13 C 1645/23 WEG

Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von des zu vollstreckenden Betrags leistet. A. Die Klage ist zulässig und wahrt die Frist des § 45 Satz 1 Variante 1 WEG. In der Sache ist die Klage jedoch unbegründet und daher abzuweisen. I. Die Klage ist zulässig und als Anfechtungsklage im Sinne des § 44 Abs. 1 Satz 1 und 2 WEG erhoben. Das Amtsgericht Rosenheim ist insbesondere das gemäß § 23 Nr. 2 GVG, § 43 WEG sachlich und örtlich zuständige Gericht. II. Die Anfechtungsklage wahrt die materiell-rechtliche Ausschlussfrist des § 45 Satz 1 Variante 1 WEG. Anfechtungsklagen müssen innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden. Angefochten ist hier ein Beschluss vom 25.10.2023. Die auf den 23.11.2023 datierte Klageschrift ging am selben Tag bei Gericht ein. Sie wurde der Beklagten, vertreten durch die Verwalterin, zwar erst am 20.12.2023 zugestellt. Gemäß § 167 ZPO ist die Frist aber bereits durch den rechtzeitigen Eingang der Klage bei Gericht gewahrt. Die Zustellung erfolgte „demnächst“ im Sinne der Vorschrift, da die Klägerin alles Erforderliche für eine alsbaldige Zustellung getan hat und schutzwürdige Belange der Beklagten nicht entgegenstehen. Die Verzögerung zwischen Klageeingang und Zustellung beruhte darauf, dass das Gericht zunächst mit Beschluss vom 28.11.2023 den Streitwert vorläufig festsetzte und veranlasste, dass der Kostenvorschuss angefordert wird. Am 07.12.2023 erfolgte dann die Einzahlung des Kostenvorschusses und das Gericht verfügte am 13.12.2023 die Klagezustellung, die dann am 20.12.2023 stattfand. Der Klägerin vorwerfbare Verzögerungen ergeben sich aus diesem Ablauf nicht, sodass die Regelung des § 167 ZPO eingreift. III. Der angefochtene Beschluss ist nicht nichtig. Mängel, die zu seiner Ungültigerklärung führen würden, wurden nicht geltend gemacht. 1. In Übereinstimmung mit den beiden früheren, im Tatbestand zitierten Urteilen des Amtsgerichts Rosenheim geht das Gericht auch hier davon aus, dass in einer Teilversammlung von einer Untergemeinschaft gefasste Beschlüsse über den Verteilungsschlüssel zur Verwaltergebühr wirksam und ordnungsmäßig sind. 1.1. Die Beklagte beruft sich diesbezüglich auf die frühere Vorschrift des § 48 Abs. 4 WEG a.F. Eine Konstellation, die unter diese Vorschrift gefallen wäre, liegt hier jedoch nicht vor. In den früheren Urteilen des Amtsgerichts Rosenheim waren jeweils andere Beschlüsse angefochten. § 48 Abs. 4 WEG a.F. bezog sich aber nur auf den Fall, in dem ein konkreter Beschluss, gegen den bereits die Anfechtung erfolglos war, erneut Gegenstand eines Rechtsstreits wird. Nicht erfasst sind spätere Beschlüsse, und seien sie auch inhaltlich zum gleichen Thema. 1.2. Die Bildung von Untergemeinschaften ist grundsätzlich zulässig. Insbesondere bei einer Mehrhausanlage kann die Gemeinschaftsordnung die Bildung von Untergemeinschaften mit eigenen Beschlussfassungskompetenzen und Kostenverteilungsregelungen in allein sie betreffenden Verwaltungsangelegenheiten vorsehen. Solche Untergemeinschaften sind keine rechtlich selbstständigen Tochterverbände, sondern nur im Hinblick auf einzelne Verwaltungsangelegenheiten verselbstständigte Teile der Gesamtgemeinschaft. Da die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG frei gestalten können, können sie die Beschlussfassungskompetenz für bestimmte Verwaltungsangelegenheiten ausschließlich den jeweiligen Untergemeinschaften zuweisen (vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2017, Az.: V ZR 184/16; Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, § 9a WEG, Rn 41-43). Derartige Untergemeinschaften wurden in der streitgegenständlichen Anlage gebildet. 1.3. Grundsätzlich darf eine solche Untergemeinschaft ohne Vereinbarung jedoch keine Teilversammlungen abhalten. Dies gilt selbst dann, wenn eine wirtschaftliche Trennung und ein gesondertes Stimmrecht vorgesehen sind (vgl. Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl. 2024, § 23 WEG, Rn 32). Hier ergibt sich eine solche Vereinbarung zur Abhaltung von Teilversammlungen aber aus der Auslegung der Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, die die Bildung von weitreichend getrennten Untergemeinschaften vorsehen. Die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind der Auslegung zugänglich, wobei in erster Linie auf den Wortlaut abzustellen ist, wie er sich aus der Niederschrift ergibt und dessen sich hieraus für einen unbefangenen Beobachter erschließender nächstliegender Bedeutung. In § 3 der Gemeinschaftsordnung ist von „abgegrenzten Wirtschafts- und Verwaltungseinheiten“ die Rede, die jeweils als „selbstständige Eigentümergemeinschaft zu behandeln“ sind. Ausdrücklich wird geregelt, dass die jeweiligen Eigentümer der Verwaltungseinheiten diese „allein“ verwalten, soweit dies tatsächlich und rechtlich möglich ist. Nur „aus Gründen des öffentlichen Rechts“ sei keine Realteilung erfolgt, sondern eine Eigentümergemeinschaft begründet worden. In § 11 Nr. 5 der Gemeinschaftsordnung wird die getrennte Beschlussfassung ausschließlich der Belange einer Wirtschaftseinheit betreffende Angelegenheiten geregelt und ein Blockstimmrecht normiert. In der Regelung ist nach Auslegung des Gerichts keine Aussage zur Zulässigkeit von Teilversammlungen getroffen. Solche sind durch die Regelung aber auch nicht ausgeschlossen. In der Gesamtschau wird deutlich, dass die einzelnen Verwaltungseinheiten so weit wie nur möglich getrennt behandelt werden sollen. Nur aus Gründen des öffentlichen Rechts erfolgte – sozusagen notgedrungen – die Begründung einer gemeinsamen Eigentümergemeinschaft. Die jeweiligen Einheiten sollen sich „allein“ verwalten. Diese Regelungen sind im Ergebnis so auszulegen, dass eine möglichst weitreichende getrennte Behandlung der Untergemeinschaften erfolgen soll und nicht nur eine wirtschaftliche Trennung und ein Blockstimmrecht eingeführt werden, sondern auch Teilversammlungen ermöglicht werden sollen (vgl. zu einer Auslegung, die im Zweifel eine weitgehende Trennung von Untergemeinschaften annimmt: BGH, Urteil vom 12.11.2021, Az.: V ZR 204/20; BGH, Urteil vom 26.06.2020, Az.: V ZR 199/19). Die Abhaltung von Teilversammlungen – wie stattgefunden – entsprach also den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung. 2. Bei solchen von der Gemeinschaftsordnung zugelassenen Teilversammlungen ist die Einladung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich. Schultzky führt dazu aus (in: Jennißen Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl. 2024, § 24 WEG, Rn 38): Bestimmt eine Vereinbarung, dass in einer Mehrhausanlage nur bestimmte Wohnungseigentümer stimmberechtigt sind, und ist zugleich vereinbart, dass eine Teilversammlung abgehalten werden soll (…), sind nur die Eigentümer der betroffenen „Untergemeinschaft“ zu laden. Die übrigen Wohnungseigentümer müssen – obwohl ihnen ein Teilnahme- und Rederecht zukommt (…) – nicht geladen werden. Mit der Vereinbarung von Teilversammlungen haben sie zugleich auf ihre Ladung verzichtet; der unantastbare Kern ihrer Mitgliedschaft ist nicht betroffen, weil es bei den Teilversammlungen der anderen „Untergemeinschaften“ bestimmungsgemäß um Angelegenheiten geht, die sie nicht betreffen sollen und bei denen ihnen kein Stimmrecht zukommt.“ Dem schließt sich das Gericht an. Auf die unter den Parteien diskutierte Frage der Kausalität der fehlenden Einladung für die Beschlussfassung kommt es daher nicht an. 3. Mit Nachtrag vom 22.07.2021 hat die Klägerin die Gemeinschaftsordnung ergänzen lassen und vorgesehen, dass die Regelung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG keine Gültigkeit hat. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist für die Eigentümer zwar grundsätzlich abdingbar. Im vorliegenden Fall ist es für die Klägerin aber jedenfalls treuwidrig, sich auf den Nachtrag vom 22.07.2021 zur Teilungserklärung zu berufen. Dies ergibt sich aus folgenden Überlegungen: 3.1. Die Klägerin ist nach den Regelungen unter Ziffer 10 der Teilungserklärung und § 23 der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich ermächtigt, solange sie selbst zur Eigentümergemeinschaft gehört, längstens bis 31.12. 2025, die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung beliebig zu ändern und zu ergänzen. Die Geltung und Reichweite dieser Regelung ist im vorliegenden Rechtsstreit nicht an den etwaigen vertraglichen Regelungen zu messen, die die Klägerin mit den einzelnen Erwerbern vereinbart haben mag, sondern an den in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vorhandenen Regelungen. Auch auf Verbraucherschutzvorschriften oder Normen zur AGB-Kontrolle kommt es insoweit nicht an, da der hiesige Rechtsstreit grade zwischen der Klägerin und der Gemeinschaft der Eigentümer geführt wird und nicht entlang der Kaufverträge für die einzelnen Sondereigentumseinheiten. 3.2. Unter Ziffer 10 der Teilungserklärung und in § 23 der Gemeinschaftsordnung sind einzelne Fälle aufgezählt, in denen die Klägerin „insbesondere“ berechtigt ist, Änderungen vorzunehmen. Dort ist u.a. vorgesehen, dass die Klägerin Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung ändern kann. Nach dem Verständnis des Gerichts deckt dieses Regelbeispiel aber nicht den hier gegenständlichen Nachtrag vom 22.07.2021 ab. Denn in diesem Nachtrag hat die Klägerin keinen in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Kostenverteilungsschlüssel abgeändert, sondern festgelegt, dass für die in § 9 Abschnitt 2 bis 8 der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschüssel § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG keine Anwendung findet. Dies ist gerade keine Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels von einer Verteilungsmethode hin zu einer anderen, sondern der Ausschluss der Geltung gesetzlicher Vorschriften. 3.3. Ziffer 10 der Teilungserklärung und § 23 der Gemeinschaftsordnung enthalten neben den Regelbeispielen noch eine allgemeine Ermächtigung der Klägerin zur Änderung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann auch diese allgemeine Ermächtigung der Klägerin aber nicht so zu verstehen sein, dass die Klägerin zu einem derart weitreichenden. Nachtrag, wie dem vom 22.07.2021, ermächtigt ist. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG stellt einen Grundsatz auf, der allgemeine Gültigkeit hat und nur durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer bzw. eine von Anfang an vorgesehene Regelung in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung abbedungen werden kann. Mit Nachtrag vom 22.07.2021 hat die Klägerin die gesetzliche Befugnis des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG aber im Nachhinein einseitig gestrichen, sodass die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer künftig gehindert wird, von dieser Regelung Gebrauch zu machen, während die Klägerin als einzelne Wohnungseigentümerin unabhängig von jeglicher Willensbildung der übrigen Wohnungseigentümer eine Änderung durch Urkundennachtrag bewirken könnte. Auch wenn sich die Wohnungseigentümer auf die weitreichend vorgesehene Ermächtigung für die Klägerin eingelassen haben, als sie in Kenntnis von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung die Sondereigentumseinheiten erwarben, mussten sie nicht erwarten, dass es der Klägerin möglich sein würde, gesetzliche Grundkonzeptionen durch einfachen Nachtrag zur Teilungserklärung abzubedingen. Zumal dieser Nachteil offensichtlich gegen die Mehrheit der Wohnungseigentümer, zumindest in der hier streitgegenständlichen Untergemeinschaft, erfolgt ist. Es erscheint also zu weitreichend, dass die Klägerin einseitig eine gesetzliche Grundkonzeption abbedingen kann, und dies auch noch mit der Folge, dass die Eigentümergemeinschaft die so geschaffene Änderung nur mit Einstimmigkeit wieder beseitigen kann. 3.4. Aufgrund der Ermächtigungen der Klägerin in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mag sie im Außenverhältnis als Bevollmächtigte der Eigentümer auftreten können und das Gericht verkennt nicht, dass der Nachtrag vom 22.07.2021 im Grundbuch inzwischen eingetragen ist und dadurch eine gewisse Außenwirkung entfaltet. Im hiesigen Rechtsstreit stehen sich die Klägerin und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber. Zumindest in diesem Verhältnis muss es angesichts der vorgenannten Überlegungen der Klägerin aber verwehrt bleiben, sich auf den Nachtrag vom 22.07.2021 zu berufen. Die Klägerin hat auch nicht die Stellung einer gutgläubigen Erwerberin (vgl. § 892 BGB). Sie hat Kenntnis von sämtlichen Umständen der Entstehung des Nachtrags vom 22.07.2021, die zur dargestellten gerichtlichen Bewertung als treuwidrig führen. Eine gerichtliche Kontrolle des Nachtrags vom 22.07.2021 muss an dieser Stelle auch möglich sein (also inzident im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage). Denn der Nachtrag selbst unterliegt nicht ohne weiteres einer gerichtlichen Überprüfung und ist durch notarielle Urkunde, veranlasst durch die Klägerin allein unter Berufung auf die ihr erteilte Ermächtigung, entstanden. 4. Nach alledem erweist sich der angefochtene Beschluss nicht als nichtig. Die klägerseits geltend gemachten Anfechtungsgründe führen auch nicht zur Ungültigerklärung des Beschlusses. Weitere Anfechtungsgründe hat die Klägerin innerhalb der Begründungsfrist des § 45 Satz 1 WEG nicht vorgetragen. Der Lebenssachverhalt, aus dem sich Anfechtungsgründe ergeben sollen, muss sich zumindest in seinen wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben; ein Nachschieben von Gründen ist auch ausgeschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2009, Az.: V ZR 74/08). B. 1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. 2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.