8 C 1598/21 WEG

Leitsatz: 1. Über die Erhebung einer Sonderumlage für eine Sanierung kann durch eine Untergemeinschaft entschieden werden, wenn nur diese betroffen ist. (Rn. 42) (redaktioneller Leitsatz) 2. Ist eine Beschlussanfechtung nicht erfolgt, sind Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen fehlerhafter Beschlussfassung ausgeschlossen. (Rn. 48 – 55) (redaktioneller Leitsatz) 1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 29.09.2021 zu TOP 7 „Entlastung der … wird für ungültig erklärt. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Die Kläger tragen gesamtschuldnerisch die Kosten des Verfahrens und die Kosten der Nebenintervenientin. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagte jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 25.460,96 €. Beschluss Der Streitwert wird auf 51.921,92 € festgesetzt. Die zulässige Klage ist überwiegend unbegründet. Der Beschluss nach TOP 13 a war weder nichtig, noch ungültig. Die Klage ist begründet, soweit begehrt worden war, den Beschluss zur Entlastung zu TOP 7 „Entlastung der …“ für ungültig zu erklären. A. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Amtsgericht Rosenheim das sachlich und örtlich zuständige Gericht, §§ 23 Nr. 2 c GVG, 43 WEG. B. Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen war sie … abzuweisen. I. Die Klage wurde fristgerecht erhoben. Die Monatsfrist des § 45 WEG wurde eingehalten. II. Gültigkeit des Beschlusses/TOP 13 a der Eigentümerversammlung (Ziff. II der Klage) II.1 Eine Nichtigkeit des Beschlusses TOP 13 a aus der Eigentümerversammlung liegt nicht vor, da die Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft/Wirtschaftseinheit bei Beschlussfassung vorlag und er mangels Beschlusskompetenz auch nur anfechtbar wäre. Auch ist der Beschluss gültig. Nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Der Begriff der unverzichtbaren Rechtsvorschrift ist weiter auszulegen, als der Wortlaut dies vermuten lässt. Es können mehrere Gründe zur Nichtigkeit eines Beschlusses führen. Dies können sowohl formelle als auch materielle Mängel des Beschlusses sein (Bartholome in BeckOK WEG, § 23 WEG, 50. Auflage 2022, Rn 133). Nicht jeder Beschluss, der mit Regelungen des WEG nicht im Einklang steht, leidet jedoch an einem Kompetenzmangel, welcher zur Nichtigkeit führt. An einer Beschlusskompetenz mangelt es nur, wenn für den entsprechenden Regelungsbereich überhaupt keine Beschlussmöglichkeit der Eigentümer eröffnet ist. Der BGH gliedert danach Beschlüsse in drei Kategorien: Es ist zu unterscheiden zwischen gesetzes- oder vereinbarungsandernden Beschlüssen, gesetzes- oder Vereinbarungsersetzenden Beschlüssen und gesetzes- oder vereinbarungswidrigen Beschlüssen. Die erste Kategorie führt zur Nichtigkeit des Beschlusses, die beiden letzten Kategorien haben lediglich anfechtbare Beschlüsse zur Folge. II.2 Da es sich um eine konkrete Einzelfallregelung handelt, ist vorliegend nicht von einem gesetzes- oder vereinbarungsandernden Beschluss mit einem dauerhaften Inhalt auszugehen. Daher kann der Beschluss nur anfechtbar sein. Eine Anfechtbarkeit käme dahingehend in Betracht, dass die Wirtschaftseinheit/Untergemeinschaft … und nicht die übergeordnete Wohnungseigentümergemeinschaft hierüber entschieden hat (vgl. Anlage K 8). Entsprechend TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 09.10.2019 (Anlage B 2) haben die Eigentümer der Untergemeinschaft … über die Erhebung der streitgegenständlichen Sonderumlage beschlossen. Nach der als Anlage K 2 vorgelegten 7. Nachtrag unter § 15 vorgesehenen Regelung sind die jeweiligen Eigentümer der Untergemeinschaft zuständig für die Unterhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Häuser samt der Entscheidung über die betreffenden Angelegenheiten. Auch richtet sich die Kostentragung hiernach. Hieraus folgt die Entscheidungskompetenz der Eigentümer der Untergemeinschaft/Wirtschaftseinheit des Hauses … über die Rückzahlung der für die Untergemeinschaft erhobenen Sonderumlage. Denn diese wurde sowohl von ihnen per Beschluss erhoben. Die streitgegenständliche Sanierung samt Erhebung der Sonderumlage betrifft nur Maßnahmen der Wirtschaftseinheit/Untergemeinschaft …. Zudem wurde in dem Beschluss nach 13 a gerade nicht der Schadensersatzanspruch gegen die WEG zur Entscheidung gestellt, sondern „nur“ die Rückzahlung der von der Untergemeinschaft/Wirtschaftseinheit … erhobenenen Sonderumlage. Auch dies spricht gegen eine Beschlusskompetenz der übergeordneten Wohnungseigentümergemeinschaft. II.3 Der Beschluss in TOP 13 a der Eigentümerversammlung sieht vor, dass der Antrag der Klägerin zu 1) auf Rückzahlung der Sonderumlage abgelehnt wurde. Ein Rechtsanspruch auf positive Beschlussfassung setzt voraus, dass der gestellte Antrag offenkundig bestand (vgl. BGH-Urt. V. 02.10.2015 – V ZR 5717, NJW 2015, 3713). Der (Negativ-)Beschlusses in TOP 13 a (Ziff. II der Klage) wäre nur anfechtbar, wenn ein vollständiger Ermessensreduzierung der Wirtschaftseinheit/Untergemeinschaft … dahingehend vorgelegen hätte, den Beschluss zu erlassen. Diese käme in Betracht, wenn die zweckwidrige Verwendung der Sonderumlage offensichtlich vorgelegen hätte. Die Sonderumlage wurde mit bestandskräftigen Beschluss der Wirtschaftseinheit/Untergemeinschaft … vom 09.10.2019 festgesetzt. Ausweislich des Protokolls der ETV vom 09.10.2019 ist im Beschluss TOP 5 (Anlage B 2) der Versammlung der Eigentümer der TOP zur Erhebung der Sonderumlage „zur Finanzierung der Maßnahmen nach TOP 2, 3 und 4“ bestimmt. Unter TOP 2 des vorgenannten Protokolls ist die Instandsetzung der Gewölbe Einheit D 17 beschrieben. Hierbei wird das Urteil des Amtsgerichts Rosenheim vom 30.08.2017 (Az.: 8 C 262/16 WEG) zitiert und „Ausführung“ findet sich der Auftrag und der Bezug auf das Angebot der Firma … mit der das Urteil umgesetzt werden soll. Dieser Vorgabe ist die Verwaltung vorliegend nachgekommen, da die Sonderumlage zur Zahlung etwaiger Ansprüche aus dem Sanierungsauftrag der … verwendet wurde. Der Einwand der Klagepartei, die Maßnahme war offensichtlich völlig ungeeignet ist, das Ziel der fachgerechten Sanierung zur Verhinderung von Feuchtigkeitseintritten von außen zu verhindern, ist vorliegend unerheblich. Der Bauleiter … hat die Auftragsvergabe grundsätzlich nach Diskussion auf der Versammlung der WEG am 09.10.2019 empfohlen. Zwar ist zwischen den Parteien strittig, inwieweit die Verwaltung hätte erkennen können, dass die Maßnahme ungeeignet ist oder nicht. Feststeht für das Gericht anhand der Aussage des Zeugen … als Baubegleiter und Ingenieur, dass die Sanierungsmaßnahme risikobehaftet war, dies zum Zeitpunkt der Beschlussfassung aber der Verwaltung und den Eigentümer auch mitgeteilt wurde, aber die Wirtschaftseinheit/Untergemeinschaft … dieses Risiko aus Kostengründen (anstelle einer kostenintensiven Beschalung) einging. Ob der mit der Auftragsvergabe verfolgte Zweck erreicht wurde oder mangels Schlechtleistung ggf. Schadensersatzansprüche gegen die … bestehen, hat auf die ordnungsgemäße Verwendung der Sonderumlage grundsätzlich keinen Einfluss. Die Eigentümer und auch die Verwaltung durften sich vorliegend auf die Aussage des Baubegleiters … verlassen. So können im Rahmen der Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung keine Fachkenntnisse erwartet werden, (vgl. LG Frankfurt/Main, Urt. v. 12.09.2018, BeckRS 2018, 49806). Ein Anspruch auf Beschlussersetzung der gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ist aus vorgenannten Gründen daher ebenfalls abzulehnen. III. Kein Schadensersatzanspruch aufgrund Pflichtverletzung der Verwaltung Ein Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung der Verwaltung in Höhe der geleisteten Sonderumlage scheidet aus, weil die Klägerin zu 1) den Beschluss in der Eigentümerversammlung am 09.10.2019 unter TOP 2 (Anlage – B 1) – Instandsetzung Gewölbe Einheit D 17/Auftragserteilung/Finanzierung zur Festsetzung der Sonderumlage nicht innerhalb der Anfechtungsfrist angegriffen hat. Mit Urteil vom 13.07.2012 hat der BGH entschieden, dass Schadensersatzansprüche des Wohnungseigentümers, der sich auf eine fehlerhafte Beschlussfassung stützt, ausgeschlossen sind, wenn er den Beschluss nicht anficht (vgl. Dötsch/Schulltzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021 – 2021 – Kapt. 13/Rn 22/S. 403 sowie BGH NJW 2012, 2955, 2956). Der Klagepartei, dabei namentlich der Klägerin zu 2) als Geschäftsführerin der Klägerin zu 1), war es bereits zum Zeitpunkt der Beschlussfassung möglich, etwaige durch Verwendung des Aerodurit-Materials auftretenden Nachteile zu erkennen. In der mündlichen Verhandlung am 01.02.2023 hat die Klägerin zu 2) im Rahmen der informatorischen Befragung angegeben, Anfang November 2019 – in jedem Fall zeitlich vor dem Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten am 12.11.2019 an die Verwaltung der Beklagten – Kenntnis von dem Produktblatt des für die Sanierung des Gewölbes enthaltenen Materials zu haben. Auch konnte sie bereits ab dem 10.09. 2019 auf dem passwortgeschützen Online-Portal der WEG die einzelnen Angebote samt Beschreibungen betreffend der Eigentümerversammlung am 09.10.2019 einsehen. Damit hatte sie Kenntnis bzw. konnte Kenntnis von den Nachteilen des beschlossenen Auftrags vor Ablauf der Anfechtungsfrist haben. Dies gilt auch dann, wenn sich die Klägerin zu 2) darauf beruft, dass sie ein etwaiges Produktblatt vom Hersteller erst nach Beschlussfassung erhalten hatte. Unabhängig von der Tatsache, ob der Aerodurit-Putz bei sog. drückendem Wasser als Material zur Abdichtung des Kellergewölbes nicht geeignet sei und ob die von der WEG beabsichtigte Sanierungsmaßnahme ggf. keinen Erfolg haben würde, hatte die Klagepartei die Möglichkeit zum Kenntnisstand vor Ablauf der Anfechtungsfrist am 09.11.2019. Die Kenntnis der Klägerin zu 2) als Gesellschafterin bzw. Geschäftsführerin der Klägerin zu 1) ist dieser auch gemäß § 31 BGB zuzurechnen. Unabhängig von der Frage, ob das Material entgegen der Ansicht der beauftragten Baufirma und des Bauleiters … tatsächlich zur Sanierung des Kellergewölbes völlig ungeeignet ist oder ggf. zumindest eine (geringfügige) Verbesserung gebracht hat, steht damit die Kenntnis der Klägerin zu 2) von der (möglichen) Ungeeignetheit zu einem Zeitpunkt fest, in dem eine Beschlussanfechtung noch möglich war. Damit ist die Klagepartei unabhängig von der Tatsache, ob die Verwaltung den Sanierungs-Beschluss überhaupt umsetzen durfte, mit der Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches präkludiert. Neue Erkenntnisse, die zu einer anderen Bewertung der Maßnahme führten, ergaben sich nach Ansicht des Gerichts danach nicht mehr. Denn vor allem die Verwendung des Aerodurit-Putzmaterials als Putz waren bereits der Auftragsbeschreibung der Baufirma … und zu entnehmen. Daher war die Verwalterin auch nicht verpflichtet, Notmaßnahmen wie einen Baustopp oder die Einberufung einer außerordentlichen Mitgliederversammlung zu ergreifen. Die Verwalterin war vielmehr gehalten, den rechtskräftigen Beschluss der Untergemeinschaft/Wirtschaftseinheit … zur Sanierung samt Beauftragung der … auch umzusetzen. Dies gilt selbst dann, wenn der Beschluss später aufgehoben wird (BGH, Urt. v. 8.6.2018 – V ZR 125/17, NZM 2018, 719). Durch die Einschaltung eines Ingenieurs als Baubegleiter ist die WEG und die Verwaltung ihrer Pflicht nachgekommen (vgl. LG Frankfurt/Main, Urt. v. 12.09.2018, BeckRS 2018, 49806). Auch der Einwand der Klagepartei, die Verwaltung hätte zu wenig Einbehalt bei Abnahme der Sanierung vorgenommen, weshalb nicht von ordnungsgemäßer Verwaltung auszugehen ist, greift vorliegend nicht. Die Verwaltung hat einen Gewährleistungseinbehalt geltend gemacht, der nach Abnahme des Gewerks im Dezember 2019 im Beisein des Ingenieurs … bezahlt wurde. Zu diesem Zeitpunkt waren etwaige Schadensersatzansprüche oder Mängel bei der Auftragsdurchführung noch nicht erkennbar, weshalb keine Pflichtverletzung der Verwaltung durch Zahlung des vertraglich geschuldeten Werklohns ersichtlich ist. Auch hier durfte sich die Verwaltung auf die Kenntnisse des Baubegleiters … verlassen, der bei der Abnahme anwesend war. Offengelassen werden kann insoweit, ob der von der Klagepartei hüfsweise geltend gemachte Schadensersatzanspruch dem Antrag auf Beschlussersetzung vorgeht (vgl. zum Streitstand Dötsch/Schulltzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021 – 2021 – Kapt. 13/Rn 22/S. 403 sowie BGH NJW 2012, 2955, 2956; BGH NJW 2018, 2550 Rn. 42, wo Kritik zusammengefasst ist). IV. Beschluss zur Entlastung der Verwaltung TOP 7„Entlastung der …“ wird für ungültig erklärt. Der Entlastungsbeschluss kann fehlerhaft und infolgedessen nach allgemeinen Regeln anfechtbar oder nichtig sein. Eine Nichtigkeit des Entlastungsbeschlusses kommt nur ausnahmsweise in Betracht. Im Hinblick auf Ersatzansprüche ist anerkannt, dass nur solche Ansprüche von der Entlastung erfasst sind, die bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren (vgl Dötsch/Schultsky/Zwschieschak, WEG Recht 2021, Kap. 10, Rn 159, S. 353). Der Beschluss nach TOP 7/Entlastung entspricht danach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn zu diesem Zeitpunkt war ein (möglicher) Anspruch der Kläger wegen der nicht ordnungsgemäßen und zweckwidrigen Verwendung der Sonderumlage unter TOP 13 a der Eigentümerversammlung am 29.09.2021 bereits zur Entscheidung gestellt. Danach stand eine fehlerhafte Verwendung der Sonderumlage zumindest im Raum. Dies hätte bei dem Beschluss am 29.09.2021 berücksichtigt werden müssen. Dies gilt nach Meinung des Gerichts unabhängig davon, ob man (wie in der Rechtsprechung umstritten) in dem Entlastungsbeschluss ein negatives Schuldanerkenntnis sieht oder nicht (vgl. BGHZ 156, 19, NJW 2003, 3125,3125). C) Die Kostenfolge ergibt sich gem. § 92 Abs. 2 Nr. 1, Nr. 2 ZPO, das nur geringfügige Unterliegen der Beklagten vorliegt. Die Kostenfolge betreffend der Nebenintervenientin ergibt sich aus § 101 ZPO. D) Im Rahmen der auszusprechenden vorläufigen Vollstreckbarkeit ist speziell für die Vollstreckung durch die insoweit obsiegende Beklagte eine Sicherheitsleistung zu erbringen. E) Für den Streitwert ist nach § 49 GKG das Interesse aller Wohnungseigentümer an der begehrten Entscheidung maßgeblich. Der Wert darf allerdings den siebeneinhalbfachen Wert des Interesses der Klägerin sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht übersteigen. Der Streitwert wurde wie folgt im Einzelnen angesetzt, § 48 GKG i.V.m. §§ 1, 3 ZPO: Hinsichtlich des unter TOP 13 a angefochtenen Beschlusses samt der begehrten Beschlussersetzung setzt das Gericht die Höhe der Sonderumlage von 25.460,96 € an. Dies ist der Betrag, der von der Untergemeinschaft der WEG zu tragen wäre. Insbesondere ist hier nicht die gesamte Erhebung der Sonderumlagen betreffend der Sanierungsmaßnahmen streitgegenständlich. Im Hinblick auf den hilfsweise geltend gemachten Schadensersatzanspruch nach Ziff. Ill des Klageantrags gegen die WEG wegen des Verschuldens der Verwalter setzt das Gericht ebenfalls die Höhe der Sonderumlage an. Hierbei ist der Streitgegenstand auch nicht identisch mit dem für den Klageantrag nach Ziff. I und II, da noch zusätzliche Aspekte der ordnungsgemäßen Verwaltung und das Handeln der Geschäftsführer der Verwalterin … und … zu betrachten waren. Für den Klageantrag nach Ziff. 1 zu TOP 7 „Entlastung der … setzt das Gericht einen Pauschalbetrag von 1.000,00 € an (vgl. Zum Streitwert bei Beschlussklagen zur Verwalterentlastung Dötsch/Schultsky/Zwschieschak, WEG Recht 2021, Kap. 14, Ziff. 3, S. 474, Rn 211). Insgesamt ergibt sich hieraus in der Summe ein Streitwert von 51.921,92 €.