II R 9/14

Einbeziehung von Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer — Erforderlichkeit konkreter Angebote vor Kaufvertrag • Der grunderwerbsteuerliche Erwerbsvorgang richtet sich nach dem zivilrechtlichen Verpflichtungsgeschäft; weitere mit dem Kaufvertrag in objektiv sachlichem Zusammenhang stehende Vereinbarungen können den Erwerbsgegenstand auf ein bebautes Grundstück erweitern. • Ein objektiver Zusammenhang liegt insbesondere vor, wenn der Veräußerer oder mit ihm eng verbundene Dritte dem Erwerber vor Vertragsschluss konkrete Ausbauleistungen zu im Wesentlichen feststehenden Preisen angeboten haben und der Erwerber diese annimmt. • Das Finanzamt trägt die Feststellungslast für Tatsachen, die eine Einbeziehung von Bau- oder Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer rechtfertigen. • Fehlen hinreichende Feststellungen dazu, ob vor Vertragsabschluss konkrete, preislich im Wesentlichen feststehende Angebote für Ausbauleistungen vorlagen, ist die Entscheidung aufzuheben und zur neuen Feststellung an das Finanzgericht zurückzuverweisen. Die Klägerin kaufte ein Grundstück mit vertraglich vereinbartem Rohbau, der weiterer Ausbaumaßnahmen bedurfte. Käuferin sollte den Ausbau in eigener Regie durchführen; die Verkäuferin hatte jedoch Rohbauarbeiten zu erbringen und empfahl einen Bauleiter Z. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer zunächst auf Grundlage des Kaufpreises fest und änderte später gegen Schätzung die Bemessungsgrundlage, indem es Ausbaukosten hinzurechnete. Die Klägerin legte Verträge über einzelne Ausbaugewerke und einen Baubetreuervertrag vor, den ihr Ehemann abgeschlossen hatte. Das Finanzgericht sah aufgrund des tatsächlichen Zusammenwirkens der Verkäuferin und Z die Ausbaukosten als Teil der Bemessungsgrundlage an. Mit Revision rügt die Klägerin fehlende Verfahrensbeteiligung an Kenntnissen aus anderen Verfahren und bestreitet, dass vor Kaufvertrag konkrete, preislich feste Ausbauangebote vorlagen. • Rechtsgrundlage und Prüfungsmaßstab: Maßgeblich für die Bemessungsgrundlage ist das zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft (§§ 1, 8, 9 GrEStG). Ergibt sich aus weiteren Vereinbarungen ein einheitlicher Erwerbsgegenstand, ist auf diesen abzustellen. • Ermittlungsmaßstab für Zusammenhang: Ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen Kaufvertrag und Bau-/Ausbauvereinbarungen ist anhand der Umstände des Einzelfalls zu prüfen; indiziert ist er, wenn der Veräußerer oder mit ihm eng verbundene Dritte dem Erwerber vor Vertragsschluss konkrete Bauleistungen zu im Wesentlichen feststehenden Preisen angeboten haben und der Erwerber diese annimmt. • Keine Formalitätserfordernis: Die Angebote müssen nicht in einem einzigen Schriftstück oder als Gesamtpreis vorliegen, sie müssen aber die zu erbringenden Leistungen und die Entgelte konkret benennen; bloße Werbung genügt nicht. • Abgrenzung von Vorplanungen und Dienstleistungen: Vorplanungen, bloße Lieferungen beweglicher Sachen oder Dienstleistungen für Eigenleistungen des Erwerbers begründen keinen einheitlichen Erwerbsgegenstand. • Feststellungslast: Das Finanzamt hat die objektiven Tatsachen darzulegen und zu beweisen, die eine Einbeziehung der Ausbaukosten rechtfertigen. • Anwendung auf den Streitfall: Das FG hat zutreffend erkannt, dass die Rohbauleistungen Bestandteil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung waren; jedoch fehlen hinreichende Feststellungen dazu, ob die Ausbauunternehmen der Veräußererseite bereits vor Kaufvertragsabschluss konkret und zu im Wesentlichen feststehenden Preisen Angebote unterbreiteten. • Verfahrensfolge: Mangels tragfähiger Feststellungen zur Einbeziehung der Ausbaukosten ist die Vorentscheidung aufzuheben und die Sache zur weiteren tatsächlichen Feststellung an das Finanzgericht zurückzuverweisen; das FG hat bei Bedarf zu prüfen, ob spätere Abweichungen von Angeboten erheblich sind und ob die vom Finanzamt geschätzte Summe anzupassen ist. Die Revision der Klägerin ist begründet. Das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 24.04.2013 wird aufgehoben und die Sache zur ergänzenden tatsächlichen Feststellung an das Finanzgericht zurückverwiesen. Es fehlt an ausreichenden Feststellungen, dass der Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrags konkrete und im Wesentlichen preisfeste Angebote für die Ausbauarbeiten von der Veräußererseite oder ihr zuzurechnenden Dritten vorlagen; daher kann nicht endgültig entschieden werden, ob die Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind. Das Finanzgericht hat im neuen Verfahren zu klären, ob die vorgelegten Angebote die erforderliche Konkretisierung und Preisfestigkeit aufweisen und ob etwaige spätere Abweichungen so erheblich sind, dass eine Einbeziehung der Ausbaukosten zu versagen ist. Über die Kosten des Revisionsverfahrens entscheidet das Finanzgericht.