V ZR 168/98

Zurück BayObLG 26. August 1999 2Z BR 72/99 BayNatSchG Art 34; BGB § 505 Abs. 2 Vorkaufsrechtsausübung nach BayNatSchG: Erforderlichkeit der Auflassung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 555MittBayNot 1999 Heft 6 Bürgerliches Recht 1. BGB § 141 Abs. 1; BeurkG §§ 9 Abs. 1 Satz 2, 13 a (Bestätigung eines unwirksamen Rechtsgeschäftes) a) Auch das infolge einer Genehmigungsverweigerung endgültig unwirksame Rechtsgeschäft kann in entsprechender Anwendung des § 141 Abs. 1 BGB bestätigt werden. b) Zur Bestätigung des formgerecht abgeschlossenen Vertrages reicht es aus, dass die Bestätigungsurkunde auf die Urkunde, die das zu bestätigende Rechtsgeschäft enthält, hinweist. BGH, Urt. v. 1.10.1999 – V ZR 168/98 –, mitgeteilt von Dr. Manfred Werp, Richter am BGH a.D. 2. BayNatSchG Art 34; BGB § 505 Abs. 2 (Vorkaufsrechtsausübung nach BayNatSchG: Erforderlichkeit der Auflassung) Durch den bestandskräftig gewordenen Bescheid, mit dem der Freistaat Bayern das Vorkaufsrecht nach dem Bayerischen Naturschutzgesetz ausübt, kommt der Kaufvertrag zwischen dem Verpflichteten und dem Vorkaufsberechtigten zu Stande. Zum Erwerb des Eigentums ist neben der Eintragung in das Grundbuch noch die Auflassung zwischen ihnen erforderlich. BayObLG, Beschluss vom 26.8.1999 – 2Z BR 72/99 –, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG Aus dem Tatbestand: Der Beteiligte zu 1 war im Grundbuch als Eigentümer zweier Grundstücke eingetragen, die er zu notarieller Urkunde vom 2.6.1995 verkaufte. Mit Bescheid vom 31.7.1995 übte das Landratsamt an den beiden Grundstücken das gesetzliche Vorkaufsrecht nach Art. 34 des Bayerischen Naturschutzgesetzes zu Gunsten des Beteiligten zu 2, des Landkreises, und der Beteiligten zu 3, einer Gemeinde, aus; sie sollten Miteigentumsanteile von 7/10 und 3/10, erhalten. Am 2.9.1997 beantragte der Freistaat Bayern, vertreten durch das Landratsamt, die Beteiligten zu 2 und 3 in dem angegebenen Verhältnis als neue Eigentümer der Grundstücke in das Grundbuch einzutragen, da die Ausübungserklärung bestandskräftig geworden sei. Das Grundbuchamt nahm die beantragte Eintragung am 28.11.1997 vor; als Grundlage der Eintragung ist „Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts gem. Art. 34 BayNatSchG durch Ausübungserklärung vom 31.7.1995“ angegeben. Der Beteiligte zu 1 hat die Eintragung eines Widerspruchs gegen diese Eintragung verlangt, die Ausübungserklärung vom 31.7.1995 habe keinen Vorkaufsrechtsanspruch an den Grundstücken, einem Fischgewässer, begründet. Das Grundbuchamt hat den Antrag zurückgewiesen. Das dagegen gerichtete Rechtsmittel des Beteiligten zu 1, dem Grundbuchrechtspflegerin und -richterin nicht abgeholfen haben, hat das Landgericht zurückgewiesen. Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 hatte Erfolg. Aus den Gründen: (…) 3. Nach §71 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. §53 Abs. 1 Satz 1 GBO ist das Grundbuchamt anzuweisen, einen Widerspruch zu Gunsten des Beteiligten zu 1 gegen die Eintragung der Beteiligten zu 2 und 3 als neue Eigentümer der Grundstücke in das Grundbuch einzutragen. a) Nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Das Grundbuchamt hat die neuen Eigentümer eingetragen, ohne dass die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen dafür (insbesondere § 20 GBO) vorgelegen haben. Durch die Eintragung ist das Grundbuch unrichtig geworden, denn die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß Art. 34 des Bayerischen Naturschutzgesetzes ist keine Rechtsgrundlage für den Eigentumserwerb an Grundstücken. (1) Nach Art. 34 des Bayerischen Naturschutzgesetzes (BayNatSchG) steht dem Freistaat Bayern sowie den Bezirken, Landkreisen, Gemeinden und kommunalen Zweckverbänden an Grundstücken unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht zu. Nach Art. 34 Abs. 6 Satz 1 BayNatSchG kommt „in den Fällen der Absätze 3 und 5“ der Kauf zwischen dem Begünstigten (vgl. Art. 34 Abs. 3 Satz 4 i.V.m. Abs. 1 Satz 1) und dem Verpflichteten zu Stande. Gemäß §505 Abs. 2, BGB, der nach Art. 34 Abs. 7 Satz 2 BayNatSchG zusammen mit anderen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf das Vorkaufsrecht des Naturschutzgesetzes anzuwenden ist, kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts gleichfalls der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zu Stande, die der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Der bestandskräftig gewordene Ausübungsbescheid vom 31.7.1995, ein privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt (vgl. BayVGH MittBayNot 1996, 324 /326; Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle Naturschutzrecht in Bayern [Stand April 1999] Art. 34 Rdnr. 26), hat somit bewirkt, dass zwischen den Beteiligten zu 2 und 3 einerseits und dem Beteiligten zu 1 andererseits ein Kaufvertrag mit dem Inhalt des notariellen Vertrags vom 2.6.1995 zu Stande gekommen ist. Eine dingliche Wirkung kommt dem Vorkaufsrecht und der Ausübungserklärung, abgesehen von der Vormerkungswirkung gemäß Art. 34 Abs. 4 Satz 2, Abs. 7 Satz 2 BayNatSchG i.V.m. §1098 Abs. 2 BGB , nicht zu. Die Bezugnahme auf § 1098 Abs. 2 BGB bestätigt zugleich, dass noch eine Auflassung zwischen dem Beteiligten zu 1 sowie den Beteiligten zu 2 und 3 erforderlich ist. Es gilt hier nichts anderes als bei der Ausübung eines rechtsgeschäftlich vereinbarten Vorkaufsrechts (vgl. Palandt/Putzo BGB 58, Aufl. § 505 Rdnr. 4 bis 6; BayVGH MittBayNot 1995, 334 /335; 1996, 324/326). Zum Erwerb des Eigentums an dem vom Vorkaufsrecht betroffenen Grundstück bedarf es außer der Eintragung gemäß §§873, 925 BGB der Auflassung zwischen dem Verpflichteten und dem Vorkaufsberechtigten bzw. Begünstigten (vgl. OLG Nürnberg NJW-RR 1997, 699 ; Engelhardt/ Brenner/Fischer-Hüftle Art. 34 Rdnr. 30). Eine Auflassung zwischen den Beteiligten zu 1 und Beteiligten zu 2 und 3 ist auch dann erforderlich, wenn die Auflassung zwischen dem Beteiligten zu 1 und dem Dritten in dem notariellen Vertrag vom 2.6.1995 schon erklärt worden war. Denn durch die Ausübungserklärung kam nur der Kaufvertrag mit den Beteiligten zu 2 und 3 zu Stande (Art. 34 Abs. 6 Satz 1, Abs. 7 Satz 1 BayNatSchG, i.V.m. §505 Abs. 2 BGB ), nicht aber der dingliche Vertrag gemäß §§873, 925, BGB . RECHTSPRECHUNG (2) Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem Bayerischen Naturschutzgesetz allein keine Rechtsgrundlage für die Eintragung und den Erwerb des Eigentums ist und die Auflassung des Grundstücks nicht zu ersetzen vermag, wird durch einen Blick auf das Baugesetzbuch (§§ 24 bis 28) verdeutlicht. Auf das gemeindliche Vorkaufsrecht der §§ 24, 25 BauGB ist nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB gleichfalls § 505 Abs. 2 BGB anzuwenden; auch hier hat das Vorkaufsrecht demgemäß keine dingliche Wirkung, bedarf es zum Erwerb des Eigentums durch den Vorkaufsberechtigten der Auflassung zwischen dem Verpflichteten und der Gemeinde (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg BauGB [Stand November 1995] § 28 Rdnr. 27; Battis/Krautzberger/Löhr BauGB 7. Aufl. § 28 Rdnr. 8). Abweichend davon enthält § 28 Abs. 4 i.d.F. der Bekanntmachung vom 27.8.1997 (BGBl I S. 2141) i.V.m. § 24 Abs. 1 Nr. 1, BauGB eine Regelung, nach der das Eigentum an dem vom Vorkaufsrecht betroffenen Grundstück auf die Gemeinde übergeht, wenn der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts unanfechtbar geworden und der Übergang des Eigentums auf Ersuchen der Gemeinde in das Grundbuch eingetragen worden ist. Hier ist der Ausübungsbescheid selbst im Zusammenhang mit der Eintragung des neuen Eigentümers Rechtsgrundlage für den Eigentumserwerb (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 28 Rdnr. 53). Die Regelung in Art. 34 BayNatSchG hat der Ausübungserklärung diese Rechtswirkung ebenso wenig beigelegt wie § 28 Abs. 1 und 2 BauBG. Es kann hier offen bleiben, ob der Landesgesetzgeber zu einer den § 28 Abs. 4 BauBG entsprechenden gesetzlichen Regelung überhaupt befugt wäre. (3) Das Grundbuchamt hat durch die Eintragung gesetzliche Vorschriften verletzt, da es die Beteiligten zu 2 und 3 entgegen § 20 GBO ohne Nachweis der Einigung zwischen ihnen und dem Beteiligten zu 1 eingetragen hat. Da auch die materiell-rechtliche Grundlage für den Eigentumserwerb, die Auflassung gemäß §§ 873, 925 BGB fehlt, ist das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig geworden; es ist ein Widerspruch zu Gunsten des Beteiligten zu 1, der weiterhin Eigentümer der Grundstücke ist, zu buchen. Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind aufzuheben und das Grundbuchamt ist entsprechend anzuweisen. 3. BGB §§ 185, 413 ff., 571 (Ermächtigung zur Kündigung eines Pachtverhältnisses) Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Bestimmung, der Käufer trete mit sofortiger Wirkung in das bestehende Pachtverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein, kann nicht in eine Ermächtigung an den Käufer zur Ausübung des Kündigungsrechts im eigenen Namen umgedeutet werden. (Leitsatz der Schriftleitung) OLG Celle, Urteil vom 9.6.1999 – 2 U 166/98 – Aus dem Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 10.1.1997 veräußerte die Gemeinde G. u. a. das streitbefangene Mietgrundstück an die Klägerin zum Preis von 81.235,00 DM. § 4 des Kaufvertrages lautet: „Der Grundbesitz soll heute in den Besitz der Käuferin übergehen. Die mit dem Grundbesitz verbundenen Rechte und Nutzungen, ebenso die Gefahr des Grundbesitzes und die darauf haftenden oder damit verbundenen öffentlichen Lasten und Abgaben, gehen vom heutigen Tage an auf die Käuferin über.“ § 8 des Kaufvertrages enthält folgende Regelung: „Der Käuferin ist bekannt, dass ein Teil der Fläche (Flurstück) an die L. verpachtet ist. Die Käuferin tritt mit allen Rechten und Pflichten vom heutigen Tage an in den mit der L. bestehenden Pachtvertrag ein. Die Verkäuferin versichert, dass neben diesem Pachtvertrag mit der L. keine weiteren Absprachen oder Zusicherungen, weder mündlich noch schriftlich, bestehen. Diese Zusicherung ist Grundlage dieses Vertrages. Die Pächterin L. hat gegenüber der Käuferin behauptet, die auf dem Kaufgrundstück errichteten Gebäude seien ihr Eigentum und die Verkäuferin habe sich ihr gegenüber verpflichtet, die Gebäude am Ende der Pachtzeit gegen eine von einem Sachverständigen festzusetzende Entschädigung zu übernehmen. Die Verkäuferin erklärt, eine solche Verpflichtung besteht nicht. Sie ist nicht Bestandteil des Pachtvertrages. Vorsorglich verpflichtet sich die Verkäuferin, die Käuferin von etwaigen Ansprüchen der Pächterin L. aus diesem Rechtsgrund freizustellen und ihr alle Aufwendungen zu ersetzen.“ Mit Schreiben vom 12.5.1997 kündigte die Klägerin gegenüber der Beklagten den „Pachtvertrag“ zum 31.12.1997 und wies darauf hin, dass sie gemäß § 4 des mit der Gemeinde G. abgeschlossenen Kaufvertrages in den Pachtvertrag eingetreten sei. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 27.5.1997 und machte geltend, dass sie wegen der fehlenden Angabe der Geschäftsführer auf dem Geschäftsbogen nicht prüfen könnten, ob die Kündigung überhaupt rechtsgültig unterzeichnet sei. Mit Schreiben ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 16.6.1997 wiederholte die Klägerin gegenüber der Beklagten die Kündigung des Vertrages und machte geltend, dass sie auf Grund des Kaufvertrages vom 10.1.1997 kraft Gesetzes in den ursprünglich vereinbarten Pachtvertrag eingetreten sei. Die Klägerin wurde am 23.6.1997 ins Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Die Klägerin hat u.a. beantragt, festzustellen, dass das Pachtverhältnis zwischen den Parteien vom 23.4./1.5.1928 durch Kündigungen vom 12.5.1997 und 16.7.1997 zum 31.12.1997 aufgelöst ist. Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die zulässige Berufung der Beklagten hatte in der Sache Erfolg. Aus den Gründen: Das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis besteht mangels wirksamer Kündigung fort, so dass die Klägerin nicht die Feststellung verlangen kann, das Pachtverhältnis sei durch die Kündigungen vom 12.5.1997 und 16.6.1997 zum 31.12.1997 aufgelöst worden. Die Klägerin ist zwar mit dem Erwerb des Eigentums an dem Mietgrundstück durch Eintragung im Grundbuch am 23.6.1997 an Stelle der Gemeinde als Voreigentümerin auf Vermieterseite in das bestehende Mietverhältnis eingetreten. (…) Die von der Klägerin mit Schreiben vom 12.5.1997 fristgemäß zum Ende des Jahres 1997 ausgesprochene ordentliche Kündigung hat (aber; Erg. d. Schriftleitung) ebenso wenig wie die weitere durch die Verfahrensbevollmächtigten der Klägerin mit Schreiben vom 16.6.1997 erklärte Kündigung zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Die Klägerin war zur ordentlichen Kündigung aus eigenem Recht am 12.5. und 16.6.1997 nicht berechtigt, weil sie erst mit ihrer Eintragung als Eigentümerin des Mietgrundstücks im Grundbuch am 23.6.1997 gemäß § 571 Abs. 1 BGB Vermieterin des streitbefangenen Grundstücks geworden ist. Eine andere Beurteilung ist auch nicht im Hinblick auf §8 des am 10.1.1997 beurkundeten Grundstückskaufvertrages zwischen der Gemeinde und der Klägerin gerechtfertigt. Zwar haben die Gemeinde als Vermieterin und die Klägerin als ErMittBayNot 1999 Heft 6 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BayObLG Erscheinungsdatum: 26.08.1999 Aktenzeichen: 2Z BR 72/99 Erschienen in: MittBayNot 1999, 551 MittBayNot 1999, 555-556 NJW-RR 2000, 92-93 Normen in Titel: BayNatSchG Art 34; BGB § 505 Abs. 2