4 C 290/18

1. Die Beklagten werden verurteilt, die im Anwesen P-str. 18 in N. im 1. Obergeschoss belegene 4-Zimmer-Wohnung, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Diele, Bad/WC, Wohnfläche ca. 98 m², geräumt und mit dazugehöriger Schlüssel an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagte Ziffer 1 wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtlich entstandene Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 571,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 13.09.2018 zu bezahlen. 3. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Räumung und Herausgabe durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet, und die Vollstreckung wegen der (auch vorgerichtlichen Anwalts-) Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.292,00 € festgesetzt. Die zulässige Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Denn das Mietverhältnis der Parteien wurde durch ordentliche Kündigung vom 30.04.2018 spätestens zum 31.08.2018 beendet. Die Beklagte Ziffer 1 hat ihre vertraglichen Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft nicht unerheblich verletzt, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Beklagte Ziffer 1 hat jedenfalls gegen § 12 des Mietvertrags verstoßen, indem sie und/oder die Beklagen Ziffer 2 und 3 bzw. Dritte das Blechdach nutzten. Trotz mehrmaliger Abmahnung ist die Nutzung der nicht mitvermieteten Terrasse auch nicht beendet worden. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob die Beklagte Ziffer 1 selbst das Blechdach genutzt hat, denn Fehlverhalten von Familienangehörigen muss sich der Mieter in der Regel nach § 278 BGB zurechnen lassen, weil diese Personen in Bezug auf die mietvertraglichen Verhaltenspflichten als Erfüllungsgehilfen anzusehen sind (vgl. Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 Rz. 20 unter Hinweis auf BGH und m.w.N.). Auch für das Verhalten seiner Besucher muss der Mieter einstehen (vgl. Blank a.a.O. und § 540 Rz. 37). Ab dem 06.07.2017 ist die vertragswidrige Nutzung des Daches - von wem auch immer - vorsätzlich und wiederholt erfolgt. Die Kündigung auf Grund einer Vertragsverletzung des Mieters bedarf gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich keiner Abmahnung des Mieters durch den Vermieter (h.M., vgl. Blank a.a.O. § 573 Rz.13 unter Hinweis auf BGH und m.w.N.). Nach der Ansicht des BGH hat eine Abmahnung lediglich Bedeutung für die Frage, ob die Pflichtverletzung als „nicht unerheblich“ zu bewerten ist. Danach ist denkbar, dass die Abmahnung die Pflichtverletzung ein besonderes Gewicht verleiht, „etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war“. Vorliegend bedurfte es keiner Abmahnung, weil der Beklagten Ziffer 1 unmittelbar einsichtig sein musste, dass die Nutzung eines Blechdaches, das man nur durch ein Fenster der Mietwohnung erreicht, und das nicht mitvermietet ist, eine Vertragsverletzung darstellt. Spätestens jedoch mit Erhalt des Schreibens der Klägerin vom 06.07.2017 konnte die Nutzung der Terrasse kein „Versehen“ mehr sein und von einem Einverständnis der Vermieterin nicht mehr ausgegangen werden, so das ein Verstoß, insbesondere nach zugestellter abermaliger Abmahnung vom 17.08.2017, sich nicht mehr als nicht unerheblich darstellt. Aus den Abmahnungen wurde der Beklagten Ziffer 1 hinreichend deutlich, welches Verhalten von ihr erwartet wird, welche konkrete Vertragsverletzung der Vermieter beanstandet und künftig abgestellt wissen will (vgl. Blank a.a.O. § 541 Rz. 5 unter Hinweis auf BGH und m.w.N.), die Androhung der Kündigung war nicht erforderlich, die Beklagten Ziffer 2 und 3 mussten nicht abgemahnt werde: sie sind keine Mieter (Blank a.a.O. Rz. 7 m.w.N.). Die Abmahnung vom 17.08.2017 wurde gegenüber der Beklagten Ziffer 1 gemäß § 130 BGB, der auf Abmahnungen anwendbar ist (vgl. Ellenberger in: Palandt, BGB, 77. Auflage, § 130 Rz. 3), in dem Zeitpunkt bewirkt, als nach Einwurf in den Briefkasten am 18.08.2017 mit der nächsten Entnahme zu rechnen war (vgl. Ellenberger a.a.O. Rz. 6). Das war jedenfalls vor den beiden Vorfällen im Folgejahr, die dann für die Klägerin Anlass waren, die Kündigung auszusprechen. Auf die Frage, ob die Beklagte Ziffer 1 bei Zustellung der Abmahnung vom 17.08.2017 im Urlaub gewesen ist, kommt es nicht an. Es genügt die objektive Möglichkeit zur Kenntniserlangung im abstrakten Sinne. Der Empfänger hat die Risiken in seinem Machtbereich zu tragen (vgl. zum Zugang einer Kündigung BGH, Urteil vom 21.01.2004 - XII ZR 214/00 - Tz. 14, zitiert nach juris). Nachdem das Mietverhältnis erst zum 01.06.2014 begonnen hat, war gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB die Kündigungsfrist nicht verlängert. Die Kündigung vom 30.04.2018, die jedenfalls im Zeitpunkt des Antwortschreibens des Mietervereins vom 17.05.2018 der Beklagten Ziffer 1 zugegangen war, beendete das Mietverhältnis mithin spätestens zum 31.08.2018. Eine Abwägung der beiderseitigen Interessen im Hinblick auf den Widerspruch der Beklagten gemäß § 574 BGB führt zu einem deutlichen Überwiegen der Interessen der Klägerin, weshalb kein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht. Soweit die Beklagte Ziffer 1 vorträgt, sie müsse ein minderjähriges Kind versorgen und sie befinde sich in einer Prüfungssituation, weshalb sie sich nicht mit voller Kraft der Suche nach einer Wohnung widmen könne, die Räumung führe zu ihrer Obdachlosigkeit, dringt sie damit nicht durch. Zum einen fehlt substantiierter Vortrag dazu, welchen Zeitaufwand sie betreiben muss, ein 13-jähriges Kind zu betreuen und sich auf eine mündliche Wiederholungsprüfung vorzubereiten, zum anderen fehlt jeglicher konkrete Vortrag, welche Bemühungen die Beklagte Ziffer 1 überhaupt schon unternommen hat, eine neue Wohnung zu finden. Im Hinblick darauf, dass sie sich zudem der Unterstützung ihrer volljährigen Kinder, die mit in der streitgegenständlichen Wohnung wohnen, die Beklagten Ziffer 2 und 3, bedienen kann und seit Zugang der Kündigung vom 30.04.2018 Zeit zur Wohnungssuche hatte, ist auch nicht im Ansatz erkennbar, worin die besondere Härte für die Beklagte Ziffer 1 und ihre Kinder liegen sollte, zumal die Beklagte Ziffer 2 zwischenzeitlich auswärts studiert. Dagegen hat die Klägerin wegen der erheblichen Vertragspflichtverletzungen der Beklagten Ziffer 1, die das Risiko einer Beschädigung des Blechdaches in sich bergen, ein berechtigtes und starkes Interesse daran, dass die Beklagten die Wohnung räumen und herausgeben. Die Klägerin hat gegen die Beklagte Ziffer 1 Anspruch auf Erstattung der der Klägerin entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, § 280 BGB. Denn die vertragswidrige Nutzung des nicht mit vermieteten Blechdaches ist trotz Abmahnungen nicht eingestellt worden. Die Kosten betragen bei einem Gegenstandswert von 5.292 € bei einer angemessenen 1,3-fachen Gebühr unter Berücksichtigung der Post- und Telekommunikationspauschale und der Umsatzsteuer (354 € x 1,3 zzgl. 20 € x 119% =) 571,44 €. Dieser Betrag ist gemäß §§ 291, 288 zu verzinsen. Rechtshängigkeit ist am 12.09.2018 eingetreten. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7 und 11, 711 ZPO. Den mit einem möglichen Vollstreckungsaufschub der Räumung einhergehenden möglichen Schaden (Mietausfall, Schäden am Blechdach) hat das Gericht geschätzt. Die Klägerin begehrt von den Beklagten Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Aufgrund Mietvertrags vom 15./25.04.2014 hat die Beklagte Ziffer 1 von der Klägerin als Eigentümerin die streitbefangene Mietwohnung in der P-straße 18 in N. ab 01.06.2014 angemietet und bewohnt diese zusammen mit ihren beiden volljährigen Kindern, der Beklagten Ziffer 2 und dem Beklagten Ziffer 3, sowie mit ihrer 13-jährigen Tochter. Die Kaltmiete beträgt monatlich 441 €. In § 12 des Mietvertrages heißt es: „Der Mieter darf nichts in Gebrauch nehmen, was ihm nicht durch diesen Vertrag vermietet worden ist. ...“ Von der Wohnung lässt sich durch Hinaussteigen durch ein Fenster ein an die Wohnung angrenzendes, nicht mitvermietetes Blechdach erreichen, das als Terrasse genutzt wurde, dort wurde ein Tisch und Stühle sowie ein Wäscheständer aufgestellt. Es ist streitig, ob die Nutzung mit Erhalt des Kündigungsschreibens vom 30.04.2018 beendet wurde. Mit Schreiben der Zeugin H. namens der Klägerin vom 06.07.2017 wurde die Beklagte Ziffer 1 aufgefordert, die Nutzung des Daches als Terrasse mit sofortiger Wirkung zu unterlassen. Die Gartenmöbel seien umgehend vom Dach zu entfernen. Durch das Gewicht auf dem Blechdach, welches als solches nicht dafür ausgelegt sei, könnten Risse und somit Undichtigkeiten entstehen. Dieses Schreiben ist der Beklagten Ziffer 1 zugegangen und zumindest die Beklagte Ziffer 2 hat es gekannt. Mit Schreiben der Klägerin, Herr K., vom 17.08.2017 hat die Klägerin der Beklagten Ziffer 1 mitgeteilt, dass die Dachkonstruktion nicht dazu geeignet sei, betreten oder anderweitig genutzt zu werden. Das Mietverhältnis beinhalte ausschließlich die Wohnräume, einen Kellerraum und die Mitnutzung des Vorgartens. Eine Terrasse sei nicht Teil des Mietvertrages. Man behalte sich vor, auf Kosten der Beklagten Ziffer 1 einen Sachverständigen zu beauftragen, der das Dach auf Schäden untersuche. Eventuelle vorhandene Schäden würden der Beklagten ebenso in Rechnung gestellt. Falls die Nutzung des Blechdachs als Terrasse nicht unverzüglich unterbleibe, werde Anzeige wegen Sachbeschädigung erstattet und der Mietvertrag gekündigt. Dieses Schreiben ist der Beklagten am 18.08.2017 durch Einlegen in den Briefkasten zugestellt worden. Danach wurde jedenfalls am 06.03.2018 das Blechdach als Terrasse genutzt, ebenso am 02.04.2018 nur zum Wäschetrocknen. Diese beiden Vorfälle nahm die Klägerin zum Anlass, mit Anwaltsschreiben vom 30.04.2018 das Mietverhältnis ordentlich zum nächst zulässigen Termin zu kündigen. Mit Schreiben des Deutschen Mieterbundes vom 17.05.2018 bestritt die Beklagte Ziffer 1 eine nachhaltige Abmahnung, von einer nachhaltigen Vertragspflichtverletzung sei nicht auszugehen, die Kündigung werde als unbegründet zurückgewiesen. Unter Berufung auf die Sozialklausel gemäß § 574 BGB wurde der Kündigung widersprochen, die Beklagte Ziffer 1 verfüge nicht über Ersatzwohnraum, so dass ein Auszug zum 31.07.2018 nicht erfolgen könne und Obdachlosigkeit eintreten würde. Auch befinde sie sich im Rahmen ihrer Ausbildung zur Kauffrau zum Büromanagement in der Prüfungsendphase und müsse sich intensiv auf die am 03.07.2018 stattfindende Abschlussprüfung vorbereiten. Deshalb könne sie sich zeitlich nur eingeschränkt um Ersatzwohnraum kümmern, dies beruhe auch darauf, dass sie noch eine minderjährige Tochter zu versorgen habe. Die Beklagte Ziffer 1 muss die genannte Prüfung im Januar 2019 wiederholen. Die Klägerin trägt vor, die Beklagten hätten das Dach als Terrasse trotz mehrmaliger Abmahnung regelmäßig als Terrasse genutzt. Sie bestreitet, dass die Kinder der Beklagten Ziffer 1 das Schreiben vom 17.08.2017 nicht weitergegeben haben, und - mit Nichtwissen - dass die Nutzung des Daches nach Erhalt der Kündigung vom 30.04.2018 eingestellt worden ist. Sie beantragt, 1. die Beklagten zu verurteilen, die im Anwesen P-Str. 18 in N. im 1. Obergeschoss belegene 4-Zimmer-Wohnung, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Diele, Bad/WC, Wohnfläche ca. 98 m², geräumt und mit dazugehöriger Schlüssel an die Klägerin herauszugeben; 2. die Beklagte Ziffer 1 zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtlich entstandene Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 571,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten tragen zunächst vor, die Beklagte Ziffer 1 habe erst durch Erhalt der ordentlichen Kündigung vom 30.04.2018 Kenntnis von der Unzulässigkeit der Nutzung des Daches erlangt. Das Schreiben vom 06.07.2017 sei nicht zugegangen und das Schreiben vom 17.08.2017 sei in Urlaubsabwesenheit der Beklagten zugestellt und der Beklagten Ziffer 1 nicht zur Kenntnis gebracht worden. Bei ihrer informatorischen Anhörung hat die Beklagte Ziffer 1 dann den Zugang des Schreibens vom 06.07.2017, ebenso wie die Beklagte Ziffer 2, eingeräumt. Die Beklagten hätten das Dach mit Erhalt der Kündigung nicht mehr betreten. Die Beklagten sind der Auffassung, dass keine qualifizierte Abmahnung vorliege, insbesondere auch nicht der Beklagten Ziffer 2 und 3. Die Klägerin habe kein Lichtbild vorgelegt, auf dem die Beklagte Ziffer 1 abgebildet sei, so dass der angeblicher Vertragsverstoß nicht nachgewiesen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Verhandlungsprotokoll vom 05.11.2018 Bezug genommen.