8 C 279/14

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.489,35 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 02.09.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. Tatbestand: Unter dem 25.03.2011 schlossen die Parteien einen Mietvertrag, ausweislich dessen die Kläger von dem Beklagten dessen Eigentumswohnung im Erdgeschoss links des Hauses B-Straße in S ab dem 01.06.2011 anmieteten. Die monatliche Grundmiete betrug 800 €. Hinzu kam eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 300 € und eine Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 100 €. Mit Schreiben vom 12.07.2012 übersandte der Beklagte die „Abrechnung der H vom 18.12.2012“ und forderte die Zahlung von 354,21 €. Die „Kosten gemäß Abrechnung“ gab der Beklagte in dem vorgenannten Schreiben mit 3.894,41 € an. Ausweislich der Abrechnung waren es aber nur 2.541,24 €. Außerdem gab der Beklagte an: „Sie zahlten Vorauszahlungen 7 x € 300,00“. Tatsächlich zahlten die Kläger 7 x € 400,00. Die Kläger zahlten den von dem Beklagten geforderten Betrag von 354,21 €. Mit Schreiben vom 14.10.2013 übersandte der Beklagte den Klägern die „Abrechnung der H vom 06.06.2013“ und forderte die Zahlung von 551,18 €. Die Kosten gemäß Abrechnung gab der Beklagte mit 3.821,91 € an. Tatsächlich betrugen sie nur 2.783 € zu Lasten der Kläger. Ferner gab der Beklagte an, dass 12 x € 300 Vorauszahlungen erbracht wurden. Tatsächlich waren es 12 x € 400. Die Kläger zahlten den von dem Beklagten geforderten Betrag. Mit einem am 30.07.2014 bei Gericht eingegangen Schriftsatzes vom 28.07.2014 haben die Kläger Klage erhoben auf Zahlung von 4.057,53 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit. Nachdem der Beklagte am 27.08.2014 bei den Klägern eingehend 2.568,18 € gezahlt hat, haben die Kläger die Klage mit Schriftsatz vom 08.09.2014 in Höhe des vorgenannten Betrages zurückgenommen. Insoweit stellen die Parteien wechselseitige Kostenanträge. Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 1.489,35 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte ist der Ansicht, dass die Kläger mit Schreiben vom 10.05.2014 Einwendungen gegen die Abrechnung 2011 erhoben hätten und diese verspätet seien. Des Weiteren beruft sich der Beklagte auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen „noch zu beziffernder Schadensersatzansprüche“ wegen angeblichen Fällens von Bäumen und Veränderung des Gesichts des Gartens ohne Absprache mit der Eigentümergemeinschaft. Außerdem behauptet der Beklagte, die Mieten für Juli, August und September 2014 seien nicht fristgemäß gezahlt worden und er ist der Ansicht, dass ihm gegen die Kläger ein Räumungsanspruch zustehen würde. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst den überreichten Unterlagen mit Ausnahme des nachgereichten und nicht nachgelassenen Schriftsatz des Beklagten vom 24.11.2014 Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die Klage ist überwiegend begründet. Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 1.489,35 € zu gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1. Der Beklagte hat durch Leistung der Kläger den vorgenannten Betrag erhalten. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Kläger an den Beklagten im Jahr 2011 Vorauszahlungen auf die Neben- und Heizkosten in Höhe von 2.800 € (7 x 400 €) erbrachten. Weiterhin ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die ausweislich der „Abrechnung der H vom 18.12.2012“ seitens der Kläger geschuldeten Neben- und Heizkosten im Jahre 2011 1.664,86 € betrugen. Unter Berücksichtigung der vorgenannten Vorauszahlungen der Kläger, ergab sich ein Guthaben der Kläger in Höhe von 1.135,14 €. Der Beklagte forderte indessen mit Schreiben vom 12.07.2012 die Zahlung von 354,21 € von den Klägern, ohne dass ein Rechtsgrund hierfür bestand. Da die Kläger 354,21 € an den Beklagten zahlten, leisteten sie insgesamt 1.489,35 € an den Beklagten ohne dass hierfür ein Rechtsgrund bestand. Dass die Kläger die ohne Rechtsgrund erbrachten Zahlungen erstmals mit Schreiben vom 10.05.2014 gegenüber dem Beklagten rügten, ist unschädlich. § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ist vorliegend nicht einschlägig. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen und gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB kann der Mieter Einwendungen nach Ablauf dieser Frist nicht mehr geltend machen. Vorliegend machen die Kläger indessen keine inhaltlichen Einwendungen gegen die Abrechnung geltend. Sie haben nicht die Abrechnung der H vom 18.12.2012, das heißt die Nebenkostenabrechnung, welche der Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 12.07.2012 übersandte, angegriffen, sondern lediglich den Umstand gerügt, dass der Beklagte in dem Schreiben vom 12.07.2012 nicht sämtliche geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigt hat, und Kosten angegeben hat, welche ausweislich der Abrechnung der H vom 18.12.2012 seitens der Kläger nicht geschuldet sind. Dies stellt keine inhaltlichen Einwendungen gegen die streitgegenständliche Abrechnung dar. Des Weiteren steht den Klägern gegen den Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Zahlung von 0,02 € zu, weil der Beklagte an die Kläger vor Zustellung der Klage lediglich 2.568,16 € zahlte, tatsächlich aber die Zahlung von 2.568,18 € geschuldet war. In seinem Schreiben vom 26.08.2014 hat der Beklagte die Grundsteuer mit 329,29 € veranschlagt. Ausweislich des Bescheides der Stadt S vom 13.01.2012 waren indessen nur 329,27 € an die Stadt zu zahlen. Dem entsprechend war auch nur dieser Betrag auf die Kläger umzulegen. Dem Beklagten steht gegenüber dem Anspruch der Kläger auf Zahlung von 1.489,35 € kein Zurückbehaltungsrecht wegen angeblicher Schadensersatzansprüche zu. Das Vorbringen des Beklagten, die Kläger hätten ohne Absprache mit der Wohnungseigentümergemeinschaft Bäume gefällt und das Gesicht des Gartens verändert, ist unsubstantiiert mangels detaillierten Vortrags, welche konkreten Bäume an welcher Stelle des Gartens und unter welchem Datum gefällt wurden und welche sonstige „Veränderung des Gesichts des Gartens“ die Kläger durch welche konkreten Handlungen unter welchen Daten verursacht haben. Außerdem fehlt auch jeglicher Vortrag, dass einer oder mehrere der übrigen Wohnungseigentümer von dem Beklagten einen „Rückbau“ von konkreten Veränderungen des Gartenbereiches gefordert, respektive Schadensersatzansprüche gegenüber dem Beklagten geltend gemacht haben. Der Beklagte hat die reklamierten Schadensersatzansprüche auch nicht beziffert. Ein Hinweis des Gerichtes auf die mangelnde Substantiierung war nicht erforderlich, da die Kläger die mangelende Substantiierung mit Schriftsatz vom 16.09.2014 ausdrücklich gerügt haben und dem Beklagten als Rechtsanwalt die Anforderungen, die an einem substantiierten Sachvortrag zu stellen sind, bekannt sind. Der Anspruch der Kläger gegen den Beklagten auf Zahlung von 1.489,35 € ist auch nicht untergegangen durch Aufrechnung mit angeblichen Gegenforderungen des Beklagten, weil der Beklagte Gegenforderungen nicht substantiiert vorgetragen hat. Das Vorbringen des Beklagten, die Kläger hätten die Mieten für Juli, August und September 2014 nicht fristgemäß gezahlt, ist unsubstantiiert und gegenüber dem Anspruch der Kläger auf Zahlung von 1.489,35 € unerheblich. Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288, 291 BGB. Eine über den gesetzlichen Zinssatz von fünf Prozentunkten über dem Basiszinssatz hinausgehende Zinsforderung, ist nicht substantiiert vorgetragen. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO. Soweit die Kläger die Klage in Höhe eines Betrages von 2.568,18 € zurückgenommen haben, waren die Kosten des Rechtsstreits dem Beklagten gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO aufzuerlegen, weil der Beklagte Anlass zur Klageerhebung gegeben hat, da er den Betrag von 2.568,18 €, dessen Rückzahlung er aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB schuldete, vor Klageerhebung nicht an die Kläger zahlte. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt: bis zum 08.09.2014: 4.057,53 € und ab dem 09.09.2014: bis 2.500 € (1.489,35 € zzgl. Kosteninteresse)