103 C 192/17

Unwirksamkeit einer vertraglichen Abstandszahlung, die Kündigungsrecht des Mieters faktisch ausschließt • Eine Vereinbarung, die den Mieter faktisch von der Kündigung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt abhält, ist unwirksam, wenn sie einen einseitigen Verzicht begründet und nicht ausdrücklich als befristeter Verzicht ausgestaltet ist. • Eine als Vorauszahlung oder Pauschale gestaltete Sanktion, die dazu dient, den Mieter von einer Kündigung abzuhalten und nicht an einen konkreten Schaden gebunden ist, kann als Vertragsstrafe i.S.d. § 339 BGB und damit nach § 555 BGB im Mietrecht unwirksam sein. • Klauseln, die dem Mieter ein Kündigungsrecht scheinbar belassen, es durch intensive finanzielle Belastung aber faktisch ausschließen, verstoßen gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) und ggf. gegen zwingende Schutzvorschriften (§§ 573c, 573d BGB). Vermieter und Studentin schlossen im März 2016 einen unbefristeten Mietvertrag. Eine Sonderzusatzvereinbarung sah vor, dass die Mieterin jederzeit kündigen könne, jedoch bei Kündigung bis zum 30.09.2020 eine bedingungslose Abstandszahlung von 5.400 EUR zu leisten habe. Die Mieterin kündigte am 29.05.2016 zum 31.08.2016. Der Vermieter begehrte die Zahlung der vereinbarten 5.400 EUR, zog teilweise aus der Kaution auf und forderte restlichen Betrag ein. Die Mieterin hielt die Vereinbarung für unwirksam, da sie faktisch von der Kündigung abgehalten werde und die Zahlung eine Vertragsstrafe darstelle. Das Gericht hat über die Zahlungspflicht und die Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung zu entscheiden. • Die Vereinbarung verstößt gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) und die Vorschriften über Kündigungsbeschränkungen (§ 573c Abs.4, § 573d Abs.3 BGB i.V.m. §§ 138, 242 BGB), weil sie die Mieterin faktisch an einer Kündigung verhindert, ohne dass ein eindeutiger befristeter Verzicht vereinbart wurde. • Die Klausel stellt keine zulässige Schadensersatzregelung dar, weil die Zahlungshöhe nicht an einen konkreten Schaden gekoppelt ist, nicht zeitlich gestaffelt ist und keine Möglichkeit vorsieht, durch Stellung eines Nachmieters die Zahlung zu vermeiden. • Nach § 555 BGB ist ein Vertragsstrafenversprechen im Mietrecht unwirksam; die hier vereinbarte Pauschalzahlung von 5.400 EUR ist als Vertragsstrafe zu qualifizieren, weil sie primär das Kündigungsverhalten der Mieterin verhindern sollte. • Die Umstände (Studentin als Mieterin, Vermieter mit bestimmtem Markt- und Informationsvorteil) sowie die einseitige Belastung der Mieterin sprechen gegen die Zulässigkeit der Vereinbarung; zudem liegt eine unangemessen hohe Miete vor, was die Interessenlage zu Gunsten der Mieterin unterstreicht. • Folge: Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung aus der Zusatzvereinbarung besteht nicht; die Klage ist daher unbegründet. Die Klage des Vermieters wird abgewiesen; er hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen und das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Zusatzvereinbarung über die Zahlung von 5.400 EUR ist unwirksam, weil sie die Mieterin faktisch von einer Kündigung abhält und eine unzulässige Vertragsstrafe darstellt; ein berechtigter Schadensersatzgrund ist nicht dargetan. Damit besteht kein Anspruch des Vermieters auf die geforderte Zahlung. Der festgesetzte Streitwert beträgt bis zu 4.500,00 EUR.