15 C 120/10

Leitsatz: 1. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB erfordert, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (vgl. BGH, 1. April 2009, VIII ZR 179/08).(Rn.14) 2. Unterwirft sich ein Vermieter aus eigenem Entschluss für die Erlangung von öffentlichen Zuschüssen einer bestimmten Bindungszeit (hier: 20 Jahre), dann bestehen keine Bedenken, ihn hieran festzuhalten. Das Gesetz sieht in § 558 Abs. 5 BGB insoweit keine ausdrückliche zeitliche Begrenzung für die Berücksichtigung der Zuschüsse vor.(Rn.16) 1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - zugestellt am 1. Juni 2010 - wird aufgehoben und die Klage als unzulässig abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, mit Ausnahme der durch die Säumnis veranlassten Kosten, die die Beklagte zu tragen hat. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Einspruch der Beklagten, der in rechter Form und Frist erfolgt (§§ 339, 340) und damit zulässig ist, hat in der Sache Erfolg, weil die Klage bereits unzulässig ist, weshalb das Versäumnisurteil aufzuheben ist (§ 343 ZPO). Die besonderen Sachurteilsvoraussetzungen des § 558 b Abs. 2 BGB liegen nicht vor. Das Mieterhöhungsverlangen vom 26.10.2009 ist formell unwirksam und war daher nicht geeignet, die Überlegungs- und Klagefrist in Lauf zu setzen. Das Mieterhöhungsverlangen vom 26.10.2009 ist nicht hinreichend im Sinne des § 558 a Abs. 1 BGB begründet und daher formell unwirksam. Nach § 558 a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erfordert die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2009, VIII ZR 179/08). Dies wird durch das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen nicht beachtet, wenn dort lediglich aufgeführt wird, dass es sich bei der verlangten Miete von 4,17 EUR/m² um eine “freiwillige Begrenzung ohne Rechtsanspruch” handele. Darüber hinaus werden von der Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen weder die seinerzeit enthaltenen Baukostenzuschüsse angeführt, noch legt sie nachvollziehbar dar, welche Kürzungsbeträge sich hieraus errechnen und dies, obwohl die in dem Fördervertrag mit dem Land Berlin, welcher insoweit als Vertrag zu Gunsten Dritter anzusehen ist, vereinbarte Bindungsdauer von 20 Jahren unstreitig noch nicht verstrichen ist. Soweit die Klägerin behauptet, der Modernisierungsanteil der gewährten Baukostenzuschüsse sei verschwindend gering und habe fast ausschließlich der Instandsetzung zur Herstellung der Erstvermietbarkeit gedient, steht dies im Widerspruch zu den klaren und insofern maßgeblichen Festlegungen im Förderungsvertrag aus dem Jahre 1993. Denn danach gelten die gewährten Baukostenzuschüsse in dem dort beschriebenen Umfang als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen. Gemäß § 7 Abs. 2 des Förderungsvertrages sind die danach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Modernisierungs-Baukostenzuschüsse in der Anlage zu § 2 Nr. 6 aufgelistet. Die streitige Behauptung der Klägerin ist damit durch den expliziten Wortlaut des Förderungsvertrages widerlegt. Danach war es der Klägerin möglich, den auf die streitgegenständliche Wohnung entfallenden Modernisierungs- Baukostenzuschuss zu beziffern und gg. Nachvollziehbar darzulegen, dass die von ihr vereinnahmten Fördermittel nicht anrechnungspflichtig im Sinne des § 558 Abs. 5 BGB sind. Auch ist die Berücksichtigung von Fördermitteln nicht auf einen Zeitraum von 12 Jahren beschränkt. Wenn sich der Vermieter, so wie die Klägerin im vorliegenden Fall ausweislich der Förderungsvertrages aus dem Jahre 1993, aus eigenem Entschluss für die Erlangung von öffentlichen Zuschüssen einer bestimmten Bindungszeit unterwirft, dann bestehen keine Bedenken, ihn hieran festzuhalten (vgl. BGH Urteil vom 12.05.2004, VIII ZR 235/03; LG Berlin, GE 2004, 297 f.). Das Gesetz sieht in § 558 Abs. 5 BGB insoweit keine ausdrückliche zeitliche Begrenzung für die Berücksichtigung der Zuschüsse vor. Insbesondere lässt sich die Auffassung der Klägerin auch nicht mit der von ihr zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 25.02.2004 begründen. Im Rahmen dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof gerade keine Aussage darüber getroffen, sondern vielmehr offen gelassen, ob die Laufzeit des Förderungsvertrages die Förderungsnehmerin über den Zeitraum von höchstens 12 Jahren vor dem Hintergrund bindet, dass sie sich ihr unterworfen hat. Die Klägerin hat die formellen Mängel des hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens auch im Laufe des Rechtsstreits nicht im Sinne des § 558 b Abs. 3 BGB behoben. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 344 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte ist seit dem 01.04.1995 Mieterin der im 4. Obergeschoss M im Hause ... Straße 51, 10997 Berlin, befindlichen Wohnung. Der Ehemann der Beklagten, Herr E. M., der zusammen mit der Beklagten Mieter war, ist am 10.04.2010 verstorben. Bei der Wohnung handelt es sich um preisfreien Wohnraum; die Modernisierung und Instandsetzung des Grundstücks ... Straße 51 wurde durch das Land Berlin u.a. mit Baukostenzuschüssen in Höhe von 2.869.965,00 DM gefördert (vgl. im Einzelnen § 4 Abs. 2 des Förderungsvertrages zwischen dem Land Berlin und der Klägerin vom 10.11./20.12.1993, Anlage zum Schriftsatz der Beklagten vom 17.05.2010).Gemäß § 7 Abs. 2 des Förderungsvertrages dürfen im Bindungszeitraum der Förderung, welcher sich gemäß § 10 des Vertrages auf 20 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme und damit hier bis zum 15.03.2015 beläuft, für Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 MHG verlangt werden. Für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG (jetzt § 558 BGB) gelten danach die gewährten Baukostenzuschüsse so weit als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen, wie unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu einer Überschreitung der für das erste Jahr vereinbarten Miete führen würden. Die danach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Modernisierungs-Baukostenzuschüsse sind der Anlage zu § 2 Nr. 6 aufgelistet (vgl. § 7 Abs. 2 des Förderungsvertrages). Mit Mieterhöhungsverlangen vom 26.10.2009, auf dessen weitere Einzelheiten Bezug genommen wird, verlangte die Klägerin von den Beklagten unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld D 2 des Berliner Mietspiegels 2009 die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von bisher 189,42 EUR um 30,01 EUR auf 219,43 EUR ab dem 01.01.2010. In dem Mieterhöhungsverlangen sind die gewährten Fördermittel weder angegeben, noch in die Mietberechnung einbezogen worden. Mit der am 29.03.2010 bei Gericht eingegangenen und am 26.04.2010 nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zustimmung zu dieser Mieterhöhung in Anspruch. Die Beklagten sind durch das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg – 15 C 120/10- zugestellt am 01.06.2010 zur Zustimmung verurteilt worden. Die Beklagte hat mit bei Gericht am 08.06.2010 eingegangenem Schriftsatz Einspruch eingelegt. Die Klägerin behauptet, die begehrte Nettokaltmiete übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Die Klägerin beantragt, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten. Die Beklagte beantragen, unter Aufhebung des Versäumnisurteils die Klage abzuweisen. Die Beklagte ist der Ansicht, dass das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei. Die Klägerin habe das Objekt mit öffentlichen Mitteln instandgesetzt und modernisiert. Die Klägerin habe sich in dem mit der IBB geschlossenen Fördervertrage verpflichtet, bis zum 15.03.2015 bei Mieterhöhungen die entsprechenden Kürzungsbeträge anzurechnen. Da diese Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nicht angegeben und abgezogen worden seien, sei das Mieterhöhungsverlangen unwirksam Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.