BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 33/02 Verkündet am: 6. Mai 2003 Weber, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein _____________________ MaBV §§ 3, 7 Eine Vermischung der Sicherheiten des § 3 MaBV und des § 7 MaBV in der Form, daß sich eine Bürgschaft nach § 7 MaBV mit Baufortschritt reduziert, ist unzulässig. BGH, Urteil vom 6. Mai 2003 - XI ZR 33/02 - OLG Karlsruhe LG Karlsruhe - 2 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver- handlung vom 6. Mai 2003 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe und die Richter Dr. Müller, Dr. Joeres, Dr. Wassermann und Dr. Appl für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 21. Dezember 2001 wird zurückgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten der Revision. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger nehmen als Prozeßstandschafter für die B.bank die be- klagte Bank aus einer Bürgschaft in Anspruch. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Im Dezember 1996 schlossen die Kläger einen notariellen Kauf- vertrag mit dem Bauträger K. über zwei zu errichtende Eigentumswoh- nungen. Der Kaufpreis in Höhe von 519.640 DM - finanziert durch ein Darlehen der B.bank - sollte nach § 3 Nr. 1 des Vertrages in Raten nach Baufortschritt, die erste Rate von 30% nach Beginn der Erdarbeiten, ge- zahlt werden, oder - alternativ nach § 3 Nr. 2 - binnen 14 Tagen, nach- - 3 - dem der Bauträger den Käufern eine der Makler- und Bauträgerverord- nung (im folgenden: MaBV) entsprechende Bürgschaft eines inländi- schen Kreditinstituts ausgehändigt hatte, die "nach Erreichen des jewei- ligen Bautenstandes und Vorliegen der übrigen Fälligkeitsvoraussetzun- gen wieder zurückzugeben ist". Am 17. Dezember 1996 gab die Beklagte gegenüber den Klägern eine Bürgschaftserklärung über eine selbstschuldnerische Bürgschaft ab, die auszugsweise wie folgt lautete: "Zur Sicherung aller etwaigen Ansprüche des Auftraggebers gegen den Gewerbetreibenden auf Rückgewähr oder Auszahlung der vorgenannten Vermögenswerte, die der Gewerbetreibende erhal- ten hat, oder zu deren Verwendung er ermächtigt worden ist, über- nehmen wir ... hiermit die selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht auf die Einreden der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit und der Vorausklage bis zum Höchstbetrag von DM 519.640,--. ... Der verbürgte Höchstbetrag vermindert sich jeweils um den Be- trag, der nach dem obigen Kaufvertrag zur Zahlung fällig ist." Daraufhin zahlten die Kläger, die ihre Ansprüche aus der Bürg- schaft der darlehensfinanzierenden B.bank abgetreten haben, den vollen Kaufpreis. Weil der Bauträger seiner Verpflichtung, das Objekt bis zum 31. Dezember 1997 fertigzustellen, nicht nachkam, traten die Kläger vom Vertrag zurück und verlangen, gestützt auf die Bürgschaft und eine Er- mächtigung der B.bank, an diese Zahlung von 519.640 DM (= 265.687,71 ! "$#$%$ Löschungsbewilligung für die zugunsten der Bank eingetragene Siche- - 4 - rungsgrundschuld, hilfsweise auch Zug um Zug gegen Löschung einer zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung. Das Landgericht hat der Klage mit Rücksicht auf eine Reduzierung der Bürgschaft um die mit Beginn der Erdarbeiten fällige erste Kaufpreis- rate von 155.892 DM nur in Höhe von 363.748 DM stattgegeben. Die Be- rufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit der Revision verfolgen die Kläger den Zahlungsanspruch in voller Höhe weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision der Kläger ist nicht begründet. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt: Der Höchstbetrag der Bürgschaft habe sich um die schon vor der Rücktrittserklärung der Kläger fällig gewordene erste Kaufpreisrate ver- mindert. Eine andere Auslegung komme angesichts des eindeutigen Wortlauts der Bürgschaftserklärung, die auf die in § 3 Abs. 1 des Kauf- vertrages festgelegte Ratenzahlungsweise nach Baufortschritt Bezug nehme, nicht in Betracht. Ein etwaiger Verstoß der beschränkten Bürg- schaft gegen § 7 Abs. 1 MaBV sei im Verhältnis der Parteien nicht be- rücksichtigungsfähig, da sich die Makler- und Bauträgerverordnung nicht - 5 - an Kreditinstitute richte. Die Regelung über die Reduzierung der Höchst- betragsbürgschaft, die bereits nach ihrem äußeren Erscheinungsbild als AGB-Klausel angesehen werden könne, verstoße nicht gegen § 3 AGBG, weil sich die Höhe einer Bürgschaft grundsätzlich aus den jeweils zu si- chernden Forderungen ergebe. Auch eine unangemessene Regelung im Sinne von § 9 AGBG liege nicht vor, weil ein etwaiger Verstoß gegen die MaBV das hier maßgebliche AGB-Verhältnis zwischen den Klägern als Kunden und der Beklagten als Verwenderin nicht berühre. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Überprüfung stand. Die in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt überprüfbare (vgl. BGH, Urteil vom 27. Juni 2001 - VIII ZR 235/00, WM 2001, 1863, 1864), zur Abwei- sung der Klage führende Auslegung des Bürgschaftsvertrages durch das Berufungsgericht ist rechtlich nicht zu beanstanden. 1. Bei der Vereinbarung, "der verbürgte Höchstbetrag vermindert sich jeweils um den Betrag, der nach dem obigen Kaufvertrag zur Zah- lung fällig ist", handelt es sich - entgegen der Ansicht des Berufungsge- richts - nicht um eine AGB-Klausel, die das Revisionsgericht selbständig auslegen könnte (BGHZ 121, 173, 178), sondern um eine Individualver- einbarung. Zwar entspricht die Bürgschaft - obwohl nicht als MaBV-Bürg- schaft bezeichnet - im übrigen weitgehend der Anlage 7 des Musterent- wurfs der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum § 34c Gewerbeord- nung und zur Makler- und Bauträgerverordnung (abgedruckt bei Marcks, MaBV 7. Aufl. S. 355, 417). Dies und der Umstand, daß der Bürg- - 6 - schaftstext von einer Bank verwendet worden ist, deuten nach der Le- benserfahrung darauf hin, daß er für eine mehrfache Verwendung ent- worfen wurde, es sich mithin insoweit um einen Formularvertrag handelt (BGH, Urteil vom 14. Januar 1999 - IX ZR 140/98, WM 1999, 535, 536). Allerdings hat die Beklagte - von den insoweit beweispflichtigen Klägern unwidersprochen - dargelegt, die Bürgschaft stimme - was gerichtsbe- kannt sei - hinsichtlich der streitgegenständlichen Passage (Abschmel- zung der Bürgschaft) nicht mit den sonstigen von ihr verwandten Bürg- schaftserklärungen überein, sie sei vielmehr für den Einzelfall konzipiert. Durch die "Abschmelzungsvereinbarung" erhält die Höchstbetragsbürg- schaft auch eine andere inhaltliche Ausgestaltung, weshalb es sich nicht lediglich um eine unselbständige Ergänzung von im übrigen allgemeinen Geschäftsbedingungen handelt (vgl. BGHZ 99, 203, 205 f.; 102, 152, 158). 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht den Umfang der Bürgschaft nach deren Wortlaut bestimmt. Die Bürgschaft, die nicht als MaBV- Bürgschaft bezeichnet ist, sieht eine Verminderung des verbürgten Höchstbetrages "jeweils um den Betrag (vor), der nach dem obigen Kaufvertrag zur Zahlung fällig ist". In Bezug genommen ist damit § 3 Abs. 1 des Kaufvertrages. Mit dieser Klausel wollte die Beklagte ihre Bürgenhaftung beschränken und nur die dem Bautenstand nicht entspre- chende Vorleistung der Kläger absichern. Nach § 3 Abs. 1 des Kaufver- trages waren 30% des Kaufpreises mit Beginn der Erdarbeiten fällig. Der Beginn dieser Arbeiten ist unstreitig mit der Folge, daß sich die Bürg- schaft um 155.892 DM reduziert hat. - 7 - 3. Eine solche, am Wortlaut orientierte Auslegung der Bürgschaft verstößt nicht gegen den Grundsatz beiderseits interessengerechter In- terpretation (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 2001 - II ZR 228/99, WM 2001, 1525). a) Zwar ist die Vereinbarung in § 3 Nr. 2 des Kaufvertrages, eine den Käufern gestellte MaBV-Bürgschaft sei nach Erreichen des jeweili- gen Bautenstandes wieder zurückzugeben, gemäß § 134 BGB unwirk- sam, weil diese Regelung zum Nachteil der Kläger gegen § 7 Abs. 1 Satz 3, § 12 MaBV verstößt (vgl. BGHZ 146, 250, 257 ff.). aa) Nach § 12 MaBV darf der Gewerbetreibende seine Verpflich- tungen nach den §§ 2-8 MaBV weder ausschließen noch beschränken. § 7 Abs. 1 Satz 3 MaBV ordnet ausdrücklich an, daß die Sicherheit auf- recht zu erhalten ist, bis die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV vor- liegen und das Vertragsobjekt vollständig fertiggestellt ist. Der Erwerber soll dadurch einen angemessenen Ausgleich für die von ihm eingegan- gene Verpflichtung erhalten, die Vergütung für das herzustellende Werk sofort zu entrichten und nicht erst, entsprechend der gesetzlichen Re- gelung in § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB, bei Abnahme oder, wie es § 3 Abs. 2 MaBV gestattet, in Raten entsprechend dem Bauablauf nach Bauab- schnitten. bb) Daß durch den in § 7 Abs. 1 MaBV mit der Änderungsverord- nung vom 7. November 1990 neu eingefügten Satz 4 der bis dahin um- strittene Austausch der Sicherheiten des § 3 MaBV und des § 7 MaBV zugelassen worden ist, ändert an der Unwirksamkeit der in § 3 Nr. 2 des Kaufvertrages getroffenen Regelung nichts. Eine Vermischung bzw. - 8 - Kombination von Sicherungen in der dort vorgesehenen Form, daß eine Bürgschaft nach § 7 MaBV sukzessive mit Baufortschritt und Vorliegen der Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV zu reduzieren ist, ist unzu- lässig (Basty, Der Bauträgervertrag 4. Aufl. Rdn. 513; Brych/Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle 3. Aufl. Rdn. 162; Marcks, Makler- und Bauträgerverordnung 7. Aufl. § 7 MaBV Rdn. 4; Schöner/Stöber, Grund- buchrecht 12. Aufl. Rdn. 3218; v. Heymann/Wagner/Rössler, MaBV für Notare und Kreditinstitute Rdn. 180 und 482; Brandhofer NZBau 2001, 305; Speck MittRhNotK 1995, 117, 136; a.A. Bergmeister/Reiß, MaBV für Bauträger 4. Aufl. Rdn. 184, 191 ff.; Boergen NJW 2000, 251, 253). Dies folgt ohne weiteres bereits aus dem eindeutigen Wortlaut des § 7 Abs. 1 MaBV. Während Satz 3 dieser Vorschrift anordnet, daß die Sicherheit aufrecht zu erhalten ist, bis die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV vorliegen und das Vertragsobjekt vollständig fertiggestellt ist, läßt der durch Verordnung vom 7. November 1990 eingefügte Satz 4 zwar den Austausch der von der MaBV angebotenen Sicherungssysteme zu, (im Umkehrschluß dazu) aber nicht deren Vermischung. b) Die Unwirksamkeit der in § 3 Abs. 2 des Kaufvertrages enthal- tenen Abschmelzungsklausel berührt aber die Bürgschaft nicht. Daß die entsprechend den Regelungen im Kaufvertrag beschränkte Bürgschaft nicht den Anforderungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 MaBV genügt, ist schon deshalb unschädlich, weil die MaBV im Vertragsverhältnis zwischen Er- werber und Bürgen keine Wirkung entfaltet (BGH, Beschluß vom 19. Juli 2001 - IX ZR 319/00). Zwar läßt die in der Bürgschaftsvereinbarung ent- haltene Bezugnahme auf den Kaufvertrag den Schluß zu, die Beklagte habe die zwischen Klägern und Bauträger getroffene Sicherungsabrede erfüllen und in dem Umfang bürgen wollen, in dem der Bauträger gegen- - 9 - über den Klägern nach dem Kaufvertrag zur Stellung einer Bürgschaft verpflichtet war. Eine solche Annahme macht die allein am Wortlaut ori- entierte Auslegung des Berufungsgerichts aber nicht rechtsfehlerhaft. Ebenso wie die Beklagte sind auch die Kläger und der Bauträger von der Wirksamkeit der im notariellen Kaufvertrag enthaltenen Abschmelzungs- klausel ausgegangen. Die Kläger haben von der Beklagten nur eine ab- schmelzende Bürgschaft erwartet und - entsprechend ihren Erwartun- gen - eine solche auch bekommen. Vor diesem Hintergrund ist es durch- aus interessengerecht, das Risiko für die Nichtigkeit im notariellen Kauf- vertrag getroffener Abreden nicht durch eine Erweiterung der Haftung über den Bürgschaftswortlaut hinaus auf die Beklagte abzuwälzen, die mit ihrer Bürgschaft nur die dem Bautenstand nicht entsprechende Vor- leistung der Kläger absichern wollte. - 10 - III. Die Revision der Kläger war daher zurückzuweisen. Nobbe Richter am Bundesgerichts- Joeres hof Dr. Müller befindet sich in Urlaub und kann deshalb nicht unterschreiben. Nobbe Wassermann Appl

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