IX R 48/12

Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht bei dauerhaft strukturellem Leerstand • Ein länger andauernder struktureller Leerstand kann dazu führen, dass eine ursprünglich vorhandene Einkünfteerzielungsabsicht ohne Zutun des Steuerpflichtigen wegfällt. • Vorab entstandene Werbungskosten für ein leerstehendes Objekt sind nur abziehbar, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht fortbesteht; der Steuerpflichtige trägt die Darlegungs- und Feststellungslast. • Ob ernsthafte Vermietungsbemühungen vorliegen, ist im Einzelfall zu prüfen; selbst bei Bemühungen kann fehlende Marktgängigkeit zur Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht führen. Der Kläger erwarb 1997 durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung eine Stadtvilla, die zuvor lange vermietet war und seit 1992 leer steht. Nach dem Erwerb beauftragte der Kläger eine Wohnungsgesellschaft mit Verwaltung und Vermietung, konnte jedoch keinen Mieter finden. In der Stadt besteht ein erhebliches Leerstandsproblem, rund die Hälfte des Mietwohnraums steht frei. Die Villa bedarf einer grundlegenden Sanierung, die wegen des niedrigen Mietpreisniveaus als wirtschaftlich nicht sinnvoll eingeschätzt wird. In seiner Steuererklärung 2010 erklärte der Kläger Werbungskostenüberschuss aus Vermietung in Höhe von 2.925 €, den das Finanzamt nicht berücksichtigte. Das Finanzgericht hielt die Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers für entfallen, da über lange Zeit keine Vermietung möglich gewesen sei. Der Kläger rügte dies und führte an, er habe sich um Vermietung bemüht; mit der Revision begehrt er die Berücksichtigung der Werbungskosten. • Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 EStG; Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen und bei Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn sie durch die Einkunftsart veranlasst sind. • Vorab entstandene Werbungskosten für leerstehende Wohnungen können abziehbar sein, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar aufgenommen und nicht aufgegeben wurde; bei vorher auf Dauer vermieteten Wohnungen gilt der Abzug solange, bis der ursprüngliche Entschluss endgültig aufgegeben ist. • Ein besonders lang andauernder Leerstand kann die Einkünfteerzielungsabsicht auch ohne Verschulden des Steuerpflichtigen entfallen lassen, wenn absehbar ist, dass das Objekt wegen fehlender Marktgängigkeit oder struktureller Hindernisse nicht in absehbarer Zeit vermietet werden kann. • Feststellungen im Einzelfall: Im Streitfall bestand unstreitig ein erheblicher Leerstand in der Stadt und ein Überangebot an Mietwohnraum; die Villa müsste grundlegend saniert werden, eine wirtschaftliche Sanierung ist vor dem Hintergrund niedriger Mietpreise nicht zu erreichen. • Beweiswürdigung: Auch wenn der Kläger eine Verwaltungsgesellschaft beauftragte und sich um Vermietung bemühte, reicht das hier nicht, weil objektiv keine Marktgängigkeit herstellbar ist; eine nachgetragen vorgelegte Auskunft der Verwaltungsgesellschaft stützt diese Annahme. • Rechtliche Folge: Die ursprüngliche Einkünfteerzielungsabsicht ist ohne Zutun des Klägers weggefallen; deswegen sind die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse im Streitjahr nicht abziehbar. Die Revision ist unbegründet und zurückgewiesen. Das Finanzgericht hat zu Recht angenommen, dass der Kläger im Streitjahr keinen Einkunftstatbestand aus Vermietung und Verpachtung mehr erfüllt, weil die Einkünfteerzielungsabsicht infolge eines lang andauernden strukturellen Leerstands und fehlender Marktgängigkeit des Objekts ohne sein Zutun weggefallen ist. Deshalb können die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse in Höhe von 2.925 € nicht berücksichtigt werden. Der Kläger trägt die Darlegungs- und Feststellungslast für die Einkünfteerzielungsabsicht; diese konnte er nicht mehr erfüllen, weil eine wirtschaftlich vertretbare Sanierung und damit eine Wiederherstellung der Vermietbarkeit nicht möglich war.