Zurück BFH 02. März 2016 II R 27/14 GrEStG § 9 Ansatz des Meistgebots als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ohne Minderung um die anteilige Instandhaltungsrückstellung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau GrEStG § 9 Ansatz des Meistgebots als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ohne Minderung um die anteilige Instandhaltungsrückstellung Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern. BFH, Urt. v. 2.3.2016 – II R 27/14 Problem Die Entscheidung des BFH v. 2.3.2016 betrifft die Frage, ob beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ( § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG ) die Instandhaltungsrücklage von der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer abzuziehen ist. Entscheidung Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung ( § 8 Abs. 1 GrEStG ). Bei einem Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG als Gegenleistung das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Gegenstand der Versteigerung einer Eigentumswohnung ist das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Ihrem Umfang nach umfasst die Immobiliarzwangsvollstreckung auch Gegenstände, auf die sich bei Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten die Hypothek erstreckt. Solche Gegenstände sind z. B. die vom Grundstück getrennten Erzeugnisse und sonstigen Bestandteile, soweit sie nicht nach den §§ 954 ff. BGB in das Eigentum eines anderen fallen. Die Instandhaltungsrücklage gehört laut BGH nicht dazu. Denn die anteilige Instandhaltungsrückstellung sei Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft, somit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei ein vom jeweiligen Mitgliederbestand unabhängiger teilrechtsfähiger und parteifähiger Verband sui generis ( § 10 Abs. 6 WEG , vgl. bereits BGHZ 163, 154 = DNotZ 2005, 776 ). Ihr gehöre nach § 10 Abs. 7 S. 1 WEG das Verwaltungsvermögen, zu dem auch die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung zähle. Die Instandhaltungsrückstellung bleibe bei einem Eigentümerwechsel Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft, da die anteilige Instandhaltungsrückstellung beim Eigentumserwerb durch Zuschlag ( § 90 Abs. 1 ZVG ) nicht kraft Gesetzes auf den Ersteher übergehe. Ein für die Grunderwerbsteuer typischer Rechtsträgerwechsel finde bzgl. der Instandhaltungsrückstellung nicht statt. Der mit dem Zuschlag im Versteigerungsverfahren verbundene gesetzliche Übergang der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft auf den Ersteher rechtfertigt es laut BFH ebenfalls nicht, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die anteilig auf die Eigentumswohnung entfallende Instandhaltungsrückstellung herabzusetzen. Denn die Mitgliedschaft könne für sich allein nicht Gegenstand einer gesonderten Zwangsversteigerung sein. Der BFH lässt es ausdrücklich offen, ob diese Grundsätze auch für den rechtsgeschäftlichen Erwerb gelten oder ob dort die bisherige Rechtsprechung (BFH, Urt. v. 9.10.1991 – II R 20/89, BFHE 165, 548 = BStBl II 1992, 152 = MittBayNot 1992, 71 ) weiterhin anwendbar ist. Nach dieser Rechtsprechung ist bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb das angesammelte Guthaben in der Instandhaltungsrückstellung nicht in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung einzubeziehen, da diese kein Entgelt für den Grundstückserwerb darstellt, sondern Aufwand für den Erwerb einer geldwerten Vermögensposition, die nicht unter den Grundstücksbegriff des GrEStG fällt (Tz. 18 ff. [juris]). Dies sollte unabhängig von der zivilrechtlichen Vorfrage sein, ob es sich beim Guthaben aus der Instandhaltungsrückstellung um selbständige, vom Wohnungseigentum lösbare Forderungsrechte handelt oder um untrennbare Bestandteile der jeweiligen Wohnungseigentumsrechte, die nicht als eigene Guthaben der Wohnungseigentümer anzusehen sind. Denn grunderwerbsteuerrechtlich lasse sich allein aus der zivilrechtlichen Verknüpfung des jeweiligen Anteils an der Instandhaltungsrückstellung mit dem Wohnungseigentumsrecht nicht der Schluss ziehen, der Aufwand für die Instandhaltungsrückstellung sei für den Erwerb der Eigentumswohnung getätigt worden (Tz. 22 [juris]). Praxishinweis Ob der BFH auch nach Änderung des WEG durch Gesetz vom 26.3.2007 an seiner bisherigen Auffassung festhält, dass die Instandhaltungsrücklage beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von der Grunderwerbsteuer abzusetzen ist, bleibt abzuwarten. In einigen Entscheidungen hat der BFH ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die zivilrechtliche Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Steuerrecht und das Steuerverfahrensrecht nicht ohne Weiteres nachvollzogen werden dürfe (BFH, Beschl. v. 8.10.2012 – IX B 131/12, BFH/NV 2013, 32 = BeckRS 2012, 96482 ; Beschl. v. 5.10.2011 – I R 94/10, BStBl 2012 II, 244 = NJW-RR 2012, 527 ; Beschl. v. 9.12.2008 – IX B 124/08, BFH/NV 2009, 571 = BeckRS 2008, 25014514 ). Nach dieser Rechtsprechung sind deshalb Beiträge zu Instandhaltungsrücklagen beim einzelnen Wohnungseigentümer auch nach Änderung des WEG (§ 10 Abs. 6 bis 8 WEG) erst dann als Werbungskosten absetzbar, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich verausgabt, und nicht bereits dann, wenn sie der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden. Zwar ergingen die Entscheidungen alle zum Ertragsteuerrecht, sie dürften aber für die grunderwerbsteuerliche Beurteilung indizielle Bedeutung haben. So hat auch das Sächsische Finanzgericht in seinem Urt. v. 2.4.2014 (2 K 1663/13, EFG 2014, 1701 ) festgestellt, dass die Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage zwar beim Erwerb von Wohnungseigentum durch Zwangsversteigerung nicht mindere, dass dies aber beim rechtsgeschäftlichen Erwerb anders zu beurteilen sei. Dort mindere sie die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, denn die Instandhaltungsrückstellungen seien beim rechtsgeschäftlichen Erwerb regelmäßig ausdrücklich Gegenstand des Kaufvertrags und folglich entfalle ein Teil der Gegenleistung auf sie. Gegen eine generelle Gleichbehandlung von Wohnungseigentumserwerb durch Rechtsgeschäft und durch Zwangsversteigerung spreche zudem, dass die Erwerber von Wohneigentum aus einer Zwangsversteigerung gegenüber den rechtsgeschäftlichen Erwerbern bessergestellt würden; es könne nämlich etwa ein Erwerber für Rückstände in Anspruch genommen werden, wenn dies in der Teilungsvereinbarung so vorgesehen sei. Dagegen lasse sich das in der Teilungserklärung für den Eigentumsübergang im Wege der Zwangsvollstreckung nicht vereinbaren. Folglich sollten dem rechtsgeschäftlichen Erwerber schon aus Gründen der Gleichbehandlung auch steuerliche Vorteile zukommen und diese seien ihm nach der bisherigen Rechtsprechung des BFH auch zuerkannt worden. Die Finanzverwaltung ist in Erlassen aus der Zeit nach der Normierung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Änderungen des WEG (§ 10 Abs. 6-8 WEG) wie vorher der Ansicht, dass Aufwendungen für Instandhaltungsrücklagen keine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung darstellen (OFD Nordrhein Westfalen v. 10.12.2013 – S 4521-2013/4000-St 257 [juris]; OFD Frankfurt a. M. v. 29.3.2012 – VV HE OFD Frankfurt 2012-03-29 S 3800 A-36-St 119 [juris]). Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BFH Erscheinungsdatum: 02.03.2016 Aktenzeichen: II R 27/14 Rechtsgebiete: Grunderwerbsteuer Erschienen in: DNotI-Report 2016, 82-83 MittBayNot 2017, 99-101 Normen in Titel: GrEStG § 9

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