8 C 471/13

Leitsatz: 1. Das Sondermerkmal “Moderne Küchenausstattung” des Berliner Mietspiegels 2013 ist erfüllt, wenn die dafür grundsätzlich erforderlichen Ausstattungsmerkmale in der Küche einer Mietwohnung vorliegen.(Rn.19) 2. Dass Küchenmöbel aus Pressspanplatten bestehen, ist unschädlich. Zum einen verlangt der Mietspiegel insoweit keine besondere Qualität der Möbel, vorhanden sein müssen lediglich “Küchenschränke”. Zum anderen sind Möbel aus Pressspanplatten weit verbreitet und stehen mithin der Annahme einer modernen Ausstattung nicht entgegen.(Rn.20) 3. Auch das Alter der Ausstattung ist unerheblich. Nach den Angaben im Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2013 ist bei der Datenerhebung zu dem Sondermerkmal eine Definition zu Grunde gelegt worden, in der es unter anderem heißt: “Modern bezieht sich nicht auf das Alter der einzelnen Geräte bzw. Ausstattungen. Die Einrichtung muss insgesamt zeitgemäß sein.”.(Rn.21) 1. Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung im Hause F. Straße 28 in ... Berlin, Vorderhaus, 1. OG rechts von bisher 500,00 EUR um 23,80 EUR auf 523,80 EUR seit dem 01.09.2013 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 20 % und die Beklagte zu 80 %. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. I. Die Klage hat nur im tenorierten Umfang Erfolg. Sie ist zulässig, aber nur insoweit begründet. 1. Die Klage ist zulässig. Ihr ging ein formell wirksames und hinreichend begründetes Mieterhöhungsverlangen voraus. Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB ist eingehalten, § 167 ZPO. 2. Die Klage ist nur teilweise begründet. Die Kläger haben aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nur bis zu einer Miete von 523,80 EUR (= 6,67 EUR/m²). Dies ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld G1 des Berliner Mietspiegels 2013 einzuordnen. Dessen Mittelwert von 5,19 EUR/m² erhöht sich auf Grund des Sondermerkmales “Moderne Küchenausstattung” um 0,86 EUR/m² und um weitere 0,62 EUR/m² auf Grund der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung. a) Das Sondermerkmal “Moderne Küchenausstattung” ist erfüllt. Unstreitig sind die dafür grundsätzlich erforderlichen Ausstattungsmerkmale in der Küche der Beklagten vorhanden. Dass die Küchenmöbel aus Pressspanplatten bestehen, rechtfertigt keine andere Bewertung. Zum einen verlangt der Mietspiegel insoweit keine besondere Qualität der Möbel, vorhanden sein müssen lediglich “Küchenschränke”. Zum anderen sind Möbel aus Pressspanplatten weit verbreitet und stehen mithin der Annahme einer modernen Ausstattung nicht entgegen. Auch das Alter der Ausstattung ist unschädlich. Nach den Angaben im Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2013 (S. 32) ist bei der Datenerhebung zu dem Sondermerkmal eine Definition zu Grunde gelegt worden, in der es unter anderem heißt: “Modern bezieht sich nicht auf das Alter der einzelnen Geräte bzw. Ausstattungen. Die Einrichtung muss insgesamt zeitgemäß sein.” Dass die Geräte in der Küche – abgesehen von ihrem Alter – einer zeitgemäßen Küchenausstattung nicht (mehr) entsprechen, hat die Beklagte aber nicht substantiiert eingewandt. b) Die Anwendung der Orientierungshilfe ergibt einen weiteren Zuschlag von 40 % der Differenz zwischen Mittelwert und Spannenoberwert. Zwar ist die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nach dem ausdrücklichen Hinweis im Berliner Mietspiegel nicht Teil der Qualifikation, das Gericht zieht die wohnwertbildenden Merkmale jedoch im Rahmen des § 287 ZPO heran. Drei positiv zu bewertende Merkmalsgruppen stehen dabei einer ausgeglichenen und einer wohnwertmindernd zu berücksichtigenden Merkmalsgruppe gegenüber. aa) Die Merkmalsgruppe Bad / WC ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da die positiven Merkmale überwiegen. Wohnwertmindernd ist das Bad ohne Fenster zu berücksichtigen. Ein Oberlicht ist kein Fenster. Zwar sorgt es – wie ein Fenster – für die Belichtung des Raumes, eine – gerade im Bad bedeutsame – Entlüftung ist mit seiner Hilfe aber nicht möglich. Wohnwerterhöhend wirkt das wandhängende WC. Eine moderne Entlüftung ist dagegen nicht vorhanden. Eine moderne Entlüftung setzt voraus, dass die Belüftung durch eine Intervallschaltung oder über einen Feuchtigkeitssensor gesteuert wird (LG Berlin, Urteil vom 13.07.2012 – 65 S 116/12 -, Grundeigentum 2012, 1169). Eine solche Steuerung haben die Kläger mit ihrem Vortrag, die Entlüftung sei an den Lichtschalter gekoppelt, jedenfalls nicht substantiiert dargetan. Das Vorhandensein einer Einhebelmischbatterie ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Das Merkmal ist auch dann erfüllt, wenn nicht sämtliche Armaturen aus Einhebelmischbatterien bestehen. Der Mietspiegel verwendet insoweit sprachlich eindeutig den Singular. bb) Die Merkmalsgruppe Küche ist ausgeglichen. Soweit die Kläger zunächst behauptet hatten, in der Küche seien hochwertige Bodenfliesen vorhanden, haben sie diesen Vortrag nach dem Bestreiten der Beklagten und der vorgenommenen Wohnungsbesichtigung nicht näher substantiiert. cc) Die Merkmalsgruppe Wohnung ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Unabhängig davon, ob die weiteren von der Klägern behaupteten wohnwerterhöhenden Merkmale tatsächlich vorliegen, ergibt sich dies jedenfalls aus der unstreitig vorhandenen Isolierverglasung. dd) Die Merkmalsgruppe Gebäude ist wohnwertmindernd zu berücksichtigen. (1) Ein abschließbarer Fahrradabstellraum ist nicht vorhanden. Unerheblich ist insoweit zwar, ob die Beklagte einen Schlüssel besitzt (vgl. KG, Beschluss vom 16.03.2009, - 8 U 216/08 -, Grundeigentum 2009, 905) und ob der Raum eine besondere Ausstattung aufweist (LG Berlin, Urteil vom 12.07.2007, - 67 S 481/06 -, Grundeigentum 2007, 1255). Soweit aber ein zuvor anderen Zwecken dienender Raum im Wohnhaus fortan als Fahrradabstellraum dienen soll, muss diese geänderte Zweckbestimmung vom Vermieter den Mietern mitgeteilt werden. Andernfalls steht der Raum den Mietern zur entsprechenden Nutzung faktisch nicht zur Verfügung. Maßgeblicher Zeitpunkt ist insoweit - wie auch sonst bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der sie bestimmenden Faktoren - der Zugang des Mieterhöhungsverlangens (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.12.2009 – 63 S 97/09 -, Grundeigentum 2010, 61). Wann und unter welchen Umständen die behauptete Umwidmung des Heizungskellerraumes erfolgte, haben die Kläger nicht vorgetragen. Dass dies bereits vor Zugang des Mieterhöhungsverlangens geschah, ist mithin nicht feststellbar. Vielmehr ist die Behauptung der Beklagten, der ehemalige Heizungskellerraum sei den Mietern zu keinem Zeitpunkt als Fahrradabstellraum vorgestellt worden, unwidersprochen geblieben. (2) Ein repräsentativer oder hochwertig sanierter Eingangsbereich ist nicht vorhanden. Dies gilt auch dann, wenn man zugunsten der Kläger deren Sachvortrag zu den verwendeten Materialien als zutreffend unterstellt. Die vorgelegten Fotos zeigen einen Eingangsbereich, dessen Bauweise für viele Berliner Altbauten typisch ist. Auffällig ist der gute Instandsetzungszustand, die farblich ansprechende Gestaltung und die stuckverzierten Decken. Im wertenden Vergleich mit den im Mietspiegel beispielhaft aufgeführten Kriterien – etwa Spiegel, Marmor, Läufer im gesamten Flur- und Treppenbereich – erreicht der Eingangsbereich aber kein wohnwerterhöhendes Gewicht. (3) Der Instandhaltungszustand des Gebäudes ist schlecht. Die Kellerwände sind stark durchfeuchtet. Davon geht das Gericht auf Grund des Vortrages der Beklagten aus. Dem entgegenstehenden Bestreiten der Kläger fehlt die erforderliche Substanz. Die Beklagte hat insbesondere unwidersprochen vorgetragen, dass Handwerker in dem Gebäude die Wasserrohre auf Defekte als mögliche Ursache der Kellerfeuchtigkeit untersucht haben. Bei dieser Sachlage konnten die Kläger sich nicht auf ein pauschales Bestreiten zurückziehen und auf die typische Berliner Altbaufeuchte verweisen. Ihnen oblag es zumindest näher vorzutragen, weshalb eine altbautypische Kellerfeuchtigkeit derartige Untersuchungen veranlasst hat. ee) Die Merkmalsgruppe Wohnumfeld ist positiv. Die Müllstandsfläche ist gepflegt und auf Grund des Holzzaunes sichtbegrenzend gestaltet. Die Müllstandsfläche ist auch nur den Mietern zugänglich. Auf die Frage, ob der Zaun selbst abschließbar ist, kommt es dafür nicht an. Auch eine Müllstandsfläche in einem abschließbaren Hof der Wohnanlage ist "nur den Mietern zugänglich" im Sinne des Berliner Mietspiegels (LG Berlin, Urteil vom 15. Oktober 2010 – 63 S 110/10 –, Grundeigentum 2010, 1688). Dass dies der Fall ist, haben die Kläger unwidersprochen vorgetragen. Offen bleiben kann, ob sich die Wohnung in einer bevorzugten Citylage befindet. II. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Beklagte mietet die im Tenor bezeichnete Wohnung von den Klägern. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 78,53 m² und ist mit Sammelheizung und mit Bad und WC ausgestattet. Das Gebäude in einfacher Wohnlage war bis 1918 bezugsfertig. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit 500,00 EUR. Das Badezimmer der Wohnung ist innen liegend. Es ist mit einem Oberlicht ausgestattet, das nicht geöffnet werden kann. Es gibt eine Entlüftung, die an den Lichtschalter gekoppelt ist. Das WC ist wandhängend und besitzt einen in der Wand eingelassenen Spülkasten. Eine Einhebelmischbatterie ist an der Badewanne vorhanden. Die Küche ist mit Schränken aus Pressspanplatten mit Holzfurnier ausgestattet. Vorhanden sind zudem eine Einbauspüle, eine Dunstabzugshaube und ein Herd mit Ceran-Kochfeld und Backofen, Wandfliesen im Arbeitsbereich, ein Kühlschrank und ein Geschirrspüler. Die Einrichtung wird vom Vermieter gestellt und ist jedenfalls seit 1999 vorhanden. Alle Fenster der Wohnung sind isolierverglast. Die ehemals einfachverglasten Fenster wurden im Zuge einer Modernisierung ausgetauscht. Im Gebäude ist unter der Treppe ein Raum, der zunächst als Heizungskeller genutzt wurde. Der Eingangsbereich des Gebäudes ist mit Stuck, Holzbordüren, Kronleuchtern und Bodenfliesen versehen, wobei die Qualität der Baumaterialien zwischen den Parteien streitig ist. Insoweit wird auch auf die als Anlagenkonvolut K 10 (Bl. 111 ff. der A.) zur Akte gereichten Lichtbilder Bezug genommen. Die Müllstandsfläche befinden sich im Innenhof, der nur den Mietern und deren Besuchern zugänglich ist. Ein Holzzaun verbirgt die Mülltonnen. Mit Schreiben vom 28.06.2013, verlangte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 30,08 EUR auf 530,08 EUR mit Wirkung vom 01.09.2013. Wegen der Einzelheiten wird auf das als Anlage K 2 zur Akte gelangte Mieterhöhungsverlangen Bezug genommen (Bl. 17 d. A.). Die Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Kläger behaupten, das Bad sei insgesamt mit Einhebelmischbatterien ausgestattet und in der Küche seien hochwertige Fliesen vorhanden. Der ehemalige Heizungskellerraum sei als Fahrradabstellraum gewidmet und abschließbar. Die zur Gestaltung des Eingangsbereich des Gebäudes verwandten Materialien seien hochwertig. Sie sind zudem der Ansicht, die Wohnung befinde sich in einer bevorzugten Citylage. Mit ihrer am 04.01.2014 zugestellten Klage beantragen die Kläger, die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung im Hause F. Straße 28 in ... Berlin, Vorderhaus, 1. OG rechts von bisher 500,00 EUR um 30,08 EUR auf 530,08 EUR seit dem 01.09.2013 zuzustimmen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie behauptet, der Instandhaltungszustand des Gebäudes sei schlecht. Insbesondere seien die Wände und Decken des Kellers durchfeuchtet. Der die Mülltonnen verbergende Holzzaun sei nicht abschließbar, weil das Holz an der Tür aufgequollen sei. Sie ist der Ansicht, die Kücheneinrichtung sei auf Grund ihres Alters und ihrer Qualität nicht als wohnwerterhöhendes Sondermerkmal zu berücksichtigen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.