14 C 317/17

Leitsatz: 1. Eine citynahe Wohngegend (hier: Frankfurter Allee) mit Kiez-Charakter, vorwiegend kleineren Geschäften und Boutiquen und Kultureinrichtungen der Kleinkunstszene, ist nicht mit einer bevorzugten Citylage gleichzusetzen.(Rn.16) 2. Die "Citylage" einer Wohnung ist daher dann nicht "bevorzugt", wenn weder die Straße, in der sie liegt, noch ihre unmittelbare Umgebung eine über das in Berlin anzutreffende Durchschnittsmaß hinausgehende besondere Dichte von Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft aufweisen.(Rn.25) 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von der Abfassung eines Tatbestandes wird gemäß §§ 495 a, 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten über die bereits erteilte Teilzustimmung in Höhe von 27,00 EUR hinaus keinen Anspruch aus §§ 558 Abs. 1, 558 b Abs. 1 BGB auf Zustimmung zu einer weitergehenden Mieterhöhung. Das Mieterhöhungsverlangen vom 25.5.2017 ist formell wirksam. Die Kappungsgrenze im Sinne des § 558 Abs. 3 BGB ist eingehalten und die Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 BGB zum letzten Mieterhöhungsverlangen ist gewahrt. Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1.8.2015 ist unter Zugrundelegung des qualifizierten Mietspiegels 2017 jedoch nur in Höhe von insgesamt 27,00 EUR gerechtfertigt. Dieser Miethöhe haben die Beklagten bereits zugestimmt. Einen darüber hinausgehenden Anspruch hat der Kläger nicht. Gemäß § 588 d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im Berliner Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Wohnung ist, was zwischen den Parteien unstreitig ist, in das Mietspiegelfeld G 3 einzuordnen, das hinsichtlich der Nettokaltmiete eine Mietpreisspanne von 4,47 EUR/m² bis 6,68 EUR/m² und einen Mittelwert von 5,48 EUR/m² aufweist. Die Beklagten zahlen einen Mietzins von 5,48 EUR/m²; der Kläger verlangt eine Erhöhung um 20% auf 5,72 EUR/m². Grundsätzlich wird zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Mittelwert herangezogen. Eine Über- oder Unterschreitung ist nur geboten, wenn in der Wohnung wohnwertmindernde oder wohnwerterhöhende Merkmale überwiegen. Die Merkmalgruppe 1 ist unstreitig negativ, die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist unstreitig neutral zu bewerten. Die Merkmalgruppen 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) sind unstreitig positiv zu bewerten. Streitig ist zwischen den Parteien allein, ob die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) neutral oder negativ zu bewerten ist. Unstreitig ist als Negativmerkmal zu berücksichtigen, dass die Wohnung an einer Straße mit hoher Lärmbelastung gelegen ist. Entgegen der Ansicht des Klägers, wird dieses Negativmerkmal nicht durch ein positives Merkmal - hier bevorzugte Citylage - ausgeglichen. Das führt insgesamt dazu, dass die Merkmalgruppe 5 neutral zu bewerten ist. Bei der Frankfurter Allee handelt es sich nicht um eine bevorzugte Citylage Der Berliner Mietspiegel 2017 beschreibt das Merkmal der bevorzugte Citylage mit „nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten“. Das LG Berlin hat in seiner Entscheidung vom 24. Januar 2012 - 63 S 239/11, GE 2012, 488 den Begriff näher erläutert. Danach kennzeichnet der Begriff die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben. An diesen Voraussetzungen fehlt es hier. Die Wohnung befindet sich im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Zwar ist die Wohnung dadurch citynah gelegen, gehört aber nicht zur City-Ost und stellt insoweit schon keinen zentral gelegenen Teilraum Berlins dar. Zwar befinden sich in unmittelbarer Nähe die Niederbarnimstraße und die Simon-Dach-Straße mit zahlreichen Cafés, Restaurants, Kneipen und weiteren Ausgehmöglichkeiten. Diese sind auch fußläufig erreichbar. Neben den Ausgehmöglichkeiten befinden sich in der Frankfurter Allee auch Banken, Apotheken Arztpraxen sowie das Kino „International“. Dadurch dürfte die Gegend einen bei vielen Bewohnern und Touristen begehrten Kiez-Charakter haben. Dies ist aber nicht mit einer bevorzugten Citylage gleichzusetzen. Vielmehr handelt es sich dabei um Möglichkeiten und Einrichtungen, die in einer Großstadt wie Berlin regelmäßig zu finden sind. Auch bei den in der Nähe befindlichen zahlreichen Geschäften handelt es sich vorwiegend um in Friedrichshain/Kreuzberg-typische, kleinere Geschäfte und Boutiquen, nicht jedoch um überwiegend nur in der City angesiedelte Geschäfte bekannter Marken oder großer Kaufhäuser. Dazu zählen vielmehr die Galerie Lafayette oder Dussmann in der Friedrichstraße, das KaDeWe in der Tauentzienstraße oder das Alexa am Alexanderplatz sowie weitere Geschäfte bekannter Marken in diesen Straßen. Es fehlen unter anderem auch bekannte Kultureinrichtungen, die gerade nicht der Kleinkunstszene zuzuordnen sind, wie beispielsweise das Konzerthaus oder der Zoo-Palast. Dadurch weist die Umgebung keine repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandort auf. Entgegen der Ansicht des Klägers spricht auch die sozialistische Wohnarchitektur, die in der Nähe der Frankfurter Allee zu sehen ist oder das unter Denkmalschutz stehende Kino „Kosmos“ nicht für eine bevorzugte Citylage. Aufgrund der Historie der gesamten Stadt sind in vielen Teilen Berlins architektonisch bedeutsame, historische geprägte Gebäude zu finden. Diese werden auch überwiegend in Touristenführern erwähnt. Jedoch finden sich solche Gebäude auch in Teilen Berlins, die nicht als bevorzugte Citylage gelten. Dafür würde beispielsweise vielmehr das Brandenburger Tor oder der Berliner Dom sprechen. Zum Ringcenter in der Frankfurter Allee und das RAW Gelände in der Revaler Straße ist bereits mit jeweils ca. 15 Gehminuten (so laut Google Maps) eine längere Strecke hinzulegen. Die "Citylage" einer Wohnung ist daher dann nicht "bevorzugt", wenn weder die Straße, in der sie liegt, noch ihre unmittelbare Umgebung eine über das in Berlin anzutreffende Durchschnittsmaß hinausgehende besondere Dichte von Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft aufweisen (LG Berlin, Urteil vom 19. März 2013 – 63 S 557/12, WuM 2013, 307-308). Das ist bei dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg und damit auch bei der von den Beklagten angemieteten Wohnung in der Frankfurter Allee der Fall. Ein vergleichbarer Stadtteil ist der Prenzlauer Berg, der gerade auch viele vergleichbare Einrichtungen aufweist, aber vom LG Berlin nicht als bevorzugte Citylage qualifiziert wurde. (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 - 67 S 120/15 -, Rz. 23, juris). Im Ergebnis ergibt sich unter Zugrundelegung der zwei positiv zu bewertenden Merkmalgruppen 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude), der zwei negativ zu bewertenden Merkmalgruppen 1 (Bad/WC) und 5 (Wohnumfeld) sowie der neutral zu bewertenden Merkmalgruppe 2 (Küche) eine ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung in Höhe von 5,48 EUR/m². Damit ergibt sich für die 69,23 m² große Wohnung eine monatliche Nettomiete in Höhe von 379,38 EUR, die die Beklagten aufgrund ihrer Zustimmung bereits zahlen. Wegen des weitergehenden Erhöhungsverlangens war die Klage daher abzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr.11, 713 ZPO. Die Berufung ist nicht zuzulassen, § 511 Abs. 4 ZPO. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts.