BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 92/03 Verkündet am: 30. Januar 2004 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 157 Ge, 242 Bb Ist bei dem Verkauf einer noch zu vermessenden Grundstücksfläche der Kaufge- genstand in der notariellen Urkunde sowohl durch eine bestimmte Grenzziehung in einem maßstabsgerechten Plan als auch durch eine als ungefähr bezeichnete Flä- chenmaßangabe bestimmt, kommt die Anpassung oder Auflösung des Vertrags nach den Grundsätzen vom Fehlen der Geschäftsgrundlage in Betracht, wenn die Partei- en bei Vertragsschluß übereinstimmend davon ausgingen, daß die Größe der zeich- nerisch dargestellten Fläche in etwa der bezifferten Flächengröße entspricht und das Ergebnis der Vermessung davon wesentlich abweicht (Ergänzung zu Senat, Urt. v. 13. Juni 1980, V ZR 119/79, WM 1980, 1013). BGH, Urt. v. 30. Januar 2004 - V ZR 92/03 - OLG Brandenburg LG Cottbus - 2 - - 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. Januar 2004 durch die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntsch für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 20. Februar 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 25. August 1992 erwarb der Kläger von der Beklagten eine noch zu vermessende Teilfläche von "ge- schätzten" 4.000 qm eines 37.536 qm großen Grundstücks für "vorläufig" 150.000 DM. Die Fläche ist in einem Lageplan, welcher der Vertragsurkunde beigefügt ist, mit den Buchstaben A bis H bezeichnet. Die Vermessung sollte von beiden Parteien gemeinsam veranlaßt werden. Bei einer Abweichung der Größe der vermessenen Fläche von der geschätzten Größe sollte der Kauf- preis entsprechend angepaßt werden. Der Kläger unterwarf sich wegen einer Zahlungsverpflichtung von 150.000 DM zuzüglich Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. - 4 - Nach der Vermessung entstand ein Grundstück von 5.606 qm. Das ent- sprechende Grenzprotokoll wurde von dem Kläger unterzeichnet. Der Kläger zahlte den Kaufpreis nicht. Die Beklagte leitete Zwangsvoll- streckungsmaßnahmen ein. Der Kläger meint, der Kaufvertrag sei unwirksam, weil die verkaufte Teil- fläche nicht hinreichend bestimmt sei. Seiner Vollstreckungsabwehrklage hat das Landgericht lediglich hinsichtlich des 150.000 DM übersteigenden Kauf- preisteils stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesge- richt die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Kaufvertragsurkunde insge- samt für unzulässig erklärt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Der Kläger beantragt die Zu- rückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, die Bezeichnung der Teilfläche in dem Kaufvertrag genüge nicht den Anforderungen an die hinreichende Bestimmtheit des Kaufgegenstands. Die tatsächliche Größe und die Lage der Fläche ließen sich nach den Einzeichnungen in dem Lageplan nicht zweifelsfrei ermitteln. - 5 - Aus dem Vorbringen der Parteien ergebe sich nicht, daß sie sich dieses Um- stands bewußt und deshalb einig gewesen seien, daß die konkreten Grenzen erst später bestimmt werden sollten. Auch gebe es in dem Vertrag keine An- haltspunkte dafür, daß die Parteien den Umfang der von der Beklagten ge- schuldeten Leistung bewußt offen gelassen und insoweit die Bestimmung ihr oder einem Dritten überlassen hätten. Eine nachträgliche Vereinbarung über den konkreten Vertragsgegenstand hätten die Parteien nicht getroffen. Der Unterschrift des Klägers unter dem Grenzprotokoll komme für die Entscheidung keine rechtliche Bedeutung zu. Das hält einer revisionsrechtichen Nachprüfung nicht stand. II. 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Kaufvertrag nicht unwirksam; die verkaufte Grundstücksteilfläche ist hinreichend bestimmt. a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß nach der Rechtsprechung des Senats ein Vertrag über den Verkauf einer noch zu vermessenden Teilfläche wirksam ist, wenn die Vertragsparteien Ei- nigkeit über die Größe, die Lage und den Zuschnitt der Fläche entsprechend einer zeichnerischen - nicht notwendig maßstabsgerechten - Darstellung in einem der notariellen Kaufvertragsurkunde beigefügten Plan und über die spätere Konkretisierung der Fläche durch eine genaue Grenzziehung erzielt haben und dieser Wille in der Urkunde seinen Niederschlag gefunden hat (BGHZ 150, 334, 339 f.). - 6 - b) Jedoch meint es zu Unrecht, daß die Größe und Lage der verkauften Teilfläche in dem Kaufvertrag nicht ausreichend gekennzeichnet ist. Zwar ha- ben die Parteien nichts zu dem Maßstab des Lageplans, der dem Kaufvertrag als Anlage beigefügt ist, vorgetragen; aber aus den in dem Lageplan eingetra- genen Maßen läßt sich der Maßstab ermitteln. Da revisionsrechtlich zu Gun- sten der Beklagten von einem maßstabsgerechten Plan auszugehen ist, kann die Lage der Punkte A bis H anhand der Markierung des von den Parteien ge- wollten Grenzverlaufs in dem in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgelegten Plan (vgl. Abschrift der Kaufurkunde), ihrer Entfernung zueinander und ihres Abstands zu den eingezeichneten Gebäuden bestimmt werden. Da- mit und mit dem orangefarben eingezeichneten Grenzverlauf haben die Partei- en den Vertragsgegenstand hinreichend beschrieben. Auch waren sie sich, wie die Bestimmung über die gemeinsam zu veranlassende Vermessung zeigt, darüber einig, daß die genaue Grenzziehung entsprechend der zeichnerischen Darstellung später erfolgen sollte. Eine Vollmacht zur Anerkennung des amtli- chen Meßergebnisses hatten sie den Angestellten des beurkundenden Notars erteilt (unten 2 b). c) Für ein von dem Berufungsgericht angesprochenes Leistungsbestim- mungsrecht (§§ 315, 317 BGB) ist danach kein Raum. 2. Damit ist allerdings noch nicht gesagt, daß die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus der Vertragsurkunde zulässig ist. a) Der Kläger hat mit seiner Rücktrittserklärung zu erkennen gegeben, daß er sich von dem Vertrag lösen will. Zwar begründet der Umstand, daß die - 7 - Beklagte dem Kläger kein Wegerecht verschafft hat, kein Rücktrittsrecht für ihn. Nach Ziff. 7.3 des Vertrags ist die Beklagte lediglich verpflichtet, den Klä- ger bei der Einräumung eines Wegerechts nach besten Kräften zu unterstüt- zen. Daß sie das nicht getan hat, behauptet der Kläger zwar in der Berufungs- instanz; Beweis dafür hat er jedoch nicht angetreten. Aber der Rücktritt könnte unter dem Gesichtspunkt des Fehlens der Geschäftsgrundlage zur Auflösung des Vertrags führen. b) Die Annahme, daß dann, wenn bei dem Verkauf einer noch nicht ver- messenen Grundstücksfläche der Kaufgegenstand in der notariellen Urkunde sowohl durch eine bestimmte Grenzziehung in einem maßstabsgerechten Plan als auch durch eine als ungefähr bezeichnete Flächenmaßangabe bestimmt wird, in der Regel der objektive Inhalt der Verkäufer- und der Käufererklärung dahin geht, daß bei Differenzen zwischen der angegebenen bezifferten und der der angegebenen Grenzziehung entsprechenden umgrenzten Flächengröße die Bezifferung ohne Bedeutung und die Umgrenzung allein maßgeblich ist (Senat, Urt. v. 13. Juni 1980, V ZR 119/79, WM 1980, 1013), hat Bedeutung für die Ermittlung des Vertragsinhalts. Sie führt jedoch nicht dazu, daß sich die Parteien in allen Fällen einer Abweichung zwischen der bezifferten und der zeichnerisch dargestellten Flächengröße an dem (unveränderten) Vertrag fest- halten lassen müssen. Ergibt sich aus ihm, daß sie übereinstimmend von einer bestimmten Größe der in dem Plan eingezeichneten Fläche ausgehen und nur eine prozentual bezifferte Abweichung nach der Vermessung tolerieren wollen, dann haben sie diese Flächengröße zur beiderseitigen Geschäftsgrundlage gemacht. So ist es hier. In Ziff. 8.1 haben die Parteien zwei Notariatsange- stellte bevollmächtigt, nach Vorliegen des amtlichen Vermessungsergebnisses dieses bis zu einer maximalen Abweichung von 5 % als vertragsgemäß anzu- - 8 - erkennen. Wie das Berufungsgericht zutreffend feststellt, wurde diese Voll- macht zwar zum Vollzug des Vertrags im Grundbuch erteilt. Aber darin er- schöpft sich ihre Bedeutung nicht. Hinsichtlich des Vertragsinhalts spiegelt sie wider, welche Flächengröße die Beklagte verkaufen und der Kläger kaufen wollte. Die Beschränkung der Vollmacht hat zur Folge, daß die Parteien bei einer größeren Abweichung selbst zusammenwirken und weitere Erklärungen abgeben müssen, um den Kaufvertrag zu vollziehen. Das zeigt, daß ihre ge- meinsame Geschäftsgrundlage eine Größe der verkauften Teilfläche von 4.000 qm plus/minus 5 % war. Ergibt die entsprechend der zeichnerischen Darstellung erfolgte Vermessung eine größere Abweichung, fehlt es an der Geschäftsgrundlage. Der Vertrag ist entweder anzupassen oder - aufgrund der Rücktrittserklärung des Klägers - aufzulösen. 3. Die dafür erforderlichen Feststellungen muß das Berufungsgericht nachholen. Es muß aufklären, wie groß die zeichnerisch dargestellte Fläche tatsächlich ist. Falls sie der herausgemessenen Flächengröße (5.606 qm) ent- spricht, haben sich die Parteien über einen für ihre Willensbildung wesentli- chen Umstand geirrt. In einem solchen Fall sind die Grundsätze über das Feh- len der Geschäftsgrundlage anwendbar (BGH, Urt. v. 13. November 1975, III ZR 106/72, NJW 1976, 565, 566). Bleibt die Flächengröße hingegen inner- halb der Vorstellung der Parteien, hat die Rücktrittserklärung des Klägers keine rechtlichen Folgen. Für diesen Fall weist der Senat darauf hin, daß sämtliche Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt sind. Entgegen der Auffassung des Klägers wurde die Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB vom 4. Oktober 1994 weder unter einer Bedingung noch vorläufig erteilt. Sie enthält lediglich rechtliche Hinweise auf die zusätzliche Notwendigkeit einer Teilungsgenehmigung nach § 8 BbgBO. - 9 - - 10 - 4. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Tropf Krüger Lemke Gaier Schmidt-Räntsch

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