beklagten sind Mieter einer Sozialwohnung; der Ehemann ist wissenschaftlicher Assistent und betreibt ergänzend eine Tätigkeit mit Computerarbeiten und hat eine Gewerbeanmeldung vorgelegt. Es bestand ein Befund über Mängel an der alten Gasheizung. Der Kläger kündigte konkrete Einbauten und eine einwöchige Durchführung sowie ein Angebot zur Nutzung einer renovierten Ersatzwohnung während der Arbeiten an. Das Gericht hat geprüft, ob die verlangten Begehren zulässig und begründet sind. • Vorlage einer Gewerbegenehmigung: Der Vermieter kann nicht allgemein die Vorlage privater Genehmigungen verlangen, weil die ausgeübte Tätigkeit der Beklagten (Softwareerstellung, gelegentliche Hardwarearbeit) das Mietverhältnis nicht beeinträchtigt und keine Störungen oder Belästigungen hinreichend dargelegt wurden; die Mitteilung der Wohnungsbehörde zeigte keine Bedenken gegen die Nutzung als Arbeitszimmer. • Einhaltung von Mietvertrag und Hausordnung: Allgemeine Vertrags- und Hausordnungsansprüche sind vorhanden, rechtliche Durchsetzung vor Gericht erfordert aber konkrete, substantiierte Darlegung einzelner Pflichtverletzungen; der Kläger hat Art, Umfang, Zeiten und Häufigkeit der angeblichen Verstöße (Treppenhausreinigung) nicht hinreichend vorgetragen, daher ist der Antrag unschlüssig. • Duldung der Modernisierung (§ 541a Abs. 2 BGB): Die geplanten Maßnahmen stellen eine objektive Verbesserung der Mietsache dar. Die Beklagten wurden hinreichend dadurch geschützt, dass ihnen während der einwöchigen Arbeiten eine vollständig renovierte Ersatzwohnung angeboten und die Nutzung wesentlicher Sanitäreinrichtungen zugesichert wurde. Unter diesen Umständen sind die Arbeiten zumutbar und die Beklagten zur Duldung zu verurteilen. • Kosten und Vollstreckung: Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gemäß § 708 Ziff. 11 ZPO. Die Klage wurde in den Anträgen 1 und 2 abgewiesen: Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Vorlage gewerblicher Genehmigungen der Mieter, weil die Tätigkeit das Mietverhältnis nicht beeinträchtigt, und die Klage wegen Hausordnungsverstößen war unschlüssig, da konkrete Verstöße nicht hinreichend dargelegt wurden. Zugunsten des Klägers wurde Antrag 3 stattgegeben: Die Beklagten sind zur Duldung der beschriebenen Modernisierungsmaßnahmen an Heizungs- und Warmwasseranlage verpflichtet, weil die Arbeiten eine Verbesserung darstellen und ihnen zumutbare Ersatznutzungen angeboten wurden. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 5/7 und die Beklagten zu 2/7; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.