II R 1/12

Erstattete Anschaffungsnebenkosten mindern die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer • Bei einem Kaufvertrag bildet der vereinbarte Kaufpreis eine Gesamtgegenleistung für die Grundstücksübertragung und vertraglich übernommene sonstige Leistungen; erstattete vom Verkäufer übernommene Anschaffungsnebenkosten (außer Grunderwerbsteuer) sind materiell-rechtlich von der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer abzuziehen. • Die Verpflichtung des Verkäufers zur Erstattung der Grunderwerbsteuer mindert die Bemessungsgrundlage nach § 9 Abs. 3 GrEStG nicht. • Eine nachträgliche Herabsetzung der Gegenleistung i.S.v. § 16 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG liegt nicht vor, wenn der Erstattungsanspruch bereits im ursprünglichen Vertrag begründet war. Der Kläger bot einer Aktiengesellschaft den Abschluss eines notariellen Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 98.000 € an; der Vertrag wurde angenommen. Vereinbart war, dass der Kläger grundsätzlich die Anschaffungsnebenkosten tragen solle, die AG diese Kosten jedoch erstattet, wenn die Kaufpreisfinanzierung sichergestellt sei; die AG übernahm außerdem die Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer auf Basis des Kaufpreises fest. Der Kläger beantragte die Herabsetzung der Bemessungsgrundlage, weil die AG ihm nach Vertrag Anschaffungsnebenkosten erstattete; das FA und das Finanzgericht lehnten ab. Der Kläger reichte Revision ein und rügte zudem unzureichende Sachverhaltsaufklärung. • Rechtliche Grundlage ist § 8 Abs. 1 und § 9 GrEStG sowie § 448 Abs. 2 BGB; Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). • Zur Gegenleistung zählen nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich übernommener sonstiger Leistungen; Kosten, die der Käufer lediglich Dritten schuldet, gehören nicht zur Gegenleistung (vgl. § 448 Abs. 2 BGB). • Wenn der Verkäufer neben der Grundstücksübertragung zu weiteren Leistungen verpflichtet ist, ist vom grunderwerbsteuerrechtlichen Grundstücksbegriff auszugehen; Erwerb von Geldforderungen ist steuerlich unbeachtlich und in der Regel vom Gesamtgegenstand abzutrennen. • Hier bildete der vereinbarte Kaufpreis eine Gesamtgegenleistung für die Wohnung und die vertraglich vereinbarte Kostenerstattung; dementsprechend sind die tatsächlich erstatteten Anschaffungsnebenkosten (außer der von der AG übernommenen Grunderwerbsteuer) materiell-rechtlich von der Bemessungsgrundlage abzuziehen. • Die Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Veräußerer bleibt nach § 9 Abs. 3 GrEStG unberücksichtigt und mindert deshalb die Bemessungsgrundlage nicht. • Eine Änderung nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG setzt eine nachträgliche Herabsetzung der Gegenleistung voraus; das ist hier nicht gegeben, weil der Erstattungsanspruch bereits im ursprünglichen Vertrag bestand. • Ob ein Änderungsanspruch nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO besteht, konnte nicht abschließend entschieden werden, weil das Finanzgericht keine ausreichenden Feststellungen zur genauen Zusammensetzung und Höhe der erstatteten Kosten sowie zu möglichen groben Verschuldensursachen getroffen hat; das Verfahren ist zur ergänzenden Sachaufklärung zurückzuverweisen. Die Revision ist begründet: Die Vorentscheidung wird aufgehoben und die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zurückverwiesen. Materiell-rechtlich sind die vom Verkäufer erstatteten Anschaffungsnebenkosten mit Ausnahme der übernommenen Grunderwerbsteuer von der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer abzuziehen. Eine Herabsetzung der Steuerfestsetzung nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG kommt nicht in Betracht, weil der Erstattungsanspruch bereits im Vertrag bestand. Hinsichtlich einer Änderung nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO sind ergänzende Feststellungen zur Höhe und Zusammensetzung der erstatteten Kosten und zu etwaigem groben Verschulden des Klägers erforderlich; das Finanzgericht hat hierzu nachzuführen und neu zu entscheiden.