V ZB 24/01

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 24/01 vom 7. März 2002 in der Wohnungseigentumssache Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG § 25 Abs. 2 Satz 1; BGB § 1066 a) Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch läßt das Stimm- recht des Wohnungseigentümers (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) unberührt. Das Stimmrecht geht auch hinsichtlich einzelner Beschlußgegenstände nicht auf den Nießbraucher über. Ferner muß der Wohnungseigentümer sein Stimmrecht we- der allgemein noch in einzelnen Angelegenheiten gemeinsam mit dem Nieß- braucher ausüben. b) Aus dem zwischen ihnen bestehenden (Begleit-)Schuldverhältnis kann der Woh- nungseigentümer jedoch im Einzelfall gegenüber dem Nießbraucher verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe dessen Interessen zu berücksichtigen, nach dessen Weisung zu handeln oder ihm eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen. Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung, so ist für das Entstehen und den Umfang einer solchen Verpflichtung insbesondere die Regelung zur Tragung der Kosten des nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentums maßgeblich. Durch eine solche Verpflichtung wird die Gültigkeit der Beschlußfassung jedoch nicht berührt. BGH, Beschl. v. 7. März 2002 - V ZB 24/01 - OLG Hamm LG Essen AG Essen - 2 - - 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 7. März 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier beschlossen: Die sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluß der 2. Zi- vilkammer des Landgerichts Essen vom 9. November 2000 wird auf Kosten des Antragstellers zurückgewiesen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten. Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Be- schwerde wird auf 5.112,92 Ä festgesetzt. - 4 - Gründe: I. Die Beteiligten sind bzw. waren bei Einleitung des vorliegenden Verfah- rens Wohnungseigentümer einer aus sieben Wohnungen bestehenden Wohn- anlage in E., die von dem Beteiligten zu 6 verwaltet wird. Eine der Wohnungen und drei Garagen stehen im Eigentum des Antragstellers, jeweils zwei weitere im Eigentum der Beteiligten zu 2 und zu 3. Das Wohnungseigentum der Betei- ligten zu 2 und zu 3 ist mit einem Nießbrauch zugunsten des Antragstellers, ihres Großvaters, belastet. In Abwesenheit des Antragstellers fand am 13. März 2000 in E. eine Ei- gentümerversammlung der Gemeinschaft statt, bei der 687/1000-Miteigen- tumsanteile vertreten waren. Zu Tagesordnungspunkt 2 wurde der zuvor durch gerichtlichen Beschluß zum Verwalter bestellte Beteiligte zu 6 "einstimmig" in sein Amt gewählt, ferner zu Tagesordnungspunkt 3 ebenfalls "einstimmig" der Wirtschaftsplan für das Jahr 2000 beschlossen. Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, die in der Eigentümer- versammlung gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Er habe die Einla- dung zu der Eigentümerversammlung erst am 8. März 2000 und damit verspä- tet erhalten. Auch sei der Versammlungsort nicht in der Nähe der Wohnungs- eigentumsanlage gelegen. Bei den Abstimmungen seien überdies unzulässi- gerweise die Stimmen der Beteiligten zu 2 und 3 mitgezählt worden; denn de- ren Stimmrecht habe ihm allein als Nießbraucher zugestanden. Das Amtsge- richt hat den Antrag zurückgewiesen, die hiergegen gerichtete sofortige Be- - 5 - schwerde ist ohne Erfolg geblieben. Die sofortige weitere Beschwerde des An- tragstellers möchte das Oberlandesgericht Hamm zurückweisen. Es sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidungen des Kammergerichts in Berlin vom 1. April 1987 (OLGZ 1987, 417) und des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 10. September 1987 (NJW-RR 1988, 267) gehindert und hat deshalb die Sache mit Beschluß vom 19. Juni 2001 (NZM 2001, 1086 = ZMR 2001, 1004 = ZWE 2001, 560 = RNotZ 2001, 450 = OLGR Hamm 2001, 375 = DWE 2001, 154) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. II. Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG). Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, bei einem Nießbrauch am Woh- nungseigentum sei in allen Angelegenheiten nur der Wohnungseigentümer, nicht aber der Nießbraucher stimmberechtigt. Demgegenüber vertreten das Kammergericht (OLGZ 1987, 417) und das Oberlandesgericht Hamburg (NJW- RR 1988, 267) in auf weitere Beschwerden ergangenen Entscheidungen die Auffassung, in Fällen der Verwaltung, des Gebrauchs sowie der Nutzung des belasteten Wohnungseigentums - und damit auch bei der Aufstellung des Wirt- schaftsplans - stehe allein dem Nießbraucher am Wohnungseigentum das Stimmrecht zu. Die Divergenz beider Auffassungen rechtfertigt die Vorlage. - 6 - III. Die sofortige weitere Beschwerde (Rechtsbeschwerde) ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, §§ 27, 29 FGG), jedoch nicht begründet. 1. Die Veräußerung des Wohnungseigentums der Beteiligten zu 5 nach Einleitung des Anfechtungsverfahrens hat auf deren Stellung als Verfahrens- beteiligte keinen Einfluß (Senat, Beschl. v. 23. August 2001, V ZB 10/01, NJW 2001, 3339, 3340 f, zur Veröffentlichung in BGHZ 148, 335 vorgesehen). Hier- von sind die Vorinstanzen im Ergebnis zu Recht ausgegangen. 2. Das Beschwerdegericht hat allerdings, worauf das vorlegende Gericht zutreffend hinweist, zu Unrecht die Antragsbefugnis des Antragstellers ver- neint. Hierbei kommt es nicht auf die strittige Frage an, ob einem Nießbraucher ein Recht zur Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerver- sammlung zustehen kann (vgl. dazu Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., § 43 WEG Rdn. 15; Suilmann, Das Beschlußmängelverfahren im Wohnungseigen- tumsrecht, 1998, S. 151 ff). Ungeachtet seiner Rechtsstellung als Nießbraucher ist der Antragsteller nämlich bereits wegen seines eigenen Wohnungs- und Teileigentums nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG antragsbefugt. 3. In der Sache selbst bleibt das Rechtsmittel jedoch ohne Erfolg. Die angefochtenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer leiden weder unter for- mellen noch unter materiellen Mängeln. Insbesondere war die Eigentümerver- sammlung vom 13. März 2000 gemäß § 25 Abs. 3 WEG beschlußfähig, weil drei von fünf stimmberechtigten Wohnungseigentümern erschienen waren, die zusammen 687/1000 Miteigentumsanteile vertraten. Entgegen der Ansicht des - 7 - Antragstellers scheitert die Beschlußfähigkeit nicht an einem fehlenden Stimm- recht der Beteiligten zu 2 und 3, auf die zusammen 508/1000 Miteigen- tumsanteile entfallen. Daß deren Wohnungseigentum jeweils mit einem Nieß- brauch zugunsten des Antragstellers belastet ist, ändert nichts daran, daß sie und nicht der Nießbraucher in der Eigentümerversammlung stimmberechtigt waren. a) In Rechtsprechung und Literatur werden zu der Frage, ob und ggf. in welchem Umfang bei Belastung von Wohnungseigentum mit einem Nießbrauch das Stimmrecht von dem Wohnungseigentümer auf den Nießbraucher über- geht, unterschiedliche Auffassungen vertreten. aa) Nach Ansicht des Kammergerichts und des Oberlandesgerichts Hamburg steht dem Nießbraucher am Wohnungseigentum im Hinblick auf § 1066 BGB das alleinige Stimmrecht in den Angelegenheiten zu, die sich auf den Gebrauch, die Nutzung und die Verwaltung des nießbrauchsbelasteten Eigentums (§§ 15, 16, 21 WEG) beziehen (KG, OLGZ 1987, 417; OLG Ham- burg, NJW-RR 1988, 267), während es im übrigen beim Stimmrecht des Woh- nungseigentümers verbleibt. Ungeachtet der Besonderheiten des Wohnungs- eigentums muß diese Auffassung konsequenterweise berücksichtigen, daß bereits § 1066 BGB nicht zu einer Erweiterung der allgemeinen Befugnisse des Nießbrauchers gemäß §§ 1036 ff BGB führt. So ist auch beim Nießbrauch an einem Miteigentumsanteil die Bestimmung des § 1037 BGB zu beachten, wes- halb eine Umgestaltung der Sache weiterhin der Zustimmung des belasteten Miteigentümers bedarf (BGH, Urt. v. 20. Dezember 1982, II ZR 13/82, NJW 1983, 932). Ein vollständiger Stimmrechtsübergang auf den Nießbraucher wird daher lediglich vereinzelt vertreten (wohl nur Jansen, Der Nießbrauch in Zivil- - 8 - und Steuerrecht, 6. Aufl., Rdn. 52), während eine Aufspaltung des Stimmrechts zwischen Wohnungseigentümer und Nießbraucher weitere Befürworter in Tei- len der Rechtsprechung (LG München II, NJW-RR 1994, 1497; LG Ingolstadt, MittBayNot 1996, 440) und in Teilen der Literatur (Staudinger/Frank, BGB [1994], § 1066 Rdn. 4; vgl. auch Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 5 Rdn. 139 ff) findet. bb) Ein aufgespaltenes Stimmrecht wird ferner in modifizierter Form ver- treten. So soll in Angelegenheiten, die über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen, etwa bei baulichen Veränderungen oder besonderen Aufwen- dungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, allein der Wohnungseigentümer stimmberechtigt sein, während in Fragen des Gebrauchs des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 15 WEG sowie in Fragen der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 1 WEG allein dem Nießbraucher das Recht zur Stimmabgabe zustehen soll. Soweit aber der Wohnungseigentümer bei Fragen der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den anderen Wohnungseigentümern zur Tragung der Lasten und Kosten verpflichtet ist, sollen Wohnungseigentümer und Nießbraucher das Stimmrecht analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur ge- meinschaftlich ausüben können (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 25 Rdn. 13; Becker, Die Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentü- mer, 1996, S. 175 f; Bornheimer, Das Stimmrecht im Wohnungseigentums- recht, 1993, S. 164 f). cc) Nach anderer Auffassung sind Wohnungseigentümer und Nießbrau- cher verpflichtet, entweder in sämtlichen Angelegenheiten (Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 25 Rdn. 11; Weitnauer, WE 1987, 131, 132; Schöner, DNotZ - 9 - 1975, 78, 85 f) oder jedenfalls in allen Fragen des Gebrauchs und der Nutzung (Lüke, PiG 56 [1999], 169, 178) ihr Stimmrecht entsprechend § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinsam und einheitlich auszuüben. dd) Die wohl überwiegende Ansicht hält dagegen - wie das vorlegende Gericht - allein den nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentümer für stimmbe- rechtigt (BayObLGZ 1998, 145; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 129 ff; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 25 WEG Rdn. 22; Soergel/ Stürner, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdn. 7; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 25 WEG Rdn. 4; Niedenführ/Schulze, WEG, 5. Aufl., § 25 Rdn. 6; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 25 Rdn. 9; Lotz-Störner, Stimmrechtsausübung und Stimm- rechtsbeschränkung im Wohnungseigentumsrecht, 1993, S. 61 ff; Belz, Hand- buch des Wohnungseigentums, 3. Aufl., 1996, Rdn. 210; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., 1999, Rdn. 379; Lange- mann/Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, 2. Aufl., Rdn. 104; Ba- der, PiG 25 [1987], 67, 72; Riecke, DWE 1991, 58, 59; ders., MDR 1999, 153; F. Schmidt, Festschrift für Seuß, 1997, S. 265, 273 ff; Armbrüster, DNotZ 1999, 562, 576 ff; Röll, WE 1999, 75; ebenso für die Antragsbefugnis nach § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG: Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG Rdn. 15). b) Der Senat tritt der letztgenannten Auffassung bei. Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch läßt das Stimmrecht des Wo h- nungseigentümers (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) unberührt; er allein bleibt zur Mitwirkung an der Selbstverwaltung, die insbesondere durch Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung geschieht, befugt. - 10 - aa) Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch ist zulässig. Dabei handelt es sich - im Unterschied zum Nießbrauch an einem Gesellschaftsanteil (vgl. BGHZ 58, 316) - nicht um einem Nießbrauch an einem Recht (§ 1068 Abs. 1 BGB). Da das Wohnungseigentum als besonders ausge- staltetes Miteigentum nach Bruchteilen angelegt ist (Senat, BGHZ 108, 156, 160) und auch ein ideeller Bruchteil einer Sache Belastungsgegenstand im Sinne des § 1030 BGB sein kann (vgl. § 1066 BGB), gelten die Vorschriften für den Nießbrauch an Sachen (Schöner, DNotZ 1975, 78, 80; Lüke, aaO, 171; Armbrüster, DNotZ 1999, 562, 563). Der auf Wohnungseigentum lastende Nießbrauch umfaßt durch den Miteigentumsanteil nach § 6 Abs. 2 WEG auch das mit ihm verbundene Sondereigentum (vgl. Lüke, aaO). Eine Anwendung von § 1066 Abs. 1 BGB, der bei Belastung eines Miteigentumsanteils den Nießbraucher zur Ausübung von Rechten befugt, die im Verhältnis zu den Mit- eigentümern dem nießbrauchsbelasteten Eigentümer zustehen, liegt danach zwar nahe, scheitert aber - ebenso wie die Heranziehung der Vorschrift über die Verweisung auf das Recht der Bruchteilsgemeinschaft nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG (a.A. Bornheimer, aaO, S. 152) - an den Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts. bb) Eine unmittelbare Anwendung des § 1066 BGB ist ausgeschlossen, weil diese Vorschrift eine Regelung nur für das "einfache" Miteigentum nach §§ 1008 ff, 741 ff BGB enthält (vgl. F. Schmidt, aaO, S. 269; Lüke, aaO, 173). Eine entsprechende Anwendung des § 1066 BGB scheidet wegen insoweit fehlender Vergleichbarkeit mit dem Wohnungseigentum als besonders gestal- tetem Miteigentum aus. Die Bruchteilsgemeinschaft ist kein organisierter Ver- band (vgl. MünchKomm-BGB/K. Schmidt, aaO, § 741 Rdn. 3). Sie entsteht zu- fällig und ist nicht auf Fortbestand gerichtet. Die Befugnis, die Aufhebung der - 11 - Gemeinschaft jederzeit verlangen zu können, ist der wichtigste Inhalt des Rechts des Miteigentümers (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 11 Rdn. 2), an das § 1066 Abs. 2 BGB anknüpft und die Aufhebung lediglich von einem gemein- schaftlichen Verlangen von Miteigentümer und Nießbraucher abhängig macht, nicht aber ausschließt. Dagegen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentü- mer planvoll geschaffen (§§ 3, 8 WEG), im Innenverhältnis unter Einschluß der Wirtschaftsführung organisiert (§§ 20 ff, 28 WEG) und - um dem einzelnen Wohnungseigentümer eine gesicherte Rechtsstellung zu vermitteln - gemäß § 11 Abs. 1 WEG unauflöslich (vgl. Armbrüster, DNotZ 1999, 562, 570). Insbe- sondere aber betont das Wohnungseigentumsgesetz im Unterschied zu den Regelungen für die schlichte, nicht auf Dauer angelegte Bruchteilsgemein- schaft die Gemeinschaftsbezogenheit. Rechte und Pflichten der Teilhaber der Wohnungseigentümergemeinschaft haben daher im Vergleich zu den Vor- schriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft eine viel stär- ker detaillierte Regelung erfahren (Senat, BGHZ 106, 222, 226). Aus der damit begründeten personenrechtlichen Gemeinschaftsstellung der Wohnungsei- gentümer folgt deren Stimmrecht als Mitverwaltungsrecht im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG. Dieses Stimmrecht kann weder allgemein ausgeschlossen (Se- nat, BGHZ 99, 90, 94 f; 106, 113, 119) noch abgespalten werden. Dementspre- chend sehen § 25 Abs. 2 WEG ein Stimmrecht und § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ei- ne Antragsbefugnis jeweils nur für den Wohnungseigentümer vor. Die durch das Sachenrecht insbesondere mit dem Nießbrauch eröffnete Abspaltung von Nutzungsrechten (vgl. Baur/Stürner, Sachenrecht, 17. Aufl., § 3 Rdn. 36) stößt hier an eine Grenze. cc) Da die dinglichen Rechte der Nießbraucher an Wohnungseigentum hiermit nicht entscheidend geschwächt werden, kommt mangels Vergleichbar- - 12 - keit der Sachverhalte eine analoge Anwendung des § 1066 Abs. 1 BGB eben- falls nicht in Betracht (vgl. BGHZ 105, 140, 143). (1) Im Fall des Bruchteilseigentums nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch erhält der Nießbraucher durch § 1066 Abs. 1 BGB die Befugnis, anstelle des belasteten Miteigentümers die Rechte auf Verwaltung und Benutzung der Sa- che nach §§ 743 bis 745 BGB auszuüben (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1066 Rdn. 3; MünchKomm-BGB/Petzold, aaO, § 1066 Rdn. 3). Da kollektive Ver- waltungsentscheidungen der Miteigentümer die Voraussetzungen der individu- ellen Nutzung schaffen (vgl. MünchKomm-BGB/K. Schmidt, aaO, §§ 744, 745 Rdn. 4), stellt das Gesetz auf diese Weise sicher, daß das Nutzungsrecht des Nießbrauchers (§ 1030 Abs. 1 BGB) auch innerhalb einer Bruchteilsgemein- schaft Beachtung findet. Eines derart umfassenden Schutzes bedarf es im Falle eines Nießbrauchs an Wohnungseigentum jedoch nicht. Hier lastet das Recht des Nießbrauchers nämlich nicht nur auf einem Miteigentumsanteil, son- dern auch auf dem Sondereigentum des Wohnungseigentümers (§ 6 Abs. 2 WEG). Letzteres steht, ungeachtet der rechtlichen Konstruktion des Woh- nungseigentums, jedenfalls in wirtschaftlicher Hinsicht im Vordergrund (vgl. Senat, BGHZ 49, 250, 251; 50, 56, 60). Die Nutzung des Sondereigentums ist jedoch durch § 13 Abs. 1 WEG der Einwirkung durch die Miteigentümer weit- gehend entzogen, insbesondere kann jeder Wohnungseigentümer sein Son- dereigentum bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nut- zen. All diese Nutzungen und damit den wesentlichen wirtschaftlichen Gehalt der Nutzung des Wohnungseigentums kann der Wohnungseigentümer dem Nießbraucher praktisch ungeschmälert von den Verwaltungsrechten der ande- ren Wohnungseigentümer zukommen lassen. Darin liegt der maßgebliche Un- terschied zum schlichten Bruchteilseigentum, bei dem jede Regelung der Nut- - 13 - zungsart der Disposition der Eigentümermehrheit nach § 745 Abs. 1 BGB un- terliegt (BGH, Urt. v. 14. November 1994, II ZR 209/93, NJW-RR 1995, 267), mithin auch die Entscheidung über eine Vermietung und Verpachtung (vgl. BGHZ 56, 47, 50). (2) Der Senat verkennt nicht, daß - wenn auch erst in zweiter Linie - Be- schlüsse der Eigentümerversammlung das Nutzungsinteresse des Nießbrau- chers ebenfalls berühren können. Solches mag etwa bei den in §§ 15, 16, 21 WEG oder auch in § 28 WEG genannten Gegenständen der Beschlußfassung in Betracht kommen, rechtfertigt aber kein Abweichen von dem geschilderten Grundsatz, daß das Stimmrecht des Wohnungseigentümers nicht abgespalten werden kann. Trotz des uneingeschränkten Verbleibs des Stimmrechts beim Wohnungseigentümer bleiben nämlich die berechtigten Interessen des Nieß- brauchers durch die Pflichten aus dem zwischen beiden bestehenden (Begleit-) Schuldverhältnis gewahrt. So kann der Wohnungseigentümer im Einzelfall ge- genüber dem Nießbraucher verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe dessen In- teressen zu berücksichtigen, nach dessen Weisung zu handeln oder ihm sogar eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen (vgl. Schöner, DNotZ 1975, 78, 84; F. Schmidt, aaO, S. 280). Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung, so ist für das Entstehen und den Umfang einer solchen Verpflichtung insbesondere die Regelung der Kosten des nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentums maßgeblich. So kommt etwa eine Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Vollmachtserteilung in Betracht, wenn der Nießbraucher - wie beim "Brutto- nießbrauch" (vgl. F. Schmidt, aaO, S. 268) - sämtliche Lasten und Kosten des Wohnungseigentums, namentlich in Abweichung von § 1041 Satz 2 BGB auch alle Herstellungskosten zu tragen hat (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG Rdn. 132; F. Schmidt, aaO, S. 280). Diese Lösung ermöglicht es einerseits, die - 14 - Mitwirkung des Nießbrauchers bei der Beschlußfassung auf die seine Intere s- sen betreffenden Angelegenheiten zu beschränken, ohne andererseits den Ablauf der Eigentümerversammlung und insbesondere die Gültigkeit der Be- schlußfassung mit Unsicherheiten aus dem Rechtsverhältnis zwischen Nieß- braucher und Wohnungseigentümer zu belasten. Eine etwaige Verpflichtung des Wohnungseigentümers betrifft nur das Innenverhältnis zwischen ihm und Nießbraucher, steht also der Wirksamkeit der Stimmabgabe durch den Woh- nungseigentümer nicht entgegen. Dem Anliegen, das Stimmrecht im Interesse der Funktionsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft an formale Kri- terien zu binden (vgl. Senat, BGHZ 106, 113, 119 f), wird Rechnung getragen, indem Zweifel über den Umfang der Beteiligung des Nießbrauchers in das Rechtsverhältnis zwischen ihm und dem beschwerten Wohnungseigentümer verwiesen werden. dd) Gegen ein Stimmrecht des Nießbrauchers spricht ferner, daß im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG nicht ihn, sondern al- lein den beschwerten Wohnungseigentümer treffen (vgl. BayObLGZ aaO, 149; Staudinger/Bub, aaO, § 25 WEG, Rdn. 129; F. Schmidt, aaO, S. 274; Röll, WE 1999, 75; auch Senat, Urt. v. 29. September 1978, V ZR 128/76, LM § 16 WEG Nr. 2 für den Dauernutzungsberechtigten). Für den Nießbraucher kann sich allenfalls aufgrund des gesetzlichen Schuldverhältnisses zwischen ihm und dem Eigentümer eine Verpflichtung zur Kostentragung ergeben (§§ 1041, 1045, 1047 BGB). Würde dem Nießbraucher das Stimmrecht zustehen, so müßte der Wohnungseigentümer - vergleichbar der Situation bei einem unzu- lässigen Vertrag zu Lasten Dritter - auch für das haften, was der Nießbraucher an seiner Stelle beschlossen hätte (Sauren, aaO, § 25 Rdn. 9; F. Schmidt, - 15 - aaO, S. 274). Abgesehen davon, daß den Wohnungseigentümer das Risiko der Realisierbarkeit seiner etwaigen Ansprüche aus dem Schuldverhältnis mit dem Nießbraucher trifft, blieben er und seine Rechtsnachfolger an die unter Mitwirkung des Nießbrauchers zustande gekommenen Eigentümerbeschlüsse auch nach Beendigung des Nießbrauchs gebunden (vgl. Becker, aaO., S. 175) und könnten insbesondere wegen des Erlöschens des Rechts gemäß § 1061 BGB mit dem Tod des Nießbrauchers noch nicht einmal dessen Erben für künftige Kosten in Anspruch nehmen. Dem kann nicht entgegengehalten wer- den, auch in den von § 1066 Abs. 1 BGB geregelten Fällen sei allein der be- schwerte Miteigentümer gegenüber den anderen Miteigentümern mit den Ko- sten der ohne ihn beschlossenen Verwaltung und Benutzung nach § 748 BGB belastet. Zwar trifft dies zu (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1066 Rdn. 6; Soer- gel/Stürner, aaO, § 1066 Rdn. 2), ist aber als Konsequenz der durch § 1066 Abs. 1 BGB begründeten Ausübungsbefugnis nur dann hinnehmbar, wenn der Nießbraucher der Rechte des beschwerten Miteigentümers zur Wahrung sei- ner eigenen dinglichen Rechtsposition bedarf. Ein solch weitreichender Schutz ist jedoch - wie ausgeführt - für den Nießbraucher am Wohnungseigentum nicht erforderlich. ee) Hinzu kommt, daß ein nach Beschlußthemen zwischen Nießbra u- cher und Wohnungseigentümer aufgespaltenes Stimmrecht vom Wohnungsei- gentumsgesetz nicht vorgesehen ist. Das Gesetz geht, wie insbesondere § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG zeigt, davon aus, daß das Stimmrecht allein beim Woh- nungseigentümer liegt. Zudem könnte, weil eine entsprechende Anwendung des § 1066 Abs. 1 BGB ausscheidet, eine Aufspaltung des Stimmrechts allen- falls danach erfolgen, ob Beschlußgegenstand eine Angelegenheit ist, die den Nießbraucher oder trotz des Nießbrauchs weiterhin den Wohnungseigentümer - 16 - betrifft. Die damit einhergehenden praktischen Schwierigkeiten lassen sich je- doch nicht mit der - bereits erwähnten - Notwendigkeit vereinbaren, das Stimm- recht von klaren Voraussetzungen abhängig zu machen (vgl. BayObLGZ aaO, 150). (1) Der Gegenstand der Beschlußfassung wird den Wohnungseigentü- mer regelmäßig schon deshalb betreffen, weil er die hierdurch verursachten Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen hat. Diese Folge kann aber selbst für den Fall einer Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG nicht schlechthin ausgeschlossen werden. Insbesondere ist es üblich geworden, bestimmte Ko- sten des gemeinschaftlichen Gebrauchs (etwa für die Reinigung des Treppen- hauses oder das Schneeräumen) im Rahmen einer Hausordnung zu regeln (vgl. Weitnauer/Hauger, aaO, § 16 Rdn. 17). Die in § 16 Abs. 2 WEG ange- legten Abgrenzungsprobleme lassen sich nicht dadurch ausräumen, daß dar- auf abgestellt wird, ob der Nießbraucher die jeweiligen Kosten im Innenverhält- nis zu tragen hat. Da die Verteilung der Lasten und Kosten mit völlig unter- schiedlichem Inhalt vereinbart sein kann, ergeben sich dann neue Probleme: So dürfte ein Nießbraucher, wenn keine von § 1041 Satz 2 BGB abweichende Regelung vereinbart ist, an der Beschlußfassung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG über eine modernisierende Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nicht beteiligt werden, weil er nur die Kosten von Ausbesserungen und Wiederher- stellungen zu tragen hat, die in kurzen zeitlichen Abständen regelmäßig wie- derkehren (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1041 Rdn. 5; Soergel/Stürner, aaO, § 1041 Rdn. 3). Ist dagegen - in zulässiger Weise (vgl. Staudinger/Frank, aaO, § 1041 Rdn. 8) - vereinbart worden, daß den Nießbraucher auch die Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen treffen, so müßte sein Stimmrecht das des Wohnungseigentümers verdrängen. Nach denselben Re- - 17 - geln wäre auch bei der Verteilung des Stimmrechts aus Anlaß der Beschluß- fassung über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4, § 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG) zu differenzieren (BayObLGZ aaO, 149). Klarheit über das Stimmrecht könnte in solchen Fällen regelmäßig erst durch Einsichtnahme in die Grundakten erreicht werden. Wie die Verteilung der Lasten und Kosten zwischen Nießbraucher und beschwertem Wohnungseigentümer geregelt ist, ergibt sich nämlich im allgemeinen nicht aus der Grundbucheintragung selbst, sondern erst über die dort nach § 874 BGB in Bezug genommene Eintragungs- bewilligung (vgl. BayObLGZ aaO, 149 f). (2) Neben diesen inhaltlichen Abgrenzungsschwierigkeiten stehen einer Aufspaltung des Stimmrechts weitere formale Probleme mit erheblichen prakti- schen Konsequenzen entgegen. Ist der Nießbraucher - ggf. auch nur teilwei- se oder gemeinsam mit dem Eigentümer - stimmberechtigt, müßte der Verwal- ter stets sowohl ihn als auch den beschwerten Eigentümer zu den Wohnungs- eigentümerversammlungen laden (vgl. KG, OLGZ 1987, 417, 423). Dies führt zunächst zu einer Erhöhung der Zahl der Teilnehmer an der Wohnungseigen- tümerversammlung und einer gesteigerten Gefahr von Ladungsfehlern (Arm- brüster, DNotZ 1999, 562, 575 f). Zudem sind Störungen beim Ablauf der Ei- gentümerversammlung zu befürchten, wenn zwischen Nießbraucher und Ei- gentümer Uneinigkeit über die jeweilige Befugnis zur Ausübung des Stimm- rechts herrscht. Vor allem aber ist dem Verwalter oft die Bestellung eines Nießbrauchs nicht bekannt, so daß er vor jeder Einberufung einer Wohnung s- eigentümerversammlung - vorsorglich - Einsicht in das Grundbuch nehmen müßte, um Fehler bei der Ladung der Teilnahmeberechtigten zu vermeiden (Röll, WE 1999, 75; F. Schmidt, aaO, S. 276). Wird der Verteilung der Kosten und Lasten im Innenverhältnis Bedeutung für das Stimmrecht beigelegt, so - 18 - hätte der Verwalter überdies die Grundakten heranzuziehen, um sich Kenntnis von einschlägigen Vereinbarungen zwischen Nießbraucher und Eigentümer zu verschaffen. ff) Soweit zur Vermeidung der aufgezeigten Abgrenzungsprobleme eine gemeinsame und einheitliche Ausübung des Stimmrechts durch Nießbraucher und Eigentümer entweder in allen oder auch nur in Angelegenheiten des Ge- brauchs und der Nutzung analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG befürwortet wird, hält der Senat das ebenfalls nicht für überzeugend. Soll verhindert werden, daß der Nießbraucher durch ein gemeinsames Stimmrecht über Angelegenheiten mit- bestimmt, die ihn in keiner Weise betreffen (vgl. Röll, WE 1999, 75), stellen sich die bereits dargelegten Abgrenzungsschwierigkeiten erneut ein. Überdies scheitert eine entsprechende Anwendung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG an der fehlenden Vergleichbarkeit des dort geregelten mit dem hier zu entscheiden- den Tatbestand. Der Vorschrift liegt nämlich der Gedanke zugrunde, daß bei mitberechtigten Eigentümern an einem Wohnungseigentum eine übereinstim- mende Interessenlage besteht und deshalb eine einheitliche Stimmausübung sachgerecht ist (vgl. Senat, BGHZ 106, 113, 120). Ein vergleichbares gemein- sames Interesse haben Nießbraucher und Wohnungseigentümer jedoch re- gelmäßig nicht (BayObLGZ aaO, 150 f; Lotz-Störmer, aaO, S. 65). In ihrem Verhältnis ist vielmehr vor allem ausschlaggebend, daß aufgrund des Nieß- brauchs nur einer von ihnen die Nutzungen aus dem Wohnungseigentum zie- hen darf und die damit verbundenen Lasten und Kosten, die der Wohnungsei- gentümer gegenüber der Gemeinschaft trägt, im Innenverhältnis nach den ge- troffenen Vereinbarungen und den gesetzlichen Vorschriften unter ihnen auf- zuteilen sind. Diese gegenläufigen Belange stehen der Verfolgung eines ge- - 19 - meinschaftlichen Interesses gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen. c) Allerdings hat der Senat zum Wohnungsrecht, das gemäß § 1093 BGB an Wohnungseigentum bestellt worden ist, entschieden, daß die Aus- übung des Stimmrechts dem Wohnungsberechtigten - und nicht dem Woh- nungseigentümer - zustehe, soweit die Beschlußfassung der Eigentümerge- meinschaft die Benutzung der vom Wohnungsrecht erfaßten Räume und die Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimm- ten Anlagen und Einrichtungen berühre (Senat, Urt. v. 26. November 1976, V ZR 258/74, LM § 1093 BGB Nr. 8). Es kann offenbleiben, ob daran festzu- halten ist. Jedenfalls sind die Grundsätze dieser Entscheidung nicht auf den vorliegenden Fall übertragbar, weil das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums einen allgemeinen Ausschluß des Wohnungseigentü- mers vom Stimmrecht als einem Mitverwaltungsrecht im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG verbietet (Senat, BGHZ 99, 90, 94; 106, 113, 119). 4. Das Verfahren der Beschlußfassung leidet auch im übrigen nicht an Mängeln. a) Die erforderliche Stimmenmehrheit ist gegeben, nachdem alle er- schienenen Wohnungseigentümer für die der Beschlußfassung zugrundelie- genden Anträge gestimmt haben. b) Entgegen der Ansicht des Antragstellers stellt es keinen Mangel des Beschlußverfahrens dar, daß der Versammlungsort nicht in dem Stadtteil von E. gelegen ist, in dem sich die Wohnanlage befindet. Damit allen Wohnungsei- gentümern die Teilnahme ermöglicht und nicht erschwert wird, muß der Ort der - 20 - Eigentümerversammlung, wie bereits das Amtsgericht und das vorlegende Ge- richt zutreffend ausgeführt haben, verkehrsüblich zu erreichen und den Woh- nungseigentümern zumutbar sein (Staudinger/Bub, aaO, § 24 WEG Rdn. 45 m.w.N.). Anhaltspunkte dafür, daß im vorliegenden Fall die Auswahl des Ver- sammlungsortes diesen Grundsätzen nicht genügt, sind vom Antragsteller we- der dargelegt noch sonst ersichtlich. c) Fehler bei der Einberufung der Versammlung sind ebenfalls nicht un- terlaufen. Ohne Erfolg macht der Antragsteller einen Verstoß gegen die Einbe- rufungsfrist aus § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG geltend. Da es sich hierbei nur um eine Sollvorschrift handelt, kann die Mißachtung der einwöchigen Frist allein noch nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses führen (Staudinger/Bub, aaO, § 24 WEG Rdn. 160; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 149). Vielmehr haben sowohl das Amtsgericht als auch das vorlegende Gericht zu Recht ausgeführt, daß dieser formelle Mangel nur dann beachtlich ist, wenn die Beschlußfassung auf ihm beruht. Damit scheidet eine Ungültigerklärung dann aus, wenn fest- steht, daß der angefochtene Beschluß auch bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefaßt worden wäre (BayObLG, NZM 1999, 130; KG, NJWE-Mietrecht 1997, 134; ZMR 1999, 426, 428; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 150; noch weitergehend Weitnauer/Lüke, aaO, § 24 Rdn. 7, die eine Ungültigerklä- rung bei Verletzung der gesetzlichen Frist generell verneinen). So liegt der Fall hier. Anhaltspunkte dafür, daß der Antragsteller aufgrund der verkürzten Einbe- rufungsfrist an der Teilnahme und Einflußnahme auf die Beschlußfassung g e- hindert war, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Im übrigen greift der Antragsteller die auf der Versammlung gefaßten Beschlüsse sachlich nicht an. Er wendet sich lediglich gegen die Stimmausübung durch die nießbrauchsbe- lasteten Wohnungseigentümer. Mit dem vorlegenden Gericht ist deshalb davon - 21 - auszugehen, daß diese selbst bei Anwesenheit des Antragstellers das ihnen ihrer Meinung nach zustehende Stimmrecht ausgeübt und mit gleicher Stim- menmehrheit inhaltsgleiche Beschlüsse gefaßt hätten. 5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Entscheidung über den Geschäftswert auf § 48 Abs. 3 WEG. Wenzel Tropf Krüger Lemke Gaier