114 C 160/05

Tenor Die Beklagte wird verurteilt, die Bürgschaftsurkunde Nr. #####/####/#####/#### bei der Kreissparkasse L mit sofortiger Wirkung freizugeben. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 1 Tatbestand: 2 Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten im Hause in #### T. (Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Bl. 6 ff. d.A. verwiesen). Bei Beginn des Mietverhältnisses überließ die Klägerin der Beklagten eine selbstschuldnerische Bürgschaft der Kreissparkasse L als Kaution (Bl. 35 d.A.). Eine bauordnungsrechtliche Genehmigung für die Wohnung liegt nicht vor. Mit Schreiben vom 15.09.2004 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zunächst zum 31.12.2004, sodann erneut mit Schreiben vom 02.11.2004 fristlos. Ihre fristlose Kündigung stützte sie auf starken Schimmelbefall in der Wohnung und die Tatsache, dass die Wohnung baubehördlich nicht genehmigt sei. (Wegen der Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben, Bl. 36 ff. d.A., verwiesen). Sie renovierte die Küche und das Badezimmer. Eine Übergabe der Wohnungsschlüssel erfolgte am 03.11.2004. Mit Schreiben vom 10.11.2004 forderte die Beklagte die Klägerin zu einer weitergehenden Renovierung der Wohnung auf. Mit Schreiben vom 15.02.2005 übersandte die Beklagte der Klägerin eine Gesamtabrechnung des Mietverhältnisses. Darin macht sie einen Anspruch in Höhe von 1.042,84 Euro geltend, der sich aus einer Nachzahlung für Nebenkosten aus dem Jahr 2004 in Höhe von 17,28 Euro, einem Mietrückstand für die Monate November und Dezember 2004 à 310,00 Euro = 620,00 Euro und Renovierungskosten in Höhe von 405,56 Euro zusammensetzt. Die Beklagte versuchte sich aus der Bürgschaft zu befriedigen und ist der Aufforderung der Kläger auf Herausgabe der Urkunde bislang nicht nachgekommen. 3 Die Klägerin behauptet, sie habe wegen starken Schimmelbefalls, der auf baulichen Mängeln beruhe und sich bereits kurz nach ihrem Einzug gezeigt habe, aus der Wohnung aus gesundheitlichen Gründen ausziehen müssen. Mehrere Versuche, die Beklagte zur Beseitigung der Mängel zu bewegen, seien gescheitert. 4 Sie ist der Ansicht, die fristlose Kündigung sei gerechtfertigt und die Beklagte habe keine Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis. Die Räume, die von Feuchtigkeits- und Schimmelbefall betroffen seien, müssten von ihr nicht renoviert werden, da die Verantwortlichkeit für diese Schäden die Beklagte treffe. 5 Die Klägerin beantragt, 6 die Beklagte zu verurteilen, die Bürgschaftsurkunde Nr. #####/####/#####/#### bei der Kreissparkasse L mit sofortiger Wirkung freizugeben. 7 Die Beklagte beantragt, 8 die Klage abzuweisen. 9 Die Beklagte behauptet, der Schimmelbefall resultiere aus einem falschen Lüftungs- und Wohnverhalten der Klägerin. 10 Die Beklagte ist der Ansicht, die fristlose Kündigung sei unwirksam, da der von der Klägerin geschilderte Schimmelbefall nicht vorgelegen habe und im übrigen von der Klägerin zu vertreten wäre. Auch sei die Wohnnutzung nicht bauordnungswidrig, da die zuständige Baubehörde bislang ein Einschreiten unterlassen habe und dadurch eine Genehmigungsfiktion eingetreten sei. Ein ordnungsbehördliches Einschreiten sei im Hinblick auf den Zeitablauf nicht möglich. Ihr stehe daher ein Anspruch gegen die Klägerin wegen unterlassener vollständiger Endrenovierung und säumiger Mietzinszahlungen für November und Dezember 2004 (einschließlich Nebenkosten) zu. 11 Entscheidungsgründe: 12 Die zulässige Klage ist begründet. 13 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Freigabe der für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis mit der Beklagten erteilten Bürgschaftsurkunde. 14 Ein solcher Anspruch ergibt sich aus den ergänzend dahin auszulegenden vertraglichen Absprachen der Parteien, dass die Beklagte die ihr mit der Bürgschaft geleistete Sicherheit nach Wegfall des Sicherungszwecks zurückzugewähren hat bzw. aus den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung, § 812 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. BGB (vgl. BGH NJW 1989, 1482). 15 Die Klägerin schloss mit der Kreissparkasse L einen Avalkreditvertrag, durch den diese es übernahm, sich zugunsten ihrer Kundin gegenüber deren Gläubigerin zu verbürgen. Die Beklagte hat die Bürgschaft und die dafür ausgestellte Urkunde somit durch eine Leistung der Klägerin erlangt (vgl. BGH NJW 1984, 2037 [2038]). Die Klägerin ist aufgrund der mit der Beklagten getroffenen Sicherungsabrede berechtigt, bei Wegfall des Sicherungszwecks die Rückgewähr der Sicherheit und deshalb auch die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde zu verlangen. 16 Der Sicherungszweck ist entfallen. Die Beklagte kann dem Freigabebegehren der Klägerin keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis entgegenhalten. 17 Die Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Klägerin auf Zahlung der von ihr geltend gemachten gesamten Miete für die Monate November und Dezember 2004 in Höhe von 2 x 310,00 Euro = 620,00 Euro. 18 Dies ergibt sich daraus, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die Kellergeschoss-Wohnung in dem Haus #### T2 zum 02.11.2004 durch fristlose Kündigung der Klägerin beendet worden ist. Der Klägerin stand ein Recht zur Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB zur Seite. 19 Die Beklagte hat ihr die Mietsache nicht in einem vertragsgemäßen Gebrauch überlassen, da diese nicht als Wohnraum genutzt werden darf. 20 Öffentlich-rechtliche Gebrauchsverbote stellen einen Mangel der Mietsache dar, sofern sie auf der Beschaffenheit der Mietsache selbst beruhen. Erforderlich hierfür ist nicht eine behördliche Nutzungsuntersagung, auch bereits eine fehlende Nutzungsgenehmigung ist als Mangel ausreichend. Es genügt, wenn nur die Ursache für ein mögliches Nutzungsverbot vorliegt und damit die jederzeitige Gefahr eines Verwaltungsaktes besteht (vgl. LG Frankfurt NJW 1977, 1885; AG Münster WuM 1981, 161). 21 Nach Aussage des zuständigen Fachbereichs der Stadt T in der e-mail vom 07.10.2005 kann das Mietobjekt mangels ausreichender Belichtung nicht als Wohnraum genehmigt werden. Auch die Genehmigungsfiktion des § 67 BauO NRW ist vorliegend nicht anwendbar, da § 67 BauO NRW lediglich dann eingreift, wenn die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen erklärt, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Hierfür ist jedoch die Einhaltung der sich aus § 67 Abs. 2 BauO NRW ergebenden Frist erforderlich, wonach mit dem Bauvorhaben erst einen Monat nach Eingang der Bauvorlagen bei der Gemeinde begonnen werden darf. Vorliegend wurde die Wohnung jedoch nach Angaben der Stadt T bereits vor Einreichung der Bauvorlagen in Bezug genommen. 22 Aus der e-mail vom 07.10.2005 ergibt sich weiterhin, dass nach wie vor beabsichtigt ist, die Nutzung als Wohnraum zu untersagen. Ein ordnungsbehördliches Einschreiten ist trotz Zeitablaufs –entgegen der Ansicht der Beklagten- jederzeit möglich und könnte allenfalls rechtswidrig sein, was dem Kündigungsrecht der Klägerin jedoch nicht entgegensteht, da diese der Gefahr einer solchen Maßnahme zunächst einmal ausgesetzt wäre. 23 Die Kündigung der Klägerin war auch ohne vorherige Abhilfefrist bzw. Abmahnung im Sinne von § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB wirksam, da eine solche Maßnahme offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte (§ 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Mangels Genehmigungsfähigkeit der Wohnung hätte die Beklagte den Mangel der Mietsache nicht beseitigen können. 24 Auch die formalen Voraussetzungen, die an die Kündigung zu stellen sind, sind erfüllt. Die Klägerin hat ihre Kündigung im Schreiben vom 02.11.2004 ausdrücklich auf die Bauordnungswidrigkeit gestützt. 25 Da ein Kündigungsgrund bereits festgestellt ist, kann dahinstehen, ob die Kündigung auch aufgrund eines weiteren Kündigungsgrundes in Form von Schimmelbefall der Wohnung gerechtfertigt sein könnte. 26 Da das Mietverhältnis jedoch aufgrund der Kündigung erst am 02.11.2004 beendet wurde und eine vollständige Räumung des Objektes durch Übergabe der Schlüssel erst am 03.11.2004 erfolgt ist, hat die Beklagte noch einen Anspruch auf Zahlung von 3/30 der Monatsmiete für den Monat November, d.h. 30,99 Euro. 27 Dieser berechtigt sie allerdings nicht dazu, die Bürgschaft zurückzuhalten, da der Klägerin eine diesen Betrag übersteigende berechtigte Gegenforderung zusteht. 28 Bei der Nebenkostenabrechnung 2004 ist nicht –wie seitens der Beklagten berechnet- von einem Nachzahlungsbetrag zulasten der Klägerin in Höhe von 17,31 Euro sondern von einem Guthaben in Höhe von 104,29 Euro auszugehen. 29 In der Nebenkostenabrechnung sind aufgrund der Räumung des Objekts am 03.11.2004 anstelle von 12 Monaten 10 Monate und 3 Tage zugrunde zu legen (01.01.2004-03.11.2004). Dies ergibt –unter Zugrundelegung der Berechnung der Beklagten- einen Betrag in Höhe von 645,71 Euro anstelle der seitens der Beklagten berechneten 767,31 Euro. Unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen der Klägerin von 750,00 Euro besteht eine Differenz zugunsten der Klägerin von 104,29 Euro. 30 Ebenso wenig kann die Beklagte dem Anspruch der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung von 405,56 Euro für die Renovierung der Wohnung entgegen halten. 31 Die Klägerin schuldet keine Endrenovierung des angemieteten Wohnraums. § 28 des Mietvertrages betreffend die Endrenovierungspflicht ist wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam. 32 § 28 des Mietvertrages ist als Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne der §§ 305 ff BGB zu werten. Hierfür ist unschädlich, dass die Klausel handschriftlich in den Vertrag eingefügt wurde. Nach § 305 BGB sind Allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluss des Vertrages stellt. In welcher Schriftart sie verfasst sind, ist nach dem Gesetz unerheblich. Ebenso unerheblich ist, ob der Verwender die Klausel bereits mehrfach verwendet hat, denn es ist ausreichend, dass eine mehrfache Verwendung vorgesehen ist. Soll durch eine handschriftliche Zusatzvereinbarung eine formularvertragliche Regelung ausschließlich zu Lasten des Kunden abgeändert werden, so spricht eine Vermutung dafür, dass auch die Zusatzvereinbarung vorformuliert und für mehrere Verwendungsfälle gedacht ist (vgl. BGH NJW 1992, 503, 504; LG Köln WuM 1994, 19). Gegenteiliges hat die Beklagte trotz entsprechenden Hinweises des Gerichts im Beschluss vom 17.11.2005 nicht vorgetragen. 33 Die Unwirksamkeit der Klausel in § 28 des Mietvertrages ergibt sich daraus, dass sie den Mieter zu einer Endrenovierung ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Renovierung verpflichtet. Hierbei handelt es sich um eine Verschärfung zu Lasten des Mieters, die nach § 307 BGB unwirksam ist (OLG Hamm NJW 1981, 1049; LG Gießen ZMR 2002, 426; LG Köln WuM 1994, 19). 34 Die Beklagte kann sich auch nicht auf § 11 Nr. 2 des Mietvertrages berufen. Zwar handelt es sich dabei nicht um eine Renovierungsklausel, die wegen ihrer starren Fristenregelung unwirksam ist. Jedoch ist ein Vermieter gehindert, sich auf eine im Mietvertrag enthaltene Renovierungsklausel zu berufen, wenn eine andere Renovierungsklausel des Vertrages unwirksam ist (LG Landau, Urteil vom 26.03.2002 – Az 1 S 3/02). Durch die vom Vermieter eigentlich nicht gewollte, subsidiär verwendete Klausel kann er das ihn treffende Unwirksamkeitsrisiko nicht wirksam einschränken. Es greift nach dem Wegfall der unwirksamen Klausel vielmehr gemäß § 306 Abs. 2 BGB dispositives Gesetzesrecht ein, wonach ein Mieter keine Endrenovierung schuldet. 35 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.