4 C 5067/24

Leitsatz: 1. Die Wartungskosten für die Rauchmelder sind auch ohne ausdrückliche Umlagevereinbarung vom Mieter zu tragen.(Rn.7) 2. Die Kosten des Winterdienstes gehören zu den Straßenreinigungskosten und sind auch ohne ausdrückliche Umlagevereinbarung vom Mieter zutragen.(Rn.8) 3. Nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, ist der Vermieter berechtigt, den vereinbarten Umlagemaßstab für Heizkosten hinsichtlich des verbrauchsabhängigen Anteils zu ändern.(Rn.9) 1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 97,15 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten einen Basiszinssatz seit dem 04.07.2024 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 50,00 EUR vom 05.07.2024 bis zum 15.11.2024 zu zahlen. 2. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit im Übrigen in der Hauptsache erledigt ist. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. I. Die Klage ist zulässig. Das Gericht legt die einseitige teilweise Erledigungserklärung als Antrag auf Feststellung aus, dass der Rechtsstreit in Bezug auf die Klage in Höhe von 150,00 EUR in der Hauptsache erledigt ist. Das erforderliche Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO ist gegeben, weil der Kläger bei Eintritt eines erledigenden Ereignisses keine andere Möglichkeit hat, von den Kosten des Rechtsstreits befreit zu werden. II. Die Klage ist auch begründet. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 97,15 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.07.2024 sowie auf Zahlung von Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 50,00 EUR für den Zeitraum 05.07.2024 bis 15.11.2024. Zudem ist der Rechtsstreit in Höhe von 150,00 EUR in der Hauptsache erledigt. 1. Der Anspruch auf Zahlung von 97,15 EUR folgt aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag über die Wohnung W. Straße, _____ B., linker Seitenflügel, Hochparterre rechts, und der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 vom 13.11.2023. a) Formelle Bedenken gegen die Betriebskostenabrechnung bestehen nicht. b) Aus der Betriebskostenabrechnung schuldete der Beklagte den errechneten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 547,15 EUR. Aufgrund der geleisteten Zahlungen in Höhe von insgesamt 250,00 EUR im Zeitraum Februar 2024 bis Juni 2024 reduzierte sich der Nachzahlungsbetrag auf 297,15 EUR. Aufgrund der vom Beklagten nach Zustellung des Mahnbescheids geleisteten weiteren Zahlungen in Höhe von insgesamt 200,00 EUR verbleibt eine Restforderung in Höhe von 97,15 EUR. (1) Die Umlage der Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder und den Winterdienst in Höhe von anteilig zusammen 29,71 EUR ist entgegen der Ansicht des Beklagten nicht zu beanstanden. Zwar ist im Mietvertrag die Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Rauchmelder nicht ausdrücklich vereinbart. Aber auch ohne eine sogenannte Mehrbelastungen ist der Kläger zur Umlage der Wartungskosten berechtigt. Denn bei den Wartungskosten handelt es sich um Betriebskosten, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind (LG Magdeburg, Urteil vom 27. September 2011 – 1 S 171/11 (051) – Rn. 14 m. w. N., zitiert nach juris). Solche neu eingeführten Betriebskosten rechtfertigen ausnahmsweise die Erhöhung der Miete, weil sie von der ursprünglichen Abrede über die Betriebskosten nicht erfasst sind und jedenfalls von einer konkludenten Einigung ab dem Zeitpunkt ihrer erstmaligen Entstehung auszugehen ist (BGH, Urteil vom 21. Januar 2004 – VIII ZR 99/03 – Rn. 21 m. w. N., zitiert nach juris). Jedenfalls ist der Beklagte nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, diese nach einer Modernisierung entstandenen Kosten zu tragen. Auch die Kosten für den Winterdienst sind umlagefähig. Es ist unschädlich, dass der Winterdienst als solcher nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Entscheidend ist, dass die Parteien die Umlage der Straßenreinigungskosten vereinbart haben. Bei Winterdienst handelt es sich um Kosten der Straßenreinigung, die nur im Winter anfallen. (2) Der Beklagte schuldet auch anteilige Heizkosten in Höhe von 22,42 EUR. Die Umlage zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche ist nicht zu beanstanden. Die ursprünglich im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer 50:50 Umlage steht dem nicht entgegen. Denn mit Schreiben vom 22.12.2016 hat die Hausverwaltung den Umlagemaßstab gemäß § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 HeizkostenV aufgrund von baulichen Maßnahmen zulässigerweise dahingehend geändert, dass die Heizkosten künftig zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Fläche umgelegt werden. Seit 2017 wurden die Heizkostenabrechnungen entsprechend verteilt. Vor diesem Hintergrund ist jedenfalls von einer konkludenten Vereinbarung zwischen den Parteien auszugehen. (3) Weitere Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 hat der Beklagte nicht vorgetragen. 2. Der Beklagte schuldet die zugesprochenen Nebenforderungen gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. 3. Der Rechtsstreit ist in der Hauptsache in Höhe von 150,00 EUR erledigt. Die Hauptsache ist erledigt, wenn die Klage im Zeitpunkt eines nach ihrer Zustellung eingetretenen erledigenden Ereignisses zulässig und begründet war und durch das Ereignis unzulässig oder unbegründet wurde (BGH NJW 2015, 699 Rn. 18, zitiert nach juris). So liegt der Fall hier. Die ursprünglich zulässige und begründete Klage ist durch die vom Beklagten nach Rechtshängigkeit geleisteten Zahlungen in Höhe von insgesamt 150,00 EUR in dieser Höhe unbegründet geworden. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, 713 ZPO.