118 C 56/09 – Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften)

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.254,70 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.11.2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 1/5, der Beklagte zu 4/5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.700,- €. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung in Höhe von 70,- € abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet. Sachverhalt Der Beklagte war vom 01.04.2005 bis zum 31.12.2007 als Hausverwalter für den Kläger tätig. Gegenstand der Verwaltung waren insgesamt 29 Wohneinheiten, verteilt auf drei im Eigentum des Klägers stehende Immobilien. In dem zugehörigen Verwaltervertrag war unter § 2 Ziffer 2.1 vereinbart, die Abrechnung erfolge „in der Regel bis zum Ende des II. Quartals nach Abschluss des Wirtschaftsjahres“. Der als Anlage zu dem Vertrag genommene Leistungskatalog weist in „Teil A) Grundleistungen“ unter Ziffer 3 die „Durchführung der Jahresabrechnung“ als Teil der vom Beklagten geschuldeten Leistung aus. Schließlich bestimmt § 2 Ziffer 2.5 des Verwaltervertrages, dass bei Beendigung der Verwaltung „sämtliche Verwaltungsunterlagen zur Abholung“ durch einen Bevollmächtigten bereitzustellen sind. Nach Beendigung der Verwaltungstätigkeit des Beklagten zum 31.12.2007 wurde der Zeuge F. mit der Verwaltung der Immobilien des Klägers beauftragt. Dieser erstellte auch die Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2007. Hierfür stellte er dem Kläger einen Zeitaufwand von 30 Stunden zu je 40,- €, Porto- und Versandkosten von 29,70 € und eine Kopier- und Bürokostenpauschale von 25,- €, zzgl. insgesamt 238,39 € Umsatzsteuer in Rechnung. Hieraus ergibt sich ein Gesamtbetrag von 1.493,09 €. Der Kläger forderte den Beklagten zum Ausgleich dieses Betrages auf, jedoch ohne Erfolg. Der Beklagte hatte mit Schreiben vom 21.10.2008 erklärt, es bestehe weder eine seinerseitige Verpflichtung zur Erstellung der Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2007 noch würde er die diesbezüglichen Kosten übernehmen. Adressat des Schreibens war der Sohn des Klägers, der Zeuge N., welcher vom Kläger generalbevollmächtigt ist. Auch eine anwaltliche Zahlungsaufforderung mit Schreiben des klägerseitigen Prozessbevollmächtigten vom 05.11.2008 unter Fristsetzung zum 20.11.2008 blieb erfolglos. Neben der Zahlung der 1.493,09 € forderte der Prozessbevollmächtigte des Klägers in diesem Schreiben den Ausgleich seiner vorgerichtlichen Anwaltskosten von 186,24 €, die er unter Zugrundelegung eines Gebührensatzes von 1,3 und eines Gegenstandswerts von 1.439,09 € berechnete. Die entsprechende Honorarnote ist dem Beklagten erteilt, eine Begleichung des Honorars durch den Kläger ist nicht vorgetragen. Der Kläger behauptet, der Beklagte habe sich trotz mehrmaliger Aufforderung durch den Zeugen N. im Sommer 2008 geweigert, die Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2007 zu erstellen. Er ist der Ansicht, eine derartige Verpflichtung des Beklagten folge jedoch aus dem Verwaltervertrag, der unstreitig zwischen den Parteien bis zum 31.12.2007 bestand. In Folge seiner Weigerung habe der Beklagte die für die anderweitige Abrechnungserstellung entstandenen Kosten zu erstatten. Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.439,09 € sowie weitere 186,24 € vorgerichtliche Anwaltskosten, jeweils nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.01.2008 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er behauptet, der Kläger habe ihn zu keinem Zeitpunkt aufgefordert, die Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2007 zu erstellen. Zudem ist er der Ansicht, hierzu auch nicht verpflichtet gewesen zu sein, da seine Verwaltungstätigkeit unstreitig zum 31.12.2007 endete, die Abrechnung jedoch erst im Jahr 2008 zu erstellen gewesen sei und deshalb nicht mehr zu dem von ihm geschuldeten Leistungsumfang gehöre. Schließlich behauptet er, das von dem Zeugen F. für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2007 angesetzte Honorar sei sowohl im Hinblick auf den Stundensatz als auch den behaupteten zeitlichen Umfang der Tätigkeit übersetzt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 20.7.2009 Beweis erhoben durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Z.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten (Bl. 254 ff. d.A.) verwiesen. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist überwiegend begründet. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 1.254,70 € aus §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Verwaltervertrag. Der Beklagte war aufgrund des Verwaltervertrags verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2007 zu erstellen. Das folgt aus einer Auslegung des Vertrags nach §§ 133, 157 BGB unter Zugrundelegung der nachfolgend erläuterten Erwägungen. Zunächst ist allgemein zu beachten, dass die Nebenkostenabrechnung als Teil der Verwaltungstätigkeit für das Wirtschaftsjahr anzusehen ist, auf das sie sich bezieht. Hierzu besitzt sie eine umfassende inhaltliche Verbindung, weil sie auf der Gesamtheit der während des zurückliegenden Wirtschaftsjahres angefallenen Verwaltungsvorgänge beruht. Sie bildet sowohl eine Zusammenfassung dieser Vorgänge als auch eine Gesamtrechnungslegung hierüber. Daraus folgt auch, dass derjenige, der die Verwaltung während eines Wirtschaftsjahres ausgeführt hat, am besten in der Lage ist, hierüber eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Er hat den besten Zugriff auf die in der Abrechnung zu berücksichtigenden Informationen, da sich diese aus der von ihm selbst vorgenommenen Verwaltungstätigkeit ergeben. Eine anderweitige Zuständigkeit für die Nebenkostenabrechnung würde indessen zu dem wirtschaftlich wenig sinnvollen Ergebnis führen, dass sich der tatsächliche Ersteller der Abrechnung neu in die gesamten Verwaltungsvorgänge des Vorjahres einarbeiten müsste, da er selbst nicht für deren Vornahme verantwortlich zeichnete. Dem kann nicht entgegengehalten werde, dass die Nebenkostenabrechnung regelmäßig nicht während des laufenden Wirtschaftsjahres erstellt wird, sondern erst im Laufe des Folgejahres. Denn dies beruht zunächst auf der Zweckmäßigkeitserwägung, dass die Abrechnung den Mietern gegenüber erst in diesem Zeitraum fällig wird. Die Fälligkeit der Abrechnung gegenüber Dritten kann jedoch keinen Einfluss auf die Pflichtenstellungen im Innenverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümer haben. Außerdem wird es regelmäßig während des laufenden Wirtschaftsjahres noch gar nicht möglich sein, die zugehörige Nebenkostenabrechnung abschließend vorzunehmen, da noch nicht alle Abrechnungen der Versorger für diesen Zeitraum vorliegen. Auch dies ist jedoch eine allein auf dem Verhältnis zu Dritten (nämlich den Versorgern) beruhende Erwägung, die sich als solche nicht auf das Verhältnis zwischen Verwalter und Eigentümer auswirken kann. Allenfalls können die beiden vorstehenden Erwägungen dazu herangezogen werden, zu begründen, dass die Abrechnung bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende erst im Folgejahr fällig wird. Ein reines Abstellen auf das formale Kriterium der Fälligkeit ist jedoch untauglich, um die Abgrenzung vorzunehmen, in wessen Pflichtenbereich im rechtlichen Zusammenhang es Verwaltervertrages die Erstellung der Nebenkostenabrechnung fällt. Als maßgeblich hierfür muss vielmehr die – bereits erläuterte – inhaltliche Verbindung der Nebenkostenabrechnung zum zurückliegenden Wirtschaftsjahr angesehen werden, mit der Folge, dass die Abrechnung durch den für dieses Wirtschaftsjahr verantwortlichen Verwalter zu erstellen ist. Dem steht nicht entgegen, dass die Fälligkeit der Abrechnung dann erst nach dem Zeitpunkt der Beendigung der Verwaltertätigkeit eintreten kann. Denn es ist allgemein anerkannt, dass Verpflichtungen aus zeitlich begrenzten Verträgen auch nach deren Beendigung noch fortwirken können. Im vorliegenden Fall kann mithin die Nebenkostenabrechnung als Teil der Verwaltungsleistung erst nach Vertragsende fällig werden. Entscheidend ist allein, dass die Verpflichtung zu ihrer Erstellung bereits zu einem davor liegenden Zeitpunkt während der Vertragsdauer entstanden ist. Das ist bei der Nebenkostenabrechnung aufgrund ihres dargelegten inhaltlichen Bezugs zur Verwaltungstätigkeit des Vorjahres der Fall. Weiterhin kann kein gegenteiliges Ergebnis aus der Rechtsprechung zu § 28 Abs. 3 WEG hergeleitet werden (zur Rechtsprechung vgl. die Nachweise bei Niedenführ/Schulze , WEG, 6. Aufl. 2002, § 28 Rn. 111). Die dort vertretene Ansicht, dass der jeweils aktuelle Verwalter für die in seinem Verwaltungszeitraum fällig werdende Nebenkostenabrechnung verantwortlich sei, ist direkt nur auf Wohnungseingentümergemeinschaften anzuwenden. Vorliegend resultiert die Verwalterstellung des Beklagten jedoch allein aus einer vertraglichen Abrede zwischen den Parteien, eine Verwalterstellung nach dem WEG ist indessen nicht gegeben. Auch für eine Übertragung der Rechtsprechung zu § 28 Abs. 3 WEG auf die vorliegende Konstellation ist kein Raum. Hierfür fehlt es jedenfalls an der Vergleichbarkeit der Interessenlagen zwischen der Wohnungsverwaltung bei Wohnungseigentümergemeinschaften einerseits und bei sonstigem Wohnungseigentum andererseits. Die Rechtsprechung zu § 28 Abs. 3 WEG trägt der Sonderkonstellation Rechnung, dass bei Wohnungseingentümergemeinschaften ein Verwalter nach §§ 26 ff. WEG als gesetzliches Organ vorgesehen ist. Deshalb besteht hier auch die Notwendigkeit, die Verantwortungsbereiche von zeitlich nacheinander tätig werdenden Verwaltern trennscharf abzugrenzen, um eine nahtlose Verwaltungstätigkeit sicherzustellen. Bei sonstigem Wohneigentum ist eine solche Notwendigkeit indessen zu verneinen, da hier die Einschaltung eines Verwalters nicht gesetzlich vorgesehen ist, sondern allein auf einer gewillkürten Entscheidung des Eigentümers bzw. Vermieters beruht. Somit sind auch Regelungen zur Abgrenzung von Pflichtenbereichen ausschließlich aus dem der Verwaltungstätigkeit zugrundeliegenden Vertragsverhältnis zwischen den Parteien – ggfs. durch Auslegung – zu ermitteln (zum Vorrang eventueller vertraglicher Regelungen auch im Bereich des § 28 Abs. 3 WEG vgl. Niedenführ/Schulze , a.a.O., § 10 Rn. 111). Ein Rückgriff auf die Rechtsprechung zu § 28 Abs. 3 WEG ist demgegenüber nicht angezeigt, zumal anders als bei der Wohnungseingentümergemeinschaft auch kein Bedürfnis besteht, eine nahtlose Fremdverwaltung abzusichern. Aus dem allein maßgeblichen Vertragsverhältnis zwischen den Parteien ergibt sich unter Zugrundelegung der oben angestellten allgemeinen Erwägungen eine Zuständigkeit des Beklagten für die Nebenkostenabrechnung 2007. Es wurden schließlich auch keine vertraglichen Vereinbarungen getroffen, die ein Abweichen von diesen allgemeinen Erwägungen rechtfertigen würden. Die Regelung in § 2 Ziffer 2.1 des Verwaltervertrages, wonach die Nebenkostenabrechnung erst zum Ende des II. Quartals des Folgejahres zu erstellen ist, stellt eine reine Fälligkeitsregelung dar. Diese ist nach den vorstehenden Erwägungen jedoch nicht ausschlaggebend für die Zuordnung der Verpflichtung zur Abrechnungserstellung zum einen oder anderen Verwaltungszeitraum. Auch die Regelung in § 2 Ziffer 2.5 des Verwaltervertrages, wonach die Verwaltungsunterlagen bei Beendigung des Vertrages zur Abholung bereit zu stellen sind, steht einer Pflicht des Beklagten zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2007 nicht entgegen. Zunächst kommt dieser Regelung schon grundsätzlich nur indizielle Bedeutung zu, da sie sich nicht direkt zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung verhält. Zudem lässt sie auch keinen notwendigen Rückschluss darauf zu, zwischen den Parteien sei beabsichtigt gewesen, dass nach Beendigung des Verwaltervertrages keine Abrechnung mehr durch den Beklagten für das zurückliegende Jahr zu erstellen wäre. Denn es ist nicht bestimmt, dass die Verwaltungsunterlagen sofortig abzugeben sind; vielmehr müssen diese nur zur Abholung bereit gestellt werden. Das schließt gerade nicht aus, dass der Beklagte sie auch weiterhin zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung verwenden kann. Soweit die Nebenkostenabrechnung vielmehr aufgrund der obenstehenden Erwägungen noch durch ihn geschuldet ist, kann sich daraus gerade eine vertragliche Nebenpflicht des Klägers ergeben, ihm die Unterlagen bis zur Fertigstellung der Abrechnung noch zu belassen. Dabei ist diese zugunsten des Klägers vorgenommene Auslegung des § 2 Ziffer 2.5 des Verwaltervertrages maßgeblich. Denn es handelt sich bei dem Vertrag um einseitig durch den Beklagten vorformulierte Vertragsbedingungen und damit AGB i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB. Bei diesen ist nach § 305c Abs. 2 BGB im Falle von Unklarheiten eine entsprechende Auslegung, die für den anderen Vertragsteil – also vorliegend den Kläger – günstig ist, vorzunehmen. Seiner sich ergebenden Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2007 ist der Beklagte nicht nachgekommen. Dabei kann dahinstehen, ob der Kläger ihn hierzu unter Fristsetzung i.S.d. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB aufgefordert hat. Denn eine Fristsetzung war vorliegend entbehrlich, da der Beklagte die Leistung ernsthaft und endgültig i.S.d. § 281 Abs. 2, 1. Alt. BGB verweigert hat. Hiervon geht das Gericht aufgrund des Schreibens des Beklagten vom 21.10.2008 an den Zeugen N., der als Sohn des Klägers von diesem generalbevollmächtigt ist, aus. Daraus ergibt sich, dass der Beklagte eine Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung insgesamt ablehnt, was auf eine endgültige Erfüllungsverweigerung seinerseits vor klägerseitiger Beauftragung des Zeugen F. mit der Nebenkostenabrechnung schließen lässt. Den sich aus dieser Pflichtverletzung ergebenden Schaden hat der Beklagte dem Kläger zu ersetzen. Der Umfang des Ersatzanspruches bestimmt sich nach §§ 249 ff. BGB. Hiervon umfasst sind die Kosten für die anderweitige Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Diese belaufen sich ausweislich der vom Kläger vorgelegten Rechnung des Zeugen F. auf insgesamt 1.439,09 €. Ersatzfähig sind davon allerdings nur 1.254,70 €, da der weitere Betrag von 238,39 € auf die Umsatzsteuer entfällt. Diese ist vorliegend nicht erstattungsfähig, da der Kläger vorsteuerabzugsberechtigt nach § 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG ist. Davon muss bei einer klägerseitigen Vermietung von insgesamt 29 Wohneinheiten, welche eine gewerbliche und damit unternehmerische Tätigkeit im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 UStG begründet, ausgegangen werden. Auch scheitert die Vorsteuerabzugsberechtigung vorliegend nicht an der Kleinunternehmerregelung des § 19 Abs. 1 UStG, da die Vermietungstätigkeit des Klägers in Anbetracht ihres Umfangs evident über den entsprechenden Umsatz- sowie Gewinngrenzen liegt. Eine weitere Reduzierung des ersatzfähigen Betrages ist demgegenüber nicht veranlasst. Denn das Gericht geht aufgrund des eingeholten Gutachtens des Sachverständigen Z. davon aus, dass der vorliegend für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung angesetzte Aufwand des Zeugen F. sowohl vom zeitlichen Umfang als auch vom Stundensatz her angemessen war. Zum zeitlichen Umfang legt der Sachverständige Z. dar, dass dieser mit den vom Zeugen F. angesetzten 30 Stunden noch im unteren Bereich liegt. An der Beweiskraft des Gutachtens bestehen insofern keine Zweifel, da die Berechnung des Zeitaufwandes aufgrund der Aufschlüsselung in einzelne Arbeitsschritte logisch nachvollziehbar und folgerichtig erscheint. Was den Stundensatz angeht, liegen die vom Zeugen F. angesetzten 40,- € pro Stunde laut Gutachter tendenziell ebenfalls im unteren und damit angemessenen Bereich. Auch insofern bestehen an der Beweiskraft des Gutachtens keine Zweifel. Denn sowohl der angestellte Vergleich zu den Sachverständigengebühren vor Gericht, die bei einem unteren Stundensatz von 50,- € beginnen, als auch die durch den Sachverständigen Z. bei insgesamt vier Grundstücksverwaltern erfragten Stundensätze bestätigen dieses Ergebnis in nachvollziehbarer Weise. Insgesamt wird das gutachterliche Ergebnis, die vom Zeugen F. angesetzten Kosten seien angemessen, zudem durch die anlässlich des Gutachtens eingeholten Preisangebote von anderen Grundstückverwaltungen für die Erstellung einer entsprechenden Nebenkostenabrechnung bestätigt. Die Grundstücksverwaltungen hätten, sofern sie überhaupt zur Eingehung des Aufwandes bereit gewesen wären, allesamt pro Wohneinheit abgerechnet und damit im Ergebnis einen höheren Betrag als der Zeuge F. für die Nebenkostenabrechnung verlangt. Die ebenfalls klageweise geltend gemachten vorgerichtlichen Anwaltskosten von 186,24 € sind nicht ersatzfähig, da es bereits an einer schlüssigen Darlegung der Voraussetzungen hierzu fehlt. Eine Ersatzfähigkeit nach § 249 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die tatsächliche Belastung des Klägers mit diesen Kosten dargelegt wird. Vorliegend wurde jedoch nicht vorgetragen, dass dieser die Kosten bereits beglichen hätte. Auch aus der vorgelegten Abrechnung ergibt sich nichts Entsprechendes, da diese nicht auf den Kläger, sondern auf den Beklagten lautet. Weiterhin kann auch eine Belastung des Klägers mit einer entsprechenden Verbindlichkeit – die im Übrigen nach § 249 Abs. 1 BGB nur zu einem Freistellungsanspruch führen würde ( Schubert , in: Bamberger/Roth, BGB, Band 1, 2. Aufl. 2007, § 249 Rn. 179) – aus dem klägerseitigen Vortrag nicht gefolgert werden. Denn eine für die Einforderbarkeit der anwaltlichen Gebührenforderung und damit für ihren materiellen Bestand (vgl. Fraunholz , in: Riedel/Sußbauer, RVG, 9. Aufl. 2005, § 10 Rn. 3) nach § 10 Abs. 1 RVG erforderliche Mitteilung der Abrechnung an den Kläger ergibt sich ebenfalls nicht aus den vorgetragenen Umständen. Vielmehr kann aus der – wie bereits erwähnt – allein an den Beklagten adressierten Abrechnung des klägerseitigen Prozessbevollmächtigten gerade nicht darauf geschlossen werden, dass diese auch dem Kläger in dem Sinne mitgeteilt wurde, dass sie ihm gemäß § 130 BGB zugegangen wäre (vgl. N. Schneider , in: AK-RVG, 4. Aufl. 2008, § 10 Rn. 74). Das gilt selbst dann, wenn der Kläger über die Auferlegung der Kosten an den Beklagten informiert worden sein sollte (OLG Köln, AnwBl 1994, 471; N. Schneider , a.a.O., § 10 Rn. 76). Der Zinsanspruch des Klägers ergibt sich, soweit die Klageforderung besteht, aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB. Verzugsbegründend zum 21.11.2008 war das anwaltliche Mahnschreiben des klägerseitigen Prozessbevollmächtigten, welches unter Setzung einer Zahlungsfrist bis zum 20.11.2008 erging. Da dieses Schreiben den Verzug des Beklagten erst herbeigeführt hat, kommt eine Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten neben den obigen Erwägungen damit auch von daher schon nicht in Betracht. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 2. Alt., 708 Nr. 11, 2. Alt., 709 Satz 1, 711 Satz 1 ZPO. Streitwert: 1.493,09 €