63 C 2412/16 WEG

Leitsatz: 1. Unter der Zweckbestimmung „Restaurant“ werden Räumlichkeiten verstanden, in denen die Bewirtung von Gästen stattfindet, Speisen und Getränke ausgegeben werden, die Gäste Sitzgelegenheiten vorfinden und an den Tischen ihre Speisen und/oder Getränke zu sich nehmen können. Auch Schnellrestaurants und Restaurantketten wie z.B. „McDonald´s“ oder „Burger King“ gehören dazu.(Rn.18) 2. Bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit als Schnellrestaurant ist kein i.S.v. § 14 Nr. 1 WEG relevant höherer Nachteil anderer Teileigentümer anzunehmen.(Rn.24) 3. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Das Gericht teilt mit, dass die Berufung vor dem LG Stuttgart (19 S 31/18) nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden ist. 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Streithelfer, die diese selbst tragen. 3. Das Urteil ist für die Beklagten hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Die Klage ist als unbegründet abzuweisen. I. Die Klage ist zulässig, insbesondere sind die Kläger prozessführungsbefugt und berechtigt, von einem anderen Wohnungseigentümer die Unterlassung einer störenden Nutzung gemäß § 1004 BGB als Individualanspruch zu verlangen, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verfolgung dieses Anspruchs nicht durch Beschluss an sich gezogen hat. II. Die Klage ist jedoch unbegründet. 1. Den Klägern steht kein Anspruch gegen den Beklagten gemäß § 1004 BGB i.V.m. § 15 WEG auf Unterlassung der vorliegenden Nutzung des Teileigentums als „Burger King“ zu, nachdem diese Nutzung der Zweckbestimmung eines „Restaurants“ unterfällt. a) Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur ein solcher Gebrauch gemacht wird, wie er dem Gesetz, den getroffenen Vereinbarungen und den gefassten Beschlüssen entspricht. Einer danach unzulässigen Nutzung kann er mit dem Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB begegnen. b) Bei der Auslegung der Zweckbestimmung ist aufgrund der Eintragung im Grundbuch wie bei jeder Grundbucheintragung auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung können nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, Urteil vom 10.07.2015, Az.: V ZR 169/14, NJW 2016, 53 ff). c) Die Voraussetzungen für den Unterlassungsanspruch sind vorliegend nicht gegeben. Die durch den Beklagten gewählte Nutzungsform - Betrieb eines „Burger King“ - ist von der im Grundbuch eingetragenen Bezeichnung „Restaurant“ erfasst. Die ausdrückliche Zweckbestimmung „Restaurant“ ist als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen. Unter dem Begriff „Restaurant“ werden nach tatrichterlicher Beurteilung und Auslegung Räumlichkeiten verstanden, in denen die Bewirtung von Gästen stattfindet, Speisen und Getränke ausgegeben werden, die Gäste Sitzgelegenheiten vorfinden und an den Tischen ihre Speisen und/oder Getränke zu sich nehmen können. Diese Voraussetzungen erfüllt die beanstandete Nutzung. Entgegen der Ansicht der Kläger ist es nicht erforderlich, dass Speisen auf Porzellantellern oder Getränke in Kristallgläsern angeboten werden, eine Weinkarte existiert, Ruhetage eingehalten werden oder nur eine bestimmte Art oder Qualität von Lebensmitteln angeboten werden, damit ein „Restaurant“ vorliegt. Dies würden den Begriff eines Restaurants zu sehr einschränken. Die von den Klägern dargestellten Merkmale eines Restaurants entsprechen nach tatrichterlicher Beurteilung nur einer bestimmten Art eines Restaurants, nämlich denen eines „gehobenen“ Restaurants. Auch dieses würde unter die Zweckbestimmung der Vereinbarung fallen. Genauso ist aber auch die neuere Form von Gaststätten und gastronomischen Betrieben von diesem Begriff umfasst, so auch die Restaurantketten, die es seit Mitte des 20. Jahrhunderts - mit Speisekarte - gibt, oder auch als Sonderform des Restaurants das Schnellrestaurant mit Selbstbedienung, wie es z.B. als „McDonald´s“ oder „Burger King“ betrieben wird. Nachdem der im Teileigentum des Beklagten geführte Betrieb des „Burger King“ der im Grundbuch eingetragenen Zweckbestimmung entspricht, besteht kein Unterlassungsanspruch der Kläger gegen den Beklagten, so dass die Klage abzuweisen ist. 2. Selbst wenn ein Burger King nicht unter den Begriff bzw. die Zweckbestimmung „Restaurant“ fallen würde, wäre die Klage abzuweisen. Die Nutzung als „Burger King“ ist nicht nach § 14 WEG unzulässig. Soweit die Kläger weitergehende Beeinträchtigungen durch den Betrieb eines „Burger King“, wie z.B. das Sitzen auf der Außentreppe, durchgehende Öffnungszeiten, Geräuschbeeinträchtigungen u.ä., geltend machen, wird lediglich vorsorglich ausgeführt, dass die behaupteten Beeinträchtigungen keine andere Beurteilung zulassen und nicht gravierender sind als die, die bei einer typisierenden verallgemeinernden Betrachtungsweise von einem „Restaurant“ ausgehen. Nachdem ausweislich Anlage 3 zur Urkunde vom 28.12.1983 (Bl. 99 ff) u.a. für die Teileigentumseinheit 1 ein Sondernutzungsrecht dahingehend besteht, dass der jeweilige Eigentümer berechtigt ist, auf den ausgewiesenen Flächen Stühle und Tische im Freien (vor dem Restaurant) aufzustellen, stellen der Aufenthalt im Außenbereich an oder auf der Treppe und sich hieraus ergebende Geräusche keine stärkere Belästigung, sondern ein „Weniger“ dar, zumal im Unterschied zu einem Restaurant, das alkoholische Getränke anbietet, vorliegend keine Gefahr besteht, dass angetrunkene oder betrunkene Gäste sich in diesem Bereich aufhalten. Denn alkoholische Getränke werden vom „Burger King“ nicht ausgeschenkt. Eine „Vermüllung“ lässt sich auf den von der Klägerseite vorgelegten Lichtbildern nicht erkennen (vgl. Bl. 247), jedenfalls keine, die nicht auch vor einem Restaurant - wie von Klägerseite charakterisiert - entstehen könnte. Auch in einem Restaurant arbeitet das Personal nach Ende der Öffnungszeit und verursacht innerhalb und außerhalb der Räumlichkeiten für Geräusche. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO analog. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits als Unterlegene zu tragen. Dies umfasst auch die Kosten der aus dem Rechtsstreit ausgeschiedenen Beklagten Ziffer 1 und Ziffer 2 nach der erfolgten Übernahme des Rechtsstreits durch den Beklagten Ziffer 3 gemäß § 91a ZPO analog. Ausgenommen von dieser Kostentragungspflicht sind die Kosten der Streithelfer, die diese selbst zu tragen haben, § 101 Abs. 1 ZPO. 4. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Die Parteien streiten über die Nutzung von Teileigentum. Die Kläger sind hälftige Miteigentümer der Teileigentumseinheit Nr. 3, der Beklagte Ziffer 3 Eigentümer der Teileigentumseinheit Nr. 1 der Wohnungseigentümergemeinschaft in der S. Straße in S. Das Gebäude wird teilweise gewerblich, teilweise zu Wohnzwecken genutzt. Die Rechte des jeweiligen Sondereigentums ergeben sich aus der Bewilligung vom 28.12.1983 (UR Nr. 5801/1983; mit Anlage 1-3, vgl. Bl. 53 ff) mit Nachtrag vom 25.09.1984 (UR Nr. 2369/1984; Bl. 121 ff). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auch auf die Grundbuchauszüge (Bl. 10 ff) Bezug genommen. Die Kläger führen eine Rechtsanwaltskanzlei im zweiten Obergeschoss des Gebäudes. Der Beklagte betreibt bzw. lässt einen „Burger King“ in seiner Teileigentumseinheit im Erdgeschoss betreiben. Ausweislich des Grundbuchauszugs und des Aufteilungsplanes ist dieses Teileigentum als Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum „an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Restaurant) ...“ bezeichnet. Ursprünglich waren die Beklagten Ziffer 1 und Ziffer 2 gemeinsam mit dem Beklagten Ziffer 3 Miteigentümer zu je einem Drittel der letztgenannten Teileigentumseinheit. Während des Rechtsstreits erwarb der Beklagte Ziffer 3 die Miteigentumsanteile der Beklagten Ziffer 1 und Ziffer 2 und erklärte nach Aufforderung durch die Klägerseite die Übernahme des Rechtsstreits für die Beklagten Ziffer 1 und Ziffer 2 (Bl. 212, 226). Die Kläger und die ihnen beigetretenen Streithelfer vertreten die Ansicht, dass durch die Beschreibung „Restaurant“ in der Gemeinschaftsordnung bzw. im Grundbuch eine Gebrauchsregelung erfolgt sei, die den Betrieb eines Burger Kings nicht ermögliche. Bei einem „Burger King“ handele es sich nicht um ein Restaurant. Wegen der von Klägerseite dargestellten Unterschiede zwischen einem „Restaurant“ und einem „Burger King“, beispielsweise Besteck, Gläser, Teller, Art und Weise der Nahrungsaufnahme, Öffnungszeiten, Ruhetage, Reservierungen, Animation, Kleideretikette, Nahrungsmittel, Service usw., wird insbesondere auf den Schriftsatz der Klägerseite vom 09.04.2018 (Bl. 243 ff) Bezug genommen. Die Bezeichnung „Restaurant“ sei nicht der Oberbegriff für beliebige Betriebsstätten, in welchen auf irgendeine Art und Weise Speisen und Getränke verteilt würden. Die Nutzung als „Burger King“ sei auch nach § 14 WEG unzulässig, da bei dem Betrieb eines „Burger King“ den Klägern ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus Nachteil erwachse. Wegen der weiteren Einzelheiten zum Vortrag der Klägerseite wegen der behaupteten Nachteile, wie z.B. Nutzen der Außentreppe des Gebäudes bei schönem Wetter mangels Sitzgelegenheit, unzumutbare Geräuschbeeinträchtigung, erhebliche Verschmutzung, Geräuschbeeinträchtigungen durch das Personal nach Ende der Öffnungszeit, wird insbesondere auf den Schriftsatz der Klägerseite vom 09.04.2018 (Bl. 243 ff, 245, 246) verwiesen. Die Klägerseite beantragt zuletzt: Der Beklagte (Ziffer 3) wird verurteilt, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes bis zu 100.000,00 €, ersatzweise oder wahlweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu unterlassen, im Erdgeschoss des Anwesens (…) einen Burger King zu führen oder die im Erdgeschoss des Anwesens (…) belegenen Räume Dritten zum Zwecke des Betriebs eines Burger Kings unmittelbar oder mittelbar zu überlassen. Die Beklagtenseite beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagtenseite vertritt die Ansicht, die Nutzung des streitgegenständlichen Teileigentums als Restaurant sei ausweislich des Grundbuchauszugs zulässig. Bei einem „Burger King“ handele es sich um ein „Restaurant“. Sowohl baurechtlich, bauplanungsrechtlich, steuerrechtlich, gaststättenrechtlich als auch in Tarifverträgen für Arbeitnehmer sei ein „Burger King“ ein Restaurant. Der Definition nach sei ein Restaurant eine Örtlichkeit, in welcher Speisen und Getränke an Sitzplätzen für die Gäste gegen Zahlung angeboten würden. Selbst wenn es sich nicht um ein Restaurant handele, sei eine zulässige Nutzung gegeben, da die übrigen Eigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt wären, das bei einer Nutzung der bezeichneten Art typischerweise zu erwarten sei. Die von der Klägerseite behaupteten Störungen - Geräusche, Abluft - könnten sich auch durch den Betrieb eines Haute-cuisine-Restaurants ergeben. Die Beklagtenseite weist darauf hin, dass - unstreitig - im Umfeld der Wohnungseigentumsanlage - eine beliebte und belebte Gegend - und im Gebäude selbst Gaststätten bzw. ein Eiscafé betrieben werden würden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens bzw. Vorbringens der Streithelfer wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Weiterhin wird auf die Sitzungsniederschrift der öffentlichen Verhandlung vom 09.02.2018 (Bl. 224 f) sowie auf die Hinweise des Gerichts mit Beschluss vom 12.03.2018 (Bl. 231 ff) verwiesen. Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt.