91 b C 61/09 – Sonstiges

Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. T a t b e s t a n d : Die Klägerin ist Miteigentümerin in der WEG L-Straße 9. Am 19.03.2009 fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der die aus dem Protokoll ersichtlichen Beschlüsse gefasst wurden (Bl. 11 – 18 d. A.). Die Versammlung fand statt im A, H-Str. 91, X (Entfernung zum WEG-Objekt 13,7 km, vgl. Routenbeschreibung, Bl. 46 GA). Teilnehmer waren die Klägerin, Frau E, Eheleute L, Eheleute B, Frau S sowie die Verwalterin mit Vollmachten für verschiedene Eigentümer. Die Klägerin ist der Ansicht, die Verwaltung habe damit einen Sitzungsort für die Versammlung gewählt, der nicht dem WEG-Gesetz entspreche. Grundsätzlich sei eine Eigentümerversammlung auch in der Nähe des Objekts einzuberufen. Da dagegen verstoßen worden sei, sei die gesamte Versammlung neu nachzuholen und die Beschlüsse seien für ungültig zu erklären. Sie sei durch die Wahl des Versammlungsortes benachteiligt, da sie vom Objekt aus mit öffentlichen Verkehrsmitteln mindestens zweimal umsteigen müsse, um den Versammlungsort zu erreichen. Es bestehe der Verdacht, dass der Versammlungsort wegen der Nähe der Hausverwaltung dazu ausgewählt wurde. Eine Vertretung der Wohnungseigentümer sei nicht gerechtfertigt. So haben vielfach Miteigentümer der Verwalterin Vollmacht erteilt. Auch sei eine Mieterin anwesend gewesen, die für ihre Mutter (Frau S) gestimmt habe. Eine andere Wohnungseigentümerin habe eine weitere Vertretungsmacht für ihren Sohn gehabt. Die Wiederwahl der Verwaltung sei für unzulässig zu erklären, weil lediglich vier anwesende Wohnungseigentümer dafür gestimmt hätten. Da insgesamt zehn Eigentümer stimmberechtigt seien, sei bei ordnungsgemäßer Durchführung der Versammlung am ordnungsgemäßen Ort davon auszugehen, dass eine Mehrzahl für die Abwahl der Verwalterin gestimmt hätte. Die WEG verfüge über keine Hausordnung. Es sei zu Unrecht abgelehnt worden, eine Hausordnung aufzustellen. Bei dem Objekt entspreche es den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung, Blitzableiter aufzustellen. Denn das Objekt habe Höhenlage und insbesondere auch brennbares Treppenhausholz. Die Miteigentümerin Frau S habe bisher nicht glaubhaft gemacht, dass die Gasrohre auf dem Dachboden (nachträglich ausgebaute Wohnung) ordnungsgemäß verlegt worden seien. Frau S habe auch einen Nachweis über die Sicherung des Risikos des Waschmaschinenbetriebs bzw. eines Waschmaschinenschadens durch Vorlage einer Haftpflichtversicherung nicht erbracht. Es entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Frau S zum Nachweis einer Haftpflichtversicherung verpflichtet werde. Wiederholt sei es vorgekommen, dass im Hause Ein- und Auszüge stattfinden und dabei Beschädigungen erfolgen. Hier solle beschlossen werden, dass eine Umzugskostenpauschale eingeführt werde. Die Klägerin beantragt, 1. es wird festgestellt, dass die WEG-Versammlung vom 19.03.2009 nicht ordnungsgemäß einberufen und die gefassten Beschlüsse dort unwirksam sind, hilfsweise, die Beschlüsse der WEG-Versammlung vom 19.03.2009 für ungültig zu erklären, 2. es wird festgestellt, dass eine Vertretung der Wohnungseigentümer durch andere Wohnungseigentümer und/oder durch Verwalter oder durch dritte Personen nicht zulässig ist, 3. die Wiederwahl der Verwaltung von Frau F mit lediglich 4 anwesenden Personen ist nicht als ordnungsgemäße Wiederwahl zu werten, weil eben die Vertretung durch die Verwaltung bzw. Miteigentümer pp. nicht zulässig ist und auch der Versammlungsort nicht ordnungsgemäß ausgewählt wurde, 4. die Antragsgegnerin ist verpflichtet, ordnungsgemäß eine Hausordnung für die Gemeinschaft aufzustellen, 5. ein Blitzableiter muss als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung errichtet werden. 6. die Gasrohre, die auf dem Dachboden im Hausflur L- Str. 9 verlegt worden sind, müssen fachmännisch überprüft werden, 7. die Miteigentümerin Frau S, ist verpflichtet eine Haftpflichtversicherung für das Risiko eines Waschmaschinenschadens nachzuweisen. 8. eine Umzugskostenpauschale wird eingeführt. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten sind der Ansicht, der Versammlungsort sei ordnungsgemäß. Er sei in relativer Nähe zum Objekt gelegen, autobahnnah und verkehrsgünstig zu erreichen. Außerdem sei unter TOP 29 eine entsprechende Beschlussfassung für den Versammlungsort inX erfolgt. Die Vertretung sei zulässig. Die Versammlung sei beschlussfähig gewesen. Eine rechtliche Verpflichtung, eine Hausordnung aufzustellen, bestehe nicht. Gleiches gelte für die Installation einer Blitzableiteranlage. Es handele sich um Leitungen im Sondereigentum einer Miteigentümerin, die durch eine Fachfirma installiert worden seien. Die Rechnungen der Fachfirma seien durch die Verwaltung eingesehen und überprüft worden. Es bestehe hier keine gesetzliche Verpflichtung, für den Betrieb einer Waschmaschine eine eigene Haftpflichtversicherung abzuschließen. Der Abschluss einer Umzugskostenpauschale sei nicht zulässig, könne jedenfalls nicht verlangt werden, da jeder Schadensverursacher die Schäden selbst zu ersetzen habe. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Die Klage ist unbegründet. Auf die gerichtlichen Hinweise in dem Termin vom 26.08.2009 wird zwecks Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen. Die Anfechtungsklage ist bereits deswegen unbegründet, weil sie nicht innerhalb der Klagefrist ordnungsgemäß erhoben wurde. Die Klage war zunächst "gegen die WEG L-Str. 9, 00000 Y" (Bl. 1 GA) gerichtet, also gegen den teilrechtsfähigen Verband. Erst im Termin am 26.8.09 erfolgte die Umstellung, dass sich die Anfechtungsklage gegen die übrigen Miteigentümer richtet. Zu diesem Zeitpunkt war indessen die Klagefrist bereits verstrichen. Die Klageänderung wirkte nicht zurück auf den Zeitpunkt der Anhängigkeit. Die Benennung der übrigen Miteigentümer erfolgte entgegen § 44 WEG nicht bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, sondern erst in dem Schriftsatz vom 25.9.09. Soweit die Klägerin den Versammlungsort in X beanstandet, rechtfertigt dies die Anträge nicht. Der Versammlungsort ist aufgrund der relativen Nähe zum Objekt und der Erreichbarkeit zumutbar. Aufgrund der tatsächlichen Teilnahme der Klägerin an der Versammlung fehlt es jedenfalls an einer Kausalität des behaupteten Einberufungsmangels für das Zustandekommen der Beschlüsse. Diese wären auch bei einem Versammlungsort in unmittelbarer Nähe zum WEG-Objekt ebenso zustande gekommen. In einem derartigen Fall rechtfertigt der behauptete Einberufungsmangel keine Ungültigerklärung (Palandt, WEG, § 23 Rn. 20). Der Feststellungsantrag zu 1 ist unzulässig, da es am erforderlichen Feststellungsinteresse fehlt. Gleiches gilt für den Feststellungsantrag zu 2. Dieser ist darüber hinaus auch unbegründet, da eine Vertretung zulässig ist. Die Beschlussfähigkeit (vgl. Klageantrag Nr. 3) lag dementsprechend vor, ebenso die erforderliche Stimmenmehrheit, da die Vertretung wirksam und zulässig war (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 24 Rn. 75). Ein berechtigter Anfechtungsgrund bzgl. der Wiederwahl ergibt sich aus der Klagebegründung nicht. Zum Klageantrag Nr. 4: Der Antrag ist bereits unzulässig. Auch die ergänzende Klarstellung in dem Schriftsatz vom 25.9.09, es solle sich hier um einen Verpflichtungsantrag handeln, führt nicht zur Zulässigkeit. Der Antrag ist nicht hinreichend bestimmt (welche Hausordnung mit welchem konkreten Inhalt?). Das erforderliche Rechtsschutzinteresse wurde nicht dargelegt, da aufgrund der Selbstverwaltungsautonomie einer Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. § 21 Abs. 1 WEG) über derartige Begehren grundsätzlich zunächst in einer Eigentümerversammlung zu beschließen ist. Für einen Verpflichtungsantrag besteht ein Rechtsschutzinteresse erst dann, wenn ein entsprechender und hinreichend konkreter Beschlussantrag mehrheitlich abgelehnt wird. Dazu fehlt entsprechender und fristgerechter Klägervortrag. Begründet ist ein Verpflichtungsantrag nur, wenn eine Ermessensreduzierung auf Null vorliegt. Aus dem Klägervortrag ergibt sich indessen keine zwingende Notwendigkeit zur Aufstellung einer bestimmten "Hausordnung" (mit welchem Inhalt?). Die Vorschrift des § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG enthält keine unbedingte Verpflichtung zur Aufstellung einer Hausordnung. Den Wohnungseigentümern ist es unbenommen, auf die Aufstellung einer Hausordnung zu verzichten, wenn diese für eine ordnungsgemäße Verwaltung entbehrlich ist. Maßgeblich ist, ob der Regelungsgegenstand in seiner konkreten Ausgestaltung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht (Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 21 Rn. 95). Soweit die Klägerin nunmehr in ihrem Schriftsatz vom 25.9.09 z. B. beanstandet, es sei wiederholt zu Ruhestörungen gekommen (z. B. durch Herrn C oder nach 22 Uhr durch den Mieter des Herrn R) oder dass die Treppenhausreinigung und Gartenpflege nicht ausreichend geregelt seien, besteht keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, da der Klageantrag aus o. g. Gründen bereits unzulässig ist. Es ist der Klägerin unbenommen, die Notwendigkeit zur Aufstellung einer bestimmten (!) Hausordnung darzulegen und hierzu eine Beschlussfassung der Gemeinschaft in der nächsten Versammlung herbeizuführen. Zum Klageantrag Nr. 5: Der Klageantrag ist unbegründet. Aus dem Klägervortrag ergibt sich keine zwingende Notwendigkeit zur Errichtung eines Blitzableiters. Es besteht aufgrund der Selbstverwaltungsautonomie ein Ermessenspielraum der Gemeinschaft. Grundsätzlich sind bei derartigen Entscheidungen u. a. auch die mit der Maßnahme verbundenen Kosten zu berücksichtigen, u. U. auch die optischen Auswirkungen (bauliche Veränderung?). Auch dazu fehlt jeglicher Vortrag. Zu den Klageanträgen Nr. 6, 7 und 8: Auf die Hinweise im Termin vom 26.8.09 wird Bezug genommen. Eine Anspruchsgrundlage ergibt sich aus dem Klagevortrag nicht. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708, 711 ZPO. Streitwert: 10.000 €.