IX R 26/19

Aufteilung des Kaufpreises bei Eigentumswohnung: Grenzen der BMF-Arbeitshilfe • Vertragliche Kaufpreisaufteilungen binden grundsätzlich, sie können aber durch das Finanzgericht überprüft werden, wenn nennenswerte Zweifel an ihrer Marktangemessenheit bestehen. • Die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen ist keine verbindliche Vorgabe und darf nicht pauschal an die Stelle einer wertermittlungsbezogenen Einzelfallprüfung treten. • Bei streitiger Grundstücksbewertung hat das Finanzgericht regelmäßig ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen. Die Klägerin, eine Grundstücksgemeinschaft, erwarb 2017 eine vermietete 38,83 qm Eigentumswohnung mit Miteigentumsanteil am Grundstück. Im notariellen Kaufvertrag wurde der anteilige Bodenwert mit 20.000 € ausgewiesen; der Gesamtkaufpreis betrug 110.000 € (Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten 118.002 €). Die Klägerin setzte für die AfA die vertragliche Kaufpreisaufteilung zugrunde (Gebäudeanteil 81,81 %). Das Finanzamt ermittelte hingegen anhand der BMF-Arbeitshilfe einen deutlich geringeren Gebäudeanteil (zunächst 27,03 %, später 30,9 %) und reduzierte die AfA-Bemessungsgrundlage. Die Klägerin hielt die Arbeitshilfe für ungeeignet und berief sich auf höhere tatsächliche Herstellungskosten und besondere Ausstattungsmerkmale; das Finanzgericht wies die Klage ab. Der BFH prüft die Revision der Klägerin gegen diese Entscheidung. • Rechtliche Grundlage: Die Gebäude-AfA bemisst sich nach den Anschaffungskosten des Gebäudes (§7 Abs.4 EStG); das Finanzgericht ist für die Feststellung der maßgeblichen Anschaffungskosten zuständig. • Bindungswirkung vertraglicher Aufteilungen: Grundsatzlich sind vertragliche Kaufpreisaufteilungen anzulegen; Ausnahmen bestehen bei Scheinvereinbarungen, Gestaltungsmissbrauch oder wenn nennenswerte Zweifel an der Marktangemessenheit bestehen. • Prüfpflicht des Finanzgerichts: Bestehen erhebliche Anhaltspunkte gegen die vertragliche Aufteilung (z.B. starke Abweichung vom Bodenrichtwert), muss das FG die Verhältnisse aufklären und prüfen, ob besondere Umstände die Abweichung rechtfertigen. • Ersetzung durch Verkehrswerte: Erweist sich die vertragliche Aufteilung als wirtschaftlich nicht haltbar, hat das FG nach den realen Verkehrswerten neu aufzuteilen und dabei das nach den Umständen geeignete Wertermittlungsverfahren zu wählen. • Ungeeignetheit der BMF-Arbeitshilfe: Die Arbeitshilfe ist keine rechtsverbindliche Verwaltungsanweisung und darf nicht standardmäßig an die Stelle einer Einzelfallprüfung treten; sie beschränkt sich auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren und vernachlässigt die Gleichwertigkeit anderer Wertermittlungsverfahren sowie regionale Ortsfaktoren beim Gebäudewert. • Systemischer Fehler der Arbeitshilfe: Die ausschließliche Verwendung typisierter Normalherstellungskosten ohne Regionalisierung führt in hochpreisigen Regionen zu einer tendenziell zu hohen Bodenbewertung und zu einem nicht ausreichenden Marktbezug des Gebäudewerts. • Erforderlichkeit eines unabhängigen Gutachtens: Bei streitiger Grundstücksbewertung hat das FG in der Regel gemäß §81 Abs.1 FGO ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen; das Verfahren ist deshalb nicht spruchreif. • Verfahrensfolge: Die Revision ist begründet; das Urteil des FG ist aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen; Entscheidung über Kosten dem FG zugewiesen. Der BFH hat die Revision der Klägerin erfolgreich erhoben: das Urteil des Finanzgerichts wurde aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Das Gericht stellt klar, dass vertragliche Kaufpreisaufteilungen zwar grundsätzlich zu beachten sind, aber bei nennenswerten Zweifeln an ihrer Marktangemessenheit einer überprüfenden Gesamtwürdigung durch das Finanzgericht zu unterziehen sind. Die vom Finanzamt unter Zugrundelegung der BMF-Arbeitshilfe vorgenommene Aufteilung war im vorliegenden Fall nicht ausreichend, weil die Arbeitshilfe aufgrund ihrer Systematik und fehlender Regionalfaktoren nicht den realen Verkehrswertverhältnissen gerecht wird. Deshalb sind die konkreten Werte für Grund und Boden sowie Gebäude erneut festzustellen; das Finanzgericht hat hierfür in der Regel ein unabhängiges öffentlich bestelltes und vereidigtes Gutachten einzuholen. Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens wird dem Finanzgericht übertragen.