II R 28/09

Keine Einbeziehung von Sanierungskosten in Grunderwerbsteuer bei entschädigungsähnlichem Investitionszuschuss • Sanierungskosten eines Erbbauberechtigten sind nur dann Gegenleistung i.S. des GrEStG, wenn sie dem Grundstückseigentümer dauerhaft zugutekommen oder der Erwerber bei Erlöschen keine entschädigungsähnliche Vergütung erhält. • Ein als laufender Investitionszuschuss bezeichnetes Entgelt ist dann als Entschädigung zu qualifizieren, wenn es objektiv die Sanierungsaufwendungen des Erwerbers übernimmt und somit wirtschaftlich eine Gegenleistung darstellt. • Bei befristeten Erbbaurechten können Sanierungsverpflichtungen eigennützig sein und damit grundsätzlich keine Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage bilden, es sei denn, der Vertrag sieht eine entschädigungslose Überlassung oder fehlende Wertersatzregelung vor. • Für die Abgrenzung ist nicht maßgeblich, wie die Parteien Zahlungen bezeichnen, sondern der objektive Vertragsinhalt und die wirtschaftliche Wirkung der Zahlungen (GrEStG, §8 Abs.1; §9 Abs.1 Nr.1). Die Stadt bestellte der Klägerin ein 15jähriges Erbbaurecht an einem mit Kurhaus bebauten Grundstück; die Klägerin verpflichtete sich zur umfassenden Sanierung des Kurhauses. Die Stadt zahlte neben laufenden Betriebs- und Unterhaltszuschüssen einen jährlichen Investitionszuschuss für die Sanierung. Bei Ablauf des Erbbaurechts war keine Entschädigung vorgesehen; nur bei vorzeitigem Heimfall gewährte die Stadt pauschale Entschädigungen, die um nicht erbrachte Leistungen vermindert werden konnten. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer unter Einbeziehung der von der Klägerin tatsächlich angefallenen Sanierungskosten fest. Das Finanzgericht hielt die Sanierungskosten für in die Bemessungsgrundlage einzubeziehende Gegenleistung. Die Klägerin erhob Revision mit dem Erfolg, die Einbeziehung der Sanierungskosten in die Bemessungsgrundlage zu bestreiten. • Rechtsgrundlage ist §8 Abs.1 GrEStG; maßgeblich ist der objektive Gegenleistungsbegriff gemäß Rechtsprechung des BFH. • Grundsatz: Leistungsverpflichtungen des Erwerbers sind nur dann Gegenleistung, wenn sie dem Veräußerer oder Dritten um des Erwerbs willen zugutekommen und nicht nur eigennützig sind. • Bei Erbbaurechten gilt: Erstellte oder sanierte Gebäude werden mit Erlöschen Teil des Grundeigentums; regelmäßig sind Baumaßnahmen eigennützig und keine Gegenleistung, es sei denn, der Vertrag sieht eine entschädigungslose Überlassung oder keine Wertersatzregelung vor (§12 ErbbauRG). • Hier hat die Stadt durch den vereinbarten Investitionszuschuss wirtschaftlich die Sanierungsaufwendungen übernommen; der objektive Vertragsinhalt zeigt, dass die Zuschüsse die Kosten der Klägerin (einschließlich Finanzierung) abdecken. • Es ist unerheblich, ob die Übernahme als Einmalentschädigung bei Heimfall oder als laufender Zuschuss gezahlt wird; entscheidend ist, dass der Erbbauberechtigte im Ergebnis nichts aufwendet, was dem Grundstückseigentümer dauerhaft zugutekommt. • Das Finanzgericht hat zu Unrecht die Sanierungskosten als Gegenleistung zugrunde gelegt; die Revision ist somit begründet und der Steuerbescheid insoweit rechtswidrig. Die Revision ist erfolgreich; die Entscheidung des Finanzgerichts wird aufgehoben und die Grunderwerbsteuer unter Änderung des Bescheids vom 28.05.2008 herabgesetzt. Die vom Finanzamt in die Bemessungsgrundlage einbezogenen Sanierungskosten sind nicht als Gegenleistung im Sinne des GrEStG zu berücksichtigen, weil die vertragliche Ausgestaltung und die Investitionszuschüsse der Stadt wirtschaftlich eine Übernahme der Sanierungskosten darstellen. Damit steht der Klägerin kein Abzug dieser Aufwendungen als vom Erwerbslast zu zahlende Gegenleistung entgegen. Der angefochtene Bescheid ist insoweit rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten; die Klage ist begründet und die Grunderwerbsteuer ist entsprechend zu reduzieren.