II R 3/12

Objektives Zusammenwirken der Veräußererseite begründet einheitlichen Erwerbsvorgang (GrESt) • Für die Annahme eines einheitlichen Erwerbsvorgangs kommt es auf ein objektives Zusammenwirken der Veräußererseite an; dieses Zusammenwirken muss für den Erwerber nicht erkennbar sein. • Der relevante Erwerbsgegenstand richtet sich nach dem zivilrechtlichen Verpflichtungsgeschäft; weitere damit in objektiv-sachlichem Zusammenhang stehende Vereinbarungen können den Erwerbsvorgang erweitern, sodass das unbebaute Grundstück in bebautem Zustand Erwerbsgegenstand wird (§§ 1, 8 Abs.1 i.V.m. §9 Abs.1 Nr.1 GrEStG). • Ein objektiv-sachlicher Zusammenhang kann indiziert sein, wenn dem Erwerber vor Vertragsschluss eine konkrete, annähernd baureife Vorplanung und ein im Wesentlichen feststehender Preis für Bebauung und Grundstück angeboten wurden. • Mehrere auf der Veräußererseite auftretende Personen können als einheitliche Veräußererseite gelten, wenn sie personell, wirtschaftlich oder abgestimmt zusammenwirken; maßgeblich ist das objektiv vorhandene Zusammenwirken, nicht dessen Erkennbarkeit durch den Erwerber. Der Kläger erwarb im März 2005 ein unbebautes Grundstück von einer Bank; die B-GmbH vermittelte das Geschäft. Zwei Wochen später schloss der Kläger mit der C-GmbH einen Werkvertrag zum Bau einer Doppelhaushälfte, der zu einem Festpreis ausgeführt wurde. Das Finanzamt setzte zunächst geringe Grunderwerbsteuer fest, änderte später aber die Bemessungsgrundlage und berücksichtigte die Baukosten, woraus eine deutlich höhere Steuer folgte. Das Finanzgericht gab der Klage des Käufers statt und sah keinen einheitlichen Erwerbsvorgang, weil ein abgestimmtes Zusammenwirken der Veräußererseite für den Käufer nicht erkennbar gewesen sei. Das Finanzamt revidierte dies mit der Revision und machte geltend, das abgestimmte Verhalten der Veräußererseite sei für den Käufer objektiv erkennbar gewesen; der Bundesfinanzhof hob das Urteil auf und verwies zurück, weil entscheidungserhebliche Feststellungen fehlten. • Der BFH führt aus, dass es für die Annahme eines einheitlichen Erwerbsvorgangs bei mehreren Anbietern allein auf ein objektives Zusammenwirken der Veräußererseite ankommt; die Erkennbarkeit dieses Zusammenwirkens durch den Erwerber ist nicht erforderlich. • Nach §8 Abs.1 i.V.m. §9 Abs.1 Nr.1 GrEStG bestimmt sich der Erwerbsgegenstand zunächst nach dem zivilrechtlichen Verpflichtungsgeschäft; stehen weitere Vereinbarungen in einem objektiv-sachlichen Zusammenhang, kann der Erwerbsvorgang auf das bebaut übergehende Grundstück gerichtet sein. • Ein solcher objektiv-sachlicher Zusammenhang liegt nicht nur vor, wenn beim Kaufvertrag bereits über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme keine Entscheidungsfreiheit bestand, sondern auch dann, wenn dem Erwerber vor Vertragsschluss eine konkrete, bis zur Baureife gediegene Vorplanung und ein im Wesentlichen feststehender Preis für Grundstück und Bebauung angeboten wurden. • Das Angebot der Veräußererseite muss nicht in einem Schriftstück unterbreitet oder als einheitlicher Gesamtpreis erscheinen; maßgeblich ist, dass die Veräußererseite bis zum Abschluss des Kaufvertrags ein Angebot zur Bebauung abgegeben hat und der Erwerber dieses später annimmt, auch mit nur geringen inhaltlichen Abweichungen. • Mehrere auf der Veräußererseite auftretende Personen können zusammen als eine Veräußererseite gelten, insbesondere wenn sie personell, wirtschaftlich oder durch Abreden eng verbunden sind oder abgestimmt zusammenwirken, etwa durch gemeinsame Provisionsabreden oder abgestimmte Angebote. • Frühere BFH-Entscheidungen, die auf Erkennbarkeit des Zusammenwirkens abstellten, begründeten dies nicht als eigenständiges Tatbestandsmerkmal; entscheidend bleibt das objektiv feststellbare Zusammenwirken. • Das FG hatte zwar festgestellt, dass Provisionsabreden und ein Zusammenwirken der Veräußererseite vorlagen und die Bebauung beabsichtigt war, versäumte jedoch, festzustellen, ob der Kläger vor Abschluss des Kaufvertrags ein konkretes, annähernd baureifes Bebauungsangebot zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis erhalten hatte; diese Feststellungen fehlen und sind für die Entscheidung erforderlich. • Da das FG andere rechtliche Schlussfolgerungen zog und die Feststellungen nicht ausreichend sind, hob der BFH die Vorentscheidung auf und verwies zur weiteren Feststellung der tatsächlichen Umstände zurück (§126 Abs.3 Nr.2 FGO). Der BFH hat die Revision des Finanzamts stattgegeben, die Vorentscheidung des Finanzgerichts aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das FG zurückverwiesen. Entscheidungsgegenstand ist, ob die Veräußererseite dem Kläger vor Abschluss des Kaufvertrags ein konkretes und annähernd baureifes Angebot zur Bebauung des konkreten Grundstücks zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis unterbreitet hat; hierzu fehlen entsprechende Feststellungen des FG. Maßgeblich ist, dass ein objektives Zusammenwirken der Veräußererseite genügt, um einen einheitlichen Erwerbsvorgang und damit die Einbeziehung der Baukosten in die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage zu begründen. Das FG wird nun diese Tatsachenfeststellungen nachholen und darauf aufbauend neu entscheiden, ob die höheren Grunderwerbsteuerfestsetzungen des Finanzamts zutreffen.